Р Е Ш Е Н И Е № 64 гр. София, 13.07.2022 година В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на четиринадесети юни през две хиляди двадесет и втора година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Камелия Маринова ЧЛЕНОВЕ: Веселка Марева Емилия Донкова при участието на секретаря Даниела Танева като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 4086 по описа за 2021 година и за да се произнесе взе предвид следното: Производство по чл. 290 ГПК. Допуснато е касационно обжалване на решение № ІІ-7 от 21.06.2021г. по гр.д. № 2700/2020г. на Бургаски окръжен съд в частта му по извършване на делбата, с която е потвърдено решение № 184 от 17.09.2019г. по гр.д.№ 150/2017г. на Поморийски районен съд за изнасяне на публична продан на допуснатия до делба съсобствен недвижим имот - самостоятелен обект с идентификатор № ***** по КККР на [населено място], с адрес: [улица], ет.2, разположен в сграда №2, построена в ПИ с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект - жилище, с площ 60 кв.м. на втория етаж на сградата, заедно с южна изба с площ 20 кв.м., със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж; в решението е указано на съделителите, че могат да участват в наддаването, но не са посочени имената и дяловете им. Касационна жалба е подадена от Г. О. К. чрез адв. В.-П.. Твърди се неправилност на решението поради съществено нарушение на съдопроизводствените правила и липса на мотиви, отразяващи решаваща дейност на въззивния съд. Иска се отмяна на решението и уважаване на претенцията му за поставяне на имота в дял на основание чл. 349, ал.2 ГПК. Ответницата по касационната жалба А. О. Д. оспорва жалбата. В хода на устните състезания прави искане, ако бъде уважена жалбата на касатора, делото да се върне на въззивния съд за извършване на нова оценка на делбения имот поради изтеклия дълъг преиод от време. Касационното обжалване, допуснато с определение № 93 от 15.03.2022г., е на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по правния въпрос: при извършване на делба на неподеляем жилищен имот и при преценка на условията за поставяне в дял по чл.349, ал.2 ГПК има ли значение от какъв факт е възникнала съсобствеността. Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното: Производството е по делба във фазата по извършването й. Делбата на жилището е допусната между Г. О. К. и А. О. Д. при квоти 1/4 ид.ч. за първия и 3/4 ид.ч. за втората. Видно от мотивите на решението по допускане на делбата, че имотът е бил притежание в условията на съпружеска имуществена общност между родителите на страните - О. Г. К. и С. Я. К.. След смъртта на С. К. през 1980г. тя е наследена от съпруга си и от децата си - настоящите съделители, при което съпругът има дял 4/6 ид.ч., а децата по 1/6 ид.ч. С договор за издръжка и гледане от 1999г. О. К. е прехвърлил на дъщеря си А. Д. 1/2 ид.ч. от делбения имот. О. К. е починал през 2003г. и негови наследници са децата му Г. и А., между които се разпределя поравно останалата в негово притежание 1/6 ид.ч. от имота. При тези фактически обстоятелства са определени горепосочените дялове за допускане на делбата. В молба на л. 34 от първоинстанционното дело съделителят Г. К. е заявил, че имотът е негово единствено жилище по смисъла на чл. 349, ал.2 ГПК. В първото заседание след допускане на делбата съдът не е докладвал претенцията за възлагане, но в решението си се е произнесъл по нея. От страна на съделителката А. Д. искането за възлагане е оспорено с довод, че имотът не е изцяло наследствен, тъй като ищцата е получила своя дял с договор за издръжка и гледане. По предпоставките на чл. 349, ал.2 ГПК първоинстанционният съд е приел, че жилището е неподеляемо и не се установява ответникът да притежава жилище, както и че той е живял в имота към откриване на наследството. Въпреки това, съдът е отказал за извърши възлагане в негова полза, тъй като съсобствеността не е възникнала единствено от наследяване, а и от друг юридически факт - прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане. Позовал се е на т.8 от Тълкувателно решение № 1/ 2004г. на ОСГК. Въззивният съд е сезиран с жалба /наименована частна жалба/ от Г. К.. В жалбата той отново сочи, че не притежава друго жилище и претендира имотът да бъде възложен в негов дял. В решението на Бургаски окръжен съд е прието, че жалбата не съдържа конкретни аргументи срещу правилността на обжалвания акт и срещу начина на извършване на делбата, а единствено довод, че жалбоподателят не разполага с друго жилище и иска възлагане. Съдът е посочил, че делбеното жилище е неподеляемо и че съсобствеността е възникнала не само от наследяване, а и от договор за издръжка и гледане в полза на А. Д.. Поради това е заключил, че възлагане по чл. 349, ал.2 ГПК не може да се извърши. Допълнил е, че фактът, че въззивникът не разполага с друго жилище, не е достатъчен, за да бъде извършено възлагане. Поради това е счел, че единственият способ за извършване на делбата е публичната продан и е потвърдил първоинстанционното решение за изнасяне на имота на публична продан. По основанието за касационно обжалване. Изискването неподеляемото жилище да има наследствен характер е предпоставка за осъществяване на възлагането по чл. 349, ал.2 ГПК. При наличие на смесена (комбинирана) съсобственост имотът не може да бъде възложен, а се изнася на публична продан. Съгласно т. 8 на Тълкувателно решение № 1/2004 г. на ОСГК на ВКС смесена съсобственост е тази, която е възникнала в резултат на повече от един юридически факт - напр. прекратена съпружеска общност и наследяване, сделка за част от имота и наследяване и др. Последващата съдебна практика допълва разбирането за комбинираната съсобственост, като сочи случаи когато такава съсобственост не е налице. Такива са хипотезите когато жилищният имот е бил съпружеска имуществена общност, прекратена със смъртта на единия съпруг, както и когато сънаследниците извършат помежду си разпоредителни сделки. В последния случай сделката не променя наследствения характер на имота, а само уголемява квотата в съсобствеността на един от наследниците. Съответно, смесена е съсобствеността, ако чрез правна сделка част от наследствения имот е придобита от лице, извън кръга на наследниците. В този смисъл е практиката по Решение № 239 от 6.08.2012 г. по гр.д.№ 81/ 2011 г. на І г.о., Решение № 18 от 27.02.2013г. по гр.д. № 572/2012г. на І г.о., Решение № 143 от 08.02.2017 г. по гр.д.№ 1693/2016г. на ІІ г.о., Решение № 86 от 9.03.2012 г. по гр.д.№ 1100/2011г. на ІІ г.о., Решение № 31 от 10.09.2021г. по гр.д. № 2607/2020г. на ІІ г.о. По касационната жалба. Предвид горното разрешение решаващият извод на Бургаски окръжен съд за отхвърляне на възлагателната претенция на Г. О. К., е неправилен. Към 1999г., когато е сключен договора за прехвърляне на 1/2 ид.ч. от имота между О. К. и дъщеря му А. Д., имотът е съсобствен между тримата наследници на С. К., сред които са страните по сделката, така че този договор е сключен между съсобственици и води единствено до уголемяване дела на приобретателката. Придобитото от нея право на собственост по силата на договора не променя характера на съсобствеността, която изначало се основава на наследяване и прекратена СИО. А след смъртта на О. К. страните по делото са наследили останалата 1/6 ид.ч. от имота (виж мотивите на влязлото в сила решение по допускане на делбата). Ето защо в случая съсобствеността между Г. К. и А. Д. не е комбинирана и липсва пречка за възлагане на имота по реда на чл. 349, ал.2 ГПК на съделителя Г. К.. По отношение на другите предпоставки за възлагането между страните липсва спор. Не се спори, че той е живял и живее в жилището от откриването на наследството (срещу него е уважена претенция по чл. 31, ал.2 ЗС за заплащане на обезщетение за лишаване от ползване). Същият декларира, че не притежава друго жилище. Този факт не се оспорва от другата съделителка и се потвърждава от декларациите му за семейно, материално и имотно състояние, представени във връзка с молбите му за освобождаване от държавна такса - л.5 и 24 на въззивното дело. При горните изводи следва да се приеме, че неподеляемият жилищен имот може да бъде възложен на претендиращия съделител Г. О. К., а делът на другия съсобственик да се уравни в пари. Приетата по делото оценка на делбения имот в размер на 74500 лв. е по заключение на вещо лице, изготвено и прието през месец юни 2019г. когато са приключили устните състезания пред първата инстанция. Както е прието в т.8 на Тълкувателно решение № 1/2004г. на ОСГК според вложеното от законодателя ново виждане във формулирането на нормите в чл.288 ГПК/отм./, сега чл. 349 ГПК, определящ критерий при извършването на делбата е пазарният, икономическият, целящ да се осигури на съсобственика, който е лишен от дял в натура, да получи най-справедливото парично възмездяване. С оглед на това делбата и паричното уравнение при възлагането следва да се извършат по действителната пазарна цена на имота. А това е цената, която взема предвид не само конкретното му състояние, но и икономическите параметри, обусловени от предлагането и търсенето на регионалния пазар на недвижими имоти. В този смисъл е практиката по Решение № 67 от 24.03.2016 г. по гр. д. № 5264/2015г. на І г.о., Решение № 266 от 17.10.2014 г. по гр. д. № 3333/2014 г. също на І г.о., според която стойността на получавания от един съделител реален дял и стойността на дължимото на друг съделител парично уравнение трябва да са определени към един и същи момент - този на извършване на делбата. Само така ще се удовлетвори целта на делбеното производство и ще се осигури пълно съответствие между получавания от единия реален дял и получаваните от другия пари за уравнение. Затова, ако оценката на имота (получавания реален дял) е определена към един момент, а стойността на дължимото на другия съделител парично уравнение - към друг момент и в изтеклия период от време пазарните цени на имотите са претърпели промяна, то горепосоченото съответствие няма да е гарантирано. Тази практика напълно се споделя от настоящия състав. Ноторно известно, че от месец юни 2019г. до настоящия момент цените на недвижимите имоти търпят промяна поради растящата инфлация и търсенето на имоти с цел инвестиция, още повече на имоти, находящи се на черноморското крайбрежие, какъвто е процесния. На основание изложеното настоящият състав счита, че възлагането на имота и уравнението на дяловете не може да бъде извършено по цената, посочена от приетата по делото експертиза, доколкото има съмнение дали това е действителната пазарна цена на имота. Необходимо е да се назначи и приеме нова експертиза за сегашната пазарна цена на делбения имот. За извършването на това процесуално действие след отмяната на въззивното решение делото следва да се върне за ново разглеждане от друг състав, който да извърши делбата съобразно горните указания, но след като събере доказателства за действителната пазарна цена на имота. Разноски за настояшето производство не се присъждат. Те следва да бъдат съобразени от съда в решението по съществото на спора. Водим от горното и на основание Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о. Р Е Ш И: ОТМЕНЯ решение № ІІ-7 от 21.06.2021г. по гр.д. № 2700/2020г. на Бургаски окръжен съд в допуснатата до касационно обжалване част по извършване на делбата. ВРЪЩА делото за ново разглеждане в отменената част от друг състав на Бургаски окръжен съд съобразно указанията в мотивите на решението. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: