Р Е Ш Е Н И Е №78 [населено място], 17.06.2015 година В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на дванадесети май през две хиляди и петнадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Красимир Влахов ЧЛЕНОВЕ: Камелия Маринова Веселка Марева при участието на секретаря Зоя Якимова като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 379 по описа за 2015 година и за да се произнесе взе предвид следното: Производство по чл. 290 ГПК. Обжалвано е решение № 6 от 17.10.2014г. по гр.д. № 36/2014г. на Разградски окръжен съд, с което е отменено решение № 157 от 23.05.2014г. по гр.д. № 178/2013г. на Исперихски районен съд и вместо това е постановено друго за осъждане на [фирма], ЕИК[ЕИК], да отстъпи собствеността и предаде владението на [фирма], ЕИК[ЕИК], върху поземлен имот - дворно място с площ 2 688кв.м., съставляващо парцел ІІІ в кв.138 по плана на [населено място], ведно с построените в него: плувен басейн с площ 375 кв.м. и полумасивна едноетажна сграда, застроена на 92 кв.м., разположена в североизточната част на поземления имот. От страна на ответника [фирма] са подадени две касационни жалби - чрез пълномощниците адв. М. Т. и чрез адв. Д. Й.. В жалбата, подписана от адв. Т., са наведени доводи за необоснованост на решението и неправилна преценка на доказателствата относно изпълнението на предварителния договор. В жалбата на адв. Й. се поддържа допуснато нарушение на материалния закон при приложението на разпоредбите за разваляне на договорите. С определение № 66 от 13.02.2015г. е допуснато касационно обжалване на решението на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по два въпроса, свързани с приложението на чл. 87, ал.4 ЗЗД, а именно: относно критерия за незначителност на неизпълнението по смисъла на закона и за тълкуването на договора с оглед изразено съгласие за изключване приложението на чл. 87, ал.4 ЗЗД. Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното: Предявен е от [фирма] иск за собственост против [фирма] относно недвижим имот - поземлен имот в [населено място] с построените в него басейн и полумасивна сграда. Установява се, че на 09.06.2011г. между страните - [фирма], като продавач и [фирма], като купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на имота за сумата 90 000лв., платима на две равни вноски с посочени падежи 30.08.2011г. и 30.08.2012г. Уговорено е купувачът да поеме заплащането на ежемесечните вноски по договор за кредит за имота, сключен от продавача; посочено е, че при неплащане в срок на първата вноска купувачът дължи неустойка от 10 000лв. и договорът се прекратява; при неплащане на втората вноска в уговорения срок купувачът също дължи неустойка от 10 000лв., като срокът на договора се удължава с още една година /до 30.08.2013г./, а при неспазване и на този срок, действието на предварителния договор се прекратява. Не се спори, че владението върху имота е предадено на купувача. Установено е, че към датата на падежа на първата вноска купувачът е заплатил сумата 39 000лв. На 17.01.2013г. продавачът е изпратил нотариална покана, с която е определил срок за плащане на цялата дължима сума по предварителния договор - 51 000лв., както и на неустойката от 20 000лв., като в противен случай ще счита договора за развален. Определеният в поканата срок е изтекъл на 27.01.2013г. Исковата молба е заведена на 11.03.2013г. На 29.08.2013г. са заплатени от купувача 55 000лв. Приетата счетоводна експертиза установява, че дружеството-купувач е заплащало месечните вноски към М. [фирма] по договора за кредит на дружеството-продавач, които вноски до 10.09.2013г. възлизат на 30 174,55лв. В. съд е приел, че договорът е развален поради неизпълнение, след като купувачът не е заплатил дължимата сума в определения с нотариалната покана срок. Доводите за незначителност на неизпълнената част съдът е намерил за неоснователни. Освен това е изложил съображения, че нормата на чл. 87, ал.4 ЗЗД не е императивна, а диспозитивна; страните по настоящия договор са се съгласили развалянето да настъпи при определени условия, които са се сбъднали. Затова договорът е развален с изтичането на дадения допълнителен срок за изпълнение, а уговорката за продължаване срока на договора до 30.08.2013г. касае само хипотеза на неизправност на длъжника относно втората вноска, но не и относно първата такава, какъвто е случая. Поради това, вследствие развалянето на договора ответникът няма основание да задържа имота, при което предявената ревандикационна претенция е основателна. По основанието за допускане на касационно обжалване. Решение № 318 от 27.06.2012г. по гр.д. № 273/2012г. на ІVг.о. е постановено по въпроса какво следва да е процентното съотношение между изпълнената и неизпълнената част на договора, за да се счете неизпълнението за значително. Прието е, че разрешението зависи от конкретния договор и дължимите по него престации, но принципно следва да се възприеме уредбата на чл. 206, ал.1 ЗЗД относно продажбата на изплащане, според която неплащането на вноски, които не надвишават 1/5 от цената на вещта, не дава основание за разваляне на договора. Решение № 102 от 03.08.2010г. по т.д. № 897/2009г. на ІІ т.о. също е посветено на критерия за незначителност на неизпълнението по чл. 87, ал.4 ЗЗД. В него е прието, че развалянето на договорите е крайна мярка и незначителността се преценява с оглед цялата стойност на договора, а не предвид отделната неизпълнена вноска, като целта на закона е да охрани създадената договорна връзка и само при сериозни причини тя да се разваля. Според Решение № 81 от 07.07.2009г. по т.д. № 761/2008г. на І т.о. на тълкуване подлежат само неясните договорни клаузи и тези, за които е налице спор между страните, като съдът следва да съобрази изявената, а не предполагаемата воля на страните. Настоящият състав възприема така създадената по реда на чл. 290 ГПК съдебна практика. По касационната жалба. Предявеният иск е за собственост и доколкото не съществува спор, че ищецът е собственик на имота, то изходът на спора е обусловен от разрешаването на въпроса има ли основание ответникът да държи имота. А за наличието на такова основание е от съществено значение дали предварителният договор за покупко-продажба на имота продължава да обвързва страните или е развален поради неизпълнение. Предвид посочената по-горе съдебна практика изводът на въззивния съд за разваляне на предварителния договор е направен в противоречие със закона - чл. 87, ал.4 ЗЗД. Действително е налице частично неизпълнение на задължението за заплащане на първата вноска по договора с падеж 30.08.2011г., тъй като при дължими 45 000лв. са заплатени 39 000лв. Същевременно е видно, че продавачът /ищец в процеса/ е приел това частично изпълнение и не е предприел действия по разваляне на договора. Отделно от това, неизпълнената част се явява незначителна спрямо общия размер на това задължение /тя не надхвърля 1/5 от стойността на дължимата вноска, а още по-малко от стойността на целия договор/. Клаузите на договора не дават основание да се приеме, че страните са целели изключване на приложението на чл. 87, ал.4 ЗЗД. Такава воля не е изразена в уговорките и затова такова тълкуване на договора би било превратно. По отношение на втората вноска е налице пълно неизпълнение в уговорения падеж 30.08.2012г., но според клаузите на договора в този случай се дължи неустойка и срокът се продължава с още една година - до 30.08.2013г. Ето защо, към момента на изпращане на нотариалната покана на 17.01.2013г. липсват предпоставки за разваляне на договора, тъй като още не е изтекъл продължения срок. А преди изтичането на този срок е извършено плащане на 55 000лв., които са достатъчни да покрият цялата втора вноска 45 000лв. и неплатения остатък от първата /при липса на изявление от страна на длъжника кое задължение погасява с оглед правилото на чл. 76, ал.1 ЗЗД/. Плащането на сумата 55 000лв., макар и извършено в хода на делото, също е прието от страна на кредитора, а това показва, че интересът му от договора не е отпаднал. В същата насока следва да се тълкува и плащането на погасителните вноски по договора за кредит на продавача, което купувачът е извършвал до месец октомври 2013г. Несъмнено е, че развалянето на договорите съставлява крайна мярка, която се прилага при напълно изчерпана възможност да се запази договорната връзка. В случая поведението на страните сочи, че те имат интерес от съществуването на договора, поради което продължаването на договорната връзка е правно обосновано. Предвид изложените съображения се налага извод, че упражняваната от ответника по иска фактическа власт се основава на сключения между страните предварителен договор, поради което претенцията за предаване на владението върху имота е неоснователна. При този извод обжалваното решение, с което е уважен искът по чл. 108 ЗС за отстъпване собствеността и предаване владението върху имота, следва да бъде отменено. Тъй като е безспорно, че ищецът е собственик на имота, то искът следва да се уважи в установителната му част като се признае правото на собственост. Доколкото се установява, че ответникът има основание да държи имота, то следва да се отхвърли осъдителната част на иска - за предаване на владението върху имота. С оглед изхода на спора касаторът има право на направените разноски по водене на делото в трите инстанции, които възлизат на 2366лв. Воден от горното и на основание чл.293, ал.2 ГПК Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение Р Е Ш И: ОТМЕНЯ решение № 6 от 17.10.2014г. по гр.д. № 36/2014г. на Разградски окръжен съд и вместо него постановява: ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на [фирма], ЕИК[ЕИК], че [фирма], ЕИК[ЕИК], е собственик на поземлен имот - дворно място с площ 2 688кв.м., съставляващо парцел ІІІ в кв.138 по плана на [населено място], с административен адрес: [населено място]”, [улица], ведно с построените в него: плувен басейн с площ 375 кв.м. и полумасивна едноетажна сграда, застроена на 92 кв.м., разположена в североизточната част на поземления имот, като ОТХВЪРЛЯ претенцията на [фирма], ЕИК[ЕИК], против [фирма], ЕИК[ЕИК], за предаване владението върху гореописания имот. ОСЪЖДА [фирма] да заплати на [фирма] сумата 2366 /две хиляди триста шестдесет и шест/лв. разноски по делото за всички инстанции. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.