Р Е Ш Е Н И Е

№ 198

гр. София, 17.01.2020 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, трето отделение в съдебно заседание на седемнадесети октомври две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: СИМЕОН ЧАНАЧЕВ
ЧЛЕНОВЕ: 1. АЛЕКСАНДЪР ЦОНЕВ
2. ФИЛИП ВЛАДИМИРОВ
при участието на секретаря Албена Рибарска като изслуша докладваното от съдия Владимиров гр. дело № 661/2019 година по описа на съда и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производство по чл. 290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на В. С. Г., чрез пълномощника й адв. Д. срещу решение № 2622/12.11.2018 г. по гр. д. № 1811/2018 г. на Апелативен съд – София.
Ответникът Л. Г. Х.-М., чрез назначения й особен представител адв. С. изразява становище за неоснователност на касационната жалба. Претендира разноски, които да му бъдат определени, съобразно обжалваемия интерес в касационното производство и присъдени.
Жалбата има за предмет цитираното въззивно решение в ЧАСТТА, в която е отменено решение № 443/22.01.2018 г. по гр. д. № 6213/2015 г. на Софийски градски съд (СГС) в частта, с която Л. Г. Х.-М. е осъдена да заплати на В. С. Г., на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД, сума над 16 600 евро до 39 700 евро като задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.05.2009 г. и анексите към него, както и в частта, с която на Г. са присъдени разноски над 3 827. 20 лв., и вместо него е постановено друго в тази част, с което е отхвърлен предявеният от касаторката против Л. Г. Х.-М. иск по чл. 93, ал.2 ЗЗД за разликата над 16 600 евро до 39 700 евро - задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.05.2009 г. и анексите към него.
За да постанови обжалвания правен резултат въззивният съд е приел, че страните са постигнали съгласие авансово платената по предварителния договор сума в размер на 8 300 евро да изпълнява функцията и на задатък. Мотивирал е съображения, че само тази сума има специфичната за задатъка функция – потвърдителна за сключване на договора. Според решаващия състав останалите авансово платени суми от продажната цена (по силата на анексите към договора) нямат очертаната функция на задатък, както поради липсата на съответната уговорка от страните, така и поради факта, че плащането им не е извършено в момента на сключване на договора, съответно не доказва последното, а представлява предварително изпълнение на задължението за заплащане на продажната цена. Установил е, че на основание чл. 13б от предварителния договор на ищцата се следва двойният размер на даденото капаро от 8 300 евро (без оглед на факта, че част от тази сума е платена на ръка, което не рефлектира нито на валидността на плащането, нито на основанието за извършването му) или сумата 16 600 евро. Изложени са аргументи, че договорът е развален, поради виновното неизпълнение на задължението на продавача да сключи окончателен договор на падежа – според поддържаното в нотариалната покана до обещателя и твърденията в исковата молба, имаща характер на изявление за разваляне на договора. Прието е, че двойните размери на другите авансово платени суми по договора не се дължат на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД, поради липса на характеристиката на задатък и тъй като договорът не е прекратен на основанието, за което се предвиждат.
С определение № 526/26.06.2019 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в атакуваната му част, на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса „имат ли функциите на задатък авансово платените по допълнителни споразумения (анекси) към предварителен договор суми за цената след като изрично е уговорено в тях, че при неизпълнение на задължението от страната, която е получила сумите, изправната страна разполага с възможността да се откаже от договора и да иска връщането им в двоен размер, макар в съдържанието на тези анекси сумите да не са определени изрично с термина „задатък“, с оглед поддържаното противоречие с Решение № 106/16.07.2018 г. по гр. д. № 4088/2017 г. на ВКС, ІІІ г.о.
По поставения въпрос, настоящият състав на ВКС намира следното.
Свободата на договаряне, установена с правилото на чл. 9 ЗЗД, предпоставя правото на страните по един двустранен договор, вкл. и предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, да уговорят специални правила относно отказа от договора по смисъла на чл. 93, ал. 2 ЗЗД (освобождаване на страните от облигационната обвързаност по договора, чрез развалянето му поради неизпълнение) респ. за отговорността на неизправната страна. Ето защо, в тези случаи не съществуват законови пречки функциите на задатъка да бъдат придадени и на платената от изправната страна авансова сума за част от продажната цена на имота, дори тази сума да не е определено в съдържанието на договора с термина „задатък“. Тогава капарото ще подлежи на приспадане при изпълнението, а при неизпълнение – ще се задържи или върне в двоен размер. Необходимо и достатъчно е в съглашението да са включени изрични уговорки, според които страните придават на определена престация (вкл. и на авансова сума за част от цената) значението на задатък – 1/ да се стимулират те да изпълнят точно задълженията си, за да не изгубят даденото ли да бъдат принудени да върнат полученото в двоен размер и 2/ изправната страна да може да задържи получения или да иска връщане в двоен размер на дадения задатък, след като се откаже от договора. Така предадената сума, вкл. и като авансово платена сума за част от продажната цена, има качеството на задатък. В този смисъл изцяло се споделя разрешението, дадено в Решение № 106/16.07.2018 г. по гр. д. № 4088/2017 г. на ВКС, ІІІ г.о., Решение № 12/23.05.2018 г. по гр. д. № 834/2017 г. на ВКС, ІІІ г.о., Решение № 64/10.09.2012 г. по т. д. № 193/2011 г. на ВКС, ІІ т.о., Решение № 71/09.07.2010 г. по т. д. № 726/2009 г. на ВКС, І т.о.
Допълнителното споразумение (анекс) е писмено съглашение, което по изрично съгласие на страните внася последващо изменение или допълнение на първоначално сключения двустранен договор. То е израз на автономията на волите на насрещните страни и може да обхване различни уговорки от договора, вкл. и относно промяна на срока и/или плащането на цената на вещта в хипотезата на сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот. Анексът е неразделна част от първоначално сключения договор и обвързва договарящите страни по начин и при условията, уговорени с него, с които се създава целената промяна в съществуващото правоотношение между страните. Макар допълнителното споразумение да има производно съществуване, обусловено от вече сключения договор, няма пречка с него, последващо във времето, страните да препотвърдят волята си да бъдат обвързани от облигационната връзка във вида й и със съдържание (допълнено или изменено) по това споразумение, което е израз и на тяхното намерение да изпълнят насрещните си задължения, съобразно постигнатото взаимно съгласие. В тези последващи договорености съконтрахентите могат да включат клаузи, че платеното по тях (т.е. предадената сума, вкл. като авансова вноска за цената) ще има качеството и на задатък – да способства точното изпълнение на насрещните задължения и така изрично да бъдат уредени последиците от неизпълнението (да даде правото на изправната страна да се откаже от договора без да спазва реда на чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, като задържи получения задатък, респ. претендира връщането му в двоен размер). Предвид диспозитивния характер на разпоредбата на чл. 93, ал. 2 ЗЗД е възможна уговорка между страните задатъкът да се даде и след сключването на главния договор (вж. А. К., „Облигационно право“ – Обща част, седмо издание – стр. 518).
При дадения отговор на въпроса, обусловил допускането на касационен контрол на въззивното решение в атакуваната му част, последното се явява неправилно в тази част.
Ищцата като купувач и изправна страна по развален предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот е претендирала връщане в двоен размер на платените от нея в изпълнение на съглашението суми, с които е авансирала част от уговорената цена на имота и на които по волята на страните е придадена функция на задатък. Твърдяла е, че уговорки за връщане на сумите в поискания двоен размер се съдържат както в първоначално сключения предварителен договор, така и в подписаните анекси към него – под №№ 3, 4 и 5. Поддържала е, че поради значителна забава на ответницата – продавач по договора, при изпълнение на задължението й за прехвърляне на обещания имот в уговорения срок, (купувачката) е изгубила интерес от сделката и за нея това изпълнение е станало безполезно. Наред с това е изложила и обстоятелството, че продавачката е поставена в обективна невъзможност да изпълни, доколкото междувременно обещаният имот е преминал в собственост на трето лице.
Със сключения на 08.05.2009 г. предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот (макар съдържащ известни несъответствия, липсваща поредност в номерацията на разпоредбите му или дублиране на такива, което не се отразява на валидността на съглашението) страните постигнали съгласие цената на обектите да бъде 83 000 евро, от които 8 300 евро платими в деня на подписването му и тази сума да служи като задатък по чл. 93 ЗЗД. Уговорено е като насрещно задължение на продавача той, след подписване на съглашението, да не води преговори с други лица и сключва други предварителни договори за продажбата на имота, да не го прехвърля или отдава под наем, както и да не извършва каквито и да било фактически и правни действия, които биха довели до обременяването му с тежести и ипотеки или биха довели до увреждане правата на купувача по договора. В изпълнение на задълженията си продавачът е декларирал, че е единствен собственик на обещания имот и не са му известни предявени претенции към имота от трети лица; че продаваният имот не е обременен с тежести, изключая учредената ипотека върху него в полза на търговска банка („ОББ“ АД) за отпуснат кредит на продавача; че имотът не е обект на спорове в рамките на висящо исково, обезпечително или изпълнително производство; че по отношение на имота няма вписани искови молби и пр. Изрично страните са уредили последиците на договорната отговорност (в раздел наименован „Неустойки“) като са предвидили, че изправната страна може да упражни правото си по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване на окончателен на предварителния договор; че разполага с правото да се откаже от договора и да задържи капарото – ако го е получила тя, респ. да иска връщане на даденото капаро в двоен размер – ако го е дала тя. В продължение на уговорката за уреждане на последиците от неизпълнението, страните са постигнали съгласие при определен вид неизпълнение – деклариране от продавача на неверни обстоятелства относно статута на обещания имот, купувачът да разполага с правото да се откаже от договора с писмено уведомление до насрещната страна, в който случай тя му дължи връщане на получения задатък (от 8300 евро) в двоен размер.
С допълнителни споразумения (общо 6 на брой) страните са внасяли промени в уговорките на първоначално сключения предварителен договор, основно свързани със срока за нотариалното извършване на продажбата. С анекси №№ 3, 4 и 5 е постигната договореност и за промяна в начина на плащане на продажната цена, като купувачката е авансирала вноски от нея, със следните суми – 9 400 евро по първия от посочените анекси и по 3 150 евро по последващите два. Общият размер на авансово платените и получени от ответницата суми като част от продажната цена на обещания имот възлиза на 15 700 евро. Тяхното връщане в двоен размер е предпоставено от клаузата, че купувачът отстъпи от договора, поради неизпълнение от насрещната страна свързано с установеното в основния договор задължение за вярно деклариране на обстоятелства относно статута на продавания имот. Определеният краен срок (по анекс № 6) за нотариалното извършване за продажбената сделка за обещания имот е 30.06.2011 г. и той не е спазен. Предварителният договор е развален от купувача – ищец като изправна страна по него с исковата молба, по която е образувано настоящото дело (връчването в предходен момент на нотариалната покана на ответницата като неин адресат, не е надлежно).
Предвид на горното заявените в исковата молба обстоятелства, на които се основава претенцията, са се осъществили.
Облигационната връзка между страните по предварителния договор е преустановена с разваляне на съглашението от купувача, поради неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността върху обещания имот в уговорения срок. След като е налице неизпълнение на договорно задължение на страната, довело до отпадане с обратно действие на облигационната връзка, приложение следва да намерят онези разпоредби от договора, в които са предвидени последиците от настъпването на този юридически факт (неизпълнението). В уговорките по чл. 13 и чл. 14 от предварителния договор от 08.05.2009 г. е признато правото на изправната страна да може да преустанови облигационната обвързаност като задържи предадената сума при сключването му, респ. претендира връщането й в двоен размер, ако другата страна не изпълни задължението си. При тълкуване на съдържанието на въпросните клаузи се установява, че волята на съконтрахентите е била да обвържат настъпването на последиците от неизпълнението с правото на разваляне на договора от изправната страна и задържане от нея на получения, респ. претендиране връщане в двоен размер на дадения задатък. Това неизпълнение не е незначително с оглед интереса на кредитора, доколкото общото правило на чл. 87, ал. 4 ЗЗД намира приложение и при специфичната хипотеза на разваляне по чл. 93, ал. 2 ЗЗД. Несъмнено е, че в духа и с оглед целите на въпросните уговорки страните са развили и изменили елементи от своята правна връзка, което е намерило израз в съответните клаузи от последващите съглашения (анекси), а именно, че платените по тях суми ще имат обезпечителна и обезщетителна функция, чрез изрично уреждане на последиците в случай на неизпълнение (разваляне и задържане, респ. връщане в двоен размер на предадената сума) – т. е. придадено им е качеството на задатък.
В нарушение на закона въззивният съд е приел, че авансовите суми за част от продажната цена на обещания имот, платени по силата на последващите главния договор съглашения (анекси), нямат характеристиката на задатък по смисъла на чл. 93, ал. 1 ЗЗД и не се дължи връщането им в двоен размер, защото договорът не е прекратен на основанието, за което се предвиждат. Същите съставляват задатък и за изправната страна (ищцата) е възникнало вземане за техния двоен размер като необходима последица от извършеното от нея - с исковата молба - разваляне на договора (отказ от договора, съобразно терминологията на чл. 93, ал. 2 ЗЗД), поради неизпълнение на насрещното задължение за прехвърляне на собствеността върху обещания имот. Ето защо релевираното в касационната жалба оплакване в този смисъл, е основателно.
Въззивното решение в обжалваната му част е постановено в нарушение на материалния закон, поради което следва да бъде отменено, а делото – разгледано от касационната инстанция съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК.
По делото е установено неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността на купувача върху обещания имот, което е довело до разваляне на договора от изправната страна и за последната е възникнало правото да претендира връщане на дадения от нея задатък (авансовите суми за цената на имота) в двоен размер, съобразно уговорките между страните. Платената по процесните анекси авансова сума е общо 15 700 евро. Нейният двоен размер възлиза на 31 400 евро, колкото е дължимата сума от продавача – ответник. Тъй като обаче претенцията е отхвърлена за разликата над 39 700 евро до претендираните 48 000 евро с влязло в сила решение в тази му част (решение № 443 от 22.01.2018 г. по гр. д. № 6213/2015 г. на СГС, І - 20 състав в посочената отхвърлителна част не е обжалвано с въззивна жалба и е влязло в сила), в полза на ищцата следва да бъде присъдена сумата от още 23 100 евро (формирана от разликата между 39 700 евро и вече присъдените 16 600 евро). В този смисъл ще следва да бъде отменено въззивното решение в обжалваната му част с осъждането на ответницата да заплати на ищцата сумата от още 23 100 евро, ведно със законната лихва върху нея, считано от 24.03.2016 г. до изплащането й, както и в частта, в която е отменено първоинстационното решение в частта за разноските, присъдени в полза на ищцата В. Г. за разликата над 3 827. 20 лв.
При този изход на делото ответникът по касационна жалба следва да заплати на касатора претендираните от последния разноски, сторени в производството по делото и възлизащи общо на 6 859. 59 лв.
По заявеното в отговора по чл. 287, ал. 1 ГПК особено искане.
Ответницата по жалба Л. Г. Х.-М. е представлявана в касационното производство от адв. Д. С., назначен за неин особен представител по чл. 47, ал. 6 ГПК. Той е поскал да му се определи дължимото възнаграждение за касационното производство, при съобразяване с разпоредбите на Наредба № 1/09.07.2004 г.
Искането е основателно, тъй като възнаграждение за назначен по реда на чл. 47, ал. 6 ГПК особен представител на ответника (ответник и по касационна жалба) се дължи от ищеца за всяка инстанция поотделно. Разноските за този вид представителство следва да бъдат внесени в съда от ищеца преди приключване на делото в съответната инстанция, съответно съдът, който разглежда делото в съответната инстанция е компетентен да определи размера на разноските за тази инстанция. В случая разноски за особен представител на ответницата Л. Г. Х. - М. не са определяни за настоящата инстанция и с оглед висящността на делото пред ВКС, това следва да бъде сторено от този съд. Съобразявайки характера на производството, обжалваемия интерес и т. 6 от ТР № 6/6.11.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 6/2012 г., ОСГТК, на основание чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1/2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения, този съдебен състав определя възнаграждение на адвокат Д. К. С. в размер на 1 885. 39 лв., което следва да бъде внесено от ищцата.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на гражданска колегия, трето отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 2622/12.11.2018 г. по гр. д. № 1811/2018 г. на Апелативен съд – София в ЧАСТТА, в която е отменено решение № 443/22.01.2018 г. по гр. д. № 6213/2015 г. на Софийски градски съд в частта, с която Л. Г. Х.-М. е осъдена да заплати на В. С. Г., на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД, сума над 16 600 евро до 39 700 евро като задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.05.2009 г. и анексите към него, както и в частта, с която на В. Г. са присъдени разноски над 3 827. 20 лв. до 9 153. 30 лв. и е отхвърлен предявеният от касаторката против Л. Г. Х.-М. иск по чл. 93, ал. 2 ЗЗД за разликата над 16 600 евро до 39 700 евро и ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА Л. Г. Х.-М. с ЕГН [ЕГН] и постоянен адрес [населено място],[жк], [жилищен адрес] да заплати, на основание чл.93, ал. 2 ЗЗД, на В. С. Г. сумата от още 23 100 (двадесет и три хиляди и сто) евро - задатък по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.05.2009 г. и анексите към него, ведно със законната лихва върху сумата, считано от 24.03.2016 г. до изплащането й, както и сумата от 6 859. 69 (шест хиляди осемстотин петдесет и девет лв. и 69 ст.) лева - разноски за производството по делото.
ОПРЕДЕЛЯ възнаграждение за касационното производство по гр. д. № 661/2019 г. на ВКС, ІІІ г. о. на адвокат Д. К. С., назначен за особен представител по реда на чл. 47, ал. 6 ГПК на Л. Г. Х. - М., в размер на 1 885. 39 (хиляда осемстотин осемдесет и пет лв. и 39 ст.) лева.
ЗАДЪЛЖАВА ищцата В. С. Г. с ЕГН [ЕГН] и адрес [населено място], [улица], вх. ..., ет. .. ап. ..., чрез адв. Д. – със служебен адрес [населено място], [улица], вх. .., ет. .., ап. .. в едноседмичен срок от съобщението да внесе по депозитната сметка на ВКС сумата от 1 885. 39 лв.
Да се укаже на страната, че при неизпълнение на това задължение в срок, ще се предприемат действия за принудително събиране на сумата.
Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.