6 РЕШЕНИЕ № 456/ 2012 С., 19.06.2013 година В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и втори октомври две хиляди и дванадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЙКА СТОИЛОВА ЧЛЕНОВЕ: СТОИЛ СОТИРОВ МИМИ ФУРНАДЖИЕВА при секретаря ЦВЕТАНКА НАЙДЕНОВА и в присъствието на прокурора изслуша докладваното от съдията СТОИЛ СОТИРОВ гр.дело №1294/2011 година. Производството е по чл.290 ГПК. С определение №837/12.7.2012 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивно решение №150/10.6.2011 г. по гр.д.№84/2011 г. по описа на Ловешкия окръжен съд, граждански състав, по касационна жалба, вх.№4875/15.7.2011 г.у подадена от адв. С. С. – процесуален представител на ищците М. П. М. от [населено място] и от П. П. М. от [населено място], област Л.. С обжалваното решение е отменено изцяло решение №630 т.4/23.12.2010 г. по гр.д.№503/2010 г. по описа на Троянския районен съд, четвърти граждански състав, и са отхвърлени като неоснователни недоказани предявените от М. П. М. от [населено място] и П. П. М. от [населено място], област Л., , против И. П. Б. от [населено място], [община] област Л., и Д. И. Б. от [населено място], област Л., искове за унищожаване на предварителен договор за продажба на недвижим имот от 12.11.2008 т., поради грешка в предмета като възстанови положението отпреди сключването му и осъждане на ответниците да върнат дадения задатък в размер на 23500 лева, ведно с мораторната лихва върху тази сума, за периода от 12.11.2008 г. до датата на завеждане на иска в размер на 4376,26 лева, и втори иск, който да бъде уважен в случай на отхвърляне на първия с правно основание чл.210, ал.2 ЗЗД, че поради отказа им от сключения предварителен договор да бъдат осъдени ответниците да им върнат дадения задатък в размер на сумата 23500 лева, ведно с мораторната лихва върху тази сума за периода от 12.11.2008 г. до датата на завеждане на иска в размер на 4370,26 лева. Въззивната инстанция е приела, че искът с правно основание чл.27, във връзка с чл.28 ЗЗД за унищожаване на предварителния договор е неоснователен и недоказан. Изводът е обоснован с приложената по делото нотариална покана от 08.5.2009 г. достигнала до знанието на купувачите, съгласно която на основание чл.4.2 от предварителния договор и чл.93, ал.2 ЗЗД, приложима на основание чл.5.4. от договора, продавачите са се отказали от договора, т.е-. същият е развален поради неизпълнение от страна на купувачите. Прието е също така, че тъй като се касае за предварителен договор, то той се разваля по извънсъдебен ред и като са се позовали на разпоредбата на чл.93, ал.2 ЗЗД продавачите ясно са изразили волята си да прекратят съществуването на този предварителен договор, поради неизпълнението му отстрана на купувачите да заплатят уговорената цена и да се явят пред нотариус в определения срок за сключване на окончателния договор. Изложени са съображения, че даденият задатък съгласно чл.93, ал.1 ЗЗД служи за доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение, като при положение, че същият е прекратен то не би могло купувачите по същия договор да претендират за унищожаването му, тъй като този договор вече не съществува в правния мир, след като е развален едностранно от изправната страна – в случая продавачите по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД. Въпреки изложеното, въззивната инстанция е стигнала до извод, че не води до унищожаемост на сделката и грешката в пресмятането, т.е. допусната е количествена, а не грешка в качеството на предмета. Относно разпоредбите на чл.210, ал.1 и ал.2 ЗЗД съдът е приел, че същите регламентират особени правила при продажби на недвижими имоти, когато има отклонение между уговорената и действителната площ с 1/10 в по-малко или повече от отразеното в договора, като в тези случаи е предоставена правната възможност на страните да развалят или да се откажат от договора, но не и да го унищожат, предвид което законодателят е приел такива сделки за напълно действителни. Налице е позоваване на решение №331/21.5.2009 г. по гр.д.№563/2008 г. на ВКС, ІІ г.о. Относно алтернативно предявения иск с правно основание чл.210, ал.2 ЗЗД и отказа на ищците от предварителния договор, съдът е приел, че съображенията изразени относно развалянето му по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД важат изцяло, а позоваването на разликата между офертата в интернет и действителната такава , не води до възможност за разваляне на договора по реда на чл.210 ЗЗД, тъй като в предварителния договор изрично не е посочена тази площ. В посочения смисъл е налице позоваване на решение №1572/18.9.1962 г. по гр.д.№1023/1962 г. на ВС, ІV г.о. Касационно обжалване на въззивното решение е допуснато на основание чл.280, ал.1, т 3 ГПК по материалноправните въпроси “При условие, че един договор е развален извънсъдебно може ли да се иска унищожаването му по съдебен ред ?“ и “Количествена или качествена грешка е разликата от 128 кв.м в Р. на сграда, предмет на сделката ?”, на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК. По поставените от касационните жалбоподатели въпроси Върховният касационен съд, състав на ІV г.о. намира за следното: По първия от въпросите, а именно “При условие, че един договор е развален извънсъдебно може ли да се иска унищожаването му по съдебен ред?” съдът намира, че следва да се изходи от обстоятелството дали е налице действително извънсъдебно развален договор. Потестативното право по чл.87, ал.1 ЗЗД за разваляне на предварителния договор може да бъде упражнено само от изправната страна. Общото правило е, че договорът може да бъде развален с извънсъдебно едностранно изявление, упражняването на което изисква предупреждение, което от своя страна следва да съдържа две изявления – искане за изпълнение в подходящ срок и изявление, че договорът се смята за развален в случай на неизпълнение в дадения срок. Във всички случаи волята трябва да бъде недвусмислено изразена. Законът не изисква обаче в съдържанието на предупреждението да се включва думата “разваляне” или прекратяване, нито пък да има позоваване на правната норма на чл.87, ал.1 ЗЗД. След като договорът е сключен в писмена форма и предупреждението следва да е писмено. Предвид изложеното и обстоятелството, че унищожаването на договор може да бъде извършено само по съдебен ред/аргумент от чл.32 ЗЗД/, то развален договор по чл.87, ал.1 ЗЗД не може да бъде унищожен, предвид обратното действие на унищожаването освен изключението по чл.88, ал.1, изречение първо, in fine ЗЗД. Отговорът на втория от поставените въпроси, а именно “Количествена или качествена грешка е разликата от 128 кв.м в Р. на сграда, предмет на сделката ?” следва да бъде съобразен с обстоятелството, че по правило грешката е съществена и основание за разваляне на сделката, щом последната е сключена въз основа на неверни представи за действителността. От друга страна, грешката в съображенията, които са подбудили купувача към сключване на сделката, е без значение за действителността на последната. Когато сделката е уговорена и сключена, без да се държи на дадено качество на предмета, тя ще бъде действителна, дори по-късно да се установи, че тези качества са били съществени. По касационната жалба. В касационната жалба се навеждат оплаквания за незаконосъобразност, необоснованост и наличие на съществени процесуални нарушения. Твърди се, че въззивната инстанция превратно е тълкувала и прилагала ЗЗД относно отношенията, свързани с продажбата чрез предварителен договор, с унищожаването на правните сделки, с тяхното разваляне, прекратяването им и отказа от тях. Поради това се навежда довод за противоречие в мотивите на съда. Навежда се и довод, че отказването от един договор следва да бъде уговорено в него. Оспорва се изводът на въззивната инстанция, че се касае до грешка в пресмятането – количествена грешка, а не грешка в качеството на предмета. Възразява се срещу незачитането на офертата при разглеждане на спора, както и изводът, че неправилно е прието, че искът по чл.210, ал.2 ЗЗД е неоснователен. Моли се за отмяна на обжалваното решение и уважаване на претенциите ведно с всички законни последици. В съдебно заседание касационната жалба се поддържа от процесуалния представител на касационните жалбоподатели – адв. С., която депозира писмена защита. Ответниците по касация И. Б. и Д. Б., посредством процесуалния си представител – адв. А., оспорват касационната жалба, и молят същата да бъде оставена без уважение. Депозирана е писмена защита. Претендират се разноски. Върховният касационен съд, състав на ІV г.о., като разгледа касационната жалба, взе предвид отговора на ответниците по касация, становищата на процесуалните представители на страните, изразени в съдебно заседание, писмените им защити и на основание чл.290 ГПК, намира за установено следното: Касационната жалба е неоснователна по следните съображения: Обосновано и законосъобразно Ловешкият окръжен съд е приел, че искът по чл.27, във връзка с чл.28 ЗЗД е неоснователен. С оглед отговора на първия от поставените въпроси правилно е прието, че след като предварителният договор е развален на основание чл.87, ал.1 ЗЗД извънсъдебно той не може да бъде унищожен по съдебен ред. Този извод съответства на събраните по делото доказателства, а именно, че с нотариална покана от 08.5.2009 г. предварителният договор е развален. Неоснователно е твърдението на ищците, че писмото им от 15.4.2009 г. по естеството си представлява акт, който сочи на разваляне на договора. Изявление за това в цитираното писмо не се съдържа изобщо. В края на писмото е отбелязано, че “при непостигане на съгласие относно сделката за възстановяване на сумите” купувачите ще търсят правата си по съдебен ред. За разлика от посоченото писмо, от нотариалната покана на ответниците по исковата молба по категоричен начин се сочи на разваляне на договора при неизпълнение на искането за финализиране на сделката. Волята на продавачите недвусмислено изразява изявление за разваляне на договора, посредством използването на словосъчетанието “отказване от договора”. Поради това съдът намира, че след изтичането на срока, визиран в нотариалната покана, и неявяването на продавачите за сключване на окончателен договор, е налице разваляне на договора от изправна страна. Неоснователни са оплакванията на касационните жалбоподатели относно изводите на въззивната инстанция за незачитане на оферта от Интернет относно постройките в имота. Същите не са описани подробно в предварителния договор, нито визираната оферта от Интернет е станала част от предварителния договор. От съдържанието на предварителния договор е видно, че описанието на застроеното в имота възпроизвежда буквално съдържанието на нотариалния акт на продавачите, в който постройките са описани най-общо като “полумасивна двуетажна жилищна сграда и паянтова плевня”, без конкретното им описание. Само по тези съображения искът по чл.210, ал.2 ЗДЗД следва да бъде отхвърлен като неоснователен. Предвид изложеното, обжалваното въззивно решение следва да бъде оставено в сила. С оглед изхода от спора касационните жалбоподатели следва да заплатят на ответниците по жалбата деловодни разноски за настоящото производство в размер на 1000 лева. Водим от горните съображения и на основание чл.293, ал.3 ГПК, Върховният касационен съд, състав на ІV г.о., Р Е Ш И : ОСТАВЯ В СИЛА въззивно решение №150/10.6.2011 г. по гр.д.№84/2011 г. по описа на Ловешкия окръжен съд, граждански състав. ОСЪЖДА М. П. М., ЕГН – [ЕГН], от [населено място], [улица], и П. П. М., ЕГН -[ЕГН], от [населено място], област Л., [улица], да заплатят на И. П. от [населено място], [община], област Л., [улица], и на Д. И. Б. от [населено място], [община], област Л., [улица], деловодни разноски общо на стойност 1000/хиляда/ лева. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: