Р Е Ш Е Н И Е № 271 София, 20.10.2011 година В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България,Второ гражданско отделение,в съдебно заседание на тринадесети октомври през две хиляди и единадесета година,в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ:Елса Ташева ЧЛЕНОВЕ:Светлана Калинова Зоя Атанасова при участието на секретаря Ани Давидова и в присъствието на прокурора като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова гражданско дело № 1237 от 2010 година и за да се произнесе взе предвид следното: Производството е по чл.290-293 ГПК. Образувано е по касационна жалба на Г. С. Т., Т. И. Т. и П. И. Т. срещу въззивното решение на Варненския окръжен съд, постановено на 10.06.2010г. по гр.д.№803/2010г. С определение №168/18.02.2011г.,постановено по настоящето дело, касационното обжалване на постановеното от въззивния съд решение е допуснато на основание чл.280,ал.1,т.2 ГПК по въпроса за правомощието на притежаващото право на ползуване върху идеална част от един имот лице да отдава под наем реална част от имота,както и дали наемателят разполага с правото да променя съществено отдадения под наем имот и неговото предназначение /от жилище в офис/ и то чрез присъединяването му към своя съседен имот и за правните последици на извършените от наемателя промени на имота. Касаторите поддържат,че обжалваното решение е неправилно поради неправилно приложение на материалния закон и необоснованост-неправилно е прието,че ползувателят може да отдава под наем реална част от имота и да променя същия,макар и чрез другиго. Излагат съображения, че сключеният от ползувателката договор за наем им е непротивопоставим. Молят обжалваното решение да бъде отменено и вместо това предявеният иск бъде уважен като им бъдат присъдени и направените по делото разноски. В писмен отговор в срока по чл.287,ал.1 ГПК ответниците по касационна жалба [фирма] и Б. С. К. изразяват становище,че жалбата е неоснователна по изложените в отговора съображения. Поддържат,че отдаването на вещта под наем се включва в предметното съдържание на правото на ползуване,с оглед на което ползва имота на правно основание. Навеждат и доводи за прекратяване на договора за наем,като поддържат, че поради тази причина липсва правен интерес от депозирането на касационната жалба. Върховният касационен съд,като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл.290,ал.1 ГПК и чл.293 ГПК, приема следното: Г. С. Т.,Т. И. Т. и П. И. Т. са предявили по реда на чл.108 ЗС срещу [фирма] и Б. С. К. иск за предаване държането на една стая и балкон с площ от 20кв.м. от апартамент №3 в [населено място], [улица],вх.Б, ет.І. С обжалваното решение Варненският окръжен съд,действувайки като въззивна инстанция,е потвърдил решението на първоинстанционния съд в частта,с която е отхвърлен предявеният от Г. С. Т., Т. И. Т. и П. И. Т. ревандикационен иск. Прието е,че апартамент №3,част от който е и процесната стая,е придобит през 1965г. от С. И. Т. и съпруга й П. Ж. Т.. След смъртта на П. Ж. Т. /починал на 22.09.1995г./ собственици на апартамента по силата на наследствено правоприемство и прекратена СИО са С. Т.,притежаваща 2/3 ид.части от правото на собственост; Е. Т.,притежаващ 1/6 ид.част от правото на собственост и И. Т.,притежаващ 1/6 ид.част от правото на собственост. През 1997г. С. Т. дарява собствените си 2/3 ид.части от апартамента на синовете си Е. Т. и И. Т. като запазва до края на живота си безвъзмездно правото на ползуване. През 2003г. Е. Т. дарява своята ½ ид.част от имота на брат си И. Т., а след смъртта на последния /25.03.2006г./ Г. Т.,Т. Т. и П. Т. придобиват правото на собственост върху апартамента по силата на наследствено правоприемство. Прието е,че при извършеното през 1997г. дарение не е извършена индивидуализация каква точно част от апартамента ще ползува С. Т.,с оглед на което правото на ползуване следва да се счита учредено в размера на прехвърленото от нея право на собственост или за 2/3 ид.части от имота. Прието е обаче,че доколкото в договора за дарение от 2003г. е посочено,че правото на ползуване представлява тежест по отношение на целия апартамент и договорът е сключен при наличието на такава тежест,то С. Т. има право на ползуване върху целия апартамент. Прието е,че дори тя да притежава право на ползуване само върху 2/3 ид.части от апартамента,то при отдаване под наем на една стая това нейно право не е превишено извън обема от 2/3. Прието е,че правото на ползуване дава правото да се получават плодовете от вещта,в т.ч. гражданските плодове,каквито са наемите и че ползувателят единствен е оправомощен да сключва договори за наем на вещта,а оттам,че сключеният на 14.03.2008г. договор,с който С. Т. отдава на [фирма] под наем процесната стая дава на дружеството право да ползува същата,тъй като е сключен от страна,която притежава материалноправната легитимация да го сключи в рамките на обема на притежаваното от нея право на ползуване. Въпросът,произнасянето по който е обосновало наличието на основание за допускане на касационно обжалване, касае правомощията на притежаващото право на ползуване лице да отдава вещта под наем,както и правните последици на извършените от наемателя промени в имота, изразяващи се в присъединяване към съседен имот. По така поставения въпрос настоящият състав приема следното: Притежателят на ограничено вещно право на ползуване върху недвижим имот разполага с правомощието да отдава имота под наем,но само до обема на притежаваното право. Притежаващото право на ползуване върху идеална част от недвижим имот лице има право да отдава под наем съответната идеална част от имота. С правомощието да отдава под наем реално обособена част от имота това лице ще разполага само ако ползуването на имота е било разпределено по реда на чл.32 ЗС. Само в този случай сключеният от него договор за наем би могъл да бъде противопоставен на собственика на вещта,притежаващ и съответната част от правото на ползуване. Наличие на правно основание за ползуване по смисъла на чл.108 ЗС би бил само договор за наем с притежаващо правото на ползуване лице в рамките на правото,което то притежава с оглед отношенията си със собственика на имота. Наемателят разполага с правомощието да променя предназначението на имота само със съгласието на неговия собственик по предвидения в ЗУТ ред. Промяна на предназначението на част от отдаден под наем имот чрез присъединяването й към друг,съседен имот също би могло да се извърши само със съгласието на собственика на отдадения под наем имот и при спазване изискванията на ЗУТ за присъединяването. Извършените от наемателя без съгласието на собственика на имота промени нямат за правна последица нито промяна на неговото предназначение,нито промяна в принадлежността на правото на собственост чрез присъединяване,освен в хипотезата на чл.97 ЗС. По основателността на касационната жалба и с оглед изложеното по-горе становище,настоящият състав приема следното: Обжалваното решение е валидно и процесуално допустимо,но по същество неправилно като необосновано и постановено при неправилно приложение на материалния закон /чл.108 ЗС,чл.56 ЗС,чл.97 ЗС/. По реда на чл.108 ЗС собственикът може да иска своята вещ от всяко лице,което я владее или държи без да има основание за това. Договорът за наем представлява такова основание само ако е сключен с лице,което притежава противопоставимо на собственика право да ползува вещта и то ако е сключен в обема на притежаваното от наемодателя право,т.е. само и доколкото правата на наемодателя са противопоставими на собственика на вещта. В настоящия случай ответното дружество държи процесната стая по силата на договор за наем,сключен с лице,което притежава право на ползуване върху 2/3 идеални части от целия апартамент. Между притежателя на това ограничено вещно право и собствениците на апартамента,разполагащи с правото да ползуват останалата 1/3 идеална част обаче не е извършено разпределение на ползуването по реда на чл.32 ЗС,поради което неправилно въззивният съд е приел,че договорът за наем е сключен в рамките на право,което ползувателят да може да противопостави на собствениците на имота в техните вътрешни отношения. А след като с оглед вътрешните отношения със собствениците на имота наемодателят не би могъл да им противопостави правото си да ползува именно отдадената под наем стая,то неправилно е прието,че договорът за наем представлява противопоставимо на собствениците основание за държане по смисъла на чл.108 ЗС. Още повече,че договорът за наем е сключен на 14.03.2008г. за срок от три години и към настоящия момент срокът на договора е изтекъл,като не може да бъде споделен доводът на ответниците по касационна жалба,че това обстоятелство сочи на липса на правен интерес от обжалване,доколкото по делото не се установява, нито се твърди след прекратяването на договора фактическата власт върху имота да е била предадена на собствениците. Непротивопоставимо на собствениците на имота е и извършеното от наемателя преустройство на имота,тъй като по делото не е установено същото да е било извършено с тяхно съгласие и по предвидения в ЗУТ ред. Така извършеното присъединяване на процесната стая към съседния апартамент няма за правна последица промяна в принадлежността на правото на собственост върху присъединената част,доколкото по делото не е установено да е налице хипотезата на чл.97 ЗС,нито представлява основание за осъществяване на фактическа власт върху присъединената част по смисъла на чл.108 ЗС. В производството по делото предявилите иска лица са установили по категоричен начин, че притежават правото на собственост върху процесната стая,докато ответникът не е доказал наличие на противопоставимо на собствениците основание да държи същата,с оглед на което следва да се приеме,че предявеният по реда на чл.108 ЗС иск е основателен. С оглед гореизложеното по реда на чл.293,ал.1 ГПК обжалваното решение следва да бъде отменено и вместо това спорът бъде решен по същество,като по реда на чл.108 ЗС [фирма] и Б. С. К. бъдат осъдени да предадат на Г. С. Т.,Т. И. Т. и П. И. Т. владението на една стая с балкон с площ от 20кв.м. от апартамент №3 в [населено място], [улица],вх.Б, ет.І. С оглед изхода на спора на основание чл.78,ал.1 ГПК в полза на Г. С. Т.,Т. И. Т. и П. И. Т. следва да бъде присъдена сумата 2044.01лв., представляваща направените по делото разноски. По изложените по-горе съображения,Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯ въззивното решение на Варненския окръжен съд, постановено на 10.06.2010г. по гр.д.№ 803/2010г. и вместо това ПОСТАНОВЯВА: ОСЪЖДА [фирма],ЕИК[ЕИК],със седалище и адрес на управление [населено място], [улица],[жилищен адрес] и Б. С. К.,ЕГН [ЕГН] от [населено място], [улица], [жилищен адрес] на основание чл.108 ЗС да предадат на Г. С. Т.,ЕГН [ЕГН] от [населено място],ж.к.”М.-3”,[жилищен адрес]Т. И. Т.,ЕГН [ЕГН] от [населено място], [улица],№248,ет.6,ап.23 и П. И. Т.,ЕГН [ЕГН] от [населено място], [улица],ет.6,ап.23 държането върху недвижим имот,представляващ стая с балкон с площ от 20кв.м.,находяща се в апартамент №3 на 1 етаж във вход Б на жилищна сграда на [улица] кв.71 в 8 м.р. по плана на [населено място], целият с площ от 81.38кв.м.,състоящ се от спалня,хол,дневна,ниша с килер, тоалет,баня,дрешник,две антрета и два балкона,със западно изложение на стаята,при граници на стаята:от запад двор на кооперацията,от изток коридор на апартамент №3,на север общи части на входа на кооперацията и от юг съседен апартамент,собственост на Б. К.,както и на основание чл.78,ал.1 ГПК да заплатят на Г. С. Т.,Т. И. Т. и П. И. Т. сумата 2044.01лв./две хиляди четиридесет и четири лева и 1ст./,представляваща направените по делото разноски. Председател: Членове: