Р Е Ш Е Н И Е
№ 385/2014 г.
гр. София 08.05.2015 г..
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховен касационен съд, четвърто гражданско отделение в съдебно заседание на 27 октомври през две хиляди и четиринадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:СТОИЛ СОТИРОВ ЧЛЕНОВЕ:ВАСИЛКА ИЛИЕВА
ЗОЯ АТАНАСОВА
При секретаря Ани Давидова, като разгледа докладваното от съдия З.Атанасова гр.д. № 1069 по описа за 2014 година, за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е по реда на чл. 290 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба вх. № 5394/21.12.2013 г., подадена от [фирма] [населено място], чрез адв. Л. С. срещу въззивно решение № 475/29.11.2013 г. по в.гр.дело № 440/2013 г. на Смолянския окръжен съд, с което е потвърдено решение № 399/02.08.2013 г. по гр. дело № 610/2013 г. на Смолянския районен съд, с което е признато за установено по отношение на жалбоподателя и [фирма] със седалище [населено място], че по отношение на недвижимия имот – о бособена част от сграда – апартамент № 5 с идентификатор 67653.918104.2.9 по КК на [населено място], със застроена площ 63.63 кв.м., разположен на пето ниво на кота + 7.00 на III жилищен етаж, заедно с изба № 5 на V ниво с площ от 15 кв.м., заедно с 1.73% ид.части от общите части на сградата, съответстващи на 12.31 кв.м., която сграда представлява жилищна коопирация „КЦ-**”, блок * с идентификатор 67653.918.104.2 собственост на Т. Х. И. не е учредена договорна ипотека с договор за ипотека, сключен с нотариален акт № 20/2007 г. на нотариус с рег.№ 366.
Жалбоподателят поддържа основания за неправилност на обжалваното решение по чл.281,т.3 ГПК – нарушение на материалния закон и необоснованост. Според жалбоподателя при приети за установени факти и обстоятелства, за които няма спор между страните съдът е следвало да отговори на въпроса допуска ли нашето право учредяване на ипотека от собственика на земята с предмет правото на собственост върху земята заедно със субективното право на собственика да построи сграда в същата земя и да стане неин собственик с последица разпростиране на действието на ипотеката върху новопостроената сграда и има ли такава ипотека възможен предмет, че въззивният съд не е отговорил на този спорен въпрос. Посочва, че първоинстанционния и въззивния съд са изключили обстоятелството, че предмет на ипотеката е правото на собственост на земята, принадлежаща на учредителя на ипотеката, че в ипотечния договор изрично е записана ясната воля на страните, че в съдържанието на ипотекираното право на собственост се включва и правото на строеж, разбирано като право на собственика да построи и придобие в собственост процесните сграда, подробно описани в ипотечния договор. В така описан предмет на ипотеката според жалбоподателя има едно обективно обстоятелство, че учредителят на ипотеката в момента на сключване на ипотечния договор притежава само правото на собственост върху земята в съдържанието на което се включва и неговото субективно право да построи в земята си конкретни сгради, предвидени в одобрените ПР и ПЗ, одобрен идеен инвестиционен проект и издадено разрешение за строеж, което субективно право разгледано в неговата динамика включва правото на собственика на земята след фактическото изграждане на сградите да стане собственик на същите по приращение. Посочва, че в съдържанието на така ипотекираното право на собственост не се включва вещно право на строеж по смисъла на чл.63 ЗС, което може да съществува само като право на трето лице, различно от собственика. Неправилно според жалбоподателя въззивният съд отделя описаното право на строеж в ипотечния договор, разбирано като право на собственика да построи и придобие в собственост процесните сгради от ипотекираното право на собственост върху земята и го разглежда изолирано, за да го квалифицира като правно нищо. Поддържа, че когато ипотеката има за предмет право на собственост върху земя би следвало да се държи сметка за това, че се ипотекира право, което се състои от няколко елемента – правомощия, които във времето могат да търпят значителна динамика. Посочва, че законът е обявил за прехвърлими някои от правомощията на собственика - правото на строеж, право на ползване отделно от правото на собственост след евентуално учредяване на ипотека върху него до степен на гола собственост, че от друга страна правото на собственост във времето, след учредяване на ипотеката може и да увеличава обема си с добавяне към него на бъдещи приращения, че няма опора в закона разбирането, че ипотеката не разпростира действието си върху всички отделни елементи – правомощия на единното право на собственост, включително и правомощието на собственика да строи сграда в имота си и да стане собственик на приращението.
Жалбоподателят посочва, че втората група спорни въпроси по делото са свързани с обстоятелствата, ако действителен предмет на ипотеката по процесния нотаиален акт са целите бъдещи сгради, какви са законовите изисквания за пълната им и точна индивидуализация, дали и в каква степен са индивидуализирани според изискванията на закона и дали и в каква степен при така извършената индивидуализация се включва и процесния имот на ищците. Счита, че при наличните доказателства предмет на ипотеката наред с правото на собственост върху процесния терен са и всяка една от двете бъдещи сгради, предвидени, проектирани и разрешени да бъдат изградени в този терен, описани достатъчно подробно в нотариалния акт за ипотека, като цели самостоятелни недвижим имоти по смисъла на чл.110,ал.1 ЗС, съответно по смисъла на чл.23,т.2 ЗКИР. Поддържа, че по въпроса за начина на индивидуализацията на целите сгради предмет на ипотеката въззивният съд не е взел никакво отношение. Според жалбоподателя въззивният съд не е обсъдил и въпросите свързани с вписването на ипотечния договор. Посочва, че са налице касационни основания за отмяна по чл.281,т.3 ГПК и поради това въззивното решение следва да се отмени.
Ответникът по жалбата Т. Х. И., чрез адв.Б. М. в писмен отговор е изразил становище за неоснователност на касационната жалба. Ответникът по жалбата [фирма] със седалище и адрес на управление в [населено място] не е изразил становище.
С определение № 811/13.06.2014 г. постановено по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на основание чл.280,ал.1,т.1 ГПК по правните въпроси - когато предмет на ипотека е право на собственост върху терена ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действие на ипотеката при липса на уговорки за действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения и по въпроса за необходимата и достатъчно пълна индивидуализация на ипотекираното право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда с оглед изискването на чл.166,ал.2 и чл.167,ал.1 ЗЗД и следва ли всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат включени със съответната им индивидуализация за да има ипотеката действие върху цялата сграда по отношение и на отделните самостоятелни обекти в нея, възникнали с построяване на сградата.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като взе предвид доводите на страните и извърши проверка на обжалваното решение намира за установено следното:
Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК от надлежни страни в процеса и е процесуално допустима.
Въззивният съд се е произнесъл по предявен отрицателен установителен иск с пр. осн. чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено по отношение на жалбоподателя и [фирма] [населено място], че по отношение на недвижимия имот – обособена част от сграда – жилище – апартамент № 5 със застроена площ от 63.63 кв.м., собственост на Т. Х. И. не е учредена договорна ипотека с Договор за ипотека, сключен с нот.акт № 20/2007 г.
От фактическа страна е прието, че с нотариален акт № 45/2006 г. от 07.06.2006 г. А. Х. К. и А. Г. К. продали на [фирма] на лицето Г. И. П. незастроен поземлен имот с идентификатор 67653.918.104 по кадастралната на [населено място] с площ от 1884 кв.м.
Въз основа на представен нотариален акт №20/2007 г. е прието за установено, че на 22.01.2007 г. [фирма] [населено място] и [фирма] [населено място] сключили договор за банков кредит в размер на 1 250 000 евро, като за обезпечаване на вземането в полза на банката едноличният търговец учредил договорна ипотека в полза на банката върху УПИ X. – 918104 по ПУП на [населено място] с площ от 1463 кв.м., образуван от част с площ от 1463 кв.м. от поземлен имот с трайно предназначение –урбанизирана територия, с начин на трайно ползване –територии заети от населени места, с идентификатор 67653.918.104, заедно с правото на строеж, включващо „правото да се построи и придобие в собственост жилищна сграда Кооперация-„КЦ **” Блок * и Блок *, която ще бъде изградена върху същия УПИ въз основата на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение №233/19.09.2006 г. на Главния Архитект на [община]. Блок * заема североизточната част на УПИ и да е с обща разгърната застроена площ от 3 242,20 кв.м., състоящ се от десет нива с 33 броя апартаменти , 1 бр. магазин, 2 бр. офиси и 6 бр. гаражи. Блок * заема югозападната част на УПИ с обща разгъната застроена площ 1502.33 кв.м. състояща се от десет нива, включващи 18 бр. апартаменти и 3 бр. офиси с принадлежащи избени помещения и съответни общи части за всеки апартамент.
Прието е, че с нотариален акт № 68/2009 г. [фирма] продал на Т. Х. И. недвижимия имот - обособена част от сграда - жилище - апартамент №5, с идентификатор 67653.918104.2.9, състоящ се от антре, баня с тоалетна, дневна с кухненски бокс, спалня и тераса, със застроена площ 63.63 кв.м., разположен на V ниво на кота + 7.00 на ІІІ жилищен етаж, заедно с изба № 5 на V ниво, с площ 15 кв.м., заедно с 1.73 % ид. части от общите части на сградата, съответстващи на 12.31 кв.м. Р., която сграда представлява жилищна кооперация "КЦ-**” Блок *, с идентификатор 67653.918.104.2, построена в ПИ с идентификатор 67653.818.104 по КК на [населено място] за сумата от сумата от 45 000 лв.
Съдът е приел за установено въз основа на представена схема на самостоятелен обект с идентификатор 67653.918.104.2.9 от 25.05.2012г., че ищецът Т. И. е вписан като единствен собственик. Данъчната оценка на посочения имот е 19443,40 лв.
Прието е, че на [фирма] е издадено разрешение за строеж № 233/19.09.2006 г. и са одобрени архитектурните проекти от 12.09.2006г. и 02.10.2007 г., като са посочени самостоятелните обособени обекти от сградата, включително и процесния апартамент № 5 с площ от 63,63 кв.м. и изба № 5 с площ от 15 кв.м. в обект "Жилищна кооперация КЦ- **" блок * в УПИ X. – 918 104 в кв.16. Издаденото строително разрешение № 233/19.09.2006 г. е на основание чл.142,ал.2 от ЗУТ въз основа на съгласувани и одобрени идейни проекти по част "архитектурна" и част "конструкции".
Въззивният съд е приел, че с Протокол от 25.01.2008г. на комисия, назначена със заповед на кмета на [община], съгласно §5,т.46 от ДР на ЗУТ е констатирано, че са налице условията за съставяне на констативен протокол по чл.181,ал.2 от ЗУТ, че е налице нотариален акт за покупко-продажба, разрешение за строеж, протокол за строителна линия и ниво от 30.01.2007г., акт за приемане на конструкцията от 20.12.2007 г. и сградата е изградена в груб строеж с покрив и външни ограждащи стени, без довършителните работи.
Въз основа на представена обяснителна записка за жилищната кооперация КЦ-**-* и * част архитектурна, фаза -идеен проект е прието за установена разгърнатата площ на сградата и броя на апартаментите. Представен е и екзекутив -чертеж на разпределението на етажа, в който се намира процесния апартамент № 5.
От заключение по назначена и изслушана СТЕ е прието за установено, че към момента на сключването на договора за учредяване на ипотека с нот.акт №20/2007 г. е налице одобрен на 12.09.2006 г. идеен архитектурен проект, като в него апартаментите са индивидуализирани, но не са посочени номерата им и застроената им площ, а границите им са определени чрез зидове от 25 см. В идейния проект не са определени принадлежащите на апартаментите избени помещения. Сградата е завършена в груб строеж към 25.01.2008 г. съобразно протокола на комисията по чл.181,ал.2 от ЗУТ. Съдът е приел, че апартамент № 5 от блок Б е изграден в съответствие с архитектурното разпределение по идейния инвестиционния проект, който е бил одобрен към момента на сключването на договора за учредяване на ипотека.
Въззивният съд е приел за установено въз основа на представени обезпечителна заповед 17.07.2012г., обявление за публична продан и протокол за опис на недвижим имот от 11.04.2012 г. по изп.дело №31/2012г. по описа на СИС при СмРС, че по отношение на закупеният от ищеца апартамент № 5 са започнали действия по принудително изпълнение за удовлетворяването на ипотекарния кредитор [фирма].
От правна страна съдът е приел, че обжалваното въззивно решение е валидно, допустимо и правилно, че установената от районният съд фактическа обстановка, която не се оспорва от страните и направените правни изводи са идентични с тези, които приема и въззивния съд и поради това на основание чл.272 от ГПК е препратил към мотивите на първоинстанционния съд.
Преценено е за неоснователно оплакването, че районният съд от фактите по делото произволно е извел наличието на воля у страните по договора за ипотека, същият да разпростре действието си по отношение на бъдещите сгради по силата на суперфицията, а не по силата на приращението, като е приел, че не е налице валидно учредена ипотека в полза на банката, поради обстоятелството, че [фирма] не е притежавал учредено вещно право на строеж, поради невъзможността да притежава такова върху собствения си имот, тъй като ограничено вещно право на строеж собственикът на имот може да учреди само на трето лице. Прието е за неоснователно оплакването, че неправилно районният съд е приел, че процесният апартамент не е индивидуализиран. Според въззивния съд в чл.3,ал.1 и глава осма от Наредба №4/21.05.2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти е посочено съдържанието на част „архитектурна” от инвестиционния проект, с която се определят конкретните самостоятелни обекти в сградата по площ и граници и с тази част обектите се индивидуализират. Приел е, че строителното разрешение е издадено на 19.09.2006 г. въз основа на одобрен идеен проект по част архитектурна, че окончателните архитектурни проекти са одобрени на 02.10.2007 г., а договорът за ипотека е от 22.01.2007 г. и поради това е преценен за правилен извода на районния съд, че отделните самостоятелни обекти в сградата не са индивидуализирани съгласно изискването на чл.166,ал.2 от ЗЗД. Взето е предвид заключението на вещото лице по назначената СТЕ, според което с част архитектурна, във фаза идеен проект, каквато е била одобрена към момента на учредяване на ипотеката апартаментите са индивидуализирани, но не са посочени номерата им и застроената им площ, а границите им са определени чрез зидове от 25 см., като не са определени и принадлежащите на апартаментите избени помещения. Посочил е, че индивидуализацията на самостоятелните обекти в сградата следва да съществува в договора за ипотека, съгласно изискването на чл.166,ал.2 от ЗЗД.
Въззивният съд е приел, че основният спорен въпрос е каква е била действителната воля на страните относно предмета на договора за ипотека и какво следва да се има предвид от израза „заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие с собственост жилищна кооперация –„КЦ-**”, блок „*” и блок „*”, която ще бъде изградена в УПИ X.-918104 в кв. 16. Прието е, че според съдържанието на договора за учредяване на ипотека волята на страните е била, че се ипотекира правото на строеж и ипотеката ще разпростре действието си и върху сградата, която ще се построи, след като тя се превърне в самостоятелен обект на правото на собственост, която ще бъде придобита от [фирма] по силата на суперфицията, а не по приращение. Според съда ако волята на страните е била да се ипотекира бъдещата сграда, която собственикът на имота ще построи и придобие по силата на приращението, е следвало в договора за ипотека да се посочи, че се ипотекира жилищна кооперация, която собственикът на имота ще построи върху него, като всеки самостоятелен обект от бъдещата сграда следва да се идивидуализира по надлежен начин, чрез минималното посочване на квадратурата, етаж и граници.
Въззивният съд е приел, че правото на строеж е ограничено вещно право, уредено в чл.63 от ЗС, по силата на което собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката, че това право е уредено като изключение на презумпцията по чл. 92 ЗС, съгласно която собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго. Поради това според съда не може да се извършва смесване на двата фактически състава, тъй като са различни елементите им, релевантните факти и основания, обуславящи тяхното възникване, както и правните последици от реализацията им. С оглед на това е преценен за правилен извода на районния съд, че изразената от страните воля, че се учредява договорна ипотека и върху вещното право на строеж, включваща правото да се построи и придобие в собственост жилищна сграда няма правна стойност, доколкото собственика на земята не може да учредява в своя полза суперфиция. Приел е, че [фирма] като собственик на земята по приращение придобива построеното върху нея, а не в резултат на ограничено вещното право да построи, след което да придобие в собственост. Посочил е, че правото на собственика да строи в имота си е част от правото на ползване, включено в класическата триада /владениие, ползване, разпореждане/, че поради това не може да се приеме самоучредяване на право на строеж , тъй като никой не може сам на себе си да учредява ограничено право на строеж, след като притежава пълните вещни права върху имота. Посочил е, че учредяването на ограничено вещно право на едно лице да построи в чужд имот е част от правото на разпореждане и в този случай собственикът на земята, запазвайки своята собственост върху нея, учредява право на трето лице да построи сграда и да стане нейн собственик, като учреденото право на строеж става съставен елемент от имуществото на трето лице.
По твърденията в исковата молба, че не е налице валидно вписване на ипотеката съдът е взел предвид разпоредбите на чл.166, ал.1 ЗС в редакцията след 2000 г. и е приел, че за да възникне валидно учредена договорна ипотека тя трябва да бъде вписана в имотния регистър, че момента на възникване на ипотеката е този на вписване, а не на сключване на договора за учредяване на ипотека, че в периода между сключване на договора и изповядването на сделката от нотариуса и вписване на ипотеката в имотният регистър, върху имота, който се иска да послужи като обезпечение все още не е учредена ипотека. Посочил е, че чл. 166, ал.1 ЗЗД в редакцията след 2000г. съдържа изрично указание къде следва да се извърши вписването, че преди изменението на разпоредбата последната е съдържала указание, че ипотеката възниква чрез вписване. Направил е извода, че не всяко вписване има като последица възникване на договорна ипотека, а само това което е извършено в имотния регистър. За правилен е преценен извода на районния съд, че учредената върху земята ипотека не е разпростряла своето действие върху процесния апартамент № 5, поради липсата на точна индивидуализация на имота, поради което предявения отрицателен установителен иск според съда е основателен. С въззивното решение е потвърдено решението на Смолянския районен съд, с което искът е уважен.
По правните въпроси:
Както се посочи по-горе касационно обжалване е допуснато по чл.280,ал.1,т.1 ГПК по правните въпроси - когато предмет на ипотека е право на собственост върху терена ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действие на ипотеката при липса на уговорки за действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения и по въпроса за необходимата и достатъчно пълна индивидуализация на ипотекираното право да се построи и придобие в собственост цяла бъдеща сграда с оглед изискването на чл.166,ал.2 и чл.167,ал.1 ЗЗД и следва ли всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат включени със съответната им индивидуализация за да има ипотеката действие върху цялата сграда по отношение и на отделните самостоятелни обекти в нея, възникнали с построяване на сградата, като съдът е посочил противоречивото им разрешаване с това, дадено в решение № 39/24.03.2014 г. по гр.дело № 5059/2013 г. на ВКС, I г.о., постановено по чл.290 ГПК. С решение № 126/10.11.2014 г. постановено по гр.дело № 3327/2014 г. на ВКС, II г.о. посоченото решение, съответно постановеното въззивно и първоинстанционно решение са отменени на основание чл.304 ГПК и делото е върнато за ново разглеждане от друг състав на Районен съд [населено място]. По посочените правни въпроси е установена практика на ВКС. Същите са разрешени по идентичен начин по делата както следва– решение № 111/25.07.2014 г. по гр.дело № 4005/2013 г. на ВКС, III г.о., решение № 113/25.07.2014 г. по гр.дело № 4514/2013 г. на ВКС, III г.о., решение № 188/24.10.2014 г. по гр.дело № 424/2014 г. на ВКС, III г.о., всички постановени по чл.290 ГПК.
С решение № 113/25.07.2014 г. по гр.дело № 4514/2013 г. на ВКС, III г.о., постановено по чл.290 ГПК по първия правен въпрос - когато предмет на ипотека е право на собственост върху терена ипотеката разпростира ли действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действие на ипотеката при липса на уговорки за действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения е прието, че когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения.
Прието е, че собственикът на терена разполага с правото да го застрои с оглед предвижданията на ЗРП, че при сключване на договор за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху този имот. Становището е аргументирано със случаите, в които ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота. Прието е, че след застрояването е възможно теренът да не представлява вече самостоятелен обект на права, ако застрояването е до такава степен плътно и ако самостоятелните обекти в сградата принадлежат на различни лица. Според съдебния състав теренът в подобна хипотеза ще представлява обща част по смисъла на чл.38 ЗС и не би могъл да бъде самостоятелен обект на разпореждане, а оттам и не би могъл да послужи за удовлетворяване претенциите на ипотекарния кредитор, което е и основната цел на ипотечния договор. Прието е, че подобна уговорка не противоречи на установеното в чл.166, ал.2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката, чиято цел е да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и за защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора за ипотека изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен проект, имотът е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че е налице яснота досежно предмета на ипотеката по смисъла на чл.166, ал.2 ЗЗД, както и че не е уговорено цялото имущество на длъжника да служи за обезпечение, а съгласие е постигнато само за реално обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество. Според съдебния състав пълна индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на договора в подобна хипотеза би било практически невъзможно, но доколкото застроеният имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява единен обект на правото на собственост, следва да се приеме, че индивидуализирането му чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за поединичното определяне на имота в смисъл на отграничаване от всички останали недвижими имоти, вкл. и от останалото имущество, което длъжникът притежава. Подобна уговорка не би противоречала и на изискването на чл.167, ал.3 ЗЗД. Ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху сградата. Подобно условие не би се отразило на действителността на договора за ипотека, тъй като законът не установява изрична забрана за учредяване на ипотека с модалитети. Още повече, че целта на разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД е да не се увреждат интересите на действителния собственик на имота, върху който се учредява ипотеката, и да не бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на неговия собственик. След като самият собственик на терена, върху който предстои да бъде извършено строителство въз основа на надлежно одобрен инвестиционен проект е изразил съгласие построеното да служи за обезпечение на кредитора, интересите му няма да бъдат увредени и целта на разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД ще бъде постигната. В подобна хипотеза следва да се приеме за допустимо ипотекиране на бъдеща вещ, като ипотеката ще произведе действие след създаването на вещта, т.е. при условие, че вещта бъде създадена и правото на собственост върху нея принадлежи на лицето, което е учредило ипотеката и доколкото законът не установява изрична забрана за ипотекиране на бъдещи вещи. Изискването на чл.167, ал.3 ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие. Противното би означавало намеса в свободата на договаряне за модалитет, който не уврежда нито собственика на имота, нито трети лица, тъй като ако към момента на построяването сградата не е собственост на лицето, което е учредило ипотеката, ипотечното право няма да възникне.
По вторият правен въпрос е прието, че когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализацията на обектите, които ще бъдат построени, изискването на чл.166, ал.2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот следва да се приеме за спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този случай ще се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството, ако след построяването на сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и този имот е собственост на учредителя на ипотеката. Не е необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация, за да има ипотеката действие върху цялата сграда, а при последващо разпореждане и за отделните самостоятелни обекти в нея. Прието е, че с оглед изискването за тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал имот и с оглед изискването този имот да е собственост на учредителя на ипотеката както към момента на сключване на договора, така и към момента на завършването на строежа, цялата сграда ще принадлежи на учредилото ипотеката лице след построяването й. В този смисъл, за да се приеме, че ипотеката разпростира действието си и върху сградата и че обектът е надлежно индивидуализиран, е достатъчно посочването на месторазположението на сградата върху терена, вкл. и посредством препращане към одобрения инвестиционен проект за застрояването. Непосредствено след завършването на строежа и въвеждането на сградата в експлоатация цялата сграда, т.е. всички самостоятелни обекти в нея, принадлежат на собственика на терена, което е основната предпоставка ипотеката да разпростре действието си и върху тях. А за това е достатъчно индивидуализирането на сградата да бъде извършено при сключването на договора за ипотека само по одобрения вече инвестиционен проект. Последващите разпореждания с отделни самостоятелни обекти собственикът на сградата ще извършва след като ипотеката вече е разпростряла действието си върху сградата. Освен това изричното уговаряне на разпростирането на действието на ипотеката върху бъдеща сграда с препращане към одобрен инвестиционен проект внася в достатъчна степен яснота досежно предметното действие на ипотеката-ипотеката ще има действие върху всичко, което ще бъде построено въз основа на този инвестиционен проект. Подобна клауза не би могла да въведе в заблуждение добросъвестен последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата при положение, че ипотеката в този й вид е вписана по персоналната партида на собственика на терена-ипотеката ще има действие върху всичко, което собственикът на терена е построил след учредяването й въз основа на одобрения към момента на учредяването и посочен в договора инвестиционен проект. Само ако предмет на ипотеката е един или част от самостоятелните обекти в сградата, която ще бъде построена, ипотеката ще произведе действие само при пълна индивидуализация на тези обекти, тъй като изискването на чл.166, ал.2 ЗЗД, както вече беше отбелязано, има за цел имотът да бъде индивидуализиран по начин да бъде отграничен напълно от друг имот от същия вид, включително и от останалите самостоятелни обекти в същата сграда, както и предмет на обезпечение да бъдат реално определени имущества, а не цялото имущество на длъжника.
Настоящият съдебен състав възприема изцяло посочената практика на ВКС.
По основателността на касационната жалба:
Като взема предвид разрешението на правните въпроси съдът намира, че обжалваното решение е валидно, допустимо и по същество неправилно.
Съдът преценява, че в сключения договор за ипотека от 22.01.2007 г. – н.акт № 20/2007 г. с израза”заедно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация „КЦ-**” – блок * и блок *” не се има предвид учредено вещно право на строеж по смисъла на чл.63,ал.1 ЗС. При сключване на договора между страните е постигнато съгласие ипотеката да разпростре действието си и върху жилищната кооперация „КЦ-**”, която следва да се построи в УПИ X. – 918 104 след сключване на договора, включително и върху всички самостоятелни обекти в нея по одобрения инвестиционен проект и издаденото разрешение за строеж № 233/19.09.2006 г. Неправилно е прието от въззивния съд, че сградата и отделните самостоятелни обекти в нея не са индивидуализирани по начин да се приеме, че ипотеката разпростира действието си и по отношение на тях.
Като съобразява разрешението на правните въпроси настоящият съдебен състав преценява, че когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояване на терена, по който е възможно да се извърши индивидуализация на обектите, които ще бъдат застроени изискването за индивидуализация на ипотекирания имот по чл.166,ал.2 ЗЗД е спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този случай ще се счита учредена под условие и по отношение на бъдещата сграда същата ще произведе действие от момента на завършване на строителството, ако след построяването на сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и този имот е собственост на учредителя на ипотеката. В договора за ипотека не е необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени с пълната им индивидуализация, за да има ипотеката действие върху цялата сграда, а при последващо разпореждане и за отделните самостоятелни обекти в нея.
В настоящият случай в договора за учредяване на ипотека изрично е посочено, че строителството на жилищнта кооперация „КЦ-**” ще бъде извършено по одобрен инвестиционен проект, като са посочени точното местоположение на двата блока на сградата на терена, броя на самостоятелните обекти във всеки блок, предназначението на тези обекти - апартаменти, магазини, гаражи, офиси. Съдът намира, че по делото е установено и тъждество между обектите по инвестиционен проект и реално изградените в сградата, което е посочено в представеното при сключване на договора за продажба от 19.02.2009 г.- нот.акт№ 68/2009 г. удостоверение по чл.202 ЗУТ, издадено от [община] на 18.01.2008 г. Поради изложеното се налага извода, че в сключения на 22.01.2007 г. договор за ипотека бъдещата сграда и отделните обекти в нея са в достатъчна степен индивидуализирани, за да е налице яснота относно обстоятелството, че ипотеката разпростира действието си по отношение на цялата сграда и по отношение на всеки един от самостоятелните обекти в същата, изградени по одобрения към момента на сключване на договора инвестиционен проект. Договорът е вписан по партидата на собственика на терена и поради това съдът приема, че ипотеката е противопоставима на всеки последващ приобретател на самостоятелен обект в сградата. Съдът взема предвид и обстоятелството, че цялата новопостроена сграда непосредствено след завършване на строителството и въвеждането й в експлоатация принадлежи на собственика на терена – на ипотекарния длъжник по сключения договор от 22.01.2007 г. , като по отношение индивидуализацията на самата сграда не съществува спор, че е извършена надлежно при сключване на договора за ипотека. След като сградата е индивидуализирана надлежно, то не съществува пречка ипотеката да разпростре действието си по отношение на нея, от което се налага извода, че последващите разпоредителни сделки, извършени от собственика на сградата с отделни обекти от нея не изключват тези обекти от предметния обхват на ипотеката.
Неоснователен е доводът на ответника по касационната жалба, че ипотеката не разпростира действието си върху отделните самостоятелни обекти в сградата, тъй като подобна индивидуализация прави невъзможно извършването на точна справка относно наличие на тежести върху имота, предмет на последваща покупко-продажба. Ипотеката е вписана по персоналната партида на собственика на терена с посочване на договора за учредяването й и за всяко трето лице е налице възможност за извършване на подробна справка за наличните тежести. Получената информация при тази справка осигурява в достатъчна степен защита на приобретателите на самостоятелни обекти в новопостроената сграда. При липса на имотни партиди към настоящия момент приобретателят е необходимо да извърши по-детайлна справка за състоянието на имота по личната партида на прехвърлителя.
Неоснователни са доводите на ответника по касационната жалба за неяснота относно индивидуализация на имота - дворното място по договора за ипотека.
Когато имотът е урегулиран площта и границите му се определят от действащия ПУП, а при наличие на кадастрална карта границите на имота са отбелязаните в картата. Погрешното посочване на площта или някоя от границите на имота не налага извод за неяснота относно неговата индивидуализация и идентичност, ако не съществува спор, че идентификационният номер на имота по кадастралната карта, съответно номерът на УПИ по действащия ПУП са точно посочени. В настоящият случай не е спорно между страните, че договорът за ипотека действително е вписан в персоналната партида на Г. И. П., че от последния Т. Х. И. е придобил правото на собственост върху имот с идентификатор 67653.918104.2.9, както и за последователността на извършваните по тази партида вписвания. Подобно несъответствие би довело до затруднение при извършване на справката, ако вписванията са извършвани по реалните партиди на имотите, но не и когато са извършени по персоналната партида и не съществува спор относно личността на прехвълителя, както и относно обстоятелството, че същият не притежава и друг имот с подобен номер по ПУП, съответно по кадастралната карта.
Като взема предвид изложеното съдът намира, че обжалваното решение като неправилно следва да се отмени по реда на чл.293,ал.1 ГПК и вместо това спорът да бъде решен по същество. Предявеният от Т. Х. И. отрицателен установителен иск следва да се отхвърли, като неоснователен. Ищецът следва да бъде осъден на основание чл.78,ал.3 ГПК да заплати на жалбоподателя сторените разноски в размер на 4696 лв. за всички инстанции.
Водим от гореизложеното Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение
Р Е Ш И :
Отменя изцяло въззивно решение № 475/29.11.2013 г., постановено по в.гр.дело № 440/2013 г. на Смолянския окръжен съд и вместо това постановява
Отхвърля предявения иск от Т. Х. И. от [населено място], [улица] против [фирма] със седалище и адрес на управление [населено място], [улица] и ЕИК[ЕИК] и против [фирма] със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], ЕИК[ЕИК] на лицето Г. И. П. ЕГН [ЕГН], съдебен адрес [населено място], [улица],вх.А,ап.9, чрез търговския пълномощник С. Т. Ш. за признаване за установено, че върху собствения на Т. Х. И. недвижим имот с идентификатор 67653.918.104.2.9 по кадастралната карта и кадастрален регистър на [населено място] не е учредена договорна ипотека с договор за ипотека, сключен на 22.01.2007 г., обективиран в нотариален акт № 20, том I, регистър № 617, дело № 20/2007 г. на нотариус с № 366 съгласно регистъра на Нотариалната камара.
Осъжда Т. Х. И. от [населено място], [улица] да заплати на „И. А. Б.” със седалище и адрес на управление [населено място], [улица] сумата 4696 лв. разноски по делото за всички инстанции.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: |