Ключови фрази
Предварителен договор * недопустим съдебен акт * идентичност на имоти

1

Р Е Ш Е Н И Е

№101

[населено място], 01.08. 2018г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в публично заседание на четиринадесети май през две хиляди и осемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТОТКА КАЛЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ВЕРОНИКА Н.
КРИСТИЯНА ГЕНКОВСКА

при секретаря Петя Петрова като изслуша докладваното от съдия Генковска т.д. № 1704 по описа за 2017г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.290 ГПК.
Образувано е по касационни жалби на Р. Г. М. и Д. Г. М. срещу решение № 129/21.01.2015г. по гр.д. № 2725/2014г. на Софийски апелативен съд, поправено с решение № 171/26.01.2015г. по гр.д. № 2725/2014г. по с.гр.д., с което е потвърдено решение № 134/22.06.2012г. по гр.д. № 445/2011г. на ОС- Благоевград в частта за обявяване за окончателен на сключения на 21.11.2002 год. между Д. Г. М. и Р. Г. М., в качеството им на продавачи, и "Би Ем–Лизинг“АД, в качеството му на купувач, предварителен договор за покупко-продажба на притежаваните от продавачите 2/3 ид.части от недвижим имот, а именно: Поземлен имот с идентификатор № 02676.501.1235 по кад.карта на [населено място], одобрена със Заповед № РД-18-81/10.12.2009г., с административен адрес [населено място], улица „Радой Тодев" №16, с площ от 347 кв.м. и на сгради с идентификатори: сграда 02676.501.1235.1, със застроена площ от 206 кв.м.,брой етажи 5, с предназначение: хотел; сграда с идентификатор №02676.501.1235.2, със застроена площ от 59 кв.м., брой етажи 1, с предназначение:хотел; сграда №02676.501.1235.3, със застроена площ от 16 кв.м., брой етажи 1, с предназначение:друг вид, както и всички принадлежащи към обекта движими вещи, който недвижим имот е идентичен на посочения такъв в предварителния договор като хотел"София", представляващ сграда на пет етажа с разгърната застроена площ по договора 950,03 кв.м и терен с площ от 322 кв.м. по договора, съставляващ УПИ № V-1235 от кв.17 по плана на [населено място], както и всички принадлежащи към обекта движими вещи, общо за сумата от 532000,00 лева, която е изплатена изцяло и в брой от купувача съответно: на Столична общинска агенция за приватизация са изплатени 432000,00 /четиристотин тридесет и два хиляди/ лева и на продавачите са изплатени 100 000,00 /сто хиляди/ лева; за признаване за недоказано оспорването истинността, по отношение съдържанието и датата на представената разписка за получена от Д. Г. М., Р. Г. М. и Е. Д. М. от "Би Ем–Лизинг“АД на парична сума в размер на 60 000/шестдесет хиляди/ лева и са присъдени съответните местен данък, нотариални такси; наложена е възбрана върху недвижимия имот и са присъдени разноски по делото в полза на ищеца.
Настоящият състав на ВКС съобрази, че във въззивното решение изрично САС е направил констатация, че решение № 134/22.06.2012г. по гр.д. № 445/2011г. на ОС- Благоевград е влязло в сила в частта, касаеща притежаваната от Е. Д. М. идеална част от имота. Същият извод се потвърждава от влязлото в сила Определение №89/15.01.2013г. по гр.д. № 445/2011г. на БлОС за връщане на въззивната жалба на Е. М. / Ф./. Последното е било потвърдено с определение № 847/12.04.2013г. по в.ч. гр.д. № 1393/2013г. на САС, ТО , 6 с., а подадената срещу въззивното определение частна жалба от Е. М. /Ф./ е била оставена без разглеждане с определение № 905/18.12.2013г. по ч.т.д. № 4169/2013г. на ВКС, II т.о. / потвърдено с определение № 547/07.07.2014г. по ч.т.д. № 1633/2014г. на ВКС, I т.о./ . Въпреки така установеното Е. М. / Ф./ е обжалвала с касационна жалба вх. № 3397/13.03.2015г. въззивното решение № 129/21.01.2015г. по гр.д. № 2725/2014г. на Софийски апелативен съд., а с касационна жалба вх. № 2438/23.02.2015г. и решение №171/26.01.2015г. по гр.д. № 2725/2014г. на Софийски апелативен съд, постановено на осн. чл.247 ГПК. С влезли в сила разпореждания от 21.04.2015г. и от 16.05.2016г. на САС по гр.д. № 2725/2014г. и двете касационни жалби са върнати.
С оглед на гореизложеното с въззивното решение САС се е произнесъл по иска с правно осн. чл.19, ал.3 ЗЗД само относно притежаваните от настоящите касатори Р. Г. М. и Д. Г. М. идеални части от имота, т.е. 2/3 ид.ч. Видно от договора по чл.35, ал.1, т.1 от ЗППДОбП /отм./, въз основа на който продавачите по предварителния договор се легитимират като собственици на процесния недвижим имот, и клаузите на самия предварителен договор, тримата продавачи Д. Г. М., Р. Г. М. и Е. Д. М., доколкото не е посочено друго, са придобили при равни квоти съсобствеността върху приватизирания имот, респ. всеки един от тях е поел облигационно по характера си задължение да прехвърли с окончателен договор притежаваната от него квота върху имота на купувача. Налага се извод, че за 1/3 ид.ч. от имота /квотата на Е. Ф./ е налице влязло в сила съдебно решение по иск с правно осн. чл.19, ал.3 ЗЗД. Следователно пред настоящата инстанция е висящ само спорът за обявяване за окончателен на предварителния договор относно 2/3 ид.ч. от недвижимия имот /квотите на настоящите касатори/.
В касационната жалба се излагат съображения за нищожност, недопустимост и неправилност на въззивното решение.
Ответникът по касационната жалба "Би Ем –Лизинг“АД в писмения си отговор оспорва основателността на същата.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Първо отделение, след преценка на данните по делото и заявените касационни основания, съобразно правомощията си по чл.290, ал.2 ГПК приема следното:
За да постанови обжалваното решение, апелативният съд е счел, че между страните е бил валидно сключен процесният предварителен договор, по силата на който касаторите и Е. М. са поели задължение да продадат с окончателен договор на ищцовото дружество хотел в [населено място] и прилежащия му терен за сумата от 100 000лв., от които 40 000лв. са били заплатени при подписване на договора, а остатъкът от 60 000лв. е дължим до 31.12.2005г. В предварителния договор продавачите са поели задължение да учредят на купувача право на ползване върху описания недвижим имот за срок от 15 години срещу задължение за последния да им заплати 83 610,20лв., от които 23 601,20лв. се считат включени в платените при подписване на договора 40 000лв., а остатъкът от 60 000лв. се дължи до 31.12.2005г. на три равни годишни вноски. Освен това дружеството-купувач е поело задължение да заплати вместо продавачите на Столична общинска агенция за приватизация цялата дължима сума за обекта съгласно договореното между агенцията и продавачите - приобретатели на обособена част от общинско предприятие. САС е приел, че сумата от 60 000 лв. по предварителния договор е изплатена от дружеството на продавачите предвид обективираните им изявления в разписка без дата, която не се оспорва да е неподписана от физическите лица. От събраните писмени доказателства не се установява сумата да е платена по други правоотношения, вкл. и по заем. В счетоводството на дружеството е отразено плащането от 60 000лв. Въззивният съд е счел, че продавачите по предварителния договор се легитимират като собственици на процесния недвижим имот въз основа на договор за продажба на разсрочено плащане на обособена част от общинско предприятие от 15.12.2000г. и съобразно представените по делото скици е намерил за доказана идентичността на имота, описан в приватизационния договор и предварителния договор – от една страна и този, отразен по скиците – земя и сгради. По приватизационния договор е била уговорена цена в размер на 432 000лв. с първа вноска от 43 200лв., а остатъкът е бил дължим в срок от 6 календарни години с 50% от основния лихвен процент олихвяване за съответния период от предходната година. Съобразно 12 бр. платежни нареждания дружеството е заплатило по сметка на Столична общинска агенция по приватизация общо 454 013,28лв. Въззивният съд е обсъдил НА №44/2002г. за учредяване от продавачите в полза на „Би Ем-Лизинг“АД на право на ползване върху процесния хотел и земя, като съобразно заключението на ССЕ за периода 19.11.2002г.-26.10.2011г. дружеството е отразило ползването на хотела предвид осчетоводяване на получени приходи и направени разходи. След преценка на събраните гласни доказателства САС е приел, че между страните първоначално е имало уговорка М. да закупят по реда на чл.35 ЗППДОП / отм./ процесния имот като цената изцяло бъде заплатена от ответника по касацията, а впоследствие да прехвърлят на дружеството собствеността върху обекта срещу възнаграждение от 100 000лв. По-късно е бил сключен и самият процесен предварителен договор с индивидуализиран в него имот и посочена продажна цена. Представени са били доказателства за заплащане от дружеството-купувач на уговорената по него цена в размер на 100 000лв. Решаващият съд е намерил, че не се е установило от касаторите, че предварителният договор е сключен с цел да се постигне забранен от закона резултат – удовлетворяване на кредитор по договор за заем чрез придобиване на недвижим имот на кредитополучателите. Преди всичко е останало недоказано твърдението, че между М. и дружеството е сключен договор за заем, като и че е налице съглашение по смисъла на чл.152 ЗЗД. С оглед изпълнение на всички изисквания на закона САС е заключил, че искът по чл.19, ал.3 ЗЗД е основателен.
С определение № 43/30.01.2018г. по т.д. № 1704/2017г. на ВКС, I т.о. е допуснато касационно обжалване на решението на САС по касационните жалби на Д. М. и Р. М. за проверка допустимостта на въззивния съдебен акт.
С уважаването на конститутивния иск по чл.362 ГПК вр. чл.19, ал.3 ЗЗД се цели да се внесе едностранна промяна в правната сфера на ответника - продавач, който не е изпълнил поетото с предварителния договор задължение да сключи окончателен договор, когато за последния се изисква нотариална или нотариално заверена форма. Постановеното положително решение по този иск замества несключения доброволно окончателен договор между страните. В тази връзка на осн. чл.363 ГПК, когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот освен предпоставките по чл.19, ал.3 ЗЗД съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. Следователно по отношение на предмета на спора проверката на съда се разпростира върху посочения имот по предварителния договор и доказателствата за правото на собственост върху същия този обект на продавача. Неоснователен би се явил иск по чл.19, ал.3 ЗЗД относно имот, различен от този по предварителния договор. Обективно възможно е във времето от сключване на предварителния договор до предявяване на иска имотът да е претърпял трансформация, която да не е непременно в посока възникване на нов самостоятелен обект на право на собственост. Възможна е и хипотеза на нова индивидуализация на имота съобразно приет междувременно нов устройствен план. При посочване в петитума на исковата молба по чл.19, ал.3 ЗЗД на имот, различен от този описан в предварителния договор и в обстоятелствената част на молбата, ищецът следва да въведе твърдения и обоснове на какво се дължи това различие. Липсата на уточнение в тази връзка прави невъзможна защитата на ответника и преценката по същество на решаващия съд дали имотът по предварителен договор е идентичен с посочения в петитума, респ. дали продавачът по предварителния договор се легитимира / на какво основание/ като собственик на имота, за който се иска обявяване на предварителния договор за окончателен. След извършване на конретизация от ищеца съдът може да прецени, че въпреки представените скици и доказателства е необходимо назначаване на СТЕ, която да установи актуалното състояние на имота по предварителен договор, евентуално налице ли е идентичност между същия този имот и посочения в петитума на иска, ако има различия – в какво се изразяват те. На тази основа решаващият състав следва да направи извод как се индивидуализира имотът по актуален устройствен план, при липса на идентичност – дали не се касае до възникване на нов самостоятелен обект на правото на собственост или до приращение към съществуващия имот.
В случая с въззивното решение се потвърждава решение на първоинстанционния съд за уважаване на иск с правно осн. чл.19, ал.3 ЗЗД. Видно от обстоятелствената част на исковата молба, въз основа на която е образувано исковото производство, ищецът „Би Ем-Лизинг“АД е навел твърдения, че предмет на процесния предварителен договор, чието обявяване за окончателен се иска, е недвижим имот – хотел "София", представляващ една сграда на пет етажа с разгърната застроена площ по договора 950,03 кв.м и терен с площ от 322 кв.м., съставляващ УПИ № V-1235 от кв.17 по плана на [населено място]. Петитумът на същата искова молба е за обявяване за окончателен на предварителен договор за прехвърляне на право на собственост върху: Поземлен имот с идентификатор № 02676.501.1235 по кад.карта на [населено място], одобрена със Заповед № РД-18-81/10.12.2009г., с административен адрес [населено място], улица „Радой Тодев" №16, с площ от 347 кв.м. и на три сгради с идентификатори: сграда 02676.501.1235.1, със застроена площ от 206 кв.м.,брой етажи 5, с предназначение: хотел; сграда с идентификатор №02676.501.1235.2, със застроена площ от 59 кв.м., брой етажи 1, с предназначение: хотел; сграда №02676.501.1235.3, със застроена площ от 16 кв.м., брой етажи 1, с предназначение: друг вид. Следователно има несъответствие между обстоятелствена част и петитум на иска, която нередовност не е била отстранена от първоинстанционния съд и от въззивната инстанция. Съобразно задължителните указания по т.5 ТР №1/2013г. от 09.12.2013г. по тълк.д. № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС и постановките на ТР №1/2001г. от 17.7.2001г. по гр.д. № 1/2001г. на ОСГК на ВКС постановеното по нередовна искова молба въззивно решение е недопустимо, същото подлежи на обезсилване от касационната инстанция и връщане на въззивния съд за оставяне без движение на производството по делото с указания до ищеца да наведе твърдения: на какво се дължи различието в индивидуализацията на имота / една сграда по предварителен договор, а се иска същият да се обяви за окончателен по отношение на три сгради при различни характеристики/; дали новите сгради според предназначението си имат самостоятелен характер или не; кога твърди, че са изградени и на какво основание придобити от ответниците-продавачи. След остраняване на нередовностите по исковата молба въззивният съд следва да назначи СТЕ за съпоставка между описания по предварителния договор имот и настоящия, ако се констатират различия – в какво се изразяват те, които специални знания са необходими на съда с оглед дължимия от него правен извод относно статута на новопостроеното.
При новото разглеждане на делото в зависимост от изхода на спора въззивният съд следва да присъди сторените разноски за всички съдебни инстанции, включително и тези пред настоящата касационна инстанция.
Водим от изложеното и на осн. чл.293, ал.4 вр. чл.270, ал.3 ГПК, ВКС, Първо търговско отделение

Р Е Ш И :

ОБЕЗСИЛВА решение № 129/21.01.2015г. по гр.д. № 2725/2014г. на Софийски апелативен съд, поправено с решение № 171/26.01.2015г. по гр.д. № 2725/2014г. по с.гр.д.
ВРЪЩА делото на Софийски апелативен съд за произнасяне от друг състав на съда от етапа на оставяне без движение на производството по делото за отстраняване от ищеца на нередовности в исковата молба.
Решението е окончателно.


ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: