Ключови фрази
Неоснователно обогатяване * разваляне на договор * предварителен договор * договорна ипотека


8
Р Е Ш Е Н И Е

№ 231
гр. София,13.02.2013 година
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в публичното съдебно заседание на двадесет и осми ноември през две хиляди и дванадесета година в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ТАТЯНА ВЪРБАНОВА
ЧЛЕНОВЕ : КАМЕЛИЯ ЕФРЕМОВА
БОНКА ЙОНКОВА

при секретаря Ирена Велчева
изслуша докладваното от съдия Бонка Йонкова т. д. № 1268/2011 година



Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на [фирма] - [населено място], срещу решение № 1049 от 24.06.2011 г., постановено по гр. д. № 819/2011 г. на Софийски апелативен съд, 7 състав. С посоченото решение е потвърдено решение от 30.11.2010 г. по гр. д. № 1386/2009 г. на Софийски градски съд, І-13 състав, в обжалваната пред въззивната инстанция част, с която дружеството - касатор е осъдено да заплати на основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД и чл.88 ЗЗД на Ч. Д. К. и Д. А. Б. - граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И., сумата 31 019 евро, ведно със законната лихва от 23.03.2009 г. и 4 170 евро разноски, и на ищците са присъдени разноски за въззивното производство в размер на 1 600 лв.
С определение № 514 от 04.07.2012 г. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК.
В касационната жалба се поддържа, че решението е необосновано, постановено при неправилна преценка на доказателствата и в нарушение на материалния закон - чл.20 ЗЗД, чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД и чл.87 ЗЗД, поради което се прави искане за неговата отмяна и за отхвърляне на исковете със законните последици. К. изразява несъгласие с решаващия извод на въззивния съд за валидно извършено от ищците разваляне на сключения между страните предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, пораждащо задължение в негова тежест за връщане на авансово платената продажна цена. Развива подробни доводи в подкрепа на тезата, че с оглед на конкретните уговорки в чл.4.1 и чл.4.2 от предварителния договор учредяването на ипотеки върху правото на строеж за изграждане на имота не е довело до възникване на потестативното право по чл.87 ЗЗД за разваляне на договора, тъй като не е увредило интересите на ищците - купувачи и не е препятствало възможността да изпълни точно задължението си за предаване на имота без вещни тежести и права на трети лица като заличи ипотеките преди сключване на окончателния договор за продажба.
Ответниците по касация Ч. Д. К. и Д. А. Б. оспорват жалбата по съображения в писмен отговор по чл.287 ГПК, поддържани от процесуалния им представител и в открито съдебно заседание. Молят за оставяне на решението в сила и претендират разноски.
Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, след преценка на данните по делото и заявените касационни основания, съобразно правомощията по чл.290, ал.2 ГПК, приема следното :
Въззивният съд е потвърдил първоинстанционното решение в обжалваната част, с която са уважени предявените от Ч. Д. К. и Д. А. Б. против [фирма] субективно съединени искове с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД за сумата 31 019 евро, след като е анализирал доказателствата по делото и е достигнал до извод, че сключеният между страните предварителен договор от 24.01.2007 г. за покупко - продажба на жилищен имот в новострояща се сграда „В” в Комплекс „А. Вали” - [населено място], е развален валидно от ищците - купувачи с нотариална покана рег. № 13325/12.09.2008 г., в резултат на което за ответника - продавач е възникнало задължение да върне авансово платената от купувачите цена в размер на 31 019 евро поради отпадане на основанието за получаването й.
За да обоснове развалянето на договора, съставът на Софийски апелативен съд се е позовал на клаузата на чл.4.2, с която продавачът е поел задължение да не сключва каквито и да било сделки с имота без изрично писмено съгласие на купувачите, и на безспорния в процеса факт, че на 08.11.2007 г. ответникът е учредил две договорни ипотеки върху терена и правото на строеж за изграждане на апартамента, за които ищците не са уведомявани и не са давали съгласие. Учредяването на ипотеките без съгласие на купувачите е квалифицирано като виновно неизпълнение на договорното задължение на продавача по чл.4.2, от което е направен извод, че за ищците е възникнало право да развалят едностранно предварителния договор без предоставяне на срок за изпълнение и да искат връщане на авансово платената цена. Изложени са съображения, че клаузата на чл.4.2 обективира ясната и недвусмислена воля на договарящите страни всяка сделка с имота, сключена от продавача без изричното писмено съгласие на купувачите, да се счита за накърняваща интересите на последните и да съставлява самостоятелно и достатъчно основание за пораждане на право в тяхна полза да развалят договора. Изхождайки от така възприетото съдържане на клаузата на чл.4.2, въззивният състав е обосновал становище, че постигнатата договореност изключва необходимостта от преценка дали ипотечните сделки увреждат пряко интересите на двамата кредитори, доколкото правото за разваляне на договора е възникнало от самия факт на учредяване на ипотеките. За неотносим към предпоставките на чл.87 ЗЗД е счетен доводът на ответника, че ипотеките не са рефлектирали негативно върху интересите на купувачите и не са препятствали възможността му да изпълни точно поетото с чл.4.1.”б” договорно задължение като предаде имота без тежести, възбрани, ипотеки и права на трети лица, заличавайки ипотеките преди сключване на окончателния договор за продажба.
Въззивното решение е допуснато до касационно обжалване за разглеждане на значимия за изхода на делото материалноправен въпрос обвързано ли е възникването и упражняването на правото за разваляне на договор по реда на чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД с настъпването на негативни последици за кредитора от неизпълнението. Въпросът е поставен от касатора в изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК и е прецизиран от настоящия състав в съответствие с указанията в т.1 от Тълкувателно решение № 1/19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС, което прави несъстоятелно възражението на ответниците по касация, че касационният контрол е допуснат в нарушение на принципа за диспозитивното начало по въпрос, служебно формулиран от касационната инстанция.
Касационното обжалване е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК, но междувременно състав на ВКС, Търговска колегия, Първо отделение, се е произнесъл по реда на чл.290 ГПК с решение № 153 от 28.12.2012 г. по т. д. № 1022/2011 г., с което е дал отговор на поставения в производството по чл.288 ГПК правен въпрос. Цитираното решение е постановено по спор между други страни за връщане на авансово платена цена по предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, претендирана от купувача на основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД поради твърдяно разваляне на договора по реда на чл.87 ЗЗД, като фактическата и правна страна на спора и съдържанието на предварителния договор са идентични на тези по настоящото дело. С решението е формирана задължителна съдебна практика по чл.280, ал.1, т.1 ГПК, според която „евентуалните негативни последици за купувача по предварителния договор от учредяването от страна на продавача на договорна ипотека върху имота, предмет на предварителния договор, биха представлявали предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД, ако съобразно конкретните условия на договора към момента на предаване на имота ипотеката не е била заличена”. Даденото разрешение е аргументирано със съображения, че предвидената в клаузата на 4.2 от предварителния договор обща забрана за продавача да не сключва без изрично предварително съгласие на купувача разпоредителни и ипотечни сделки с имота следва да се разглежда в неразривна връзка със специалната клауза на чл.4.1.”б”, с която продавачът се е задължил да предаде имота без тежести, възбрани и ипотеки; Предвид конкретните уговорки в договора релевантният момент, към който следва да се преценява изправността на продавача по отношение на задължението по чл.4.1.”б”, е този на предаване на имота; За да е налице виновно неизпълнение от страна на продавача, водещо до невъзможност за сключване на окончателен договор и съставляващо основание за разваляне на предварителния договор по реда на чл.87 ЗЗД, следва ипотечното задължение да не е било заличено към момента на предаване на имота.
Настоящият състав на ВКС възприема изцяло аргументите в решението по т. д. № 1022/2011 г. и се присъединява към създадената с него задължителна практика, на която обжалваното решение противоречи.
Съгласно правилото на чл.63, ал.1 ЗЗД, страните по договора трябва да изпълняват точно, добросъвестно и съобразно закона задълженията, които са уговорили при сключване на договора в рамките на признатата им от чл.9 ЗЗД договорна автономия. Отклонението от изискванията на чл.63, ал.1 ЗЗД по причини, за които длъжникът отговаря, съставлява неизпълнение на договора и поражда за изправната страна правото да развали договора по реда на чл.87 ЗЗД. Законодателят не е обусловил изрично възникването и упражняването на потестативното право по чл.87 ЗЗД от настъпването или от вероятността за настъпване на негативни последици в правната сфера на кредитора, а е предвидил като правопораждащ развалянето юридически факт самото виновно договорно неизпълнение. Отсъствието на изрична правна уредба обаче не означава, че негативните последици от неизпълнението в правната сфера на кредитора всякога са лишени от правно значение за възникването и за надлежното упражняване на правото по чл.87 ЗЗД. В определени хипотези потенциалното или реално увреждане на интересите на кредитора може да съставлява кумулативно условие за разваляне на договора, наред с обективния факт на неизпълнението. Такава хипотеза би била налице тогава, когато самото естество на задължението отнапред предполага увреждане на интересите на кредитора в случай на неизпълнение, както и когато независимо от естеството на задължението, при сключване на договора страните са постигнали съгласие, че формалното неизпълнение на определено задължение няма да е достатъчно за разваляне на договора, ако неизпълнението не е рефлектирало негативно в правната сфера на кредитора и не е довело до отпадане на интереса му да получи реално изпълнение на същинската договорна престация на неизправния длъжник. Преценката дали и в кой момент е възникнало потестативното право по чл.87 ЗЗД е винаги конкретна, тъй като е предопределена от уговорките на страните, които формират съдържанието на договора.
Не могат да се приемат за правилни изводите на Софийски апелативен съд, че учредяването на договорни ипотеки върху правото на строеж за изграждане на жилищния имот, обект на предварителния договор от 24.01.2007 г., е породило за ищците правото да развалят договора на основание чл.4.2 и чл.87, ал.1 ЗЗД и че това право е упражнено валидно с отправеното във формата на нотариална покана волеизявление от 12.09.2008 г. Освен, че не кореспондират с правнорелевантните факти по делото и със закона, тези изводи са в разрез с вложената в клаузите на чл.4.1 и чл.4.2 обща воля на страните и с целта на договора.
В качеството си на продавач по предварителния договор настоящият касатор [фирма] е поел задължение да построи и да продаде на купувачите Ч. Д. К. и Д. А. Б. апартамент № В 502, разположен на пети етаж, ниво +6, в сграда В, която ще бъде изградена в комплекс „А. Вали” в землището на [населено място]. Според уговореното в чл.5 и чл.3, задължението за построяване на апартамента е следвало да бъде изпълнено от продавача в срок до м. декември 2008 г. /акт 15/, а сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността върху готовия обект да се извърши в 20-дневен срок от получаване на писмено уведомление, че продавачът се е снабдил с констативен акт /протокол обр.15/ за установяване годността за приемане на строежа. За постигане целта на договора продавачът се е задължил с клаузата на чл.4.1.”б” да предаде имота на купувачите без тежести, възбрани, залози или ипотеки, както и да не влиза в преддоговорни отношения с трети лица, касаещи прехвърляне на права върху имота и обременяването му с тежести, наеми и др., които да увреждат интересите на купувачите. Договарящите са предвидили изрична клауза - чл.4.2, с която са уговорили, че ако продавачът не изпълни някое от поетите с чл.4.1 задължения или сключи каквато и да било сделка с имота без изрично писмено съгласие на купувачите, последните имат право да развалят едностранно и без предизвестие договора и да поискат връщане на всички платени до този момент суми.
В хода на производството пред инстанциите по същество е прието за безспорно, че с договори във формата на нотариални актове № 90 и № 91 от 08.11.2007 г. на нотариус Кр. М. дружеството - продавач е учредило в полза на трети лица договорни ипотеки върху поземления имот на Комплекс „А. Вали”, ведно с правото на строеж за изграждане на жилищните обекти в него. Учредяването на ипотеките е послужило като повод купувачите да се позоват на клаузата на чл.4.2 и да отправят на 12.09.2008 г. писмено волеизявление до продавача за едностранно разваляне на предварителния договор поради неизпълнение на задължението за въздържане от ипотечни сделки с обекта на бъдещата продажба. Волеизявлението обаче не е породило целените правни последици, тъй като към момента на отправянето му не са били осъществени предпоставките, с които продавачът и купувачите са обвързали възникването и упражняването на правото за разваляне на договора по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД. Поради обстоятелството, че тези предпоставки са предмет на изрични уговорки между страните, настоящият състав намира за неприложима към спора практиката в соченото от ответниците по касация решение № 29/12.04.2010 г. по т. д. № 488/2009 г. на ВКС, І т. о., в което е изразено принципно становище, че учредяването на ипотека върху предмета на предварителния договор за продажба е основание за разваляне на договора.
Неправилна е преценката на въззивния съд, че правопораждащият развалянето юридически факт се изчерпва със самото учредяване на ипотеките, разглеждани като сделки с имота по смисъла на чл.4.2, сключени без изрично писмено съгласие на купувачите. До това разрешение би могло да се стигне само при буквален прочит на клаузата на чл.4.2, но тя няма самостоятелно значение и не може да се разглежда изолирано от предходната клауза на чл.4.1, в частност - чл.4.1.”б”, към която страните са препратили изрично. С чл.4.1.”б” продавачът е поел задължение да предаде имота чист от тежести, ипотеки и права на трети лица, които поради противопоставимостта им на купувачите несъмнено ще увредят техните интереси като препятстват възможността да придобият чрез окончателен договор за продажба пълноценно право на собственост върху имота. По този начин страните са придали на потенциалната опасност от увреждане на интересите на купувачите значението на юридически факт, релевантен за възникването на правото за разваляне на предварителния договор в случай на предприети от продавача действия и сделки, водещи до разпореждане с имота или до обременяването му с тежести и ипотеки. За да обезпечат изпълнението на задължението по чл.4.1.”б”, а като краен резултат и точното по смисъла на чл.63, ал.1 ЗЗД изпълнение на основното задължение на продавача за прехвърляне на собствеността, договарящите са предвидили с клаузата на чл.4.2, че купувачите ще могат да пристъпят към разваляне на договора само в случай, че продавачът наруши уговорката за въздържане от действия и сделки в тяхна вреда, които правят невъзможно имотът да им бъде продаден без тежести и чужди права при настъпване на момента за сключване на окончателен договор /чл.3/. Установено е по делото, че констативният протокол обр.15 за завършване на строежа е съставен на 01.11.2008 г., преди изтичане на крайния срок по чл.5 от предварителния договор, от когато е започнал да тече срокът по чл.3 за пристъпване към сключване на окончателен договор за продажба. Представена е справка от Служба по вписванията - [населено място] /л.62 и сл. от делото на СГС/, доказваща поетапното заличаване на ипотеките върху апартаментите в Комплекс „А. Вали” и подкрепяща тезата на касатора, че е имал готовност и намерение да заличи ипотеките преди момента на сключване на окончателен договор за продажба с ищците, за да им прехвърли и предаде имота свободен от ипотечни права, изпълнявайки точно поетото с чл.4.1.”б” договорно задължение. Продажбата не е реализирана вследствие действията на ищците, които без да са осъществени предпоставките на чл.4.2 и чл.87, ал.1 ЗЗД са пристъпили към разваляне на предварителния договор още преди да е настъпил моментът за сключване на окончателен договор, спрямо който следва да се преценява дали продавачът е изправен от гледна точка на уговорките в чл.4.1 и чл.4.2 и дали с поведението си е създал основание за разваляне на договора по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД. Поради отсъствие на предвидените в договора и в закона предпоставки ищците не са могли да развалят валидно предварителния договор нито с нотариалната покана от 12.09.2008 г., нито с исковата молба. Договорът продължава да обвързва страните, от което следва, че не е отпаднало основанието за плащане на цената и касаторът не дължи връщането й по силата на чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД.
Като е приел, че предварителният договор е развален по реда на чл.87, ал.1 ЗЗД, и е уважил исковете по чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, Софийски апелативен съд е постановил неправилно решение, което следва да бъде отменено на основание чл.293, ал.1 и ал.2 ГПК. Не се налага повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия по делото и с оглед на това спорът следва да се разреши по същество като се отхвърлят предявените от Ч. Д. К. и Д. А. Б. против [фирма] субективно съединени искове с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД за заплащане на сумата 31 019 евро.
В зависимост от изхода на делото въззивното решение следва да се отмени и в частта за разноските. Вместо това на касатора следва да се присъдят направените в хода на процеса и надлежно доказани с платежни документи разноски по чл.78, ал.3 ГПК, изчислени съразмерно на отхвърлената част от исковете, в размер на 7 992 лв.
Мотивиран от горното и на основание чл.293, ал.1 във вр. с ал.2 ГПК, Върховен касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение,
Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ изцяло решение № 1049 от 24.06.2011 г. по гр. д. № 819/2011 г. на Софийски апелативен съд, 7 състав, и вместо него постановява :

ОТХВЪРЛЯ предявените от Ч. Д. К. и Д. А. Б. - граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И. със съдебен адрес в Република България [населено място], [улица], ет.1 - адв. И. Г., против [фирма] с ЕИК[ЕИК] - [населено място], [улица], ет.1, искове с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД за заплащане на сумата 31 019 евро, претендирана като платена на отпаднало основание цена по развален предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот от 24.01.2007 г.

ОСЪЖДА Ч. Д. К. и Д. А. Б. да заплатят на [фирма] общо сумата 7 992 лв. /седем хиляди деветстотин деветдесет и два лв./ - разноски по делото, на основание чл.78, ал.3 ГПК.

РЕШЕНИЕТО е окончателно.



ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ :