Ключови фрази
вписване в имотен регистър * договор за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип * обжалване отказ на съдия по вписванията


О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№424

София, 28.10.2010 год.


В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А


Върховният касационен съд на Р. България, Второ гражданско отделение, в закрито заседание на пети октомври през две хиляди и десета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТОЙЧО ПЕЙЧЕВ
ЧЛЕНОВЕ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА
ВЕСЕЛКА МАРЕВА

като изслуша докладваното от съдия Камелия Маринова ч.гр.д. № 334 по описа за 2010 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.274, ал.3, т.1 ГПК.
Постъпила е частна жалба от [фирма],[населено място], чрез пълномощника му адвокат К. Ж., против определение № 1954 от 17.06.2010 г., постановено по ч.гр.д. № 1110 по описа за 2010 г. на Окръжен съд-Варна, с което е потвърдено определение № 428/28.05.2010 г. на съдия по вписванията към В., с което е отказано вписване на договор за поддържане и управление на жилищен комплекс от затворен тип „Е.” – акт № 114, том І, рег. № 3460/27.05.2010 г. по описа на общия регистър на нотариус С. Д., на основание чл.2 във връзка с чл.4 ПВ и чл.44 ЗУЕС.
Съдът е изложил съображения, че Законът за управление на етажната собственост е специален по отношение на Закона за собствеността и издадения на основание чл.116 ЗС Правилник за вписванията. Съгласно чл.2 Наредба № 3 от 17.06.2009 г., издадена на основание чл.44, ал.4 ЗУЕС, на вписване в публичния регистър по чл.1 подлежат всички сгради и отделни входове в режим на ЕС на територията на общината /района/, които попадат в обхвата на разпоредбите на ЗУЕС. Управлението на общите части на сгради в режим на ЕС, построени в жилищен комплекс от затворен тип, е уредено с писмен договор с нотариална заверка на подписите между собствениците на самостоятелни обекти и инвеститора. Договорът в изискуемата форма подлежи на вписване по партидата на всеки самостоятелен обект в регистъра на сгради в режим на ЕС и е противопоставим на последващи приобретатели, на основание чл.2 ЗУЕС, като отказът за вписване в регистъра се разгледа в сроковете и по реда на Административно процесуалния кодекс – чл.7 Наредба № 3/2009 г. Счетено е, че законът и приложимата наредба не предвиждат възможност за вписване на договора по чл.2 ЗУЕС по реда и при условията на Правилника за вписване, именно поради наличието на публичен регистър за сградите в режим на етажна собственост и не е допустимо разширително тълкуване на чл.2 ПВ именно поради наличието на установен ред за вписване в специален закон – ЗУЕС и за разглеждане на жалбите срещу отказите за вписване по друг процесуален ред. Прието е, че не е законово оправдано вписването, засягащо различни обекти /сграда, вход и самостоятелен обект/ да бъде дублирано, чрез вписване от една страна в публичния регистър към Агенцията по вписвания и публичния регистър към общинската /районна/ администрация.
Жалбоподателят се позовава на основанието по чл.280, ал.1, т.2 ГПК за допускане на касационно обжалване. Представените определение № 1370 по ч.гр.д. № 636/2010 г. и определение от 2010 г. по ч.гр.д. № 2691/2009 г. на В. окръжен съд удостоверяват наличието на противоречива съдебна практика по въпроса подлежи ли договорът по чл.2, ал.2 от ЗУЕС на вписване по смисъла на чл.2, ал.4 ПВ, поради което следва да се допусне касационно обжалване на атакуваното определение.
Правилна е практиката по определение № 1370 по ч.гр.д. № 636/2010 г. и определение от 2010 г. по ч.гр.д. № 2691/2009 г. на В. окръжен съд, според което вписването на договорите по чл.2 ЗУЕС за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, следва да се извърши по партидата на съответния самостоятелен обект, което означава в съответната С. по вписванията към А. по вписванията.
Съгласно чл.2, ал.2 ЗУЕС писменият договор между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост в жилищен комплекс от затворен тип, се вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели. Регистърът по чл.44, ал.1 ЗУЕС съдържа данни за сградата или отделния вход в режим на етажна собственост - адрес, етажност и други индивидуализиращи характеристики, определени с наредбата министъра на регионалното развитие и благоустройството, формата на управление и управителните органи. Следователно партидите в регистъра по чл.44 ЗУЕС са за сгради или отделни входове от сгради, но не и за самостоятелните обекти в същите, като съгласно Наредба № 3 от 17.06.2009 г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост данните по същите се попълват в регистрационни картони въз основа на декларация на председателя на управителния съвет или управителя на етажната собственост към заявлението по чл.5, ал.1 от наредбата, т.е. в този регистър не се съхраняват актовете за вписаните обстоятелства.
Откриването на партида за всеки самостоятелен обект е предвидено в Закона за кадастъра и имотния регистър – глава VІІІ. Съгласно чл.59, ал.1, т.3 ЗКИР в част „В” на партидата на недвижимия имот се включват и подлежащи на вписване юридически факти и обстоятелства, включително и подлежащи на вписване договори – чл.62, ал.1, т.6 ЗКИР. Вписванията по този закон включват и подреждане на вписвания акт в партидното дело или в нарочната официална книга и се извършват от съответните служби по вписванията към Агенцията по вписванията. До издаването на заповед по чл.73, ал.1 ЗКИР за въвеждането на имотен регистър вписванията се извършват по реда на Правилника за вписванията – чл.74, ал.1 ЗКИР.
Следователно с оглед предвидената противопоставимост на договора за управление по чл.2 ЗУЕС на последващи приобретатели на самостоятелния обект /предпоставяща осигурена възможност лицето да се запознае с договора/, изричното изискване вписването да се извърши по партидата на всеки самостоятелен обект и посочената нормативна уредба, следва, че вписването се осъществява от съответната Служба по вписванията към Агенцията по вписванията по реда на ЗКИР при издадена заповед за въвеждане на имотния регистър, респективно по реда на Правилника за вписванията, ако няма издадена заповед по чл.73, ал.1 ЗКИР.
В обобщение атакуваното определение на В. окръжен съд е незаконосъобразно и следва да бъде отменено и вместо него да се постанови друго, с което да се укаже вписване на договора по чл.2 ЗУЕС.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение

О П Р Е Д Е Л И :

ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 1954 от 17.06.2010 г., постановено по ч.гр.д. № 1110 по описа за 2010 г. на Окръжен съд-Варна.
ОТМЕНЯ определение № 1954 от 17.06.2010 г., постановено по ч.гр.д. № 1110 по описа за 2010 г. на Окръжен съд-Варна и потвърденото с него определение № 428/28.05.2010 г. на съдия по вписванията към В..
УКАЗВА ДА СЕ ВПИШЕ, на основание чл.2 Правилник за вписванията във връзка с чл.2, ал.2 Закон за управление на етажната собственост, договор от 27.05.2010 г. за поддържане и управление на жилищен комплекс от затворен тип „Е.” и за предоставя ползването на общата инфраструктура на к.к.„С. С. К. и Е.”, акт № 114, том І, рег. № 3460/27.05.2010 г. по описа на общия регистър на нотариус С. Д., рег. № 363 на Н. камара, район на действие В. районен съд, след преценка наличието на останалите предпоставки за вписване на акта.
Определението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: