Ключови фрази


1

5
Р Е Ш Е Н И Е

№ 153

СОФИЯ, 18.11.2019 г.


В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в публично заседание на петнадесети октомври две хиляди и деветнадесета година в състав :


ПРЕДСЕДАТЕЛ : ДИЯНА ЦЕНЕВА
ЧЛЕНОВЕ : БОНКА ДЕЧЕВА
ВАНЯ АТАНАСОВА

при секретаря Даниела Никова
изслуша докладваното от съдията Д. Ценева гражданско дело № 3645/2018 година и за да се произнесе, взе предвид :

Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.
С решение № 170 от 09.05.2018 г. по в.гр.д. № 434/2017 г. на Окръжен съд - Смолян е потвърдено решение № 291 от 11.07.2017 г. по гр.д. № 1144/2016 г. на Районен съд - Смолян, с което е отхвърлен предявеният от „Епинг и Епинг” ООД със седалище гр. Бургас против В. Д. С., Л. Д. С., М. В. С., В. И. С., А. И. С., Р. А. Щ., починала в хода на процеса и заместена от своите наследници М. И. К. и Р. И. К., А. Д. Щ., М. Д. Щ. - С., Ш. С. С., С. Г. С., Х. Г. С. С. Д. С.- В., З. П. С. и П. Д. С. иск с правно основание чл. 124, ал.1 ГПК за установяване, че на основание покупко- продажба и давностно владение ищецът е собственик на недвижим имот с проектен идентификатор .... с площ 1 272 кв.м, в м. ”Т. дол” в [населено място].
С определение № 331 от 24.06.2019 г. въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК за проверка на съответствието му с практиката на ВКС по въпроса дали липсата на надлежно издадена по реда на чл. 45, ал.3 ППЗСПЗЗ скица за обособяване на прилежащ терен към съществуваща сграда има за последица нищожност на сделката за продажба поради невъзможен предмет.
Жалбоподателят „Епинг и Епинг” ООД със седалище гр. Бургас чрез своя процесуален представител адв. И. Г. поддържа, че произнасянето на въззивния съд по този въпрос противоречи на разрешението, дадено в ТР № 3 от 28.06.2016 г. по тълк.д. № 382014 г. на ОСГК на ВКС. Счита, че въззивното решение е неправилно поради допуснато съществено нарушение на материалния закон и необоснованост.
Ответникът по касация М. И. К. поддържа чрез своя процесуален представител адв. Е. Д. – Р., че въззивното решение е правилно и законосъобразно.
Останалите ответници по касация не са взели становище.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:
По делото е установено, че с нотариален акт № ..... г. Ликвидационният съвет на ТКЗС- [населено място] е продал на Б. И. Т., след проведен на 20.10.1993 г. търг, недвижим имот, представляващ застроено и незастроено дворно място, цялото с площ 1 245 кв.м, от което застроени 493 кв.м, в м.” Т. дол” в землището на [населено място], общ. Смолян, при граници: път и земи на ТКЗС, ведно с построения върху него овчарник- сеновал върху 493 кв.м. В нотариалният акт е посочено, че при изповядане на сделката са били представени като доказателства договор за продажба на недвижим имот от 08.11.1993 г., протокол от 20.10.1993 г. за проведен търг, скица на имота, удостоверение № 786 от 16.06.1993 г. за базисна оценка, тръжна документация, експертна оценка и доказателства за платена в брой продажна цена.
С нотариален акт № ..... г. Б. Т., действащ чрез пълномощник С. Н. К., продал този имот на „ Епинг – Николов” ООД, с променено през 2009 г. наименование „Епинг и Епинг” ООД. Продавачът се е легитимирал като собственик с цитирания по- горе нотариален акт. В акта е отразено, че при съставянето му е представена и скица на имота от 14.05.1997 г.
Като доказателство по делото с исковата молба е представено заверено от пълномощника на ищцовото дружество копие от Скица на застроен земеделски имот/ овчарник/ в м.” Т. дол”, землище на [населено място], върху която е отбелязано, че е изготвена през м. юни 1993 г. от инж. И. М.. Върху същата има подпис за председател на Общинска поземлена комисия с дата 15.06.1993 г., както и извършена презаверка от 14.05.1997 г. от Общинска поземлена комисия, подписана от инж. Ат. Т.. Това доказателство е оспорено от ответниците по иска за собственост с твърдение, че от съдържанието й не става ясно за кой точно имот се отнася, оспорено е съществуването на оригиналната скица и нейната истинност, и е направено искане да бъде задължен ищецът да представи оригинала на същата. С протоколно определение от 09.03.2018 г. въззивният съд е постановил да се изиска от ищцовото дружество и от Общинска служба ”Земеделие” оригинала на скицата.
С писмо от 04.04.2018 г. ОС ”Земеделие” – гр. Смолян е уведомила съда, че оригиналната скица не е съхранена.
В проведеното на 13.04.2018 г. открито съдебно заседание пълномощникът на ищца е заявил, че не може да представи оригинала на скицата, тъй като нотариалното дело е унищожено.
При така установените факти и обстоятелства по делото въззивният съд е приел, че договорът, с който ЛС на ТКЗС- [населено място] е продало на процесния имот на праводателя на ищеца-Б. Т., е нищожен поради противоречие със закона и невъзможен предмет /непрецизно е посочено, че е нищожен нотариалният акт/, поради което не е породил последици и приобретателят по него Б. Т. не е станал собственик на имота. Изводът е обоснован с това, че по делото не е установено да е проведена процедурата по чл. 45, ал.3 ППЗСПЗЗ по определяне и актуване на прилежащ терен към сградата- овчарник, както и че същата е била предоставена по някакъв начин на ТКЗС или да е била включена в активите на ТКЗС. Тъй като оригиналът на скицата, приложена към исковата молба, не е бил представен, въззивният съд е изключил същата от доказателствата по делото.
В своята практика / напр. решение № 64 от 08.03.2012 г. по гр.д. № 820/2011 г. на ІІІ г.о., решение № 93 от 06.04.2012 г. по гр.д. № 1548/2010 г. на ІV г.о. и др./ ВКС приема, че за да е нищожна една сделка поради невъзможен предмет, е необходимо към момента на сключването й предметът да е фактически или правно невъзможен. Съдържанието на двете понятия - „фактическа” и „правна” невъзможност на предмета, е разяснено в мотивите на ТР № 3 от 28.06.2016 г. по тълк.д. № 3/2014 г. на ОСГТК на ВКС, където е прието, че фактическа невъзможност е налице, когато предметът не съществува в реалната действителност при сключване на сделката и не може да възникне според природните закони и с оглед нивото на развитие на науката, техниката и технологиите, както и ако предметът е индивидуално определена вещ, и тя е погинала преди постигане на съгласието, а правна невъзможност означава, че за неговото възникване или за разпореждането с него съществува непреодолима правна пречка, която може да се изразява в нормативно уредени забрани за извършване на сделката или ограничения за обособяването на обекта.
Въззивното решение противоречи на тази практика.
Съгласно чл. 48, ал.8 ППЗСПЗЗ, дълготрайни активи на ТКЗС и другите организации, образувани въз основа на тях, може да се продават само на търг по решение на ликвидационния съвет с изключение на онези, за които е предвиден специален ред. Търгът се провежда от ликвидационния съвет по реда, предвиден в чл. 43, ал. 2. Разпоредбата на чл. 48а ППЗСПЗЗ в приложимата към настоящия казус редакция ДВ бр. 72 от 24.08.1993 г. предвижда, че при продажба на търг на недвижими имоти ликвидационният съвет прехвърля вещните права, включително и правото на собственост върху земята в размери, определени по реда на чл. 45, ал.3 за установяване на нормативно необходимите площи, прилежащи към сгради и съоръжения.
От анализа на тези разпоредби следва, че: 1/ размерът на прилежащата площ е определяем съобразно установените в действащ нормативен акт норми за необходимата земя за съответния обект, и 2/ че ЗСПЗЗ и Правилникът за приложението в редакцията им към м. декември 1993 г. не само не забраняват, но и изрично предвиждат прехвърляне на правото на собственост върху прилежащата площ наред с прехвърляне на собствеността върху сградата. Поради това не може да се приеме, че договорът, с който ликвидационният съвет прехвърля собствеността върху сграда на ТКЗС, ведно с правото на собственост върху застроената и прилежаща площ от земята, е нищожен поради невъзможен предмет, ако прилежащата площ не е била определена по реда на чл. 45, ал.3 ППЗСПЗЗ - с протокол и заверена скица от регионалните служби „Земя и земеползване”. След като към момента на сключване на договора земята и сградата съществуват в реалната действителност, не е налице нито фактическа, нито правна невъзможност за установяване на застроената площ и нормативно необходимата прилежаща площ към сградата. В подкрепа на този извод са и разпоредбите на чл. 27, ал.6 ЗСПЗЗ и на чл. 45 а ППЗСПЗС, които предвиждат възможност лицата, придобили собствеността върху сгради и съоръжения от имуществото на организациите по § 12 от ПЗР на ЗСПЗЗ, да придобият застроените и прилежащите площи без провеждане на търг. На още по- голямо основание не може да се приеме, че договорът е нищожен поради невъзможен предмет и в частта му, касаеща прехвърляне на застроената част от терена, тъй като нейната площ и граници са еднозначно определени от външните стени на сградата. Като не е съобразил това и е приел, че договорът за продажба от 1993 г. е нищожен поради невъзможен предмет и не е породил вещноправно действие, въззивният съд е допуснал нарушение на материалния закон.
Необоснован е и направеният извод, че към момента на извършване на продажбата през 1993 г. недвижимият имот не е бил надлежно индивидуализиран. Предмет на договора е дворно място, цялото- застроено и незастроено, с площ 1 2 45 кв.м, ведно с построената в него сграда- овчарник със застроена площ 493 кв.м. Видно от съдържанието на нотариалния акт, нотариусът е отразил и представянето на скица на имота. В тази част нотариалният акт има характер на официален удостоверителен документ, ползващ се с обвързваща съда доказателствена сила относно констатациите на нотариуса и представените при сключване на сделката документи, поради което оборването на тези констатации е в тежест на страната, която ги оспорва. Само поради това, че нотариалното дело не е запазено, респ. че оригиналът на скицата не е съхранен от ОС ”Земеделие” не може да се приеме, констатациите на нотариуса са оборени и че такъв документ не е бил съставен и представен пред него при извършване на сделката.
По тези съображения въззивното решение се явява неправилно и следва да бъде отменено. С оглед на изложеното по- горе, за правилното разрешаване на спора за собственост следва да се установи каква е била нормативно необходимата прилежаща площ към сградата-овчарник към момента на прехвърляне на правото на собственост от ликвидационния съвет на ТКЗС през 1993 г. Приетата по делото съдебно- техническа експертиза не дава отговор на този въпрос, което налага връщане на делото на въззивния съд за извършване на нови съдопроизводствени действия за изясняването му- назначаване на допълнителна съдебно- техническа експертиза, която даде заключение каква е била нормативно необходимата прилежаща площ към сградата - овчарник, като изобрази същата графично, както и дали недвижимият имот, предмет на продажбата през 1993 г. е съобразен с тази площ и дали е идентичен с процесния с проектен идентификатор .... в м. ”Т. дол” в [населено място].
Водим от гореизложеното съдът


Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 170 от 09.05.2018 г. по в.гр.д. № 434/2017 г. на Окръжен съд – Смолян.
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: