Ключови фрази

1
Р Е Ш Е Н И Е

№ 28


София, 16.05.2022 година

В ИМАТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в открито съдебно заседание на шестнадесети март през две хиляди двадесет и втора година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА
ЧЛЕНОВЕ: ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА
МИЛЕНА ДАСКАЛОВА

като разгледа докладваното от съдията Бранислава Павлова
гражданско дело № 2861/2021 г. по описа на Първо гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.
Т. С. П., Д. Д. П. и Ч. Д. П., чрез пълномощника им адв. С. Ч., са обжалвали въззивното решение на Хасковския окръжен съд, гражданска колегия, № 260139 от 19.04.2021 г. по в. гр. д. № 37/2021 г., с което е потвърдено решение на Харманлийския районен съд № 260007/11.09.2020 г. по гр. д. № 275/2019 г., с което са отхвърлени предявените от тях против В. И. С. искове с правно основание чл. 108 ЗС за признаване за установено, че ищците са собственици на ползваните от ответника 17.8 кв.м., представляващи част от съсобствения им недвижим имот (магазин за кафе), със застроена площ от 68.8 кв.м., в хотелски комплекс „Х.”, построен в УПИ III – .... в кв. ..... по плана на [населено място], представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ..... по КККР на [населено място], както и обусловените от тях искове по чл. 59 ЗЗД за сумата от общо 6650 лв., представляваща обезщетение за лишаване от ползването на процесните 17.8 кв.м. за периода от 15.08.2013 г. – 15.03.2019 г.
В касационната жалба се поддържа, че въззивният съд не се е произнесъл по оплакванията във въззивната жалба, а решаващите му мотиви се основават на ново, непосочено от ответника обстоятелство, а именно – че правото на собственост върху процесните части е възникнало още с обособяването на отделни обекти, макар същите да не съответстват на архитектурния проект. При въвеждане на такова твърдение следвало да бъде допусната експертиза, за да се установи дали обектът е отговарял на изискванията на действащия към онзи момент устройствен закон.
Ответникът В. И. С., представляван от адв. Д. А., възразява срещу допускането на касационното обжалване и поддържа становище за неоснователност на касационната жалба.
Касационната жалба е приета за допустима и е допусната за разглеждане по същество на основание чл. 280 ал.1 т.3 ГПК по правния въпрос : по иск за собственост намира ли приложение ТР № 3/28.06.2017 г. на ВКС, ОСГК, когато е налице разминаване между предвиденото с инвестиционния и архитектурния проект с реално изпълненото, при което вече са създадени нови обекти с различна от първоначално определената площ и дали площта на част от предвиден по проект обект, която фактически е присъединена към съседен обект, става притежание на собственика на съседния обект.
Предявените от Т. С. П., Д. Д. П. и Ч. Д. П. против В. И. С. ревандикационни искове се основават на твърдението, че процесните 17.8 кв.м. са част от придобития чрез покупко – продажба от наследодателя им Д. Ч. П. имот с идентификатор № ....., с площ от 68.8 кв.м., които към настоящия момент са присъединени чрез изграждане на преградна стена към съседния имот с идентификатор № ....., собственост на ответника.
Въззивният съд е приел за установено, че по силата на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ....., т. IX, д. № ...../ 2005 г. на Нотариус с рег. № 149 на НК, ответникът е продал на наследодателя на ищците Д. П. следния недвижим имот: магазин за кафе със застроена площ от 68.0 кв.м., намиращ се в едноетажното тяло на хотелски комплекс „Х.”, построен в УПИ III – ..... в кв. ..... по регулационния план на [населено място], който имот към настоящия момент се индивидуализира като самостоятелен обект с идентификатор № ..... по КККР на [населено място], с площ от 68.0 кв.м., предназначение - за търговска дейност. Имот с идентификатор № ..... е изграден вследствие на извършено преустройство на първия етаж на хотела в 16 магазина за промишлени стоки и банков офис, което преустройство е било извършено преди имотът да бъде придобит от наследодателя на ищците.
Въз основа на заключението на техническата експертиза въззивният съд е приел, че има несъответствие между действителните очертания и площ на имот с идентификатор № ..... с тези по архитектурния план, като съгласно архитектурния план продаденият на наследодателя на ищците магазин е с площ от 68. 8 кв. м., фактически оградената на място площ е 57.8 кв.м., а останалата част от магазина от 11 кв.м. е присъединена към съседния обект на ответника с идентификатор № ..... чрез изграждане на преградна тухлена стена между тях по продължението на входа на имота на ищците. Правните изводи на възивния съд са, че независимо от извършеното в отклонение на архитектурния проект преустройство, новоизграденият обект на ищците отговаря на действащите към този момент технически правила и изисквания за изграждане и експлоатация на обекти за търговия с храни по Наредба № 7 от 08.04.2002 г. за хигиенните изисквания към предприятията, които произвеждат или търгуват с храни, и към условията за производство и търговия с качествени и безопасни храни (отм.) и Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони. Имотът е придобил статут на самостоятелен обект на собственост като с фактическото реализиране на преустройството спорната част от 11 кв.м. е станала част от обекта на ответника, поради което тя никога не е била притежание на наследодателя на ищците. За този извод въззивният съд се е позовал и на разясненията в ТР 3/2017г. на ВКС, ОСГК като е приел, че договорът не е с невъзможен предмет.
По правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване, Върховният касационен съд приема следното: Според ТР № 3 от 28.06.2017г. по т.д.№ 3/2014г. на ВКС, ОСГК не е нищожен договорът, с който в нарушение на забраната на чл.202 ЗУТ страните уговарят, че прехвърлят собствеността върху обект, който не е обособен като самостоятелен, а представлява реална част от самостоятелен обект. Такъв договор има предмет, ако страните са постигнали съгласие , коя част се прехвърля. Според мотивите на тълкувателното решение, чл. 202 ЗУТ предвижда необходимост от разрешението или одобрението на административен орган, когато предметът на сделката е подчинен на специални нормативни изисквания. Макар разпоредбата да има императивен характер, неспазването на това изискване няма за последица нищожност на сделката, тъй като извършеното от страните действие не преследва противоправен резултат и съдържанието на сделката по предположение е правомерно. Желаното правно действие ще бъде постигнато, ако към сделката се прибави липсващият административен акт, който да уреди предмета на сделката, за да може да възникне като самостоятелен правен обект на собственост. Налице е хипотезата на сложен фактически състав, чийто гражданскоправен елемент е правопораждащ, а негражданскоправният елемент е предпоставка за проявление на неговото вещно действие. За да настъпи вещноправният ефект на сделката, е необходимо да е изготвен и одобрен инвестиционен проект за отделянето на прехвърляната реално определена част, който следва да бъде реализиран при спазване на строителните правила и норми.
От тези мотиви на тълкувателното решение следва, че при предявен иск за собственост за предаване на владението на реална част от самостоятелен обект, която е била предмет на прехвърлителна сделка, или на останалата, непрехвърлена част от самостоятелния обект, заинтересованата страна, която се позовава на правното действие на договора, носи тежестта да докаже, че е осъществен изцяло смесеният фактически състав, включващ гражданскоправна сделка и административен акт за обособяване на прехвърлената реална част като самостоятелен обект. Когато административният елемент не е осъществен, договорът няма вещнотранслативен ефект.
Аналогично на урегулирането на поземлените имоти, одобреният архитектурен проект за построяване на обекти в сграда, определя пространственият обем на тези обекти и тяхното предназначение. Фактическите преустройства, чрез които се променя квадратурата на съответния обект чрез разделянето му на повече от един обект или чрез придаване на части от него към съседен обект, придобиват правно значение след като бъдат одобрени от техническите органи на общината. Когато се продава обект, който е преустроен без да са спазени изискванията на чл.202 ЗУТ, е възможно страните да се договорят да се прехвърли обекта в старите му/преди преустройството/ граници, възможно е да се продаде обектът и в неговата намалена квадратура като се съобразят фактическите му граници. Каква е действителната воля на страните трябва да се установи чрез тълкуване на договора въз основа на описанието на обекта – квадратура, граници и др. Вещноправните последици на договор, с който се прехвърля реална част от самостоятелен обект, настъпват едва с одобряването на инвестиционния проект по чл.202 ЗУТ, защото фактическото обособяване не се признава от закона като правнорелевантно. От това тълкуване следва, че реално обособени части от самостоятелен обект не могат да бъдат предмет на придобивна давност, защото териториално-устройствения закон предвижда специални правила за разделяне на съществуващи обекти или за тяхното преустройство като предвижда, че то може да стане единствено с административен акт на общинските технически органи. След като се забранява да се придобиват чрез прехвърлителни сделки реални части от самостоятелни обекти, за които не е одобрен инвестиционен проект, то и придобиването по давност на такива обекти също следва да се счита за забранено, за да не се създава двойствен режим за обособяване на самостоятелни обекти в зависимост от придобивния способ – оригинерен или деривативен.
При този отговор на правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване, въззивното решение е постановено в нарушение на материалния закон – отменително основание по чл.281 ал.1 т.3 ГПК. Делото следва да се върне на Хасковския окръжен съд за ново разглеждане от друг състав. При новото разглеждане на делото, въззивният съд следва да изслуша техническа експертиза, която да даде заключение дали описаните в нотариалния акт граници индивидуализират магазина според архитектурния проект или според фактическото състояние. Ако се установи, че предмет на договора за продажба е магазинът в границите му по одобрения архитектурен проект, искът следва да се уважи.
При новото разглеждане на делото в зависимост от изхода на делото, следва да се присъдят и разноските за касационното производство.
Воден от горното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивното решение на Хасковския окръжен съд, гражданска колегия, № 260139 от 19.04.2021 г. по въззивно гражданско дело № 37/2021 г. и
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Хасковския окръжен съд.
Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: