2 Р Е Ш Е Н И Е № 233 [населено място], 27.11.2012 година В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на втори октомври през две хиляди и дванадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: Стойчо Пейчев ЧЛЕНОВЕ: Камелия Маринова Веселка Марева при участието на секретаря Зоя Якимова като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 195 по описа за 2012 година и за да се произнесе взе предвид следното: Производство по чл. 290 ГПК. Обжалвано е решение № 162 от 15.11.2011г. постановено от Варненски апелативен съд по гр.д. № 315/2011г., с което е потвърдено решение от 08.03.2011г. по гр.д. № 2620/2009г. на Варненски окръжен съд за отхвърляне на предявения от Й. Д. Д. и С. К. Д. против Р. К. Х. и М. Г. Х. иск по чл. 108 ЗС за предаване владението върху *% идеални части от недвижим имот в [населено място] на [улица], представляващ склад с площ * кв.м. с идентификатор * с принадлежащите идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор *, както и за отмяна на нотариален акт на основание чл. 537, ал.2 ГПК. С определение № 268 от 26.04.2012г. настоящият състав на Върховния касационен съд е допуснал касационно обжалване на решението на основание чл. 280, ал.1, т.2 ГПК поради противоречиво разрешаване на въпроса за възможността за придобиване право на собственост върху обект, който е незаконно построен. Жалбоподателите Й. Д. Д. и С. К. Д. намират решението за неправилно.Излагат съображения, че за извършеното преустройство на жилището им не се е изисквало строително разрешение съгласно чл. 225, ал.1,т.1 ППЗТСУ, а и дори да е било необходимо такова, то липсата му не води до невъзможност да бъде прехвърлено правото на собственост върху съществуващия обособен обект. Ответниците по касационната жалба Р. К. Х. и М. Г. Х. я оспорват . П. страна [фирма] не е взела становище. Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното: Производството е по иск по чл. 108 ЗС. Ищците претендират, че са собственици на *% идеални части от процесния склад въз основа на договор № 30832 от 15.11.1994г., сключен с [община], по силата на който са закупили жилище №* на първия етаж в бл. * на [улица], с площ * кв.м. с принадлежащо избено помещение, таванско помещение и *% ид.ч. от правото на строеж. Искът първоначално е предявен и от други собственици на жилищни обекти в сградата, но впоследствие спрямо тях производството е прекратено. Не се спори, че ответниците са във владение на склада. Те се легитимират с нотариален акт от 21.12.2005г. за покупко-продажба на складови помещения в полуподземния етаж на жилищната сграда на [улица] със застроена площ * кв.м., състоящи се от пет помещения и коридор, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място. Придобили са собствеността от третото лице-помагач [фирма], което от своя страна разполага с констативен нотариален акт за собственост върху складовите помещения, издаден през 2001г. Установено е, че сградата е представлявала общежитие на три етажа, общинска собственост и до 1993г. в нея не са били обособени самостоятелни жилища. През 1993г. е одобрен проект и е извършено преустройство на общежитието чрез обособяване на отделни обекти в него - 6 апартамента и три ателиета. За преустройството не е било издадено разрешение за строеж, което е било необходимо съгласно чл. 225, ал.1, т.1 ППЗТСУ/отм./ При тези констатации съдът е приел, че строежът е незаконен, изграденият обект също и ищците не са могли да придобият собствеността върху него с договора от 15.11.1994г., сключен с [община]. Според съда незаконният обект на договора обуславя нищожността му. По тези съображения съдът е отхвърлил иска, без да обсъжда правата на ответниците върху имота. По основанието за допускане на касационно обжалване: Р. за изхода на спора правен въпрос е дали може да бъде прехвърлено, респ. придобито право на собственост върху обект в жилищна сграда, който е преустроен, отговаря на строителните правила и норми, но не е издадено строително разрешение за преустройството му. Съгласно представената съдебна практика - Решение № 56 от 3.02.1997г. по гр.д. № 1018/96г. на І г.о. и Решение № 234 от 18.03.1998г. по гр.д. № 1177/96г. на І г.о. незаконни строежи, подлежащи на узаконяване, могат да бъдат предмет на разпоредителни сделки, както и е допустима делба на сграда, която е незаконна. Настоящият състав намира посочената практика за правилна. Следва да се приеме, че и незаконно изграден обект - жилище, преустроено въз основа на одобрен архитектурен проект, но без издадено строително разрешение, може да бъде прехвърлен чрез разпоредителна сделка и тя не е нищожна. По основателността на касационната жалба: Предвид даденото разрешение на правния въпрос, то изводът на въззивния съд за нищожност на договора, с който ищците са закупили жилището си от общината, е неправилен. Установено е, че извършеното преустройство на общежитието в жилищна сграда с отделни обекти е въз основа на одобрени архитектурни проекти и при спазване на строителните правила и норми. Жилището на ищците отговаря на изискванията на закона за самостоятелен обект на правото на собственост и поради това е годен обект за извършване на правна сделка. Липсата на строително разрешение за преустройството не обуславя нищожност на договора за покупко-продажба. Следва да се посочи, че §16 ПЗР ЗУТ предвижда търпимост на строежи, които са незаконни, но допустими по правилата и нормите за строителство. Всъщност, въпросът дали строежът е законен или не, е относим към възможността за премахването му, но не и към правото на собственост на незаконната сграда. С оглед на това следва да се приеме, че ищците Д. се легитимират като собственици на жилището, придобито с договора от 15.11.1994г. с [община], както и на припадащите му се *% идеални части от общите части на сградата. Същевременно, не може да бъде възприето поддържаното от ищците твърдение, че складовите помещения, закупени и владяни от ответниците, представляват обща част на сградата. Тези складови помещения са обособен самостоятелен обект в сградата. На първо място, не се спори между страните, а и е установено от приетата техническа експертиза /л.68 от първоинстанционното дело/, че спорните помещения граничат с коридор и избени помещения на апартаментите в блока, т.е. това са помещения извън мазетата, принадлежащи на отделните жилища. Първоначален собственик на тези помещения е подпомагащата страна С. О. - дружеството, което е стопанисвало общежитието. Тези помещения са останали собственост на дружеството, след като общината се е разпоредила с новообособените жилища и принадлежащите им избени и тавански помещения. Съгласно чл. 38 ЗС общите части са такива, които по естеството или предназначението си служат за общо ползване. В случая е несъмнено, че спорните помещения не са общи части по естеството си. Поради това следва да се даде отговор дали представляват общи части по предназначение. Помещенията, които са общи части на сградата по предназначение служат за удовлетворяване на нужди, свързани с поддържането и експлоатацията на сградата, притежавана в режим на етажна собственост, както и на самостоятелните обекти в нея. В първоначалния архитектурен проект на сградата в сутеренния етаж са предвидени пералня и складове за гориво. При изработване на проекта за преустройството на общежитието в жилищна сграда през 1993г. са предвидени отделни избени помещения за всяко от обособените жилища /9 на брой/ и са останали неразпределени помещения с №№ *, *, * и * - видно от таблицата за ценообразуване и разпределението на избения етаж. Именно последните представляват спорния обект съгласно уточнението на исковата молба. Те са складови помещения в сутеренен етаж, имат светла височина 3 м. /виж експертизата на л. 68 от първоинстанционното дело/ и са извън принадлежащите на жилищата изби. Не е установено да обслужват някакви общи нужди на сградата. Ето защо, не са обща част на сградата, а самостоятелен обект на правото на собственост. Поради това, след като спорните помещения не са обща част на сградата, то предявеният иск за признаване собствеността и предаване владението върху идеална част от тях, равна на притежаваните от ищците идеални части от общите части на сградата, е неоснователен. По изложените съображения обжалваното решение се явява правилно като краен резултат, макар и по съображения различни от тези на въззивния съд. Ответниците по жалбата Р. К. Х. и М. Г. Х. имат право на сторените разноски в настоящето производство, които възлизат на 500лв. адвокатско възнаграждение за всеки един от тях. Воден от горното и на основание чл. 293, ал. 2 ГПК Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение Р Е Ш И: ОСТАВЯ В СИЛА решение № 162 от 15.11.2011г. постановено от Варненски апелативен съд по гр.д. № 315/2011г. ОСЪЖДА Й. Д. Д. и С. К. Д. от [населено място], [улица], ет.* да заплатят на Р. К. Х. и М. Г. Х., двамата от [населено място],[жк], [жилищен адрес] сумата 500 /петстотин/ лв. разноски по делото на всеки от тях. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: