Р Е Ш Е Н И Е № 57 гр. София, 29.06.2021 година В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на тринадесети април през две хиляди двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Камелия Маринова
ЧЛЕНОВЕ: Веселка Марева
Емилия Донкова
при участието на секретаря Стефка Тодорова
като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 3007 по описа за 2020 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производство по чл. 290 ГПК.
Обжалвано е решение № 8827 от 20.12.2019г. по гр.д. № 12009/2019г. на Софийски градски съд, с което е потвърдено решение № 127546 от 29.05.2019г. по гр.д. № 64061/2018г. на Софийския районен съд, в частта, с която И. Д. Т., Д. А. П., Б. Б. А.-С. и Л. Н. О. са осъдени на основание чл.109, ал.1 ЗС да преустановят създадените от тях пречки на М. И. М. за упражняване на правото му на собственост върху незастроено място, УПИ *, кв.117, с идентификатор *** по КККР на Столична община, Район „В.“, като му осигурят безпрепятствен достъп до имота за ползване по предназначение.
Касационната жалба е подадена от ответниците Б. Б. А.-С., Л. Н. О., И. Д. Т. и Д. А. П. и е приподписана от адв. П. С.. В нея се поддържа, че решението е недопустимо, както и неправилно поради нарушение на материалния закон и допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Недопустимостта се извлича от липсата на правен интерес спрямо иска по чл.109 ЗС, доколкото ищецът разполага с друг способ за защита - иск за отмяна решението на общото събрание на етажната собственост по чл.40 ЗУЕС. Ако решението се приеме за допустимо, то неправилен се явява според касаторите изводът, че извършеното прехвърляне от етажен собственик на притежавания от него обект, е основание за извършване на ново разпределение на ползването на паркоместата.
Ответникът М. И. М., чрез пълномощника си адв. С. Й., излага в писмения си отговор подробни съображения за неоснователност на жалбата.
Осъдителното решение на първата инстанция по чл.109 ЗС не е било обжалвано пред въззивния съд от ответницата М. А. Ц. и спрямо нея решението е влязло в сила.
С определение №15 от 11.01.2021г. е допуснато касационно обжалване на решението на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по релевантния за спора въпрос: при извършено от първоначалните съсобственици разпределение на ползването на двора чрез обособяване на паркоместа и сключени след това от тях сделки, с които прехвърлят на други лица идеални части от поземления имот, допустимо ли е последващ приобретател на идеални части от поземления имот да защитава чрез иск по чл.109 ЗС възможността да ползва незастроената част от двора, върху която са разположени паркоместа.
Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното:
Производство е по искова молба на М. И. М. против Б. Б. А.-С., Л. Н. О., И. Д. Т., М. А. Ц. и Д. А. П., с която е предявен иск по чл.109, ал.1 ЗС за осъждане на ответниците да преустановят неоснователните си действия, с които създават пречки за упражняване от М. И. М. на правото му на собственост върху незастроено място УПИ *, кв.117, с идентификатор *** по КККР на [населено място], като му осигурят безпрепятствен достъп за ползване на незастроеното място по предназначение. В исковата молба е изложено, че от момента на придобиване на право на собственост върху апартамента и идеални части от поземления имот ищецът прави опити да паркира собственото си МПС в двора, при което многократно са му правени забележки, че паркира на чужди места и че паркоместата са частна собственост. Твърди, че първоначално достъпът до двора е бил ограничен посредством поставяне на метална врата, ключове от която са притежавали само лицата, претендиращи, че са собственици на паркоместа; случвало се е когато той е паркирал вратата да бъде заключена, така че да не може да излезе с автомобила си. В петитума на исковата молба е отправено искане ответниците да премахнат нефункциониращата метална врата към незастроената част на имота, да възстановят целостта и естетичния вид на местата, на които е прикрепена, както и да премахнат монтираното антипаркинг устройство пред паркомясто № 3; отправено е и искане да осигурят на ищеца безпрепятствен достъп за ползване по предназначение на незастроеното място.
С оглед депозираните от ответниците отговори на исковата молба в определението на първоинстанционния съд по чл.140 ГПК е прието за безспорно установено, че металната врата към проходния тунел, през който се достига до незастроената част от двора, където са разположени паркоместата, е премахната към датата на завеждане на иска 02.10.2018г.
С решението на първоинстанционния съд искът по чл.109 ЗС за премахване на нефункциониращата метална врата, за възстановяване целостта и естетичния вид на местата, на които е прикрепена и за премахване на монтирано антипаркинг устройство пред паркомясто № 3, е отхвърлен. В тази част решението е влязло в сила, тъй като въззивна жалба от ищеца М. М. не е подадена.
Производството понастоящем е висящо по претенцията да му се осигури безпрепятствен достъп до незастроеното дворно място за ползване по предназначение, която е уважена.
От фактическа страна е установено, че с нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на обекти № 76, том IV, per. № 4323, дело 578/2005г. от 01.11.2005г. съсобствениците на УПИ * в кв.117 по плана на [населено място], местност „З.", целият с площ 462 кв.м., а именно: Е. Б. А., А. Б. О. и Л. Н. О., И. Д. Т. и Т. А. Т., Б. Й. П. и А. И. П. и Д. А. П. са си запазили и взаимно са си учредили право на строеж за обособени обекти в жилищна сграда, която да се построи върху описания поземлен имот; те са учредили в полза на „Дити В Инженеринг“ООД право на строеж за изграждане на жилищна сграда на 5 етажа с магазини и гаражи, със застроена площ от 235кв.м. и разгърната застроена площ от 1 833кв.м., съгласно одобрен инвестиционен проект, с изключение на взаимно учреденото и запазено право на строеж на съсобствениците върху отделни обекти в бъдещата сграда. В същия договор съсобствениците - учредители са си разпределили ползването на пет броя паркоместа, които ще бъдат разположени в източната част на УПИ. В т.15 на договора те са поели задължение да прехвърлят на приемателя на правото на строеж или на посочени от него лица идеални части от урегулирания поземлен имот, съответстващи на идеалните части от на обектите, които са собственост на приемателя на правото на строеж. Срокът за изпълнение на това задължение е един месец от снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация. От приложената по делото справка от имотния регистър е видно, че такова прехвърляне на идеални части от правото на собственост върху дворното място е извършено от съсобствениците в полза на трети лица чрез множество правни сделки.
С нотариален акт от 20.07.2007г. носителят на правото на строеж „Дити В Инженеринг“ ООД е продало на А. К. А. апартамент № 7, а с нотариален акт от 2008г. дружеството, заедно със собствениците на дворното място Л. О., И. Т., Т. Т., Б. П., А. П., Д. П. и Е. А. са продали на А. К. А. съответстващите на апартамента 3,9377%ид.ч. от мястото, върху което е построена сградата. Впоследствие, с нотариален акт от 26.06.2012г. купувачката А. К. А. е продала апартамента, заедно със съответните идеални части от поземления имот на ищеца М. И. М.. По този начин ищецът е притежател на самостоятелен обект в жилищната сграда и съсобственик на дворното място.
Не се спори, че в незастроена дворна част на сградата са разположени паркоместа, като до тази част от дворното място се достига чрез проходен тунел. На входа на този тунел е била поставена метална врата, която е премахната към 02.10.2018г. Събрани са свидетелски показания за начина на ползване на паркоместата.
При горните данни решаващият съд е направил извод, че с построяването на сградата върху нея е възникнала етажна собственост, а дворът, в който са разположени паркоместата, представлява обща част и принадлежи на всички собственици на самостоятелни обекти в сградата /арг. чл.38, ал.1 от ЗС/. Управлението на тази обща част следва да се урежда от общото събрание на етажната собственост по реда на ЗУЕС. Съсобствениците на поземления имот са извършили разпределение на ползването на паркоместата с нотариалния акт за суперфиция, но това разпределение не може да бъде противопоставено на последващи приобретатели на самостоятелни обекти в сградата, които също притежават идеални части от дворното място. С оглед на това съдът е намерил за неправомерни действията на ответниците, установени от свидетелите Г. Т., А. С., А. П. и В. Н., изразяващи се в ползване на дворното място само от първоначалните съсобственици на поземления имот и недопускане до него на останалите собственици на самостоятелни обекти в сградата. По този начин, според съда, ответниците са възпрепятствали ищеца да ползва дворното място и намиращите се там места за паркиране. Съдът е намерил за неоснователен доводът, че на основание чл.37, ал.4, т.3 ЗУТ процесните места за паркиране представляват принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата, което е осигурено с инвестиционния проект. По делото инвестиционен проект не е представен. За неоснователно е прието и възражението на ответниците за придобиване собствеността върху местата за паркиране по давност, тъй като според съда паркомястото не е самостоятелен обект на правото на собственост или ограничено вещно право /респ. - и обект по смисъла на § 5, т. 39 от ДР на ЗУТ/, а представлява необособена и несамостоятелна реална част от самостоятелен обект - парцел, сграда или обект в нея, поради което не може да бъде придобито по давност. Освен това разпоредбата на чл. 200, ал. 1 ЗУТ забранява реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места да се придобиват чрез правни сделки или по давност, освен при спазване на изискванията за минималните размери по чл.19 ЗУТ. Поради това съдът е уважил иска да бъде осигурен на М. И. М. на необезпокояван достъп до дворното място.
По основанието за допускане на касационно обжалване.
Поставеният правен въпрос е дали при извършено от първоначалните съсобственици разпределение на ползването на двора чрез обособяване на паркоместа и сключени след това от тях сделки, с които прехвърлят на други лица идеални части от поземления имот, е допустимо последващ приобретател на идеални части от поземления имот да защитава чрез иск по чл.109 ЗС възможността да ползва незастроената част от двора, върху която са разположени паркоместа. За да се отговори, е необходимо да се разгледат възможните две хипотези.
Когато в дворното място е построена сграда в режим на етажна собственост и всички собственици на самостоятелни обекти притежават и съответни идеални части от дворното място, то незастроената част на дворното място представлява обща част на сградата. Начинът на ползване и управлението на тази незастроена част се определя по решение на Общото събрание на собствениците в етажната собственост по реда на ЗУЕС. Съгласно чл. 5, ал.1, т.1 ЗУЕС собствениците на самостоятелни обекти имат право да използват общите части на сградата по предназначение, но същевременно са длъжни съгласно чл.6, ал.1, т.1 от същия закон да не пречат на другите собственици да ползват общите части. От компетентност на Общото събрание на собствениците е вземането на решения относно използването на общите части - чл.11, ал.1, т.10, б.”и” ЗУЕС.
Когато не всички собственици на самостоятелни обекти в сградата - етажна собственост притежават идеални части от дворното място, то незастроената част на дворното място няма статут на обща част по смисъла на чл.38 ЗС. Тогава ползването на този двор се извършва по реда на чл.32, ал.1 ЗС - по решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от вещта, а при непостигане на мнозинство въпросът се решава от съда по реда на чл.32, ал.2 ЗС. Ако няма възможност всички съсобственици да ползват съсобствения двор, то лишените от ползване имат право на обезщетение по чл.31, ал.2 ЗС.
По отношение на местата за паркиране изрично в този смисъл е уредбата на чл.43, ал.3 ЗУТ /ДВ бр. 101/2015г./ - ако урегулираният поземлен имот е обща част на сградата - етажна собственост, то местата за паркиране се разпределят от Общото събрание на етажните собственици; ако земята не е обща част на сградата, то паркирането се осигурява чрез разпределение на ползването на свободната дворна площ, която не е необходима за ползване на сградата по предназначение.
Когато незастроената част на двора е предназначена за места за паркиране и липсва решение на Общото събрание на етажните собственици за ползването на тази обща част или взетото решение е отменено по реда на чл. 40 ЗУЕС /първата горепосочена хипотеза/, респ., ако няма разпределение на ползването на двора по чл.32 ЗС /втората хипотеза/, то съсобственикът, който е лишен от възможността да ползва двора за паркиране, би могъл да се защитава с иск по чл.109 ЗС ал.1 ЗС, ако спрямо него се извършват неоснователни действия, с които му се пречи да упражнява правото си на собственост. Защитата с негаторния иск е допустима в тези случаи, защото за ищеца не съществува друг ред да постигне реализация на правото си - той сам не би могъл да свика Общо събрание на етажните собственици, нито може да извърши разпределение на ползването, след като не притежава повече от половината от вещта.
По касационната жалба.
Както е посочено в определението по чл. 288 ГПК, в настоящия случай липсват безспорни данни дали всички етажни собственици /притежатели на самостоятелни обекти в сградата/ са собственици и на идеални части от терена. Налице са данни за извършени сделки за прехвърляне на идеални части от земята от първоначалните собственици в полза на различни лица, но не е установено кои лица са собственици на самостоятелните обекти в сградата, за да се прецени дали всеки от тях притежава и идеална част от дворното място. Поради това не може да се направи извод дали незастроената част от терена е обща част на сградата по чл. 38 ЗС. Не се твърди и не е доказано да е взето решение от Общо събрание на етажните собственици по отношение на ползването на двора, предназначен за паркиране.
Установено е, че още при учредяване правото на строеж е извършено разпределение на ползването на предвидените по проекта места за паркиране между собствениците на терена и дружеството - суперфициар. Това разпределение е обвързващо за съсобствениците и техните правоприемници докато трае съсобствеността, но само ако липсва промяна на съществените обстоятелства, при които е било постигнато съгласието. Такава промяна може да засяга предназначението и състоянието на съсобствената вещ - извършено ново строителство или премахване на постройка, увеличаване или намаляване площта на имота. Промяната може да касае и обема на правата на съсобствениците - придобиване по давност на идеална част от трето лице, разпоредителни сделки между съсобственици или в полза на трети лица, в резултат на които се намалява квотата на един съсобственик и се включват нови съсобственици, наред с досегашните. В този смисъл е практиката по Решение № 97 от 09.07.2013г. по гр.д. № 866/2012г. на I г.о. и Решение № 25 от 22.04.2014г. по гр.д. № 3985/2013г. на II г.о.
По делото се установява, че лицата, които са били съсобственици на терена към момента на учредяване на суперфицията и които са извършили разпределение на ползване на паркоместата в нотариалния акт за суперфиция, впоследствие са се разпоредили с част от своите дялове в съсобствеността в полза на трети лица - приобретатели на самостоятелни обекти в сградата, при което дяловете на първоначалните съсобственици са станали по-малки и в съсобствеността наред с тях участват нови лица. С оглед на това е настъпила промяна в обема на правата на съсобствениците, която е предпоставка за ново разпределение на ползването на незастроената част от двора, респ. на паркоместата. Това изменение следва да се извърши или по реда на чл. 32 ЗС, или по решение на Общото събрание на собствениците в етажната собственост в зависимост от статута на двора, както бе разяснено по-горе. Доколкото такива не са взети понастоящем, то ищецът не е обвързан от предходното разпределение на ползването и защитата му по реда на чл. 109 ЗС е допустима.
Предявеният от ищеца негаторен иск е с петитум да му се осигури от ответниците безпрепятствен достъп до двора за ползване по предназначение, т.е. за паркиране. За да бъде основателен този иск е необходимо да се установи, че ответниците извършват конкретни действия, с които препятстват или смущават достъпа на ищеца до двора. Такива действия не са доказани по делото. Първо, признава се от самия ищец в исковата молба, че и преди, и след премахването на заключващата се метална врата към двора, той е паркирал автомобила си, но са му правени забележки, че мястото за паркиране не е негово. Други твърдения за ограничения и смущения не са наведени. Второ, установява се от свидетелските показания, че понастоящем препятствия пред достъпа до двора не съществуват. Изрично в този смисъл е изнесеното от свидетеля Т., посочен от ищеца, както и от свидетелите С. /той заявява, че ищецът е спирал в двора, след като вратата не функционира и не знае да са му правени забележки/, П. и Н. /те сочат, че няма поставени антипаркинг устройства/. При тези доказателства е видно, че от страна на ответниците не се извършват действия по ограничаване достъпа до двора и следователно няма препятствие пред ищеца да го ползва. Поради това искът е неоснователен. Отделно, постановеният от въззивния съд диспозитив ответниците да осигурят на ищеца безпрепятствен достъп до имота за ползване по предназначение /т.е. за паркиране/ няма как да се изпълни, тъй като не е ясно какви конкретни фактически действия трябва да извършат, респ. да преустановят да вършат, ответниците. Негаторната защита е приложима когато ответниците чрез свои действия или въздържане от действия създават препятствия за упражняване на притежаваното от ищеца право. А такива по делото не са установени.
Предвид изложените съображения постановеното въззивно решение за уважаване на иска се явява неправилно като постановено в нарушение на закона - при липса на предпоставките на чл. 109 ЗС. Поради това решението следва да се отмени и да се постанови ново решение за отхвърляне на иска.
При този изход касаторите имат право на направените разноски по водене на делото в трите инстанции. Списък на разноските от тях не е представен. Направените разноски пред настоящата инстанция са 195лв. за държавни такси и 100лв. за адвокатско възнаграждение за приподписване на касационната жалба или общо 295 лв. Пред въззивния съд са направени разноски 362 лв. за държавна такса, а пред първата инстанция разноски от тях не са направени. Така че, дължимите разноски общо за всички инстанции са 657лв.
Водим от горното и на основание Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о.Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ въззивно решение № 8827 от 20.12.2019г. по гр.д. № 12009/2019г. на Софийски градски съд, ІV-г въззивен състав и вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ иска на М. И. М. ЕГН [ЕГН] от [населено място], [улица], ап.7 против И. Д. Т. от [населено място], [улица], ап.4, Д. А. П. от [населено място],[жк], [улица], [жилищен адрес] Б. Б. А.-С. от [населено място], [улица], ет.3, ап.6 и Л. Н. О. от [населено място], [улица], ап.3 с правно основание чл.109, ал.1 ЗС за осъждане на ответниците да преустановят създадените от тях пречки на ищеца да упражнява правото си на собственост върху незастроено място, УПИ IV-6,7, кв.117, с идентификатор *** по КККР на Столична община, Район „В.“, като му осигурят безпрепятствен достъп до имота за ползване по предназначение.
ОСЪЖДА М. И. М. да заплати на И. Д. Т., Д. А. П., Б. Б. А.-С. и Л. Н. О. сумата 657 /шестстотин петдесет и седем/ лева разноски по делото за три инстанции.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ:
|