Ключови фрази

5
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е


№ 118

гр.София, 14.02.2020 година

В ИМЕТО НА НАРОДА




ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Трето гражданско отделение, в закрито съдебно заседание на двадесет и девети януари през две хиляди и двадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЖИВА ДЕКОВА
МАРГАРИТА ГЕОРГИЕВА

като разгледа докладваното от съдията Маргарита Георгиева гражданско дело № 3038 по описа за 2019 година, за да се произнесе взе предвид следното:


Производството е по реда на чл. 288 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на Я. С. Т., чрез адв.А. Л., срещу въззивно решение №3717/22.05.2019 г., постановено по възз. гр. д. №1979/2019 г. на Софийски градски съд, с което след отмяна на решение № 50378/01.03.2017 г. по гр. д. № 74941/ 2015 г. на Софийски районен съд, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД е обявен за окончателен предварителен договор от 11.12.2013 г. в частта, касаеща прехвърлянето на собствената на жалбоподателя 1/4 ид.ч. от недвижим имот, находящ се в [населено място], район В., [улица], представляващ сграда с идентификатор ..., разположена в поземлен имот с идентификатор ..., със застроена площ 112 кв.м., брой етажи: 2, с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, съгласно скица .../ ... на АГКК – С., която сграда съгласно документ за собственост представлява масивна жилищна сграда на един етаж със застроена площ от 90 кв.м., състояща се от три стаи, хол, кухня, три антрета, тоалетна, баня, две тераси и мазе с площ 28 кв.м., срещу продажна цена от 11 230 евро. Осъден е купувачът А. Н. да заплати да продавача сумата от 10 107 евро, представляваща непогасен остатък от продажната цена по предварителния договор в двуседмичен срок от влизане на решението в сила.
В изложението си по чл.284, ал.3, т.1 ГПК касаторът поддържа, че касационното обжалване на въззивното решение следва да се допусне по въпросите: 1/ когато с предварителния договор не е определен начин за определяне цената на всеки от обещаните имоти (когато те са повече от един), а посочената цена е обща, налице ли е постигнато съгласие на страните относно съществен елемент от съдържанието на договора – продажната цена; 2/ представлява ли нарушение на принципа по чл.9 ЗЗД, определянето на цената на всеки от имотите чрез заключение на вещо лице; 3/ при постигнато в предварителния договор съгласие на продавача да бъде учредено право на ползване върху прехвърляемия обект, следва ли това съществено условие да бъде възпроизведено в диспозитива на съдебното решение. По тези въпроси касаторът счита, че въззивното решение противоречи на установената практика на ВКС - решение №100/31.07.2013 г. по гр.д. № 443/2012 г, IV г.о., решение № 181/ 08.08.2014 г. по гр.д. № 4175/2013 г., ІV г.о., решение № 113/23.06.2014 г. по т.д. № 434/2012, II т.о., решение № 514/06.12.2011 г. по гр.д. № 905/ 2010г., IV г.о. на ВКС.
Ответникът по жалбата А. Д. Н., представляван от адв. А. В. и адв. Н. А., в писмен отговор поддържа, че не са налице предпоставки за допускане на касационното обжалване.
Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, намира следното:
Въззивният съд е приел за установено, че на 11.12.2013 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот между Я. С. Т. и Н. С. К. - продавачи и А. Д. Н. - купувач. С договора продавачите поели задължение да прехвърлят на купувача притежаваните от тях по 1/4 ид.ч. върху два недвижими имота: недвижим имот, находящ се в [населено място], район В., [улица], представляващ сграда с идентификатор ..., разположена в поземлен имот с идентификатор ... и недвижим имот, находящ се в [населено място], район В., [улица], представляващ сграда с идентификатор ..., разположена в поземлен имот с идентификатор .... Купувачът поел задължение да заплати продажна цена общо 33 800 евро, от която - по 16 900 евро за всеки от продавачите, а на продавача Я. С. Т. следвало да бъде учредено и пожизнено право на ползване върху прехвърлената от него 1/4 идеална част от първия от имотите. В деня на подписване на договора Н. заплатил 3 380 евро, а остатъкът трябвало да бъде изплатен при сключване на окончателния договор. Установено е, че задължението на Н. С. да сключи окончателен договор било изпълнено, но ответникът Т. не продал на ищеца неговата част от имотите. На 27.11.2014 г. ищецът му изпратил нотариална покана да се яви пред нотариус за сключване на окончателен договор, но според съставения от нотариуса констативен протокол такова явяване не е последвало. Ищецът е предявил иск за обявяване за окончателен на договора само в частта му, в която е обещано от ответника Т. да му прехвърли 1/4 ид.ч. от недвижимия имот, представляващ сграда с идентификатор ....
Въззивният съд е посочил, че с решение № 21/07.02.2019 г. постановено по гр.д.№ 2171/2018 г., ІV г.о., е отменено предходното въззивно решение, с което искът по чл.19, ал.3 ЗЗД е бил отхвърлен. По въпросите, по които е допуснато касационното обжалване съставът на ВКС е приел, че когато е обещано прехвърляне на правото на собственост върху няколко вещи при уговорена обща цена, а с иска по чл.19 ал.3 ЗЗД се претендира обявяване на договора за окончателен не за всички, а само за част от вещите, цената на всеки отделен обект е установима. Искът не може да бъде отхвърлен поради неопределяемост на цената на отделните обекти. Тази цена следва да се определи според съотношението между пазарната стойност на всички обекти, чиято продажба е обещана, в състоянието им към момента на сключване на договора, като полученият коефициент бъде отнесен към общо уговорената цена. По съществото на спора касационната инстанция е приела, че е налице съгласие по основните елементи на окончателния договор – вещите и тяхната цена; че обектите са индивидуализирани, продавачът е собственик на същите, а обстоятелството, че цената е посочена общо за придобиване на правото на собственост върху идеални части от две вещи, не опорочава съгласието и не прави договора недействителен. Счетено е, че искът е доказан по основание, но делото следва да се върне за ново разглеждане на въззивната инстанция за да се назначи експертиза, която да даде заключение каква е пазарната стойност към 11.12.2013 г. на сгради с идентификатори ... и ..., да се установи съотношението между стойността им и да се определи каква част от общо уговорената продажна цена е дължима за всяка от тях.
В изпълнение на указанията на ВКС, при новото разглеждане на делото въззивният съд е назначил експертиза, която е дала заключение, че според съотношението между цените на двата имота, определената в предварителния договор от 11.12.2013 г. цена за прехвърлянето на 1/4 идеална част от имот с идентификатор ... възлиза на 11 230 евро. Отчитайки извършеното от купувача на 11.12.2013 г. плащане на сумата 1 690 евро, представляваща 10% от посочената в договора обща покупна цена за двата имота, дължима на единия продавач и като е съобразил съотношението между уговорените в договора цени на имотите, съдът е приел, че ищецът е заплатил сумата 1123 евро за процесния имот, при което дължимият остатък от цената е в размер на 10 107 евро. Направен е извод, че са налице предпоставките предварителният договор да бъде обявен за окончателен, като ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника сумата 10 107 евро в двуседмичен срок от влизане на решението в сила.
Същевременно, при постановяване на въззивното решение не са съобразени указанията на касационната инстанция относно приетото, че уговорката в договора - на продавача да бъде учредено право на ползване върху прехвърляемия обект – е валидна, обвързва страните и като част от съществените условия на предварителния договор следва да бъде възпроизведена в диспозитива на съдебното решение.
С оглед изложеното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение намира, че третият въпрос в изложението - при постигнато в предварителния договор съгласие на продавача да бъде учредено право на ползване върху прехвърляемия обект, следва ли това съществено условие да бъде възпроизведено в диспозитива на съдебното решение - обуславя обжалваното решение. В цитираното от касатора решение №113/23.06.2014 г. по т.д. № 434/2012, II т.о., както и в решение № 72/ 14.07.2011 г. по т. д. № 659/2010 г., I т. о., решение № 455/ 19.12.2013 г. по гр. д. № 3635/2013 г., IV г. о. на ВКС и др. константно е приемано, че тъй като съдът следва да замести с решението си обещания договор, той не разполага с правото да внася каквито и да е било изменения в съдържанието му. Когато счете искът за основателен, съдът е задължен в съдебния акт да възпроизведе клаузите на обещания договор, така както те са очертани в предварителния договор. Останалите два въпроса в изложението не обуславят селектирането на жалбата, тъй като същите са били предмет на разглеждане и са разрешени с постановеното от ВКС решение № 21/07.02.2019 г. по гр.д.№ 2171/2018 г., ІV г.о. в първото касационно производство и не могат да бъдат пререшавани отново.

Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение

О П Р Е Д Е Л И:


ДОПУСКА касационно обжалване на въззивно решение №3717 от 22.05.2019 г., постановено по възз. гр. д. №1979/2019 г. на Софийски градски съд.
УКАЗВА на жалбоподателя Я. С. Т., че в едноседмичен срок от получаване на съобщението следва да представи по делото документ за внесена държавна такса по сметка на Върховния касационен съд в размер 56,17 лв., като в противен случай жалбата ще бъде върната и производството прекратено.
В зависимост от изпълнението на указанията, делото да се докладва на Председателя на Трето гражданско отделение за насрочване, или на съдията-докладчик за прекратяване.
ОПРЕДЕЛЕНИЕТО не подлежи на обжалване.




ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.