Р Е Ш Е Н И Е №40 гр. София,06.03.2018 г. В ИМЕТО НА НАРОДА ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, ТЪРГОВСКА КОЛЕГИЯ, второ отделение в открито заседание на 21 февруари, две хиляди и осемнадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ВЪРБАНОВА ЧЛЕНОВЕ: Б. БАЛЕВСКИ ПЕТЯ ХОРОЗОВА и при участието на секретаря Ирена Велчева като изслуша докладваното от съдия Б. Балевски търговско дело №1618 /17 г. и за да се произнесе взе предвид следното: Производството е по чл. 290 от ГПК. С определение №655 от 22.11.2017 г., постановено по настоящото дело въззивно решение №528 от 07.03.2015 г. на САС по в.гр.д. №5626/2016 г. е допуснато до касационно обжалване на основание чл.280 ал.1, т.1 от ГПК/в ред. преди изм. в ДВ бр.86/2017/ в съответните части: 1. В частта от обжалваното решение, с която съдът се е произнесъл по иска, предявен от ищеца Т. срещу [фирма]/съкр. [фирма]/ за обезщетение за вреди под формата на направените от ищеца разходи за подобрения и необходими СМР за запазване на наетия обект в общ размер на 181 677,44 лева, като го е отхвърлил изцяло, ведно с акцесорния иск по чл.86 ЗЗД в размер на 29 752,80 лева-обезщетение за забава плащането на горната сума за периода до завеждане на иска. 2. По КЖ от страна на ответника Сдружение „Съюз на българските журналисти”/съкр. С./ в частта от въззивното решение, с която същото сдружение е осъдено да заплати на Д. Д. Т. сумата от 100 736,18 лева на основание чл. 59 ал.1 ЗЗД е допусната касация по въпроса: може ли пренаемател да претендира, на основание чл.59 ал.1 ЗЗД, стойността на извършените СМР за подобрения в наетия имот директно от наемодателя по основния наемен договор и собственик на имота, когато самите подобрения от пренаемателя са направени по силата на поети с договора за пренаемане, сключен между него и неговия наемодател/ наемател по договора за наем със собственика на наетата вещ/ задължения. По касационна жалба от страна на пълномощника на Д. Д. Т. срещу решение №528 от 07.03.2015 г. на САС по в.гр.д. №5626/2016 г. в допуснатата до касационно обжалване част, са развити оплаквания , че при уважаване на иска по чл.59 ал.1 ЗЗД, съдът неправилно е приспаднал от общия доказан размер на стойността на направените от ищеца разходи за подобрения и необходими СМР за запазване на наетия обект , възлизащ на сумата от 174 684 лева, сумата от 73 947,82 лева- сбора на наемната цена, която същият не е плащал по договора за пренаемане с другия ответник [фирма] , доколкото последното плащане не засяга отношенията на ищеца с неоснователно обогатилия се за негова сметка ответник С. като собственик на подобрения имот. Отделно се навежда оплакване за неправилно дадена правна квалификация на иска срещу БИК ЕАД като такъв по чл.230 ал.2 ЗЗД, вместо по чл.79 ал.1 ЗЗД, вр с чл.82 ЗЗД, т.е. за обезщетение за неизпълнение от страна на наемодателя по договора за пренаемане да осигури възможност на ищеца-пренаемател да упражнява правата си по същия. В КЖ от страна на Сдружение „Съюз на българските журналисти” /съкр. С./ в частта, с която след частична отмяна на първоинстанционното решение, касаторът е осъден да заплати на Д. Д. Т. сумата от 100 736,18 лева на основание чл. 59 ал.1 ЗЗД, до който размер, съдът е преценил, че С. се е обогатил до размера на обедняването на ищеца, се навеждат оплаквания за неправилност на въззивното решение. Излагат се доводи, в насока, че С. като собственик на подобрения имот не следва да носи отговорност спрямо ищеца, доколкото между тях липсва договорно правоотношение, а такова е налице между ищеца и другия ответник БИК Е., който и би следвало да отговаря в случая за процесните вреди от неизпълнение на поетите по договора за пренаемане вреди. Двете КЖ се поддържат от процесуалните представители на страните в проведеното открито съдебно заседание по тях. Ответникът по касация по първоначалната жалба „Български имоти корпорация”/съкр. БИК/ Е. не изпраща писмен отговор и представител в открито заседание. Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение , след преценка на данните по делото и съобразно правомощията си по чл.290 и сл. от ГПК констатира следното: За да постанови обжалваното решение в допуснатите до касационен контрол части, въззивният съд е приел от фактическа страна следното: Между двамата ответници, сдружение С. и „Български имоти корпорация”/съкр. БИК/ Е., на 19.12.07 г. е сключен договор за отдаване под наем на сградата на Международен дом на журналиста в КК”Златни пясъци” при условията упоменати в договора. На 04.06.2008 г. е сключен договор между [фирма] и ищеца Д. Д. Т. в качеството му на ЕТ , с който част от търговските обекти в посочената сграда са отдадени под наем от страна на наемателя по първия договор [фирма] на ищеца срещу годишна наемна цена от 50 000 евро без ДДС, която се индексира всяка година по посочения в договора критерий за инфлация и се плаща помесечно на равни месечни вноски. Договорът е сключен за четири години с опция за продължаване на срока , при разрешение за това от С.. Уговорено е, че наемателят по договора с [фирма] Т. се задължава да направи инвестиции в наетите обекти в размер общо на 150 000 лева без ДДС, които следва да се осъществят до края на м.септември 2008 г.. Стойността на инвестициите се приспада от дължимия наем за първите три години в размери съответно от: 30 000 евро-за първата година, 25 000 евро за втората и 20 000 евро за третата година. Извършените подобрения в имотите вследствие на инвестициите остават в патримониума на собственика на имота С.. Всички ремонти в обектите , извън подобренията, са за сметка на наемателя Д.Т.. Уговорени са основанията за разваляне на договора от страна на наемодателя БИК Е. , което следва да става с едностранно писмено предизвестие с едноседмичен срок за отстраняване на нередностите от наемателя в едноседмичен срок, след изтичането, на който договорът за наем се счита за развален.. С нот.покана връчена на 25.10. 2010 г. договорът за наем между ответниците е развален, а обектите са предадени на С. с протокол от 30.09.2011 г.. На база заключенията на в.л. по СТЕ и ССЕ съдът е приел, че ищецът е направил разходи в имота, които възлизат на сумата от 166 966,80 лева, а наетият имот е увеличил стойността си с 174 684 лева. Според съда, не е налице основание за ангажиране отговорността на наемодателя [фирма] относно ищеца-наемател за стойността на вложените средства за извършените подобрения. Това е така, доколкото в ИМ се твърди, че наемателят не е допускал пренаемателя в наетия имот, но това е станало след направата от негова страна на договорените подобрения. В този смисъл, липсвала причинна връзка между нарушението на договора за пренаемане от страната на наемодателя и вредите на пренаемателя в размер на направените от него разходи за подобренията, залегнали в самия договор, поради което и няма основание за отговорността за тях от страна на [фирма] като неизправен наемодател по договора с ищеца. Не са налице специалните хипотези на чл.230 ал.2 и ал.3 ЗЗД относно отговорността на наемодателя в случаите, когато наетата вещ не е предадена в надлежно състояние, доколкото в случая наемателят е знаел за това при сключването на самия договор и е поел задължение за нейното подобряване. С оглед неоснователността на основната претенция срещу [фирма] е неоснователна и акцесорната по чл.86 ЗЗД. Частично основателен, според съда, е искът за стойността на извършените подобрения спрямо собственика на имота-втория ответник С.. Последният следва да отговаря по правилата на чл.59 ал.1 ЗЗД-при условията на неоснователно обогатяване за сметка на обедняването на ищеца. Това е така, доколкото извършените подобрения увеличават неговия патримониум с размера на увеличената в следствие на направата им стойност на собствения му имот, т.е. със сумата от 174 684 лева/ а не със стойността на извършените разходи за тях, в размер на 166 966,80 лева/. В същото време, обаче, тази сума следва да се намали със сбора на дължимите от ищеца към неговия наемодател суми за наем за периода: 15.06.2008 г. до 07.09.2009 г. , които са се прихващали срещу извършените подобрения или до размера на 37 808,92 евро с левова равностойност 73 947,82 лева. Ето защо искът е уважен за остатъка от общо 100 736,18 лева, ведно със законните последици. По отговорите на правните въпроси, по които е допуснато касационно обжалване и по основателността на оплакванията в касационните жалби : Задължение за решаващия спора по същество съд е да определи правното му основание и да го разгледа и реши въз основа на него. Този отговор следва от задължителните указания по приложението на съдопроизводствените правила в ППВС №1/85, т.9 и в т.2 от ТР № 1 от 09.12.2013 г. по т.д.. № 4/2012 г. на ОСГТК НА ВКС. В настоящия случай, за да обоснове неоснователност на иска за ангажиране отговорността на [фирма] в качеството на наемодател по договора сключен с ищеца за пренаемане на сградата на Международен дом на журналиста в КК”Златни пясъци” за обезщетение в размер стойността на вложените средства за извършените подобрения в пренаетия имот, съдът се е позовал на липсата на причинна връзка между нарушението на договора от страната на този ответник и вредите на наемателя-ищец в размер на направените от него разходи за подобренията, залегнали в самия договор. Не били налице специалните хипотези на чл.230 ал.2 и ал.3 ЗЗД относно отговорността на наемодателя в случаите, когато наетата вещ не е предадена в договореното състояние, доколкото в случая наемателят е знаел за това при сключването на самия договор и е поел задължение за нейното подобряване. Според настоящия състав на ВКС, до този извод въззивният съд е стигнал, поради липса на ясно определена от негова страна правна квалификация на иска, според изложените в ИМ факти: В случая, от твърденията в ИМ и от съдържанието на договора е ясно, че не се касае за недостатъци на наетата вещ, неизвестни за страните при сключването на договора и които не са предмет на уреждане в самия наемен договор, а за точно обратното: в раздел Пети от договора за наем сключен между ищеца и БИК Е. на 04.06.2008 г. страните изрично са уговорили направата на инвестиции от пренаемателя под формата на извършване на съответните строителни и ремонтни дейности в наетия имот в размер на 150 000 лева в указания срок. Ищецът се позовава на неизпълнение на задълженията на ответника–наемодател по договора за пренаемане [фирма] да осигури фактически достъп на ищеца до наетия обект и претендира обезщетяването му до размера на направените инвестиции, с оглед преждевременното му /близо три години преди изтичане срока на договора/ отстраняване от достъп и прекъсване експлоатацията на обекта в своя полза. Следователно, така изложените факти следва да се субсумират под правната норма, уреждаща обезщетяването при договорно неизпълнение по двустранен възмезден договор - чл.79 ЗЗД във връзка с чл.82 ЗЗД. 2. По КЖ на от страна на ответника Сдружение „Съюз на българските журналисти” в частта от въззивното решение, с която същото сдружение е осъдено да заплати на Д. Д. Т. сумата от 100 736,18 лева на основание чл. 59 ал.1 ЗЗД е допусната касация по въпроса: може ли пренаемател по договор за наем да претендира на основание чл.59 ал.2 ЗЗД стойността на извършените СМР за подобрения в наетия имот от наемодателя по основния наемен договор и собственик на имота, когато самите подобрения от пренаемателя са направени по силата на поети с договора за наем, сключен между него и неговия наемодател задължения. По този въпрос е налице задължителна за съдилищата практика на ВКС по чл.290 ГПК: Р № 733/12.11.2010 г. по гр.д. № 1274/2009 на Четвърто г.о. на ВКС и Р №223/30.01.2015 г. по т.д. № 3907/13 на Първо т.о. Така с първото от цитираните решения ВКС приема, че при пренаемния договор не възникват правоотношения между наемодател и пренаемател, отношенията са между наемателя и пренаемателя и правото на последния е обусловено от това на наемателя. Казаното значи, че за обедняването си поради поправяне на вещта, пренаемателят може да търси обезщетение, само, ако повредите са извън тези, причинени от обикновено управление, както и, ако не се дължат на виновното му поведение, а са по причина, за която наемодателят отговаря. Размерът е този на реално сторените разходи. Отговорен да ги заплати е наемателят, а не направо наемодателят или собственикът. Основанието за плащането е договорно, а пренаемателят няма такава връзка с наемодателя /собственика/; Във второто решение ВКС, позовавайки се на горецитираното решение на ВКС, ГК приема, че ако подобренията са сторени по силата на клаузи в договора за наем, отношенията между наемателя и наемодателя ще се уредят съобразно договора. Във всички останали случаи подобрителят има право на обезщетение затова, че е намалил собствената си имуществена сфера за сметка на собственика на вещта, в резултат на подобряването й. Отношенията между подобрителя и собственика се уреждат според правилата на водене на чужда работа без пълномощие, респ. от правилата на неоснователното обогатяване - чл.59 ЗЗД. От разрешението на спорния въпрос в цитираната задължителна за съдилищата практика на ВКС, която се споделя и от настоящия състав, следва, че легитимиран да отговаря по иска на пренаемателя за вреди в размер на стойността на направените ремонтни разходи и подобрения, в имота – собственост на наемодателя по основния наемен договор, се явява наемателят - наемодател по договора за пренаемане, при положение, че последните са уговорени в самия договор за пренаемане и ако са налице и останалите предпоставки на фактическия състав на договорната отговорност, съгласно чл.79 ЗЗД във връзка с чл.82 ЗЗД. По основателността на касационната жалба : Касационните жалби в допуснатите до касация части са основателни. В частта, с която съдът се е произнесъл по иска, предявен от ищеца Т. срещу [фирма] за обезщетение за вреди под формата на направените от ищеца разходи за подобрения и необходими СМР за запазване на наетия обект, като го е отхвърлил изцяло като неоснователен. Решението на САС в тази част се явява постановено в нарушение на материалния закон: при погрешна правна квалификация по чл.230 ал.2 , съотв. ал.3 ЗЗД, вместо правилната-по чл.79 ЗЗД във връзка с чл.82 ЗЗД. Същото е и необосновано относно извода на съда, че липсвала причинна връзка между нарушението на договора от страната на наемодателя по него изразяваща се в прекъснат от негова страна достъп до имота и вредите на пренаемателя в размер на направените от него разходи за подобренията, залегнали в самия договор. Това е така, доколкото договорът за пренаемане на обекта е сключен за срок от четири години, в които е договорено същият да се ползва за бизнес нужди от ищеца, с каквато цел са и осъществените в обекта инвестиционни разходи за сметка на последния, а възможността за това е прекъсната преждевременно/ близо три години преди изтичането срока му на действие/ с предаването на обекта на собственика му от страна на наемателя-наемодател по договора с ищеца. В обжалваната от страна на ответника Сдружение „Съюз на българските журналисти” част от въззивното решение, с която същото сдружение е осъдено да заплати на Д. Д. Т. сумата от 100 736,18 лева на основание чл. 59 ал.1 ЗЗД, решението се явява също материално незаконосъобразно, доколкото легитимиран да отговаря по иска на пренаемателя за вреди в размер на направените, съгласно самия договор за пренаемане, подобрения в имота – собственост на наемодателя по основния наемен договор, се явява наемателят-наемодател по договора за пренаемане, ако са налице и останалите предпоставки на фактическия състав за договорната отговорност, съгласно чл.79 ЗЗД във връзка с чл.82 ЗЗД, а не собственика на наетата вещ на основание чл.59 ал.1 ЗЗД. С оглед изложеното , съдът намира, че обжалваното въззивно решение, съгласно чл.293 ал.2 ГПК следва да се отмени в съответните части като постановено в нарушение на материалния закон. В частта, с която Сдружение „Съюз на българските журналисти”-София е осъдено да заплати на Д. Д. Т. сумата от 100 736,18 лева на основание чл. 59 ал.1 ЗЗД след отмяна искът следва да се отхвърли като неоснователен в разглежданата част. За остатъка, в отхвърлителната част, въззивното решение не е допуснато до касация и е влязло в сила. Доколкото, обаче, въззивният съд не се е занимавал с обсъждането на фактите и решаването на спора, въз основа на посочената по-горе правилна правна квалификация по отношение отговорността на ответника – наемодател по договора за пренаемане, сключен с ищеца , то настоящият състав на ВКС, Второ т.о. счита, че след отмяна на обжалваното решение в съответните части, делото следва да се върне за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд, съгласно чл.293 ал.3 ГПК. При повторното разглеждане, съдът следва да направи преценка, дали са налице и останалите предпоставки на фактическия състав за договорната отговорност, съгласно чл.79 ЗЗД във връзка с чл.82 ЗЗД по отношение на ответника [фирма]. При повторното разглеждане на спора от въззивния съд, съгласно чл.294 ал.1 ГПК , последният е обвързан от указанията по тълкуването и прилагането на закона, дадени от ВКС в настоящото решение. По отношение на разноските: В полза на касатора Сдружение „С.” следва да се присъдят разноските пред настоящата инстанция в размер на 2 014, 72 лева-внесена държавна такса за разглеждане на КЖ и 3 945,67 лева-разноски пред въззивната инстанция, с оглед променения краен изход по спора. По отношение на останалата част е приложима уредбата в чл.294 ал.2 ГПК. Водим от горното, ВКС, състав на Второ търговско отделение Р Е Ш И: ОТМЕНЯ въззивно решение №528 от 07.03.2015 г. на САС по в.гр.д. №5626/2016 г.. в частта, с която е потвърдено първоинстанционното решение за отхвърляне изцяло на иска на Д. Д. Т. срещу [фирма] за обезщетение за вреди под формата на направените от ищеца разходи за подобрения и необходими СМР за запазване на наетия обект за сумата от 181 677,44 лева, както и за отхвърляне на акцесорния иск по чл.86 ЗЗД в размер на 29 752,80 лева срещу същия ответник. ВРЪЩА делото на САС за ново разглеждане в тази част от друг състав на съда, при спазване на указанията, дадени от ВКС в настоящото решение , по тълкуването и прилагането на закона. ОТМЕНЯ въззивно решение №528 от 07.03.2015 г. на САС по в.гр.д. №5626/2016 г. и в частта, с която Сдружение „Съюз на българските журналисти”-София е осъдено да заплати на Д. Д. Т. сумата от 100 736,18 лева на основание чл. 59 ал.1 ЗЗД като ОТХВЪРЛЯ иска в тази част спрямо „Съюз на българските журналисти”-София. ОСЪЖДА Д. Д. Т. да заплати на Сдружение „Съюз на българските журналисти”-София сумата от 5 960,39 лева-общо Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.