3 Р Е Ш Е Н И Е № 96 СОФИЯ 17.07.2015 г. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в публично заседание на дванадесети май две хиляди и петнадесета година в състав : ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЖАНИН СИЛДАРЕВА ЧЛЕНОВЕ : ДИЯНА ЦЕНЕВА БОНКА ДЕЧЕВА при секретаря Даниела Никова изслуша докладваното от съдията Д Ценева гражданско дело № 4669/2014 година и за да се произнесе, взе предвид : Производството е по чл. 290 ГПК. На основание чл. 280, ал.1, т.2 ГПК е допуснато касационно обжалване на решение № 980 от 21.05.2014 г. по гр.д. № 3995/2013 г. на Софийски апелативен съд по поставения от касатора Н. Й. Б. правен въпрос дали може да се приеме, че е налице валидно учредено право на строеж без сключен договор и/или заповед по административен ред, като е констатирано противоречиво разрешаване на същия въпрос от съдилищата. В подадената от Н. Б. касационна жалба са наведени доводи за неправилност на обжалваното решение поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и на материалния закон. К. подържа, че събраните по делото доказателства не оборват презумпцията на чл. 92 ЗС, поради което изводът на въззивния съд, че като е придобил собствеността върху идеални части от терена, касаторът не е придобил по приращение и съответните идеални части от построеното върху нея, са в противоречие с материалния закон. Ответниците по касация Е. Р. К. и Р. А. Ч. изразяват чрез своя процесуален представител адв. А. И. становище, че касационнатата жалба е неоснсователна. Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното: С обжалваното въззивно решение е потвърдено решението на Софийски градски съд, постановено на 28.06.2013 г. по гр.д. № 17159/2011 г., поправено с решение от 24.07.2013 г., с което е уважен предявеният от Е. Р. К. и Р. А. Ч. против Н. Й. Б. отрицателен установителен иск за собственост, като е прието за установено в отношенията между страните, че Н. Й. Б. не е собственик на следния недвижим имот: 12 945/20595 ид. части от апартамент № 31 с площ 153.25 кв.м, находящ се в [населено място],[жк], [жилищен адрес] вх. ”В”, ет.6 и 7, състоящ се от четири помещения, кухня, две бани- клозет, две предверия и два балкона. По делото е установено, че с постановление по изп.д. № 20088510401559 от 03.02.2009 г. на частен съдебен изпълнител М. П., е възложен на купувача А. З. Н. изнесения на публична продан недвижим имот, собственост на длъжника Столична община съгласно Акт за общинска собственост № 749 от 21.08.2000 г., представляващ 12 095/20 595 ид. части от парцели І, ІІ, ІІІ и ІV от кв. 133 д, м. ”К. село - Плавателен канал”, с обща площ 20 595 кв.м, които представляват част от парцел V /стар/. С нотариален акт № 65, т.ІІІ, дело № 450 от 25.05.2009 г. А. З. Н. дарил на Н. Й. Б. 95/ 20 595 ид. части от придобития на публичната продан недвижим имот, като в нотариалния акт изрично е посочено, че се даряват по силата на приращението и същите идеални части от построеното в имота. С нотариален акт № 68, т.ІІІ, дело № 453 от 25.05.2009 г. А. Н. продал на съсобственика си Н. Б. останалите в собственост на продавача 12 000/20 595 ид. части от парцели І, ІІ, ІІІ и ІV от кв. 133д по плана на [населено място], м. “К. село - Плавателен канал”, с обща площ 20 595 кв.м, като също е посочено, че продавачът продава по силата на приращението и същите идеални части от построеното в имота. По делото е установено и не е било спорно между страните, че парцели І, ІІ, ІІІ и І. от кв. 133д, по плана на [населено място], м. ”К. село - Плавателен канал” са идентични с бивш парцел V с площ 20 599 кв.м, който е образуван след изменение на регулацията, одобрено през 1986 г., чрез обединяване на парцели V и VІ. От своя страна парцел VІ е идентичен с парцел ІV по плана на [населено място], м.” “К. село- Плавателен канал”, одобрен през 1963 г., с площ 8 500 кв.м, който е бил отреден за нуждите на Съюза на българските художници - Творчески фонд, за изграждане на магазини и ателиета. Бившият парцел V по този план е бил отреден за нуждите на Творческия фонд на Съюза на архитектите в България. С решение по протокол № 9 от 30.05.1989 г. на ИК на ОНС “Т.”- С., Ж.” Български художник” е определена за инвеститор на 9 броя жилищни блокове в западната част на парцел V, в които са били предвидени за изграждане около 70 апартамента, 63 от които за нуждите на Ж. и 7 за обществени нужди, както и магазини, подземен гараж и озеленяване. Определено е Ж. ” Български художник” да внесе във фонд ”Жилищно строителство” съответна сума за правото на строеж, което е сторено със вносна бележка от 06.02.1990 г., след което на жилищно- строителната кооперация са издадени разрешения за строеж от 21.06.1990 г. и от 18.07.1990 г. съответно за изграждане на блокове 1-3 и 4-10. Към 1994 г. блоковете са изградени до степен груб строеж. С Акт за общинска собственост № 749 от 21.08.2000 г. са актувани като частна общинска собственост 12 095/20 599 ид. части от парцели -, ІІ, ІІІ и ІV. В него жилищната сграда, състояща се от 10 секции, не е посочена. Този недвижим имот е изнесен на публична продан по изпълнително дело № 20088510401559 на ЧСИ М. П., образувано по молба на взискателя В. Я. за изпълнение на парично на Столична община и с постановление от 03.02.2009 г. е възложен на обявения за купувач А. З. Н. при цена 17 100 лв., като не е спорно по делото, че сградата не е била предмет на публична продан. Поради това и касаторът се позавава на придобиването й на основание чл. 92 ЗС. При така установените факти по делото въззивният съд е приел, че презумпцията на чл. 92 ЗС, на която се е позовал ответника Н. Близнашки, е опровергана. Неговият праводател А. Н. не е придобил по приращение собственост върху идеални части от сградата, тъй като за същата през 1989 г. е било учредено право на строеж в полза на Ж. ”Български художник”. Към момента на възлагане на идеалните части от терена сградата не е била приращение към него, а самостоятелен обект на правото на собственост, поради което и купувачът от публичната продан не е придобил правото на собственост върху идеални части от нея и съответно извършените от него прехвърлителни сделки в полза на ответника Н. Б. не са произвели вещноправно действие и не легитимират ответника като собственик на посочените идеални части от процесния апартамент. В решение № 831 от 20.01.2010 г. по гр.д. № 1689/08 г. на ВКС, ІІІ г.о., постановено по спор за собственост относно жилище, находящо се в същата сграда, е прието, че отстъпването на право на строеж е винаги формална сделка, поради което при липса на представен договор или административен акт за отстъпване на право на строеж на Ж. ” Български художник” е направен извод, че в полза на Ж. няма валидно учредено ограничено вещно право, и при това положение влиза в сила презумпцията на чл. 92 ЗС. Това становище се споделя от настоящия състав. Решението на ИК на ОНС от 30.05.1989 г., с което Ж. ”Български художник” е определена за инвеститор на блоковете, няма за последица учредяване на право на строеж в полза на жилищностроителната кооперация. Редът за отстъпване на право на строеж върху държавна земя в полза на юридически лица и граждани към 1990 г. е регламентиран в разпоредбите на чл. 15 във вр. с чл. 13 ЗС като сложен фактически състав, който включва издаването на заповед на председателя на ИК на съответния общински народен съвет, последвана от сключването на договор между него и приобретателя. По делото няма доказателства, сочещи на изпълнението на елементите на този фактически състав. При липсата на заповед на председателя на ИК на ОНС не може да се приеме, че правото на строеж е учредено и при условията на чл. 130 З./ отм./. Издадените през 1990 г. разрешения за строеж нямат вещноправно действие - с тях само се определят условията за извършване на строежа. Решението на ИК и разрешенията за строеж не могат да се приравнят и на съгласие на съсобственика за извършване на строеж по смисъла на 56, ал.3 З./ отм./, от една страна - защото към този момент Ж. не е съсобственик на терена/ същата придобива собственост през 1994 г./, а от друга - защото относно съгласието на държавата като съсобственик разпоредбата на чл. 41 от действащия към този момент Правилник за приложение и одобрение на общия градоустройствен план на С. /отм./ препраща към чл. 15 ЗС. Независимо от изложеното изводът на въззивния съд, че праводателят на касатора не е придобил по приращение правото на собственост върху изградената постройка, съответно върху отделните самостоятелни обекти в нея, е правилен като резултат, но по други съображения. С разпоредбата на чл. 92 ЗС е установена презумпцията, че собственикът на земята е собственик и на постройките и насаждения върху нея, освен ако е установено друго. На плоскостта на гражданскоправните сделки, изключването на приращението е по волята на страните, поради което при прехвърляне на право на собственост върху земя, върху която има изградена постройка, запазването на собствеността върху постройката следва да бъде изрично заявена в прехвърлителния акт. В противен случай се приема, че принципът на приращението не е изключен и с придобиване на собствеността върху терена приобретателят придобива и собствеността върху сградата. Публичната продан не е гражданскоправна сделка и посоченото по- горе разрешение не е приложимо. Тя представлява специфичен способ за прехвърляне на право на собственост на трето лице, независимо от волята на досегашния собственик. Поради това и редът за извършването й е регламентиран с императивни правни норми. Обявяването на публична продан задължително се предшества от извършване на опис на посочения от взискателя имот, който преди това е бил възбранен. Предназначението на описа е да индивидуализира точно и ясно недвижимия имот, обект на публичната продан, както и да служи като база за определяне на неговата оценка. На публична продан може да се изнесе, респ. да се възложи, само недвижимият имот, който е описан и е изрично посочен в обявлението за проданта. Това означава, че когато се изнася на публична продан недвижим имот, който е застроен със сграда, която може да бъде самостоятелен обект на правото на собственост, тя следва да бъде посочена в обявлението за проданта. Изискването за точна индивидуализация на недвижимия имот, върху който се насочва принудителното изпълнение, преодолява презумпцията на чл. 92 ЗС. По тези съображения въззивното решение следва да бъде потвърдено. Водим от гореизложеното съдът Р Е Ш И : ПОТВЪРЖДАВА решение № 980 от 21.05.2014 г. по гр.д. № 3995/2013 г. на Софийски апелативен съд. ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ: