1 7 Р Е Ш Е Н И Е № 156 София , 16 юни 2016 г. В И М Е Т О НА Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в съдебно заседание на четвърти май, две хиляди и шестнадесета година в състав: Председател: МАРИО ПЪРВАНОВ Членове: МАРГАРИТА ГЕОРГИЕВА ЛЮБКА АНДОНОВА при секретаря Аврора Караджова изслуша докладваното от съдията Марио Първанов гр. дело № 6042/2015 г. Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място], приподписана от пълномощника му адвокат Д. Д., срещу решение №1373 от 26.06.2015 г. по гр.д. №4968/2014 г. на Софийския апелативен съд, с което е потвърдено решение №8471 от 17.12.2012 г. по гр. дело №8118/2011 г. на Софийския градски съд. С първоинстанционното решение са отхвърлени предявените от касатора срещу И. И. М. и А. И. М. искове с правно основание чл.88, ал.1, изр. 2 ЗЗД за сумите по 53 100 лв. за всеки един от тях, представляващи обезщетение за вреди от неизпълнение на предварителен договор от 12.06.2006 г. за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни имоти и други обекти. Въззивният съд е приел, че между страните по делото е съществувал действителен предварителен договор, пораждащ права и задължения и за двете страни по него. Ищецът не е изправна страна по договора, защото не е изпълнил точно задължението си да организира изготвянето на инвестиционните проекти за жилищната сграда: идеен, работен и архитектурен и да съгласува всеки от тях с ответниците. Според разпоредбата на чл. 139 ЗУТ инвестиционните проекти могат да се изработват в следните фази: идеен проект, технически проект, работен проект (работни чертежи и детайли). Съобразно разпорезбата на чл.139, ал.2 ЗУТ не е задължително инвестиционните проекти да се изработват във всички посочени фази. Тълкувайки общата воля на страните по процесния предварителен договор съгласно разпоредбата на чл.20 ЗЗД следва да се приеме, че между страните е имало уговорка да бъдат изработени всички фази на инвестиционния проект на процесната жилищна сграда и всяка фаза да бъде съгласувана с ответниците. Изготвеният от ищеца инвестиционен проект не съдържа посочените три фази. Има одобрен само архитектурен проект във фаза технически проект. Неизготвянето на трите фази на инвестиционния проект от дружеството изпълнител съставлява непълно и неточно изпълнение на поетите с предварителния договор задължения. Изработването и съгласуването с административните органи на инвестиционен проект само за фаза технически проект не означава изработване и съгласуване на всички фази на инвестиционния проект, посочени в чл.139 ЗУТ и в Наредба № 4/21.05.2001г. за съдържанието и обхвата на инвестиционните проекти. Освен това инвестиционният проект е изготвен значително след уговорения срок. Той е одобрен на 25.01.2007 г. Ето защо не е спазен уговореният в предварителния договор 60-дневен срок. След одобряване на инвестиционния проект ответниците са били поканени за съгласуване на същия и за избор на недвижими имоти за обезщетение, което се установява от протокол с дата 30.07.2007 г. и анекс от 17.12.2007 г. Това обстоятелство обаче не санира неизправността на ищцовото дружество и исковете са неоснователни. Касаторът [фирма], [населено място], с предишно наименование [фирма], е изложил твърдения за допуснати нарушения на материалния закон, необоснованост и съществени нарушения на съдопроизводствените правила – основания за касационно обжалване по чл.281, т.3 ГПК. Според него изводът на въззивния съд, че не е изпълнил задължението си по предварителния договор да изготви одобрен технически проект за сградата е неправилен. С протокола от 30.07.2007 г. и анекса от 17.12.2007 г. ответниците по исковете като собственици на имота са се съгласили да получат конкретни обекти в сградата срещу учредяване право на строеж по одобрения от Д. – София на 25.01.2007 г. архитектурен проект. Това означава, че са били налице всички законови изисквания за издаденото разрешение за строеж. Освен това по делото е представен от ответниците като доказателство протокол от 21.01.2010 г. за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа с възложители двамата ответници по исковете, като е посочено, че сградата ще бъде построена по стопански начин. При повторното разглеждане на делото от Софийския апелативен съд е приета техническа експертиза, според която в процесния имот е изграден и функционира трафопост, който е предвиден за захранване и на проектираната сграда. По този начин е доказано изпълнението и на това задължение по предварителния договор. При тълкуването на договора въззивният съд не е обсъдил подписания между страните анекс от 17.12.2007 г., в който освен избор на обекти за обезщетение има и уговорка за учредяване право на строеж в определен срок. В този анекс няма претенции за неизпълнение или забавено изпълнение от страна на дружеството по предварителния договор, поради което ответниците дължат обезщетение за неизпълнение на задължението си да учредят право на строеж. Вредите от неизпълнението са доказани от приетите по делото писмени доказателства и счетоводна експертиза. Ответниците по касационната жалба И. И. М. и А. И. М., двамата от [населено място], оспорват жалбата. В хода на касационното производство ответникът А. И. М. е починал и като ответници са конституирани наследниците му И. А. М. - Х. и И. А. М. – Р., двете със съдебен адрес – [населено място]. С определение №111 от 01.02.2016 г. е допуснато касационно обжалване на решение №1373 от 26.06.2015 г. по гр.д. №4968/2014 г. на Софийския апелативен съд на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по правния въпрос длъжен ли е съдът да изследва действителната воля на страните по договора съобразно разпоредбата на чл.20 ЗЗД и може ли да тълкува предварителния договор без да съобрази изменението му с последващ анекс и изискванията за добросъвестност. По въпроса, обусловил допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, намира следното: Според задължителната практика на ВКС и представените с касационната жалба решение №67 от 30.07.2014 г. по т.д. №1843/2013 г. на ВКС, II т.о. и решение №137 от 25.06.2010 г. по т.д. №888/2009 г. на ВКС, II т.о. разпоредбата на чл. 20 ЗЗД изисква при тълкуването на договорите да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Същото правило се прилага съответно и за тълкуването на изменението на договора с последващ анекс, както и на всички изявления на страните, отправени една към друга във връзка с осъществяването на гражданските правоотношения. Тълкуването на писмено споразумение се извършва въз основа на текста му. Същевременно обаче при тълкуването трябва да бъдат съобразени всички обстоятелства, поведението на страните и изявленията им при сключването на договора и последващите изменения. На тълкуване според критериите на чл.20 ЗЗД подлежат неясните, непълни и неточни уговорки в договора, които поради недостатъците си пораждат съмнение и спор между страните относно действителното съдържание на постигнатото при сключване на договора общо съгласие и целените с договора правни последици; тълкуването се извършва съобразно критериите на чл.20 ЗЗД, за да се изясни действителната, а не предполагаемата воля на договарящите; прилагането на критериите на чл.20 ЗЗД предполага отделните договорни уговорки да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от договора, като се изхожда от целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността, но без да се подменя формираната при сключване на договора и обективирана в съдържанието му воля на договарящите. Според легалната дефиниция на чл.8, ал.1ЗЗД, договорът е съглашение между правни субекти, насочено към създаване, уреждане или унищожаване на правна връзка между тях. В чл.9 ЗЗД е закрепен основният принцип на договорното право - принципът за свобода на договарянето, който признава на договарящите свободата сами да определят съдържанието на договорите помежду си и същевременно обявява повелителните норми на закона и добрите нрави като граница, до която е допустимо разпростирането на автономията на волята. Сключеният в границите на чл.9 ЗЗД договор обвързва страните със силата на закон съгласно чл.20а, ал.1 ЗЗД. Аналогична обвързаност произтича и от измененията на договора, за които страните са постигнали общо съгласие в съответствие с разпоредбата на чл.20а, ал.2 ЗЗД. Както първоначално сключеният договор, така и измененията към него, изискват всяка от страните да изпълнява поетите задължения по начина, указан в чл.63, ал.1 ЗЗД - точно и добросъвестно, без да пречи на другата страна и тя да изпълнява задълженията си по същия начин, а виновното неизпълнение на произтичащите от договора и от измененията към него задължения съставлява основание за носене на договорна отговорност по чл.79 и сл. ЗЗД от неизправната страна. Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл.290, ал.2 ГПК, намира същата за основателна поради следните съображения: Правилно въззивният съд е приел, че между страните по делото е съществувал действителен предварителен договор, пораждащ права и задължения и за двете страни по него. Съобразно изложеното по-горе обаче неправилен е изводът, че с подписването на протокола от 30.07.2007 г. и анекса от 17.12.2007 г. ответниците не са приели, че ищецът е изпълнил задълженията си по предварителния договор и исковете са неоснователни. По делото е безспорно установено, че на 12.06.2006 г. между страните е бил сключен предварителен договор за учредяване право на строеж, с който ответниците като собственици-учредители са поели задължение в срок от тридесет дни след датата на одобряване от компетентните органи на инвестиционния проект за сградата, да учредят на ищеца-изпълнител с окончателен договор под формата на нотариален акт, право на строеж за изграждане на жилищна сграда, срещу придобиването на реални обекти от построената сграда, равняващи се на 30% от разгънатата застроена площ. Съгласно чл.2.2 идейният проект е следвало да бъде изготвен в срок от 60 работни дни, считано от датата на подписване на договора. Този срок не е спазен, но с протокол от 30.07.2007 г. и анекс от 17.12.2007 год. ответниците по исковете, в изпълнение на предварителния договор като собственици на имота, са се съгласили да получат конкретни обекти в сградата срещу учредяване право на строеж по одобрения от Д. – София на 25.01.2007 г. архитектурен проект. При тълкуването на изменението на договора с последващия анекс от 17.12.2017 г., както и на всички изявления на страните, отправени една към друга във връзка с осъществяването на правоотношенията между тях, трябва да се направи извод за това, че към посочената дата ищецът е изпълнил задълженията си в уговорените между страните срокове. Това обстоятелство се установява и от представения по делото от ответниците протокол от 21.01.2010 г. за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа, което би било невъзможно без изпълнение на задълженията от страна на ищеца. Според подписания между страните анекс от 17.12.2007 г. към предварителния договор, ответниците-собственици на поземления имот са се задължили да учредят право на строеж на ищеца с нотариален акт в срок до 30.01.2008 г., но не са изпълнили това свое задължение. При неизпълнение на задълженията на едната страна по договора поради причина, за която отговаря, другата страна има право да развали договора и да търси обезщетение за неизпълнение. Когато с договора не се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти, развалянето му става изънсъдебно. Когато договорът е сключен в писмена форма, какъвто е настоящият случай, предупреждението трябва да се направи също в писмена форма. Исковата молба, с която се претендират последиците от развалянето на договора съдържа и волеизявление за разваляне на договора поради неизпълнение на задължения на другата страна. Само по себе си това, че на длъжника не е даден подходящ срок за изпълнение не е съществено, ако фактически такъв срок е изтекъл след развалянето, както е в случая. От писмените доказателства и приетите по делото експертизи се установява, че ищецът е заплатил общо 106 200 лв., за да изпълни поетите задължения по предварителния договор от 12.06.2006 г. Тази сума е имуществена вреда – претърпяна загуба от неизпълнението на задълженията на ответниците. Това налага касиране на въззивното решение и произнасяне по съществото на спора. Според изложеното по-горе въззивното решение трябва да се отмени. Исковете трябва да се уважат като ответницата И. И. М. бъде осъдена да зплати на ищеца сумата 53 100 лв. и ответниците И. А. М. - Х. и И. А. М. – Р. като правоприемници на А. И. М. - по 26 550 лв. всяка една от тях заедно със законната лихва от датата на исковата молба. Съобразно изхода на спора на касатора трябва да се присъдят 7464 лв. деловодни разноски за всички инстанции. По изложените съображения и на основание чл.293, ал.1 ГПК, Върховният касационен съд, състав на ІV г.о. Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение №1373 от 26.06.2015 г. по гр.д. №4968/2014 г. на Софийския апелативен съд и вместо това ПОСТАНОВЯВА: ОСЪЖДА И. И. М., [населено място], И. А. М. - Х. и И. А. М. – Р., двете от [населено място], да заплатят на [фирма], [населено място], следните суми: И. И. М. - 53 100 лв.; И. А. М. - Х. - 26 550 лв. и И. А. М. – Р. - 26 550 лв. на основание чл.88, ал.1, изр.2 ЗЗД, представляващи обезщетение за вреди от неизпълнение на предварителен договор за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни имоти и други обекти от 12.06.2006г., заедно със законната лихва от 17.06.2011 г. до окончателното плащане. ОСЪЖДА И. И. М., [населено място], да заплати на [фирма], [населено място], 3732 лв. деловодни разноски. ОСЪЖДА И. А. М. - Х. и И. А. М. – Р., двете от [населено място], да заплатят на [фирма], [населено място], деловодни разноски по 1866 лв. всяка една от тях. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.