Ключови фрази
Частна касационна жалба * отказ на съдия по вписванията * договор за аренда

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 686

Гр.София, 21.11.2017 год.


Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, второ отделение, в закрито заседание на 10.10.2017 г. в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАТЯНА ВЪРБАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: БОЯН БАЛЕВСКИ
ПЕТЯ ХОРОЗОВА

изслуша докладваното от съдия Петя Хорозова
ч.т.д. № 2143/2017 г. и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по чл.274, ал.3 ГПК.
Образувано е по частна касационна жалба на С. И. Д., действащ като ЕТ с фирма „Агро-С. Д.”, [населено място], чрез процесуалния му пълномощник, срещу определение № 456 от 21.06.2017 г. по в.ч.гр.д. № 356/2017 г. на ОС – Ловеч, с което е потвърдено определение № 69 от 25.05.2017 г. на съдията по вписванията при РС – Ловеч за отказ за вписване на анекс към договор за аренда № 269/23.01.2012 г., т.1, по депозирано заявление вх.№ 2801 от 25.05.2017 г.
В частната касационна жалба се поддържат доводи за материална незаконосъобразност и необоснованост на определението. Твърди се, че определението противоречи на разясненията, дадени в т.6 от ТР № 7/2013 г. на ОСГТК на ВКС, съгласно които проверката на материалноправните предпоставки за издаване на акта е извън правомощията на съдията по вписванията. Според касатора, съдията по вписвания не може да извършва проверка относно правото на собственост по сделките на управление, каквито са договорът за аренда и анексът към него. Отказ за вписване би могъл да бъде постановен само ако актът не подлежи на вписване, ако не е съставен съобразно изискванията за форма и ако няма необходимото съдържание. Подробни съображения в тази насока са развити в жалбата, с искане за касиране на атакуваното определение и връщане на делото на съдията по вписвания за извършване на исканото вписване.
В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК е формулиран следният правен въпрос: За да се впише в нотариалните книги продължаване на договор за аренда с анекс, съгласно разпоредбата на чл.18, ал.1 ЗАЗ, необходимо ли е да се представят пред съдията по вписванията документи, удостоверяващи правото на собственост, документи, удостоверяващи правото, че арендодателят притежава повече от 50 на сто идеални части от имота, както и документи, удостоверяващи упълномощаването от останалите съсобственици на имота, обект на анекса към договора за аренда и може ли да се откаже вписване на анекс за продължаване на първоначалния договор за аренда, ако не са представени, от страна на заявителя описаните доказателства. Касаторът се позовава на допълнителната предпоставка по чл.280, ал.1, т.1 ГПК, като са приложени копия от определения на ВКС, ТК, по ч.т.д. № 1547/2017 г. на ІІ ТО; ч.т.д. № 1024/2017 г. на І ТО и по ч.т.д. № 1035/2017 г. на ІІ ТО.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, второ отделение, като взе предвид данните по делото и доводите на частния жалбоподател, приема следното:
Частната касационна жалба е подадена от надлежна страна, в срока по чл.275, ал.1 ГПК и е насочена срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима.
За да потвърди обжалвания отказ на съдията по вписванията при РС – Ловеч, съдебният състав е приел, че с влязлото в сила изменение на чл.3, ал.4 от ЗАЗ /ДВ бр.13/2017 г./ изрично е регламентирано, че договорът за аренда може да бъде сключен със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто ид.ч. от съсобствения имот. Съдът е констатирал, че представеният за вписване анекс за продължаване на срока на договор за аренда на земеделски земи не отговаря на изискванията на чл.3, ал.4 ЗАЗ - липсва информация за това, дали анексът е сключен от името на лице, което е единствен наследник на собственика на имотите и кои са другите наследници /ако има такива/, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от тях.
Въззивният съд е изложил и допълнителни съображения относно целта на процесния анекс, с който на практика се заобикаля въведеното с чл.3, ал.4 ЗАЗ императивно изискване относно сключването на арендни договори, като не са възприети и твърденията на заявителя - частен жалбоподател, че с анекса се променя единствено срокът на първоначалния договор.
Съставът на Върховния касационен съд, Търговска колегия, второ отделение приема, че е налице соченото основание за допускане на касационно обжалване по формулирания правен въпрос.
Съгласно принципните постановки в т.6 от Тълкувателно решение № 7/25.04.2013 г. по тълк. дело № 7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, съдията по вписванията няма право да проверява материалноправните предпоставки на представения за вписване акт, като съгласно чл.32а, ал.1 от Правилника за вписванията, тази проверка е ограничена до това, дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискванията за форма и има ли предвиденото в правилника съдържание. В мотивите към т.6 от ТР № 7/25.04.2013 г. изрично е отразено, че пред съдията по вписванията не може да бъде заявен материалноправен спор във връзка с обективираната в акта сделка, нито е възможно да бъде постановен отказ за вписване по съображения за евентуална възможност за такъв спор. Проверката на съдържанието на акта е в две насоки – идентификация на страните /чл. 6, ал. 1, б. „а“ от Правилника за вписванията/ и идентификация на имота /чл. 6, ал. 1, б. „в“ от Правилника за вписванията/. Съответно съдът, пред който е обжалван отказ на съдията по вписванията, разполага със същите правомощия – проверява редовността на представения за вписване акт от външна страна и не може да разглежда спор за материални права, вкл. и да извършва преценка за собствеността на имота, предмет на съответната сделка, обективирана в представен за вписване акт. Задължителните за съдилищата указания, дадени в този акт на нормативно тълкуване, са съобразени при постановяване на приложените от частния жалбоподател определения на ВКС, Търговска колегия, касаещи аналогични дела, както и при постановяване на множество други определения, служебно известни на настоящия състав. В тях е прието, че въведените в сега действащата разпоредба на чл.3, ал.4 ЗАЗ изисквания относно материалноправната легитимация на арендодателите касаят самото сключване на договора за аренда, поради което преценката за наличието им представлява по естеството си проверка за материалноправните предпоставки на подлежащия на вписване акт. Извършването на такава проверка, без това да е изрично предвидено в закона, е извън правомощията на съдията по вписванията и съответно преценката на съда за спазване на изискванията по чл.3, ал.4 ЗАЗ надхвърля допустимата съгласно ТР № 7/25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС, т.6 проверка. В този смисъл, отговорът на правния въпрос, даден с практиката на ВКС по чл.274 ал.3 ГПК, приложена към частната касационна жалба и споделяна от настоящия съдебен състав, е, че при заявено вписване на договор за аренда или анекс към него не се изискват доказателства за материалноправната легитимация на арендодателя като лице, отговарящо на условията на чл.3, ал.4 от ЗАЗ; и съдията по вписванията не проверява за тяхното съществуване.
Даденото от Окръжен съд – Ловеч разрешение по поставения правен въпрос се отклонява от това в т.6 от ТР № 7/25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС и цитираните по-горе определения на ВКС по реда на чл.274 ал.3 ГПК, поради което се преценява като неправилно и следва да бъде отменено. Вместо него следва да се постанови друго, с което, след отмяна на обжалвания отказ на съдията по вписванията, се разпореди извършване на исканото вписване.
Така мотивиран, Върховният касационен съд, състав на Търговска колегия, второ отделение
О П Р Е Д Е Л И :

ДОПУСКА касационно обжалване на определение № 456/21.06.2017 г. по в.ч.гр.д. № 356/2017 г. на Окръжен съд – Ловеч.
ОТМЕНЯ определение № 456/21.06.2017 г. по в.ч.гр.д. № 356/2017 г. на Окръжен съд – Ловеч и потвърденото с него определение № 69 от 25.05.2017 г. на съдията по вписванията при Районен съд – Ловеч за отказ за вписване на анекс към договор за аренда № 269/23.01.2012 г., т.1, по депозирано заявление вх.№ 2801 от 25.05.2017 г. на арендатора [фирма] - [населено място].
ВРЪЩА делото на Служба по вписванията – Л. за извършване на исканото вписване.
Определението не подлежи на обжалване.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: