Р Е Ш Е Н И Е № 840 София, 15.07.2011г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, състав на Четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на шести декември две хиляди и десета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЙКА СТОИЛОВА ЧЛЕНОВЕ: СТОИЛ СОТИРОВ МИМИ ФУРНАДЖИЕВА при участието на секретаря Борислава Лазарова, изслуша докладваното от съдия Б. Стоилова. гр. дело № 4752 по описа за 2008г. и за да се произнесе, взе предвид: Производството е по чл.290 от ГПК, образувано по касационната жалба на адвокат П. като процесуален представител на Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Б. В., тримата от София, и И. А. К. от [населено място] срещу въззивното решение на СГС от 30.VІ.2008г. по в.гр.д. № 2149/2006г. Касационно обжалване на решението е допуснато с определение № 454 от 08.V.2009г. на основание чл.280 ал.1 т.2 от ГПК по материалноправния въпрос “е ли самостоятелен обект на собственост, годен предмет на прехвърлителни сделки, завършен в груб вид отделен обект в сграда, която не е изградена изцяло до покрив във фаза “груб строеж”. Ответниците по касационната жалба Ж. Л. Б., Й. Х. Б. /правоприемник на починалия по време на касационното производство Х. П. Б./, Д. Х. Б. – С., всички от София, и [фирма] София не са заявили становище пред настоящата инстанция. За да се произнесе по касационната жалба, ВКС на РБ, състав на ІV ГО, съобрази следното: С атакуваното решение Софийският градски съд е оставил в сила решението на Софийския РС от 10.ІІІ.2006г. по гр.д. № 3821/2005г., с което са отхвърлени предявените от Е. Р., Ц. Р., П. Видов и И. К. срещу Ж. Б., Х. Б., Д. Б. – С. и [фирма] искове за прогласяване за нищожни поради липса на предмет на договор за покупко-продажба на апартамент № 5 на трети жилищен етаж в жилищна сграда, находяща се в София, [улица], сключен между [фирма] от една страна и Ж. и Х. Б. от друга, предмет на нот.акт 08.ІІІ.2001г., и договор за прехвърляне на същия имот срещу задължение за издръжка и гледане, сключен между Ж. и Х. Б. от една страна и Д. Б. от друга, предмет на нот.акт 23.ХІІ.2003г., както и искове за установяване, че ищците са собственици на по ¼ ид.част от описания апартамент. За да постанови решението, въззивният съд е приел, че към датата на сключването на първата разпоредителна сделка процесният апартамент е бил завършен в груб строеж, поради което и въпреки незавършеността на цялата сграда – с построяването на всички етажи и покрив – правото на строеж на този отделен обект се е трансформирало в право на собственост и той е станал годен обект на транслативни сделки. Прието е, че аргументите на ищците за невъзможността да се прехвърлят отделни обекти в сграда, която не е завършена изцяло в груб строеж, биха били основателни при сключване на договора при действието на ЗУТ, според който нормативен акт не съществува “груб строеж” на отделен обект в сграда и който допуска прехвърлителни сделки за такива обекти след завършване на сградата в груб стореж. Продажбата е осъществена при действието на З. /отм./, чиято регламентация не съдържа забранителни норми като тези на ЗУТ. С оглед на това договорът за продажбата на апартамента има годен, възможен и допустим предмет и не е нищожен на основание чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД. По същите съображения и последващата сделка за прехвърляне на собствеността срещу задължение за издръжка и гледане също не е нищожна на това основание. По предявените установителни искове е прието, че договорът от 08.ІІІ.2001г. е валиден и е произвел вещно-прехвърлителен ефект. Въпреки развалянето на сключения между ищците и ответното дружество договор за учредяване право на строеж в полза на последното на сградата, в която е процесния апартамент, правата на ответниците-купувачи не се засягат от това, тъй като исковите молби за развалянето са вписани след сключването на 08.ІІІ.2001г. на договора за продажба. Поради това не е налице собственост върху апартамента на ищците по приращение. Въззивното решение е подписано с особено мнение от един от членовете на съдебния състав, според който сделките, като сключени относно имот, който не е съществувал, тъй като сградата, част от която е той, не е била завършена в “груб строеж”, са нищожни поради липса на предмет, с оглед на което и на развалянето с обратна сила на сключения между ищците – собственици на дворното място – и [фирма] договор за учредяване на последното право на строеж върху него предявените искове за прогласяване нищожността на сделките и установителните искове за собственост по приращение на процесния апартамент са основателни. В решения № 64/31.І.1985г. по гр.д. № 926/1984г. на ВС І ГО, № 1131/27.VІІ.1995г. по гр.д. № 743/1995г. на ВС ІV ГО и № 932/04.Х.1995г. по гр.д. № 244/1995г. на ВС ІІ ГО е прието, че е налице обект, който може да бъде предмет на отчуждителна сделка, когато постройката бъде изградена в груб вид и е покрита. По поставения от касаторите за разглеждане въпрос след допускането на касационно обжалване състав на ВКС е дал разрешение по реда на чл.290 от ГПК с решение № 98/06.ІІ.2010г. по гр.д. № 291/2009г. ІІІ ГО. В него е прието, че за да е налице функционално и пространствено обособен обект, годен да осъществява предназначението си, е необходимо цялата сграда, в която този обект се намира, да бъде довършена най-малкото в “груб строеж” или “до карабина”. Поради това за да се извършват правно валидни сделки на разпореждане с отделни обекти от сградата, тя следва да е завършена в груб строеж. Настоящият състав напълно споделя това разрешение на въпроса, обусловил допускането на касационно обжалване. То е в съответствие с константната практика /обективирана и в представените от касаторите решения по гр.д. № 5225/2007г. на ВКС ІІ ГО, по гр.д. № 60/2008г. на ВКС ІV ГО, по гр.д. № 4774/2008г. на ВКС ІІ ГО и по гр.д. № 6022/2005г. на ВКС V ГО/, че предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелен обект в нея след завършването на сградата в груб строеж, включително с покрив, която е отразена и изрично в разпоредбата на чл.181 ал.2 от ЗУТ, в сила от 31.ІІІ.2001г., като трайната съдебна практика и относно понятието “груб строеж” е в съответствие с даденото му с пар.1 т.2 от ДР на З., в сила от 01.І.2001г., легално определение - “груб строеж” е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни работи. Следователно по аргумент за противното не е самостоятелен обект на собственост, годен предмет на прехвърлителни сделки, завършен в груб вид отделен обект в сграда, която не е изградена изцяло до покрив във фаза “груб строеж”. В касационната жалба на Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Б. В. и И. А. К. срещу въззивното решение се сочи, че въззивният съд не приложил действащата към датата на сключването на договора за продажба – 08.ІІІ.2001г. – разпоредба на пар.1 т.2 от ДР на З., даваща легална дефиниция на понятието “груб строеж”, според която процесната сграда не е била завършена в груб вид, което обуславя наличието на твърдяното основание за уважаване на предявените установителни искове за нищожност и за собственост. Иска се отмяна на решението и уважаване на исковете. Претендират се и разноски. Касационната жалба е основателна. С оглед даденото в отговора на въпроса, обусловил допускането на касационно обжалване, разрешение, се налага извод за незаконосъобразност на приетото от въззивния съд, че изграждането в груб строеж и на отделен обект в сграда е достатъчно за трансформирането на правото на строеж за този обект в право на собственост върху него и че поради това договорите за продажбата на апартамента имат годен, възможен и допустим предмет и те не са нищожни на основание чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД. Несъмнено установено е в случая, че към датите на извършването на двете атакувани сделки – 08.ІІІ.2001г. и 23.ХІІ.2003г. – сградата, в която се намира процесния имот, не е била изградена до фаза “груб строеж”. Строежът й е бил замразен през 1999г., до когато са били изградени пет етажа /процесният апартамент е на трети етаж/ и са останали за изграждане етаж 6, етажи 7 и 8 – мансардни и покрив, като е изпълнена в груб строеж по смисъла на закона към 14.VІ.2005г., когато е издаден констативен протокол рег. № . При тези обстоятелства процесният имот не е бил годен предмет на разпореждане, което обуславя основателност на исковете за прогласяване нищожността на договорите от 08.ІІІ.2001г. и от 23.ХІІ.2003г. поради липса на предмет. С оглед на изложените съображения, както и на установените по делото обстоятелства, че ищците са собственици /по ¼ ид.част, видно от нот.акт № рег. № д. № /1930г., нот.акт № д. № /1997г. и нот.акт д. № 704/1997г., удостоверения за наследници на С. Г.Р. и на Т. Ст.Р. и решение по гр.д. № 2148/1970г. на СНС/ на дворното място, върху което е изградена сградата, включваща и процесния апартамент, и че договорът между тях и ответното дружество, с който на последното е било учредено право на строеж на сградата, е развален с обратна сила с влезли в сила решения по гр.д. № 4265/2001г., гр.д. № 5753/2001г. и гр.д. № 522/2002г., всички по описа на СРС, се налага извод за основателност и на претенциите за установяване, че ищците са собственици /на по ¼ ид.част/ и на процесния апартамент по приращение /чл.92 от ЗС/. Като е приел противното, въззивният съд е приложил неправилно материалния закон. Ето защо и на основание чл.293 ал.2 от ГПК въззивното решение следва да бъде отменено и постановено друго /тъй като не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия – чл.293 ал.3 от ГПК/, с което предявените искове бъдат уважени. На основание чл.78 ал.1 от ГПК на ищците – касатори следва да бъдат присъдени 2395.30лв. разноски по делото в тежест на ответниците. Водим от горното Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО, Р Е Ш И: ОТМЕНЯВА решението на СГС, Въззивна колегия, ІV-В състав, № 7 от 30.VІ.2008г. по гр.д. № 2149/2006г. и ПОСТАНОВЯВА: ПРОГЛАСЯВА нищожността поради липса на предмет на договор за покупко-продажба на апартамент № ет. в жилищна сграда, находяща се на [улица], построена в парцел кв.по плана на София, м.”Крива река”, заедно с мазе № и с ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, сключен между [фирма] София от една страна и Ж. Н. Б. и Х. П. Б. от друга страна, предмет на нотариален акт № рег. № дело № .2001г., и на договор за прехвърляне на същия недвижим имот срещу задължението за издръжка и гледане, сключен между Ж. Л. Б. и Х. П. Б. от една страна и Д. Х. Б. – С. от друга страна, предмет на нотариален акт № рег. № дело № .2003г., по предявените от Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Б. ВИДОВ, тримата от София, и И. А. К. от [населено място] срещу Ж. Л. Б., Д. Х. Б. – С., Й. Х. Б., тримата от София, и [фирма] София искове по чл.97 ал.1 от ГПК /отм./ във вр. с чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД. ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Ж. Л. Б., Д. Х. Б. – С., Й. Х. Б., тримата от София, и [фирма] София, че Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Б. ВИДОВ, тримата от София, и И. А. К. от [населено място] са собственици на по ¼ ид.част от апартамент № ет. в жилищна сграда, находяща се на [улица], построена в парцел кв. по плана на София, м.”Крива река”, и от прилежащото му мазе № ОСЪЖДА Ж. Л. Б., Д. Х. Б. – С., Й. Х. Б., тримата от София, и [фирма] София да заплатят на Е. Т. Р., Ц. Н. Р., П. Б. ВИДОВ, тримата от София, и И. А. К. от [населено място] 2395.30лв. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: