Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е                                                                                                        №  364                                            София 30.04.2010г.                                                                                        В ИМЕТО НА НАРОДА               ВЪРХОВНИЯТ  КАСАЦИОНЕН  СЪД, ГК ,ІV г.о.в открито заседание на двадесет и шести април през две хиляди и десета година в състав:                                             ПРЕДСЕДАТЕЛ: НАДЕЖДА ЗЕКОВА                                                    ЧЛЕНОВЕ:  ВЕСКА РАЙЧЕВА                                                                          СВЕТЛА БОЯДЖИЕВА при секретаря Юлия Георгиева  и в присъствието на прокурора.................... като изслуша докладваното от съдията Светла Бояджиева гр.дело № 689  по описа за 2009 год.за да се произнесе,взе предвид следното: Производството е по реда на чл.290 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на Д. С. Д. и Д. С. З.,представлявани от адв. И срещу решение № 751 от 19.12.09г.по в.гр.дело № 882/08г.на Пазарджишкия окръжен съд,с което е оставено в сила решението от 13.05.08г.по гр.дело № 1761/06г.на Пазарджишкия районен съд. С него е отхвърлен искът на жалбоподателите против Й. Т. Х. и др.за обявяване за окончателен сключения помежду им на 18.09.00г.предварителен договор относно 1/6 ид.ч.от масивна триетажна жилищна сграда,застроена върху 349 кв.м. в гр. П.,ул.”Х”,от които ½ ид.част са магазини,застроени на 121.50 кв.м.,а другата половина от този етаж е жилищен,изключая отчуждените по ЗОЕГПНС и възстановени през 1992г.на основание чл.1 от ЗВСОНИ два магазина,застроени върху 53 кв.м.,ведно с 1/6 ид.част от изба,намираща се под сградата,и 1/6 ид.част от мястото,цялото застроено и незастроено с площ от 412 кв.м.,представляващо имот пл. № 5* в кв.389 по плана на гр. П.,като неоснователен. С определение № 1* от 23.09.09г.,постановено по делото,е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280 ал.1 т.2 от ГПК- разрешен от въззивния съд правен въпрос,решаван противоречиво от съдилищата – приложени са решения на състави на ВКС. Касаторите поддържат,че въззивното решение е неправилно поради нарушаване на материалния закон и съществени нарушения на съдопроизводствените правила – касационни основания по чл.281 т.3 от ГПК. Молят решението да бъде отменено и искът –уважен. Ответниците по касационната жалба,представлявани от адв. С молят решението да бъде оставено в сила. Върховният касационен съд,състав на четвърто гражданско отделение,като направи преценка на данните по делото приема следното: За да отхвърли предявения иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД въззивният съд е приел,че предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен само за единия от уговорените два обекта. Освен това е изложил съображения,че е недопустимо съдът да замести волята на страните и да внася промени в съдържанието на предварителния договор както по отношение на цената,която следва да бъде платена за останалото недвижимо имущество по предварителния договор, след прехвърлянето в полза на трети лица на двата магазина,преустроени в кафе аператив с площ 53 кв.м.,така и по отношение на предмета на договора,който не е достатъчно ясно определен от страните. Поставеният от касаторите правен въпрос,разрешен от въззивния съд е допустимо ли е тълкуване волята на страните в производството по сключване на окончателен договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД. С оглед на това е поддържано противоречие между приетото с обжалваното решение и приетото разрешение на въпроса с решение № 1128/27.10.08г.по гр.дело № 3734/07г.на ВКС,V г.о.;решение № 551 от 29.04.75г.по гр.дело № 120/75г.на ВС,І г.о.;решение от 4.03.04г.по гр.дело № 659/03г.на ТК на ВКС;решение № 788 от 15.12.05г.по гр.дело № 513/04г.на ІІ г.о.на ВКС;решение № 454 от 2.04.07г.по гр.дело № 363/05г.на ІІ г.о.на ВКС и решение № 1* от 24.10.07г.по гр.дело № 1171/06г.на ІV г.о.на ВКС. В тях е прието,че в производството по чл.19 ал.3 от ЗЗД съдът следва да изтълкува волята на страните по предварителния договор,дори когато тя е неясна и едва тогава да направи своите изводи за основателност или неоснователност на предявения иск. Настоящият състав на ІV г.о. на ВКС,след преценка на застъпените становища в цитираните решения по поставения материалноправен въпрос от значение за изхода на спора и на основание чл.291 от ГПК приема следното: При тълкуване на договори,в т.ч.и на предварителни договори,с които се обещава прехвърляне на собственост върху недвижим имот,трябва да се търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се разглежда в смисъла,който произтича от целия договор. Когато от договора и от другите писмени доказателства,включително и експертиза на вещо лице,може да се извлече цената,тогава са налице елементите на предварителния договор по чл.19 ал.3 от ЗЗД и той може да бъде обявен за окончателен. Непълнотата в описанието на имотите в предварителния договор не е липса на предмет като съществено условие на сделката,ако идентифицирането е осъществено по такъв начин,който доказва достатъчно точната воля на страните за определен обект. С оглед разпоредбата на чл.291 т.1 от ГПК настоящият състав намира,че правилна е практиката,обективирана в посочените по-горе решения на състави на ВКС. По основателността на касационната жалба: Касационната жалба е неоснователна. По делото е установено,че на 18.09.2000г. страните са сключили предварителен договор за продажба на недвижим имот,с който ответниците са обещали да прехвърлят на ищците с окончателен договор 1/6 ид.част от масивна триетажна жилищна сграда,находяща се в гр. П.,ул.”Х”,застроена върху 349 куб.м.,1326.20 куб.м.всеки етаж,от които ½ ид.част за магазини,застроени върху 121.50 кв.м.,а другата половина от този етаж е жилищен,изключая отчуждените по ЗОЕГПНС и възстановени през 1992г.на основание чл.1 от ЗВСОНИ два магазина ,застроени върху 53 кв.м.,ведно с 1/6 ид.част от изба,намираща се под сградата с площ от 342 кв.м.и 1/6 ид.част от дворното място с площ 412 кв.м.и представляващо им.пл.5216 в кв.389 по плана на гр. П. и два магазина,преустроени в кафе-аператив,застроени върху 53 кв.м.,разположени на първия етаж на същата сграда. Преди предявяване на иска ответниците са се разпоредили с част от предмета на предварителния договор в полза на „М”ООД-гр. Пазарджик – нот.акт № 74/2001г. Иска се обявяване на предварителния договор за окончателен за останалата част от предмета му- без прехвърлените с нот.акт № 74/2001г.два магазина,преустроени в кафе-аператив. Крайният извод на въззивния съд за неоснователност на предявеният иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД е правилен. Настоящият състав не споделя становището,че предварителен договор не може да бъде обявен за окончателен само за част от уговорената в него престация,достатъчно е да се установи точната воля на страните за определен обект. Неправилен е също така изводът на въззивния съд,че не е конкретизирана цената,на която следва да се осъществи сделката по сключване на окончателния договор относно процесния имот. Въпросът за цената би могъл да се изтълкува на база уговорената цена по договора и цената,на която е продаден единия обект – кафе-аператив,а също и с помощта на вещо лице. Но предварителния договор не би могъл да бъде обявен за окончателен поради липса на индивидуализация на недвижимия имот. По принцип непълнотата в описанието на имота в предварителния договор не е липса на предмет като съществено условие на сделката,ако той е обособен самостоятелно като обект на собственост. Настоящата хипотеза не е такава. От назначените единична и тройна съдебно-технически експертизи е установено,че помещенията на първия етаж,описани в предварителния договор като магазини с площ 121.50 кв.м.не са самостоятелен обект,а приемно фоайе на сградата,представляващо комуникационна площ,обслужваща самостоятелните обекти в нея и за да бъде то обособено като самостоятелен обект са необходими значителни преустройства. Отделен е въпросът,че неяснотата в описанието на предмета на договора е толкова съществена,че не може да се направи обоснован извод за волята на страните относно уговорената престация- доколко се претендира 1/6 ид.част от триетажната сграда или според петитума на исковата молба- реална част,конкретизирана по площ – 121.50 кв.м.която не е самостоятелен обект на собственост. При тези данни по делото предявеният иск по чл.19 ал.3 от ЗЗД не може да бъде успешно проведен,както правилно е приел въззивния съд. По изложените съображения настоящият състав приема,че не са налице основанията по чл.281 т.3 от ГПК за касиране на решението. Предвид на горното,ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД,ІV г.о. Р Е Ш И :   ОСТАВЯ В СИЛА решение № 751 от 19.12.08г.,постановено по в. гр.дело № 882/08г.на Пазарджишкия окръжен съд . Решението е окончателно. .   ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.