РЕШЕНИЕ № 140
09.05.2012
.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, трето гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и шести април , две хиляди и дванадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАНЯ МИТОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЕМИЛ ТОМОВ
ВАНЯ АТАНАСОВА
при участието на секретаря БОГДАНОВА
изслуша докладваното от съдията Емил Томов гр. дело №
832/2011 година.
Производството е по реда на чл.290 от ГПК.
Образувано е по касационна жалба на на С. Б. С. ,чрез адв. М. П. срещу решение №2 от 24.02.2011г по гр.дело № 25/20 Юг. на Разградски окръжен съд , с което е потвърдено решение №108 от 11.112009г по гр.д. № 1912/2004г на Р. PC по уважен иск за обявяване на предварителен договор за окончателен на основание чл.19 ал.З от ЗЗД
Касационната жалба съдържа искане за отмяна на решението като недопустимо и неправилно , постановено в нарушение на материалния закон , съществено нарушение на съдопроизводствени правила и необосновано .Въззивният съд не е направил проверка във връзка допустимостта на първоинстанцзионното решение и сам е постановил решение при недопустимо изменен иск. С иска е претендирано обявяване на предварителен договор за окончателен при уговорени идеални части ,които съдът недопустимо е трансформирал в реален самостоятелен обект,с неправилния аргумент ,че имотът не съществува в първоначалния си вид.Изтъкнати са допуснати съществени процесуални нарушения ,необсъждане на доказателствата във взаимовръзка Не са обсъдени релевантни доказателства и не са направени логични изводи ,по отношение липсата на правоотношение по предварителния договор и по възражението за неговата унищожаемост . Съображения са развити в жалбата и писмена защита от адв. М. П. .
Ответникът по касационната жалба и купувач по предвалителния договор Ц. И. М. оспорва касационната жалба. Съдът правилино е изтълкувал и съобразил волята на страните , целта на договора да бъде прехвърлен реален обект , а не идеална част . Неоснователни, или преклудирани са възраженията за недействителност на предварителния договор .Съображения са развити от адв Кр. И..
С определение №58 от 18.01.2012г на ВКС , III г.о жалбата е допусната до разглеждане на основание критерия по чл. 280 ал.1 т.З от ГПК за да се даде отговор на въпроса може ли искът по чл. 19 ал.З от ЗЗД да се уважи за един от осъществените след преустройство обекти , обособен след промени в имот , за който предварително е обещано прехвърляне на идеална част ,изразена чрез посочване на квадратурата на бъдещ обект спрямо общата квадратура , т.е при какви условия уговорката в предварителния договор за прехвърляне на идеалната част , може да доведе до уважаване на иска за реален , новосъздаден в последствие самостоятелен обект.
Въпросът , по който липсва последователно и еднозначно разрешение в съдебната практика , има както процесуален, така и материалноправен аспект , като и двата аспекта са от значение за изхода на конкретното делото . С обжалваното решение Разградски окръжен съд е приел , че уговорка по предварителен договор за прехвъряне на идеални части от магазин , обособен в последствие на три отделни магазина , поражда конститутивно право за един от обектите, съответстващ на посочените идеални части и е обявил договора за окончателен според заявени и установени от ищеца едва пред въззивния съд идентификационни признаци , но и предвид тълкуване съдържанието на предварителния договор . Процесуалните действия на ищеца по уточнението на иска и тези на съда в тази връзка , са мотивирали Върховен касационен съд да допусне до разглеждане касационната жалбата , включително за да провери допустимостта на съдебния диспозитив , предвид редовността на исковата молба или нейното изменение .
По изведения въпрос ,обусловил допускане на жалбата до разглеждане , при основанието на чл. 291 т.З от ГПК и предвид обстоятелствата по делото, Върховен касационен съд намира следното :
Описанието на продаваемия по предварителен договор обект на недвижима собственост чрез дробна част , в съотношение на обещаната площ към цялата площ на магазина в квадратни метри , не изключва извода за обещана продажба на бъдеща вещ , когато в своите уговорки страните са имали предвид предстоящо преустройство и са описали бъдещия обект по местоположение . Уговорката за продажба на бъдеща вещ не е нищожна, а окончателният договор следва да бъде заместен с решение по чл. 19 ал.З ЗЗД за обособения реален обект ,когато се установи идентичност въз основа съдържанието на предварителния договор и осъщественото преустройство.
По касационната жалба:
Разградски окръжен съд е възприел правилното разрешение по поставения материалноправен въпрос и е постановил допустимо решение. Предмет на спора по настоящето дело са задълженията на продавача по предварителен договор от 25.01.1999г , за частта , която се продава и „възлиза на 55/147 кв. метра, включва тоалетна със санитарен възел, складово помещение,прилежащи идеални части" , същата описана по съседи така ,че от две страни са посочени други два фактически обособени , или обособяеми части от търговския обект с площ от 147 кв.м. , предмет на нереализирано към момента на подписване на договора преустройство за обособяване на три самостоятелни магазина. Производството по чл. 19 ал.З от ЗЗД е образувано по искова молба, с петитум съдът да обяви за окончателен процесния предварителен договор при твърдение ,че по отношение на изразената посредством дробна част площ преди преустройството на целия магазин от 147 кв.м , съответства задължение на продавача за прехвърляне на понастоящем изградения след преустройство магазин , отговарящ на посочената в предварителния договор дробна част от 55/147, описана и по граници .
Определянето на самата част като „идеална" или „реална" в доводите на страните е въпрос, неотносим към съдържанието на исковата молба предвид нейната редовност. Ищецът изначало е заявил, че претендира като предмет на задължението реален обект и не е изменял това си становище. Не се касае за изменение на петиума по иска, когато в хода на делото се уточнят и въведат индивидуализиращите имота признаци , които го характеризират , изследването и отразяването им в диспозитива на решението е и задължение на съда. Не са различни от първоначално заявените и обстоятелствата ,на които се основава иска , когато допълнително ищцовата страна представи актуална кадастрална скица или схема на самостоятелния обект в сграда ,с неговия идентификатор ,след като преустройството е било одобрено и реализирано . От факта ,че имотът не съществува във вида ,във който е съществувал при сключването на предварителния договор, или от съдържанието на неговото описание в този договор - чрез дробна част в квадратни метри на продаваемата площ спрямо цялата площ ,защитата на ответника черпи неоснователни възражения от процесуално естество . Неоснователни в случая са и материалноправните възражения, основани на този факт-предметът на процесния предварителен договор не е невъзможен , нито е забранен от закона ,а извод за естеството му въззивният съд е направил в съответствие с разрешението, което Върховен касационен съд приема за правилно. Уговорката е прехвърляне да се осъществи след като изтече забраната за това , предвид основанието , на което търговският обект е бил придобит от продавача по реда на ЗППДОбП (отм). Преустройството на продаваемия обект страните са предвидили , като в т.З на договора продавачът е поел задължение да съдейства на купувача при обособяването на „продадената част като самостоятелен търговски обект". При постановяване на положително решение по чл. 19 ал.З ЗЗД , което замества окончателния договор, съдът възпроизвежда в съдържанието на предварителния договор. Под съдържание на договора обаче следва да се разбира уговореното , правата и задълженията , а не буквалното описание на продаваемия имот. Не може да се приеме ,че изразяването на уговорката чрез дробна част, по указание на нотариуса , който го е заверил, опорочава предварителния договор и води до невъзможност да се иска обявяване на окончателност по исков ред , когато преустройството се осъществи . При тълкуване на договора , включително в описателната част , се изхожда и от неговата цел . Поддържаните в тази връзка доводи на касатроката са неоснователни
Касационната жалба е основателна в оплакването си за необсъждане на събраните по делото доказателства и необоснованост на изводите на съда , във връзка с възражението ,че продавачът Г. е страдал от психическо заболяване ,попречило му да разбира и ръководи своите действия към момента на сключване на предварителния договор , макар тогава да е бил все още дееспособен . Под пълно запрещение Г. е бил поставен в хода на настоящето дело. Въззивният съд неправилно е приел , че възражение за унищожаемост на договора е направено едва пред въззивната инстанция Възражението е направено своевременно при разглеждане на делото в първа инстанция , доколкото са изтъкнати и са ангажирани доказателства за фактите , на което същото се основава. Привързването му към неправилна квалификация относно вида недействителност , не е основание за отхвърлянето му с единственото съображение ,че в установения случай не се касае за нищожност, както е поддържала ответната защита , а за унищожаемост съгласно чл.32 ал.З вр. чл.31 ЗЗД . Въззивният съд правилно е приел за дължимо произнасянето си по възражението за унищожаемост , но е оставил без конкретно обсъждане установените в тази връзка факти ,компетентните изводи на вещите лица и същевременно е придал решаващо значение на обстоятелства, които не могат да обусловят извод по основанието на възражението.
Непрпавилно въззивният съд е придал решаващо значение на обстоятелството ,че купувачът ,в качеството си на кредитор по предварителния договор е провел успешно иск по чл. 135 от ЗЗД за обявяване на относителна недействителност на прехвърлянето на самостоятелните търговски обекти по договор за покупко- продажба от 2004г ,по която сделка ответницата С. С. ,дъщеря на обещателя , е договаряла със себе по силата на дадено й от последния пълномощно,за да осуети претенциите на ищеца. Липсата на възражение , или извод в този процес, че относително недействителната сделка също е унищожаема , щом състоянието на Г. и диагностицирано през 2000г психично заболяване, довело до настаняване в „Дом за възрастни с деминция", е било същото или влошено , не препятства установяване на основанието за унищожаемост спрямо процесния предварителен договор. Възражението за унищожаемост на предварителния договор , като защитно средство, е допустимо именно в процеса по чл. 19 ал.З ЗЗД , а не в процеса по чл. 135 ЗЗД , проведен от кредитора предварително . Правоизключващите възражения ,свързани със съществуването на вземането или правоотношението , легитимиращо кредитора ,поначало не се включват в предмета на спора за относителната недействителност на увреждащата кредитора сделка и съдът не се поизнася по тях , включително инцидентно, дори да са направени.
Необосновано въззивният съд е приел ,че от съдържанието на предварителния договор ,след като същия има предмет и цена , може да се направи извод за действително вложените при сключването му разум и воля от страна на продавача.Формалното съдържание на сключения договор може да е индиция ,но не и доказателство за обстоятелствата по чл. 31 от ЗЗД , при това цената , в случая договорена за продаваемия обект от 55 кв.м. в размер на 5 000 000 лв (неденоминирани) , е по- ниска като съотношение с третината по придобивната цената за целия магазин (търговската площ )от 174 кв.м. ( обособена част от общинско предприятие съгл. чл. 35 ЗППДОбП(отм), закупена през 1997г за 24 847 000 стари лева. По-същественото в случая е установеното по делото състояние на продавача Б. Г. към 25.01.1999г на зависимост от алкохола , което е било болестно и до степен , поставяща го в невъзможност - психическа и волева , да разбира и ръководи действията си . По делото са изслушани показанията на две групи свидетели ,както и обясненията на страните , приети са общо три заключения на медицински експертизи ,две от които в състав от три вещи лица . Следва да се възприемат заключенията на разширените експертизи ,единодушни в изводите си , че на 25.01.1999г Б. Г. не е могъл да осъзнава действията си - правните последици от тях , съответно да ръководи постъпките си. Те се основават на целия доказателствен материал констатираното към м. IX на 2000г състояние на лицето по медицинска документация , както и на веща преценка по отношение на изслушаните от вещите лица свидетелски показания за конкретни факти, ,свързани със състоянието на Г. в началото на 1999г. Съдебно -психиатричната експертиза на вещите лица д-р Б., д-р К. и д-р Б. приема , че към релевантната дата освидетелстваният е имал оформена физическа зависимост към алкохола и промяна в личността алкохолен тип, боледувал е от К. психоза .Увреденото психическо здраве е констатирано и отразено през м.1Х 2000г в безспорната медицинска документация при алкохолна болест III стадии , Полиневропатия и личностна промяна , но заболяването е търпяло развитие преди да бъде диагностицирано тежкото състояние . По- категорична в изводите си и при по- обстойно екпертно обсъждане е депозираната последваща тройна психиатрична експертиза от на вещите лица д-р Р. ,д-р Б. и д-р К.. През м.1Х на 2000г Г. вече е бил с тежък разпад на личността , като от 1998г заболяването е в стадии ,при който освидетелстваният не е разбирал свойството и значението на действията си , в частност сключването на предварителен договор през м. януари 1999г.Вещите лица са дали компетентно обяснение по отношение на инцидентните факти и възприятията , изтъквани от свидетелите на ищеца- че сутрин Г. управлявал лек автомобил , работел в магазина , че свидетелите не са го възпримали като видимо пиян.В заключението са изтъкнати фактите, възприети от свидетелите на касаторката като признаци относно степента на развитие на алкохолната психоза . Заключението на последната разширена експертиза , както и заключението на първата приета по делото тройна психиатрична експертиза , е следвало да бъдат кредитирани от съда .От обясненията на ищеца по делото и факта , че същия е родственик на продавача по предварителния договор, може да се направи извод , че състоянието на Г. е било известно на купувача .За основанието по чл. 31 от ЗЗД обаче не е от решаващо значение дали насрещната страна недобросъвестно се е възползвала , или нейната преценка за способността на обещателя да встъпи в договор , е била несъответна на действителното положение . Възражението за унищожаемост на предварителния договор е основателно и доказано в настоящия процес , този извод по фактите обуславя друг изход на делото. Унищожаемият предварителен договор не е годно правно основание на иска по чл. 19 ал.З ЗЗД и предявеният иск следва да се отхвърли изцяло,със законните последици.
Ето защо , обжалваното въззивно решение следва да бъде отменено и Върховен касационен съд, III г.о следва да постанови друго , с което да отхвърли иска изцяло ,като присъди на касаторката разноски за всички инстанции.Пред районния съд разноските са 1995 лв , пред въззивния съд 673лева , пред настоящата инстанция 1630 лева , или общо в размер на 4298 лева .
Водим от горното, Върховният касационен съд, Шг.о.
РЕШИ:
Отменява решение №2 от 24.02.2011г по гр.дело № 25/20 Юг. на Разградски окръжен съд и вместо него постановява:
Отхвърля иска , предявен от Ц. И. М., ЕГН [ЕГН] със съдебен адрес адв. М. К., [населено място] , [улица], срещу Б. П. Г. от [населено място], починал на 23.08.20Юг и заместен от наследниците си по закон С. Б. С. от [населено място] [улица] ап.№10 ,Р. Б. Г. от [населено място] [улица] и П. Б. П. от [населено място] , [улица] на основание чл. 19 ал.З ЗЗД за обявяване като окончателен предварителен договор от 25.01.1999г сключен между Б. П. Г. като продавач и Ц. И. М. като купувач , за самостоятелен понастоящем търговски обект с площ 55,34 кв.м ,със санитария възел ,изход на запад и принадлежащи 2,61 ид. части в сграда №6 в [населено място] , [улица] , ПИ с идентификатор 61710.505.615.6.34 по касатралната карта и регистри на [населено място] от 2008г ,на основание чл. 31 вр чл.32 ал.З ЗЗД поради унищожаемост на предварителния договор от 25.01.1999г сключен между Б. П. Г. като продавач и Ц. И. М. като купувач .
Осъжда Ц. И. М.,ЕГН [ЕГН] със съдебен адрес адв. М. К., [населено място] , [улица], да заплати на С. Б. С. от [населено място] [улица] ап.№10 Р. Б. Г. от [населено място] [улица] и П. Б. П. от [населено място] , [улица] сумата 4298 ( четири хиляди двеста деветдесет и осем) лева разноски по делото Решението е окончателно