Ключови фрази
Нищожност * договор за покупко-продажба * нищожност на договор * право на изкупуване от ползвател


5

5
Р Е Ш Е Н И Е
№ 204



София,23.07.2012 година



В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А




ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД , Четвърто гражданско отделение в съдебно заседание на дванадесети април две хиляди и дванадесета година в състав:

Председател: СВЕТЛА ЦАЧЕВА Членове: АЛБЕНА БОНЕВА
БОЯН ЦОНЕВ

при секретаря Стефка Тодорова, изслуша докладваното от съдията Цачева гр.д. № 607 по описа за 2011 година и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производство по чл. 290 ГПК.
С определение № 1572 от 14.12.2011 г. е допуснато касационно обжалване на решение № 51 от 27.01.2011 година по гр.д. № 429/2010 година на Софийски окръжен съд, с което е отхвърлен иск с правно основание чл. 26, ал.1, пр. І-во ЗЗД, предявен от Х. И. Х. от [населено място] против Д., представлявана от М. на р. р.и бл., К. С. Г. и А. Н. Г. от [населено място] за прогласяване нищожност на договор № 182 от 15.0.2003 г. за покупко-продажба на недвижим имот – парцел І-ви с площ от 971 кв.м., представляваща прилежаща площ към обект „Б. с.” към стопански двор на [населено място].
Касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.1, т.2 ГПК поради наличие на противоречива практика по материалноправния въпрос по приложението на чл. 26, ал.1 ЗЗД вр. с чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ нищожен ли е договор за продажба на части от терен, представляващи прилежащи части на сграда, изкупена от друго лице по реда на чл. 27 ЗСПЗЗ.

В решението на Софийски окръжен съд е прието, че сделката за изкупуване на парцел от собственика на застроена в него сграда е валидна, независимо че в същия парцел съществува сграда, собственика на която има право да изкупи прилежащата към нея земя.
В решение от 07.06.2006 г. по гр.д. № 2980/2004 г. на ІV г.о.; решение № 478 от 18.06.2004 г. по гр.д. № 760/2003 г. на ІІ г. на Върховния касационен съд е прието, че договор за продажба на части от терен, които представляват прилежащи части към сграда, закупена от друго лице е нищожен на основание чл. 26, ал.1 ЗЗД.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение намира за правилно следното становище:
Съгласно чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ, лицата, които са придобили собствеността върху сгради от имуществото на организациите по § 12 от ПЗР на ЗСПЗЗ могат да ползват и незастроената част от земята в нормативно определени размери, както и да придобият собствеността върху нея по посочения в тази разпоредба възмезден начин – чрез разсрочено плащане или чрез внасяне на равностойна земя в държавния поземлен фонд. Съгласно чл. 45а ППЗСПЗЗ, застроените и прилежащите земи по чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ се продават на собственика на сградата или на съоръжението по негово искане без провеждане на търг, като продажната цена на земята частна държавна собственост се определя по реда на чл. 90 ППЗДС. Следва, че когато правоимащия по чл. 27, ал.1 ЗСПЗЗ е придобил срещу дела си в ТКЗС, ДЗС или друга, образувана въз основа на тях селскостопанска организация, сграда, част от имуществото на прекратената организация, прилежащата към сградата земя може да бъде продадена единствено нему.
Когато в един имот има повече сгради, собственост на различни лица, всеки от тях има право да изкупи тази част от него, която принадлежи към собствената му сграда. Не съществува пречка един от собствениците на сграда да закупи и повече от прилежащата към сградата му земя и този договор е валиден. Собственика на една от сградите обаче не може да придобие реална част от земя, която може да бъде изкупена от собственик на друга сграда в същия имот – договорът за прехвърляне на прилежащата земя към друга сграда ще е непротивопоставим по отношение на собственика и - чл. 21, ал.1 ЗЗД. Такъв договор не е нищожен на основание чл. 26, ал.1 ЗЗД - договорът за продажба на чужд или обременен имот не е нищожен; той обвързва валидно страните, които са го сключили, но е непротивопоставим на действителния собственик на вещта, съответно на третото лице, имащо права върху вещта, тъй като прехвърлянето и не води до погасяване на правата му. В случай, че купувачът по договора бъде съдебно отстранен за правата на собственика на другата сграда, той може да иска връщане на даденото от съдоговорителя си (собственика на земята), а собственика на другата сграда може да претендира изкупуване от собственика на земята съответно на неговите права.
В обжалваното въззивно решение е прието за установено, че с нот. акт № 63 от 2007 г. ищецът се легитимира като собственик на масивна стопанска сграда „колиен кантар” с площ от 12 кв.м., находяща се в парцел от стопански двор на [населено място], придобита през 1995 г. по реда на чл. 27 ЗСПЗЗ. През 2002 г. ответницата К. С. Г. е закупила от Г. и М. Ж. правото на собственост върху битова сграда от 108 кв.м., застроена в парцел от стопанския двор на [населено място]. С договор № 182 от 05.07.2003 г., К. Г., по време на брака и с третия ответник А. Н. Г. е закупила от М. на з г и правото на собственост върху парцел І-ви от стопанския двор, целият от 971 кв.м. Прието е, че покупко-продажбата на парцел от стопанския двор е сключена при спазване изискванията на чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ - земята е изкупена като прилежаща площ от собственика на застроена върху нея сграда; че правото на собственост на ищеца върху друга сграда, построена в същия парцел не препятства цялостното му изкупуване, поради което искът за прогласяване нищожност на договор № 182 от 05.07.2003 г. е неоснователен.
В касационната жалба против въззивното решение, постъпила от Х. И. Х. се поддържа, че въззивният съд е приложил неправилно чл. 26 ЗЗД и чл. 27, ал.6 ЗСПЗЗ, формирайки извод за валидност на атакуваната сделка по договор № 182 от 05.07.2003 г.
Ответниците К. С. Г. и А. Н. Г. оспорват касационната жалба като неоснователна.
Д., представлявана от М. на р р и бл не взема становище по касационната жалба.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение намира, че касационните оплаквания срещу въззивното решение са основателни.
Предвид гореизложените мотиви по приложението на чл. 26, ал.1 ЗЗД, изводът на въззивния съд, че оспорвана сделка по договор № 182 от 05.07.2003 г. не е нищожна на основание чл. 26, ал.1 ЗЗД е правилен по същество - договорът е за продажба на вещ, обременена с права на трети лица. Той поражда действие и обвързва страните, но е непротивопоставим спрямо притежателя на права върху вещта. Спрямо действителния собственик, договорът в частта му за изкупуване на прилежащата към сградата му земя не е породил действие - чл. 21, ал. 1 ЗЗД, тъй като с прехвърлителната сделка правата му по чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ да изкупи земята не са се погасили.
Независимо от формирания правилен извод по приложението на чл. 26, ал.1 ЗЗД, решението на въззивния съд е неправилно поради нарушение на материалния закон. В нарушение на закона, съдът е определил правна квалификация на иска по чл. 26, ал.1 ЗЗД. Сочената от ищеца правна квалификация на спорното право не обвързва съда, който е длъжен да определи квалификацията на иска въз основа на въведените от ищеца твърдения. В исковата молба ищецът претендира признаване за установено, че ответниците са сключили сделка, с която е прехвърлена част от земя, която е имал право да изкупи по реда на чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ, поради което претендира обявяване недействителност на сделката в тази и част. Така предявената претенция с оглед обстоятелствата, на които се основава, по правната и същност е за установяване, че извършената от ответниците сделка не е породила действие по отношение на собственика на права върху имота, което сочи за правна квалификация на иска по чл. 124, ал.1 ГПК вр. с чл. 21 ЗЗД.
Допуснатото нарушение на материалния закон налага отмяна на обжалваното въззивно решение на основание чл. 293, ал.2 ГПК и постановяване на ново решение по съществото на гражданскоправния спор, с което предявеният иск се уважи като основателен.
По делото е установено, че ищецът е собственик на масивна стопанска сграда „колиен кантар” с площ от 12 кв.м., находяща се в парцел от стопански двор на [населено място], придобита през 1995 г. по реда на чл. 27, ал.1 ЗСПЗЗ. Съгласно заключението на приетата по делото техническа експертиза от 18.06.2010 г., прилежащата към сградата площ е 308 кв.м. в очертанията на букви АБВГА по приложената към експертизата скица, отговаряща на парцел І-Б по кадастралната карта (парцеларния план) на стопанския двор [населено място], одобрен с протокол на комисията по чл. 45, ал.3 ППЗСПЗЗ от 12.08.1994 г. С договор № 182 от 05.07.2003 г., К. Г., по време на брака и с третия ответник А. Н. Г. е закупила от М. на з и г и правото на собственост върху парцел от стопанския двор, целият от 971 кв.м., включващ парцел , върху който е застроена битова сграда и парцел с площ от 308 кв.м., съставляващ прилежаща земя към сградата, собственост на ищеца. Договорът, в частта му, с която е извършено прехвърляне на реална част от земята, прилежаща към собствената на ищеца сграда му е непротивопоставим, поради което предявеният иск се явява основателен.
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, на касатора ищец по делото следва да бъдат присъдени направените съдебни разноски в размер общо на 2156 лева, в т. 406 лева внесени държавни такси и възнаграждения за експертизи и 1750 лева, изплатени възнаграждения по договори за правна помощ от 25.09.2007 г., 14.10.2010 г. и 12.04.2012 г. с адвокат Т. Г. К. от Софийска адвокатска колегия.


Воден от изложеното и на основание чл. 293, ал.4 ГПК, Върховния касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯВА решение № 51 от 27.01.2011 година по гр.д. № 429/2010 година на Софийски окръжен съд.
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО между Х. И. Х. от [населено място] с ЕГН [ЕГН] от една страна и Д., представлявана от М. на р р и бл, К. С. Г. с ЕГН [ЕГН] и А. Н. Г. с ЕГН [ЕГН], двамата от [населено място], от друга страна, че договор № 182 от 15.0.2003 г. за покупко-продажба на недвижим имот – парцел с площ от 971 кв.м., представляваща прилежаща площ към обект „Б. с” към стопански двор на [населено място] е непротивопоставим на Х. И. Х. в частта му за продажбата на 308 кв.м. в очертанията на букви АБВГА по приложената на л. 18 от гр.д. № 429/2010 г. на Софийски окръжен съд скица, съставляваща неразделна част от решението, отговаряща на парцелпо кадастралната карта на стопанския двор [населено място], одобрен с протокол на комисията по чл. 45, ал.3 ППЗСПЗЗ от 12.08.1994 г.
ОСЪЖДА Д., представлявана от М. на р р и бл, К. С. Г. с ЕГН [ЕГН] и А. Н. Г. с ЕГН [ЕГН] да заплатят на Х. И. Х. от [населено място] с ЕГН [ЕГН] сумата 2156 (две хиляди сто петдесет и шест) лева разноски по делото.
Решението не подлежи на обжалване.





ПРЕДСЕДАТЕЛ:



ЧЛЕНОВЕ: