6
Р Е Ш Е Н И Е
№ 207
Гр.София, 19.01.2017 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, І отделение, в публично заседание на четиринадесети ноември през две хиляди и шестнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Тотка Калчева
ЧЛЕНОВЕ: Вероника Николова
Кристияна Генковска
при секретаря Петя Петрова, след като изслуша докладваното от съдия Калчева, т.д.№ 2584 по описа за 2015г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на ОКС – [населено място] срещу решение № 48/08.05.15г., постановено по т.д.№ 119/15г. от Шуменския окръжен съд в частта, с която е отменено решение № 977/22.12.14г. по гр.д.№ 1855/13г. на Шуменския районен съд и касаторът е осъден да заплати на [фирма], [населено място] сумата от 7721,60 лв., представляваща стойността на подобренията в поземлен имот и намиращите се в него сгради и помещения, с които касаторът неоснователно се е обогатил за сметка на ответника, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 09.04.13г. до окончателното й изплащане и е отхвърлено възражението за прихващане до размер на сумата от 7721,60 лв.
Касаторът поддържа, че решението е недопустимо и неправилно и моли същото да се отмени, като му се присъдят разноските по делото. Ответникът [фирма], [населено място] оспорва жалбата.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, І отделение констатира следното:
За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че ищецът по иска [фирма] по време на държането на имоти на ответника – настоящ касатор в [населено място], Промишлена зона (поземлен имот и складова база), в качеството си на наемател е извършвал строително – монтажни и ремонтни дейности, за които е направил разходи, предмет на исковата претенция. Решаващият състав е обсъдил заключенията на изслушаните по делото технически експертизи и е определил разходите на ищеца в размер на 10296,90 лв., а увеличението на стойността на имотите вследствие на подобренията – на сумата от 7721,60 лв. Изложил е съображения, че извършените ремонтни работи имат характер на подобрения на имота, като на основание чл.59 ЗЗД е присъдил по-малката сума между размера на обедняването на ищеца и размера на обогатяването на ответника по иска. Възражението за незаконност на подобренията е отхвърлено по съображения, че не е доказано ответникът да е искал премахването им по време на тяхното извършване, а длъжностните лица от [община] са съставили констативен протокол по сигнал след предявяването на иска, но без да е искано или разпоредено премахването на подобренията. Възражението за прихващане с вземане за обезщетение за вреди от неизпълнение на задължението на наемателя да не извършва преустройства, подобрения, модернизации, разширения или други инвестиционни вложения без предварително съгласие на наемодателя е счетено за неоснователно, поради недоказаност на претърпени от ответника по иска вреди.
С определение № 432/19.05.16г. ВКС допусна касационно обжалване на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК за произнасяне по въпроса: „Дължи ли се обезщетение за извършени ремонти в имот, предмет на договор, който не е прекратен, осъществени по време на неговото действие при изрична клауза, че същите са за сметка на наемателя?”
Становището на състава на ВКС произтича от следното:
С решение № 329/09.01.13г. по гр.д.№ 381/12г. на ВКС, ІІІ г.о. по реда на чл.290 ГПК е даден отговор на въпроса „дължи ли се обезщетение за извършени ремонтни работи в имот, предмет на договор за наем, който е прекратен, осъществени по време на неговото действие при изрична клауза, че същите са за сметка на наемателя.” Съставът на ВКС е приел, че при постигната между страните по договор за наем уговорка, че извършените ремонтни работи, имащи характер на подобрения в наетия имот, са за сметка на наемателя и след прекратяване на договора, наемателят не може да претендира тяхната стойност като обезщетение за неоснователно обогатяване на основание чл. 59 ЗЗД. Съображенията са изведени от обстоятелството, че отношенията на страните са уредени в договора.
Настоящият състав на ВКС споделя даденото разрешение в практиката на ВКС, което е относимо и в случаите, когато договорът не е прекратен, поради което и отговорът на правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване е в смисъл, че не се дължи обезщетение за извършени ремонти в имот, предмет на договор, който не е прекратен, осъществени по време на неговото действие при изрична клауза, че същите са за сметка на наемателя.
По същество на касационната жалба.
Касационното основание по чл.281, т.3 ГПК за нарушение на материалния закон с оглед на ангажираната отговорност на наемателя по чл.59 ЗЗД при наличието на договорни отношения между страните е налице. Касаторът въвежда довод и за недопустимост на обжалваното решение, като постановено по непредявен иск, но в случая въззивният съд е обсъдил твърдените факти по спора и дадената правна квалификация е от значение за правилността на решението, доколкото искането за заплащане на извършени СМР се основава на различни фактически обстоятелства за отделните видове работи.
Претенцията на ищеца по иска [фирма] произтича от твърдения за извършени ремонтни работи в наетите имоти, като в исковата молба е описано състоянието на сградите към датата на сключване на последния договор за наем от 01.08.07г.; извършените ремонтни работи по покрива и фасадите според чл.8 на договора и съответно извършените подобрения преди датата на продажбата на имота от наемодателя на трето лице на 19.09.12г. Ищецът е уточнил, че претендира стойността на разноските за материали за извършените от него подобрения в имота, които представлявали полезните, а не необходими разноски, тъй като не били свързани със запазване съществуването на имота.
Съгласно уговореното в т.8 на договора наемодателят е дал съгласие, а наемателят е поел задължение да извърши ремонтни работи на покривите и фасадите на наетите складови помещения със свои парични средства и за своя сметка, с оглед поддържане на сградите в нормално за експлоатацията им състояние, като след изтичане на срока на договора наемателят следва да го върне без да има претенции за вложените парични средства и труд. По силата на т.6 от договора наемателят няма право да извършва преустройства, подобрения, модернизации или други инвестиционни вложения без предварително писмено съгласие на наемодателя. След изтичане на срока на договора наемателят е длъжен да предаде обекта в състоянието, в което го е приел – т.7 от договора.
Въззивният съд е приел, че разходите за СМР и ремонтни работи според заключението на допълнителната тройна техническа експертиза са в размер на 8004,61 лв., от които 841,20 лв. за доставка и монтаж на дограма и същите увеличават пазарната стойност на имота, която е изчислена от първоначалната експертиза в размер на 7721,60 лв. Претенцията е квалифицирана по чл.59 ЗЗД и сумата на увеличението на стойността на имота от 7721,60 лв. е определена като размер на обогатяването на наемодателя.
При определяне на размера на обогатяването на наемодателя на стойност от 7721,60 лв. съставът на окръжния съд не е съобразил начина на определяне на тази стойност в заключението на в.л.Г.. От една страна, при изчисляване на разходите за материали на сумата от 9402 лв. са включени такива, които са свързани с покрива и фасадите и същите са били определящи за увеличаване стойността на имота. От друга страна, в съдебно заседание вещото лице е обяснило, че стойността на увеличението е по-ниска с оглед на състоянието на покрива, който отново се нуждал от ремонт, както и предвид стойността на балатума, който нямал характер на подобрение. При възприемане на стойността на разходите в размер на 8004,61 лв. въззивният съд не включва зидарията от газобетон, но възприемайки сумата от 7721,60 лв. за увеличена стойност на имота същата зидария участва при формирането на обогатяването на наемодателя. При този подход съпоставянето на обогатяването и обедняването не е извършено на база на едни и същи фактически обстоятелства.
С оглед на клаузата на т.8 от договора ремонтните работи на покривите и фасадите на наетите складови помещения не следва да се съобразяват както с оглед на направените за тях разходи, така и за увеличаване на стойността на имота, респ. за обогатяването, според възприетия критерий от въззивния съд. Предвид на сключения между страните договор, в който са уредени и отношенията им във връзка с извършване на ремонтни работи, отговорността на наемодателя следва да се определи според уговорките в договора, а при липса на такива по правилата Закона за задълженията и договорите.
По силата на чл.231, ал.1 ЗЗД поправките, дължащи се на обикновено употребление, са за сметка на наемателя, а за другите поправки по чл.231, ал.2 ЗЗД – наемателят може да иска съразмерно намаляване на наемната цена или да ги прихване стойността им с наема. Забраната по т.6 от договора за извършване на преустройства, подобрения, модернизации или други инвестиционни вложения без предварително писмено съгласие на наемодателя, както и поетото задължение от наемателя по т.7 да предаде обекта в състоянието, в което го е приел след изтичане на срока на договора, сочат на воля за изключване на отговорността на наемодателя за направени подобрения в имота.
От данните по делото се установява, че липсва съгласие на наемодателя за извършване на ремонтни работи в имота, както и че претенцията е за заплащане на работи, извършени в пристройките – изграждане на преградни стени, облицовки по тавана и стените, замазка на под и поставяне на настилка от теракотени плочи, монтаж на осветителни тела и на мивка, както и на дограма. Всяка една от тези видове работи е следвало да се прецени дали представлява поправка с оглед на обикновеното употребление или е свързана с привеждане на имота в надлежно за ползването му състояние по смисъла на чл.230, ал.2 ЗЗД при отчитане и на обстоятелствата, визирани в чл.230, ал.3 ЗЗД или представлява подобрение за наемодателя, за което същият следва да отговаря съгласно чл.61, ал.3 ЗЗД. За отговор на така поставените въпроси следва да се съпостави състоянието на имота при първоначалното сключване на договора за наем и състоянието му към момента на извършване на претендираните работи, респективно към датата на отчуждаването му от наемодателя, както и да се съберат доказателства за това дали част от вещите са могли да се отделят от имота. Посочените обстоятелства не са обсъдени от въззивния съд, като за изясняването им се налага събиране на нови доказателства.
По изложените съображения въззивното решение е неправилно и следва да се отмени, като на основание чл.293, ал.3 ГПК делото се върне за ново разглеждане на въззивния съд. При новото разглеждане окръжният съд следва да направи разграничение на всяка от претендираните работи, чието заплащане се иска, с оглед на уговорките в договора за наем, като прецени дали същите представляват поправка с оглед на обикновеното употребление или са свързани с привеждане на имота в надлежно за ползването му състояние или представляват подобрения за наемодателя, за което същият евентуално би следвало да отговаря. За извършване на тази преценка и произнасяне по иска съдът следва да обсъди събраните по делото доказателства за състоянието на имота при първоначалното сключване на договора за наем и състоянието му към момента на извършване на претендираните работи, респективно към датата на отчуждаването му от наемодателя. Въззивният съд следва да изслуша експертно заключение за изясняване на характера на конкретно извършените видове работи от техническа гледна точка и за това дали част от вещите са могли да се отделят от имота. При основателност на претенцията на ищеца съдът следва да се произнесе в мотивите на решението по възражението за прихващане.
При новото разглеждане на делото въззивният съд следва да се произнесе по разноските за водене на делото пред ВКС съгласно чл.294, ал.2 ГПК.
Мотивиран от горното, Върховният касационен съд
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 48/08.05.15г., постановено по т.д.№ 119/15г. от Шуменския окръжен съд в частта, с която е отменено решение № 977/22.12.14г. по гр.д.№ 1855/13г. на Шуменския районен съд и ОКС, [населено място] е осъден да заплати на [фирма], [населено място] сумата от 7721,60 лв., представляваща стойността на подобренията в поземлен имот и намиращите се в него сгради и помещения, с които касаторът неоснователно се е обогатил за сметка на ответника, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от 09.04.13г. до окончателното й изплащане и е отхвърлено възражението за прихващане, както и в частта за разноските.
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Шуменския окръжен съд в отменената част.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:
|