6 Р Е Ш Е Н И Е N 189 София 22.12.2014 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение в съдебно заседание на седемнадесети септември две хиляди и четиринадесета година в състав ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА ЧЛЕНОВЕ: ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА ВЛАДИМИР ЙОРДАНОВ при участието на секретаря Анета Иванова като разгледа докладваното от съдията Бранислава Павлова гражданско дело N 2640/ 2014 г. по описа на Първо гражданско отделение, за да се произнесе съобрази: Производството е по чл. 288 ГПК. [фирма] [населено място] е обжалвал въззивното решение на Софийския апелативен съд, гражданско отделение, първи състав № 1335 от 28.06.2013г. по гр.д.№ 3001/2012г.. Ответникът К. И. У. чрез пълномощника му адв. Д.М. е подал писмен отговор, в който изразява становище, че касационната жалба е неоснователна. Касационното обжалване е допуснато на основание чл.280 ал.1 ГПК на решението на Софийския апелативен съд, потвърждаващо решението на Благоевградския окръжен съд № 107 от 22.06.2012г. по гр.д.№ 455/2010г., с което е уважен иска с правно основание чл.108 ЗС, предявен от К. И. У. против [фирма] [населено място] за предаване владението на : 1. фитнес със застроена площ от 164, 80 кв.м., находящ се на приземния етаж, ниво -2, кота -6,10 м., на секция А и секция В, в сградата с идентификатор 02676.501.3096.1, построена в поземлен имот с идентификатор 02676.501.3096 по кадастралната карта на [населено място], състоящ се от фитнес зала, две съблекални, стая за релакс, две бани с тоалетни, коридор и склад, при съседи: мазе № 11, от две страни външна стена, стълбищна клетка и коридор, заедно с 2,665% ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху имота, както и на ; 2. подземен паркинг със застроена площ 336 кв.м., находящ се в секция А, В и С в описаната сграда, на ниво -2, кота -6,10 по правния въпрос какъв е техният правен статут, самостоятелни обекти ли са или са общи части на сградата, от което зависи възможността да се придобият от собственика на земята на основание чл.92 ЗС. Върховният касационен съд, първо гражданско отделение като обсъди доводите на страните по основанията за допускане на касационното обжалване и по правилността на обжалваното решение, намира следното: Настоящият състав възприема задължителната практика на ВКС, създадена по реда на чл.290 ГПК: решение № 173 от 26.06.2013г. по гр.д.№ 1273 от 2013 г. на ВКС І г.о. решение № 316 от 20.05.2013 г. по гр. д. № 217/2012 г., на ВКС II г. о. С тези решения е прието, че обемът на отстъпеното право на строеж се определя от съдържанието на договора или на административния акт, с които е учредено. Изграденото в повече от учредения обем на право на строеж е собственост или на собственика на земята или на притежателя на правото на строеж, с оглед на това дали то представлява самостоятелен обект на собственост или не. Когато изграденото в повече е самостоятелен обект, то става собственост на собственика на земята по приращение на основание чл.92 от ЗС, а когато не е самостоятелен обект, съдът следва да установи неговият правен статут с оглед възможността да бъде придобит от притежателя на правото на строеж на основание чл.97 и чл.98 от ЗС. Съгласно §5 т. 39 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ "Обект" е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по Закона за кадастъра и имотния регистър. В чл. 98 ал.2 т.3 от Наредба № 7 от 22.12.2003 г. обн. ДВ, бр. 3 от 13.01.2004 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони е предвидено , че в многофамилните жилищни сгради , освен жилища може да има и гаражи и общи паркинги. Когато е предвидена площ за паркиране в подземен етаж, но без изграждане на отделни гаражи с оградни стени, а са обособени само паркоместа, обектът по смисъла на § 5 т.39 ДР ЗУТ е целият паркинг, независимо дали е наименован така или като гараж по проекта, защото паркоместата не са самостоятелен обект на собственост. Според задължителната съдебна практика на ВКС – решение № 53 от 8.05.2009 г. по гр. д. № 5871/2007 г., I г. о. паркоместата представляват , необособена и несамостоятелна реална част от обект в сграда или урегулиран поземлен имот. Спортните центрове , включително и помещенията за фитнес, изградени съобразно изискванията на чл.38 ал.2 ЗУТ в подземния, полуподземния и първия етаж също са самостоятелни обекти на собственост. С обжалваното решение Софийският апелативен съд е приел, че на основание чл. 18 ЗЗД договорите за прехвърляне на собственост или учредяване на други вещни права върху недвижими имоти се извършват с нотариален акт и вещното право на строеж се придобива въз основа на сключения договор и върху обектите, описани в него. Инвестиционните проекти и техните изменения нямат правопораждащо действие за приобретателя на правото на строеж. В случая с нотариалните актове за учредяване на правото на строеж № 51/2007 г. и 124/2007 г., са индивидуализирани ясно, подробно и разбираемо обектите, върху които ищецът е учредил в полза на ответното дружество право на строеж върху собствения си имот чрез вид, площ, местонахождение /етаж и кота, секция от сградата, граници/. Сред тях не фигурират подземният гараж и фитнеса на кота – 6.10, те са придобити от собственика на земята К. И. У. и предявеният от него ревандикационен иск е основателен, независимо от извършената разпоредителна сделка с 1/10 от нея , защото като съсобственик , той има право да възстанови владението си върху целия съсобствен имот. Тези изводи на въззивния съд са законосъобразни. Неоснователен е доводът, че [фирма] [населено място] е носител на право на строеж за спорните два обекта, както и че подземните гаражи са обща част по предназначение. В договора, сключен с нот.акт №51/2007г. страните не са изразили воля подземният гараж да остане за общо ползване. Посочено е, че правото на строеж се учредява за сграда „Г. хотел Ц. –У.“, състоящ се от две самостоятелни секции А и Б с магазини, таван, офиси и подземен гараж , но в последващия нотариален акт № 122/2007г. за изменение на нот.акт 51/2007г. е променен обектът за който се учредява правото на строеж. Посочено е изрично, че той се отнася за „Жилищна сграда с магазини, кафе, КОО-„Ушевата къща”, без да е възпроизведен текста за подземния гараж като изрично е указано, че в останалата част нот.акт № 51/2007г. остава непроменен, а след като в него не са предвидени обекти на ниво – 6.10 и построените там обекти са годен обект на собственост, те не са придобити от суперфициаря, а от собственика на земята на основание чл.92 ЗС. Обстоятелството, че е предвиден за изграждане общ подземен гараж , обхващащ и сградата в съседния имот, обозначена на проектите като секция „С“, не може да обоснове извод за неоснователност на ревандикационния иск за частта, попадаща в имот пл.№ 3096, собственост на ищеца К. И. У. , тъй като придобиването на този обект от собственика на земята следва пряко от разпоредбата на чл.92 ЗС и вещното му право не може да бъде отречено само поради факта, че е предвидено свързването му с паркинга на съседния имот. Обосновани и законосъобразни са и изводите на съда по отношение на спортния център /фитнес/. Той също се намира на кота – 6.10 и представлява самостоятелен обект за собственост. В договора е предвидено изграждане на спортен център, но на друго ниво – кота – 3.60 . Разполагането му в изградения в повече в дълбочина подземен етаж на кота – 6.10, непредвиден в договора, сключен с нот.акт № 51/2007г. и изменението с нот.акт № 122/2007г. , е извън обема на суперфицията и поради това и за него е приложима разпоредбата на чл.92 ЗС – той е придобит от собственика на земята К. И. У.. Неоснователен и доводът на касатора, че не е доказано ползването на тези обекти от него, защото в съдебното заседание на 13.10.2011г. /л. 283 от първоинстанционното производство/ той е направил признание, че владее имота. С оглед на изложеното не са налице основания за отмяна на обжалваното решение и то следва да бъде потвърдено. Воден от горното Върховният касационен съд, първо гражданско отделение Р Е Ш И : ОСТАВЯ В СИЛА решението на Софийския апелативен съд, гражданско отделение, първи състав № 1335 от 28.06.2013г. по гр.д.№ 3001/2012г. в обжалваната част, в която е уважен ревандикационния иск за подземен паркинг и фитнес . Решението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: Особено мнение на председателя на състава Бранислава Павлова по гр.д.№ 2640/2014г. Не съм съгласна с решението на мнозинството , че касационната жалба е неоснователна и въззивното решение следва да бъде потвърдено по следните съображения: По споровете за собственост между собственика на земята и суперфициаря, за обекти в изградената с учредено право на строеж сграда, съдът трябва на първо място да установи дали тези обекти се включват в обема на отстъпеното право на строеж. При изричен довод на въззивника, че собственикът на земята при учредяване на правото на строеж, е запазил за себе си конкретни обекти , а за останалите обекти дружеството – суперфициар е придобило в пълен обем правото на строеж, съдът е следвало да установи точната воля на страните чрез тълкуване на договора на основание чл.20 ЗЗД. При това тълкуване се налага извод, че подземният гараж е част от обектите, които е придобил суперфициаря. В договора, сключен с нот. акт № 51 от 29.05.2007г. правото на строеж е учредено за изграждане на „Г. хотел Ц. –У.“, състоящ се от две самостоятелни секции А и Б с магазини, таван, офиси и подземен гараж със застроена площ от 680.14 кв.м. и разгъната застроена площ от 4536.74 кв.м. Подземния гараж не е измежду изброените обекти, за които учредителят К. И. У. си запазва правото на строеж, а в т.2 /стр.3 от нотариалния акт/ е посочено изрично, че [фирма] [населено място] придобива правото на строеж за изграждане на описания жилищен комплекс, без правото на строеж за обектите, за които собственикът на земята го запазва и подробно описани в пункт първи, което означава, че изчерпателно са изброени само обектите, за които собственикът на земята си запазва правото на строеж, а за всичко останало, предвидено за изграждане по идейния проект, който е послужил за сключване на договора, правото на строеж е отстъпено на суперфициаря. Към 08.11.2007г., когато е съставен нотариалният акт № 122 от 08.11.2007г. за изменение на нот.акт № 51 /2007г. според заключението на вещото лице инж. Г. , прието от апелативния съд, е било в сила разрешение за строеж № 259 /17.09.2007г. за изграждане на обект „Жилищна сграда с магазини, ресторант и подземни гаражи „Ушевата къща” секция А и В и идеен проект , одобрен на 14.09.2007г. за „Жилищна сграда с магазини, кафе, КОО-„Ушевата къща”, предвиждащ подземен гараж и мазета на кота – 6.10. Изменението, извършено с нот.акт № 122 от 08.11.2007г. се състои само в промяна на наименованието на обекта, който ще се построи като текстът „Г. хотел Ц. –У.“, състоящ се от две самостоятелни секции А и Б с магазини, таван, офиси и подземен гараж се променя на „Жилищна сграда с магазини, кафе, КОО”Ушевата къща” и изрично е посочено, че в останалата част текстът на договора остава непроменен. А щом като и в тази сграда е предвиден подземен гараж, с обособени паркоместа , негов собственик е [фирма] [населено място] по силата на учреденото му право на строеж. Тези съображения важат и за втория обект , изграден на кота - 6.10 – фитнес, освен това за такъв обект, макар и с друго наименование – спортен център и ски гардероб изрично е учредено право на строеж, но на друго ниво. съдия Бранислава Павлова