2 Р Е Ш Е Н И Е № 412/11 г. София, 31.07.2012 г. Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в съдебно заседание на седми ноември две хиляди и единадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: КОСТАДИНКА АРСОВА ЧЛЕНОВЕ: ВАСИЛКА ИЛИЕВА ДАНИЕЛА СТОЯНОВА при секретаря Даниела Цветкова и в присъствието на прокурора изслуша докладваното от съдията ВАСИЛКА ИЛИЕВА гр.дело № 177 по описа за 2010 година Производство по чл.290 ГПК. С определение № 747 от 03.08.2011 година е допуснато на основание чл.280 ал.1 т.2 ГПК касационно обжалване по касационна жалба на адв.Ж.И.- пълномощник на М. Д. З. на решение № 1532 от 02.10.2009 год.на Пловдивски окръжен съд, постановено по гр.д.№ 1965/09 год.,с което е потвърдено решение № 199 от 26.05.2009 год.по гр.д.№ 614/08 год. на Районен съд - Асеновград,с което е отхвърлен предявения от касатора срещу К.”В. П.” и К.”В. – К.” иск с правно основание чл.33 ал.2 ЗС. Касационното обжалване е допуснато по обуславящите изхода на делото въпроси- следва ли и как да се тълкува договора за покупко-продажба;обуславя ли нищожност на сделката, поради невъзможен предмет, продажбата на имота,включен/участващ/ в общия по регулация парцел;притежава ли ищцата-касатор правото на изкупуване в качеството си на съсобственик на поземления имот на единствената находяща се в него сграда,представляваща индивидуална собственост на ответната кооперация ВК”П.”и задължен ли е собственика й да я предложи за изкупуване на касатора;може ли съдът да констатира нищожност на договора служебно,без релевирани възражения от ответните страни за нищожност по чл.26 ал.2 ЗЗД. Ответниците не вземат становище. В касационната жалбата са изложени оплаквания за необоснованост и неправилност на въззивното решение,поради нарушение на материалния закон и на съдопроизводствените правила.Иска се неговата отмяна и присъждане на направените разноски. Върховния касационен съд,състав на Първо гражданско отделение ,провери заявените с жалбата основания за отмяна на въззивното решение и за да се произнесе,съобрази следното: Касационната жалба е допустима,защото е подадена от надлежна страна срещу въззивно решение,което е неблагоприятно за нея в срока по чл.283 ГПК. За да постанови този резултат въззивният съд е намерил,че при образуване на общ при регулация парцел строежите,съоръженията и други подобрения,заварени от регулацията в имотите,от които е образуван общия парцел, се изключват от съсобствеността съгласно чл.31 ал.3 ЗТСУ/отм./но действал към момента на възникване на съсобствеността.С оглед на горното е прието,че закупената през 1948 год. масивна сграда от ответната ВК”П. ”представлява самостоятелен обект на вещно право,отделен от дворното място,в което е построена.Тъй като касатора е съсобственик единствено по отношение на дворното място,то той не притежава правото на изкупуване в качеството си на съсобственик на сградата.Приел е,че дворното място е със статут на самостоятелен обект на вещно право,а не на прилежаща част към сгради в режим на хоризонтална етажна собственост,тъй като сградата,собственост на наследниците на Д. Д.,сред които е и касатора се е самосрутила и не фигурира в кадастралния план,след попълването му през 2005 год.,както и не е съществувала към датата на изповядване на атакуваната сделка – 2008 год.Направил е извод,че ответната ВК”П.” е следвало да предложи изкупуване на дела й от съсобственото дворно място на касатора.Без да тълкува съдържанието на атакуваната сделка съдът е приел,че се касае до продажба на прилежащ терен към сградата и представляващ поземлен имот № ...,с площ от 180 кв.м.,включен в У.....,а не на идеална част от У.,каквато не е посочена и определена по размер.И тъй като по отношение на тази реална част от урегулирания поземлен имот е приложима забраната на чл.200 ал.1 ЗУТ във вр.чл.19 ЗУТ е приел,че сделката относно дворното място е нищожна ,като противоречаща на закона и поради невъзможен предмет.А за касатора не е налице възможност за встъпване на страната на купувача,тъй като нищожната сделката не е породила правните си последици. В приложените решения № 451/2004 год. на ВКС,Іг.о.;решение № 2627/2005 год. на ВКС,ІV г.о.;решение № 161/2006 год.на ВКС,ІІ г.о.;решение № 776/1992 год.на ВС,ІV г.о.;решение № 100/95 год.на ВС,ІV г.о.;решение № 8/2009 год.на ВКС,ІІ г.о.;решение № 1072/74 год. на ВС,І г.о. и решение № 465/2000 год. на ВКС,ІV г.о. е прието следното:Когато е налице съмнение,неяснота или двусмислие в договорните клаузи за съдържанието и основанието ,вкл.относно обема на правата и обектите,които се придобиват по силата на договора е меродавна волята на страните, която се разкрива чрез тълкуване съобразно правилата, установени в чл. 20 ЗЗД.По силата на тази разпоредба при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните, като отделните уговорки да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. П. на нищожността представлява произнасяне по едно преюдициално правоотношение, по което съдът по необходимост следва да вземе становище в мотивите си като обуславящо спорното право, но при липса на такова възражение, с което се въвежда като нов спорен предмет това правоотношение, произнасянето в решението по него представлява отклонение от принципа на диспозитивното начало, който не допуска служебния почин на съда при възбуждане на определено исково производство независимо от волята на страните по него.Продажбата на имот,участващ в общия по регулация парцел,не обосновава нищожността на сделката,тъй като не се прехвърля имотът,който продавачът притежава по кадастралната карта,а преобразуваната от него идеална част от общия по регулация парцел. А правото на собственост върху самостоятелна единствена постройка в имота може да се продава само при спазване на условията на чл.66 респ. чл.33 от ЗС. Настоящият състав намира, че касираното решение противоречи на практиката на съдилищата ,тъй като е намерен неправилен отговор на поставените въпроси,поради което решението е неправилно и следва да бъде отменено.Тъй като обаче не се налага извършването на нови или повтарянето на съдопроизводствени действия,делото следва да се реши по същество от настоящата инстанция. Не е спорно,че поземлен имот №... и поземлен имот №... образуват общ У. .... – ....,в кв.... по регулация,в който ищцата и първия ответник К.”В. П”са съсобственици.На 7.03.2008 год.ответникът К.”В. П.” е продал на К.”В. – К.” едноетажната масивна сграда – книжарница,със застроена площ от... кв.м.,построена в У....,целият с площ от .... кв.м.,ведно с прилежащия терен към сградата,представляващ поземлен имот № ....,с площ от 180 кв.м.Неправилен е изводът на въззивния съд,че сделката е нищожна,като противоречаща на закона и такава с невъзможен предмет.При търсенето на действителната обща воля на страните съгласно критериите на разпоредбата на чл.20 ЗЗД трябва да се изходи от обстоятелството, че към момента на сключването на оспорвания договор, продавачът е притежавал половината от парцела,защото по силата на регулацията индивидуалната собственост върху местата, включени в общия парцел, се преобразува в обща собственост на лицата, които са притежавали отделните имоти до този момент, т. е. правата им са в равни идеални части .При това положение имотното участие на всеки от съсобствениците престава да бъде лимитирано, не е определено с граници, а по силата на закона като такова в общ по регулация парцел е изравнено. На това сочи и съдържанието на нотариалния акт, където текстуално е посочено, че за имота на продавача с този на ищцата е отреден общ по регулация парцел, т. е. прехвърля се не имотът като кадастрална основа, а съответната идеална част от общия парцел. Следователно към онзи момент действителната обща воля на страните е била да се прехвърли такава част от него, която да е в рамките на притежаваните от продавача идеални части от парцела.Тълкуван по този начин договорът има възможен предмет. Затова следва да се приеме, че е извършено валидно разпореждане с идеална част от съсобствен имот и тъй като това е станало в полза на трето на съсобствеността лице, е следвало да бъдат спазени изискванията на чл. 33, ал 1 ЗС.Разпоредбата на чл. 33 ЗС дава на съсобственика право на предпочитание при продажба на идеална част, която неговият съсобственик иска да извърши. С. има право да изкупи по предпочитание частта, продавана от друг съсобственик "при същите условия", при които продавачът-съсобственик я предлага на третото лице. Последиците от продажба на идеална част, при която правото на съсобственика да купи по предпочитание е било нарушено,какъвто е настоящия случай,са именно съсобственикът да може да изкупи продаденото,защото извършената, без да са спазени изискванията на чл. 33, ал. 1 ЗС, продажба не е нищожна. Отправянето на предложение до другите съсобственици и неприемането му от тях не е предпоставка за валидност на продажбата, извършена между съсобственика - отчуждител и третото лице. Съгласието на другите съсобственици не е въздигнато в законно основание за валидност на сделката, с която съсобственик продава своя дял на трето лице. Липсата изобщо на предложение до другите съсобственици да купят дела, прехвърлен след това на трето лице, води до възможност за изкупуване. Това е така, защото съсобственикът изкупвач замества третото лице - приобретател в придобиването на дела, прехвърлен от съсобственика - прехвърлител. По изложените съображения,въззивното решение следва да бъде отменено и постановено ново по същество на спора при условията на чл.293 ГПК,като се постанови исканото изкупуване от ищцата на продадената част от съсобстивения имот и се осъди да заплати на купувача ответник платената от него сума- 14000 лева по договора за покупко-продажба като цена на прехвърления му имот, като се даде месечен срок на ищцата от влизане в сила на решението да заплати дължимата сума, след което решението за изкупуване се обезсилва по право,а в шестмесечен срок постановеното решение следва да се впише съгласно чл. 115, ал. 2 ЗС. С оглед изхода на делото и на основание чл.81 във вр.чл.78 ГПК ответниците следва да заплатят направените от ищцата разноски за трите инстанции в общ размер на 2500 лв.-адвокатско възнаграждение,възнаграждение за вещо лице и държавни такси. Водим от гореизложеното Върховният касационен съд,състав на Първо гражданско отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯ въззивно решение № 1532 от 02.10.2009 год.на Пловдивски окръжен съд, постановено по гр.д.№ 1965/09 год.и вместо него ПОСТАНОВЯВА: ПРИЗНАВА ПРАВО НА ИЗКУПУВАНЕ на М. Д. З.,ЕГН [ЕГН],жив.гр.С. З., [улица] на недвижим имот – предмет на прехвърлителна сделка по нот.акт № ..,т...,д.№..../.... год.на нотариус Св.К.,вписана под №... в нотариалната камара,а именно: едноетажна масивна сграда – книжарница,със застроена площ от 62 кв.м.,построена в У....,целият с площ от.... кв.м.по регулационния план на [населено място], [община],при граници за У. ... : улица,У. .. –стопанска дейност,У.....,У.....,ст.д. и У.....,ведно с прилежащия терен към гореописаната едноетажна масивна сграда-книжарница,представляващ поземлен имот №...,целият с площ от.... кв.м.,при граници на поземлен имот : улица,У.... – стоп.дейност и ПИ №....,който поземлен имот е включен и участва в У....,в кв.43,като замести купувача”В. – К.” при посочените в нотариалния акт условия. ОСЪЖДА М. Д. З. да заплати на ”В. – К.”платената по нотариалния акт сума от 14 000 лв./четиринадесет хиляди лева/в едномесечен срок от влизане на решението в сила. ОСЪЖДА К.”В. П.” и К.”В. – К.”да заплатят на М. Д. З. направените разноски за трите инстанции в общ размер на 2500 лв. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: