Ключови фрази
Начин на ползване. Консумативни разходи * договор за наем * правомощия на председателя на кооперация


8
Р Е Ш Е Н И Е

№ 75
Гр. София, 24.07. 2012 година
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в публичното съдебно заседание на шестнадесети май през две хиляди и дванадесета година в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : РОСИЦА КОВАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ : БОНКА ЙОНКОВА
РОСИЦА БОЖИЛОВА

при секретаря Ирена Велчева
изслуша докладваното от съдия Бонка Йонкова т. д. № 194/2011 година


Производството е по чл.290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на П. кооперация /ПК/ „Б.” - [населено място], обл. Л., срещу решение № 225 от 15.01.2010 г., постановено по в. гр. д. № 431/2010 г. на Великотърновски апелативен съд, с което след частична отмяна на решение № 170 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 548/2009 г. на Ловешки окръжен съд са отхвърлени предявените от ПК „Б.” против Д. Д. Симеонова в качеството на [фирма] инцидентен установителен иск с правно основание чл.212 ГПК във вр. с чл.26, ал.1 ЗЗД за признаване нищожност на клауза в сключен между страните договор за наем на недвижим имот от 03.01.2002 г. и осъдителни искове за предаване държането на наетия имот на основание чл.233, ал.1 ЗЗД, за заплащане на наем и на обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД за ползването на имота в периода м. октомври 2004 г. - м. май 2009 г. в размер на сумите 5 406.66 лв. и 3 341.34 лв. и на обезщетение за забава по чл.86 ЗЗД в размер на сумата 383.28 лв., като са присъдени разноски на ответницата в размер на 1 266 лв.
В касационната жалба се излагат доводи за неправилност на въззивното решение поради необоснованост и нарушения на закона и се прави искане същото да бъде отменено със законните последици.
Ответницата по касация Д. Д. Симеонова в качеството на [фирма] - [населено място], обл. Л., оспорва жалбата по съображения в писмен отговор по чл.287 ГПК. Изразява становище, че обжалваното решение е правилно и следва да остане в сила.
Въззивното решение е допуснато до касационно обжалване с определение № 28 от 24.01.2012 г., постановено по настоящото дело.
Върховен касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение, след преценка на данните по делото и заявените касационни основания в съответствие с правомощията по чл.290, ал.2 ГПК, приема следното :
Касаторът ПК „Г.” е предявил против Д. Симеонова в качеството на [фирма] обективно съединени искове за предаване държането на търговски обект /ресторант/ в [населено място], предоставен за ползване с договор за наем от 03.01.2002 г., за заплащане на наем за имота в размер на 10 800 лв. за периода м. октомври 2004 г. - м. май 2009 г. и на обезщетение за забава в размер на 4 042.24 лв. Исковете са основани на твърдения, че сключеният на 03.01.2002 г. от председателя на ПК „Б.” договор за наем е прекратен на 03.01.2007 г. поради изтичане на уговорения петгодишен срок, но ответницата - наемател отказва да върне имота на Кооперацията - наемодател и да заплати дължимия за исковия период наем. Във връзка с отговора по чл.131 ГПК ищецът е предявил и инцидентен установителен иск, с който е поискал да се признае за нищожна поради противоречие със Закона за кооперациите и с чл.229, ал.2 ЗЗД клаузата на т.1, пр.5, р.ІІ от договора за наем, предвиждаща в случай на извършени от наемателя подобрения в имота и невъзможност за наемодателя да ги заплати срокът на договора да бъде продължен за такъв период от време, през който наемателят ще може да прихване стойността на подобренията срещу наемните вноски.
Първоинстанционният Ловешки окръжен съд е признал за нищожна оспорената договорна клауза и е приел, че петгодишният срок на наемния договор е редуциран по силата на чл.229, ал.3 ЗЗД до три години, в резултат на което договорът е прекратен на 03.01.2005 г. и ответницата следва да върне наетия имот на ищеца, съгласно чл.233, ал.1 ЗЗД, както и да му заплати на основание чл.232, ал.2 ЗЗД дължимия наем за периода м. октомври - м. декември 2004 г. в размер на 600 лв., заедно с обезщетение за забава по чл.86, ал.1 ЗЗД до датата на исковата молба в размер на 383.28 лв. Преценил е, че поради прекратяване на наемното правоотношение ответницата не дължи наем за времето след 03.01.2005 г. до края на исковия период м. май 2009 г., но с оглед доказаното използване на имота е осъдил същата да заплати обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД в размер на сумата 8 748 лв., изчислено на база уговорения месечен наем. Исковете са отхвърлени за разликите над присъдените 383.28 лв. и 8 748 лв., като в тази част първоинстанционното решение не е обжалвано и е влязло в сила.
Сезиран с въззивна жалба от ответната страна, Великотърновски апелативен съд е отменил решението на първата инстанция и е отхвърлил всички искове. Обосновал е становище, че сключването на договор за наем за срок над три години съставлява действие на обикновено управление и попада в очертаните от чл.26, ал.2, т.3 ЗК правомощия на председателя на кооперация, за упражняването на които не се изисква предварително решение на общото събрание по чл.15, ал.4, т.10 ЗК /ред. ДВ бр.41/2007 г./. В зависимост от това е приел, че договорът за наем е обвързвал страните за целия петгодишен период, за който е сключен, а предвид доказаните от ответницата подобрения в имота след 03.01.2007 г. е продължил да действа при условията на т.1, пр.5, р.ІІ до 04.01.2012 г., когато изтича предвиденият в чл.229, ал.1 ЗЗД /в редакцията преди изменението от ДВ бр.92/2007 г./ максимално допустим десетгодишен срок. Изводът за продължаване на наемното правоотношение е обусловил отхвърлянето на иска по чл.233, ал.1 ЗЗД за връщане на имота и на иска за сумата 3 341.34 лв., квалифициран като иск по чл.236, ал.2 ЗЗД за заплащане на обезщетение за ползването на имота през периода 03.01.2007 г. - м. май 2009 г. Отхвърлени са и исковете за наем за периода м. октомври 2004 г. - 03.01.2007 г. и за обезщетение по чл.86 ЗЗД в размер съответно на 5 406.66 лв. и 383.28 лв. по съображения за погасяване на двете вземания чрез извънсъдебно прихващане, извършено от ответницата при условията на т.1, пр.5, р.ІІ от договора с насрещното й вземане за стойността на подобренията до размер на сумата 5 406.66 лв.
Въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на две основания : Поради вероятността да е процесуално недопустимо в частта, с която въззивният съд е отхвърлил иска за сумата 3 341.34 лв. при възприета правна квалификация чл.236, ал.2 ЗЗД; Поради противоречие на решението с практиката в решение № 34 от 07.03.2008 г. по гр. д. № 529/2006 г. на ВКС, ІІ т. о., постановеното по реда на ГПК от 1952 г. /отм./, при разрешаване на значимия за изхода на делото материалноправен въпрос разполага ли председателят на кооперация с правомощие да сключи договор за наем на недвижим имот, собственост на кооперация, за срок над три години без решение на общото събрание на кооперацията и ако бъде сключен такъв договор, приложими ли са спрямо него правилата на чл.229, ал.2 и ал.3 ЗЗД - в частта за отхвърляне на инцидентния установителен иск и на исковете по чл.232, ал.2 ЗЗД и чл.86 ЗЗД.
По допустимостта на решението :
Извършената по реда на чл.290 ГПК проверка мотивира настоящия състав да приеме, че решението не е недопустимо в частта, с която искът за сумата 3 341.34 лв. е разгледан и отхвърлен на основание чл.236, ал.2 ЗЗД. Действително, с исковата молба ищецът е предявил иск с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД за заплащане на наем за целия исков период от м. октомври 2004 г. до м. май 2009 г., а въззивният съд е приел, че за периода 03.01.2007 г. - м. май 2009 г. е сезиран с претенция за обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД. Независимо от това отхвърлянето на иска на основание чл.236, ал.2 ЗЗД, вместо на действително предявеното основание по чл.232, ал.2 ЗЗД, не е довело до произнасяне по недопустим иск, а оттук - и до постановяване на процесуално недопустимо решение. За да отхвърли иска, въззивният съд е обсъдил предпоставките за съществуване на наемното правоотношение след датата 03.01.2007 г. и в зависимост от тях е формирал извода си за недължимост на претендираната сума. Разглеждането на иска на основание чл.236, ал.2 ЗЗД се дължи на неправилно определяне на правната квалификация на спорното право, което е от значение за правилността, а не за допустимостта на обжалваното решение. Поради това решението не следва да бъде касирано на основание чл.281, т.2 ГПК.
По материалноправния въпрос, обусловил допускане на касационното обжалване :
Правомощията на председателя на кооперация се определят от закона - чл.26, ал.2 от Закона за кооперациите /ЗК/, и от устава на кооперацията. Съгласно чл.26, ал.2 ЗК /редакция преди изменението от ДВ бр.13/2003 г./, председателят представлява кооперацията, организира изпълнението на решенията на другите нейни органи, ръководи текущата й дейност, изпълнява функциите на работодател и други функции, възложени му с устава съобразно очертаната от закона компетентност. Съдържанието и естеството на така уредените правомощия не поставят под съмнение извода, че компетентността на председателя се свежда до организиране и текущо управление на дейността на кооперацията. Организационните и управителни правомощия се разпростират и спрямо притежаваното от кооперацията имущество, което председателят управлява по свое усмотрение при съблюдаване интересите на член - кооператорите. Управлението не включва извършване на действия, които обременяват значително имуществото на кооперацията и по правните си последици се приравняват на действия на разпореждане. Разпоредителните сделки и действия с кооперативно имущество са от изключителната компетентност на общото събрание - чл.15, ал.3, т.10 ЗК /приложима към спора редакция от ДВ бр.98/2001 г./ и на управителния съвет. За това сочи разпоредбата на чл.26, ал.4 ЗК /приложима редакция от ДВ бр.113/99 г./, според която председателят извършва сделки на разпореждане с имуществото на кооперацията въз основа на предварително решение на управителния съвет, а когато обект на сделката е недвижим имот - въз основа на предварително решение на общото събрание по чл.15, ал.3, т.10 ЗК /ред. ДВ бр.98/2001 г./.
С чл.229, ал.2 ЗЗД е въведена императивна забрана за лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление на вещта, да сключват договори за наем за повече от три години. В правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл.229, ал.3 ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок.
Правилата на чл.229, ал.2 и ал.3 ЗЗД са приложими и към договора за наем с обект недвижим имот, собственост на кооперация, което означава, че в качеството му на носител само на права за обикновено управление председателят може да предоставя под наем недвижимите имоти на кооперацията за срок до три години. За сключване на наемни договори със срок над три години председателят трябва да е овластен изрично с предварително решение на общото събрание по чл.15, ал.3, т.10 ЗК /ред. ДВ бр.98/2001 г./, съответно чл.15, ал.4, т.10 ЗК /действаща редакция от ДВ бр.41/2007 г./. При отсъствие на овластително решение срокът подлежи на редуциране на основание чл.229, ал.3 ЗЗД и наемното правоотношение преустановява действието си по силата на закона след изтичане на предвидения в чл.229, ал.2 ЗЗД тригодишен срок. В този смисъл е и произнасянето в решение № 34 от 07.03.2007 г. по гр. д. № 529/2006 г. на ВКС, ІІ т. о., с което е аргументирано основанието по чл.280, ал.1, т.2 ГПК за допускане на касационното обжалване. В съответствие с чл.291, т.1 ГПК настоящият съдебен състав приема за правилна застъпената в решението съдебна практика и отговаря на поставения правен въпрос така :
Председателят на кооперация не разполага с правомощие да сключи договор за наем на недвижим имот, собственост на кооперацията, за по-дълъг от предвидения в чл.229, ал.2 ЗЗД тригодишен срок, освен ако не е овластен за това с предварително решение на общото събрание; Сключването на договор за наем за срок, по-дълъг от три години, без предварително решение на общото събрание има за последица редуциране на срока до три години и прекратяване действието на договора по силата на закона - чл.229, ал.3 ЗЗД, с изтичане на тригодишния срок.
По основателността на касационната жалба :
Отговорът на значимия за спора правен въпрос предопределя частичната основателност на подадената касационна жалба.
Неправилен е изводът на въззивния съд за обвързаност на страните от наемното правоотношение за времето след 03.01.2005 г. Договорът за наем е сключен от председателя на ПК „Б.”, който е предоставил за възмездно ползване на ответницата собствения на кооперацията недвижим имот за срок от пет години. В хода на делото не е доказано наличието на предварително взето от общото събрание решение по чл.15, ал.3, т.10 ЗК /ред. ДВ бр.98/2001 г./ за отдаване на имота под наем за уговорения петгодишен срок. Отсъствието на овластително решение е основание за редуциране на срока до три години на основание чл.229, ал.3 ЗЗД, от което следва, че действието на договора е прекратено с изтичане на тригодишния срок на 03.01.2005 г. С прекратяването на договора за ответницата - наемател е възникнало задължение да върне на ищеца - наемодател предоставяния й за ползване имот, съгласно чл.233, ал.1 ЗЗД. Страните не спорят, че и към момента на приключване на устните състезания пред въззивната инстанция имотът се е намирал в държане на ответницата, поради което искът с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД е основателен. Като е отхвърлил иска при наличие на предпоставките по чл.233, ал.1 ЗЗД, въззивният съд е постановил неправилно решение, което следва да бъде отменено в тази част, а спорът - разрешен по същество от настоящата инстанция с осъждане на ответницата да предаде държането на имота.
Лишено от опора в закона е становището на въззивната инстанция за продължаване действието на наемния договор след 03.01.2005 г. при условията, посочени в клаузата на т.1, пр.5, р.ІІ. Със същата е предвидено договорът да продължи да действа за неопределен период от време, ако това е необходимо за прихващане на стойността на извършените от наемателя подобрения в имота, които наемодателят не може да заплати към момента на изтичане на първоначалния петгодишен срок. Уговорена по този начин, клаузата на т.1, пр.5, р.ІІ обективира съгласие за сключване на безсрочен договор за наем и противоречи на императивните разпоредби на чл.229, ал.1 /редакция преди изменението от ДВ бр.92/2007 г./ и ал.2 ЗЗД и чл.15, ал.3, т.10 ЗК /ред. ДВ бр.98/2001 г./, което я прави нищожна съгласно чл.26, ал.1 ЗЗД. За да установи нищожността, касаторът е предявил инцидентен установителен иск по реда на чл.212 ГПК, но в резултат на неправилно тълкуване и прилагане на закона въззивният съд е достигнал до незаконосъобразен извод за неговата неоснователност. Изложеното налага отмяна на решението в частта за отхвърляне на инцидентния установителен иск и признаване нищожността на оспорената договорна клауза.
Въззивното решение е неправилно и в частта, с която са отхвърлени основаните на чл.232, ал.2 ЗЗД и чл.86 ЗЗД искове за сумите 600 лв. и 383.28 лв. Ответницата не е ангажирала доказателства за заплащане на дължимия наем за ползването на наетия имот през периода м. октомври - м. декември 2004 г. на обща стойност 600 лв. /3 месеца по 200 лв./. Обезщетението за забава върху сумата 600 лв. от падежа на всяка неплатена месечна наемна вноска до датата на исковата молба - 22.06.2009 г., възлиза на 383.28 лв., видно от заключението на съдебно - счетоводната експертиза по делото. Исковете са доказани и основателни до размер на посочените суми и следва да бъдат уважени след отмяна на решението в частта за тяхното отхвърляне. Изводът на въззивния съд за погасяване на вземанията за наем и обезщетение за забава чрез извънсъдебно прихващане с насрещно вземане на ответницата за подобрения не може да бъде споделен предвид нищожността на клаузата на т.1, пр.5, р.ІІ, с която са уговорени условията за прихващане. Отделен е въпросът дали е било възможно извънсъдебното прихващане при заявено от касатора оспорване на вземането за подобрения. Решението следва да бъде потвърдено в частта за отхвърляне на иска за разликата над сумата 600 лв. до сумата 8 148 лв., квалифициран по чл.232, ал.2 ЗЗД за периода 03.01.2005 г. - 03.01.2007 г. и по чл.236, ал.2 ЗЗД за периода 03.01.2007 г. - м. май 2009 г., макар и по съображения, различни от тези на въззивната инстанция. С прекратяването на договора за наем по силата на чл.229, ал.3 ЗЗД на 03.01.2005 г. наемното правоотношение е преустановило действието си, с което е отпаднало и задължението на наемателя да заплаща наем за ползването на имота. Обстоятелството, че ответницата е продължила да ползва имота след датата 03.01.2005 г. при липса на валидно постигнато за целта споразумение с Кооперацията - наемодател, е основание наемодателят да търси обезщетение за ползите, от които е бил лишен, но не и да претендира заплащане на наем при отсъствие на наемно правоотношение. Вземането за наем не може да се обоснове и с предпоставките на чл.236, ал.1 ЗЗД, доколкото не се касае за продължило ползване на наетия имот след изтичане на уговорения в наемния договор срок, а за ползване, осъществявано след прекратяване на договора по силата на закона /чл.229, ал.3 ЗЗД/. С исковата молба касаторът е предявил само иск за наем, без да въвежда претенция за заплащане на обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД за ползването на имота след прекратяване на наемното правоотношение. Закрепеният в чл.6 ГПК принцип на диспозитивното начало изключва възможността съдът да присъди служебно обезщетение по чл.236, ал.2 ЗЗД при предявен иск за наем по чл.232, ал.2 ЗЗД, тъй като това би довело до недопустима подмяна на предмета на спора в зависимост от установените в хода на делото правнорелевантни факти. Неоснователността на иска за наем за периода 03.01.2005 г. - м. май 2009 г. произтича от липсата на наемно правоотношение, а не от погасяване на вземането за наем чрез прихващане с насрещно вземане за подобрения в наетия имот, както неправилно е приел съставът на Великотърновски апелативен съд.
По отговорността за разноски :
С оглед изхода на делото на касатора следва да се присъдят разноски по чл.78, ал.1 ГПК за трите съдебни инстанции в размер на сумата 743 лв. Ответницата има право на разноски по чл.78, ал.3 ГПК в размер на сумата 1 017 лв., поради което въззивното решение следва да бъде отменено в частта за присъдените разноски над 1 017 лв. до 1 266 лв.
Мотивиран от горното и на основание чл.293, ал.1 и 2 ГПК, Върховен касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение,
Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 225 от 15.01.2010 г. по в. гр. д. № 431/2010 г. на Великотърновски апелативен съд в частта, с която след отмяна на решение № 170 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 548/2009 г. на Ловешки окръжен съд са отхвърлени предявените от П. кооперация „Б.” против Д. Д. Симеонова в качеството на [фирма] инцидентен установителен иск с правно основание чл.212 ГПК във вр. с чл.26, ал.1 ЗЗД, иск с правно основание чл.233, ал.1 ЗЗД за предаване държането на недвижим имот и искове с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД и чл.86 ЗЗД за сумите 600 лв. и 383.28 лв., както и в частта относно присъдените на ответницата разноски над сумата 1 017 лв. до сумата 1 266 лв., и вместо това постановява :

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по реда на чл.212 ГПК в отношенията между П. кооперация „Б.” - [населено място], обл. Л., и Д. Д. Симеонова в качеството на [фирма] - [населено място], обл. Л., че клаузата на т.1, пр.5, р.ІІ от сключения на 03.01.2002 г. договор за наем на недвижим имот е нищожна на основание чл.26, ал.1 ЗЗД поради противоречие със закона - чл.229, ал.1 и ал.2 ЗЗД и чл.15, ал.3, т.10 ЗК /ред. ДВ бр.98/2001 г./.

ОСЪЖДА Д. Д. Симеонова с ЕГН [ЕГН] в качеството на [фирма] - [населено място], обл. Л., да предаде на П. кооперация „Г.” с ЕИК[ЕИК] държането на недвижимия имот, предоставен за ползване с прекратения договор за наем от 03.01.2002 г., представляващ търговски обект /ресторант/, разположен в северозападната част на УПИ І-164 от квартал 15 по плана на [населено място], обл. Л., на основание чл.233, ал.1 ЗЗД.

ОСЪЖДА Д. Д. Симеонова в качеството на [фирма] да заплати на П. кооперация „Г.” сумата 600 лв. /шестстотин лв./ - дължим наем за ползването на посочения имот в периода м. октомври - м. декември 2004 г., на основание чл.232, ал.2 ЗЗД, ведно със законната лихва от датата на предявяване на иска - 22.06.2009 г., до окончателното плащане, и сумата 383.28 лв. /триста осемдесет и три лв. и двадесет и осем ст./ - обезщетение за забава върху неплатения наем до предявяване на иска, на основание чл.86 ЗЗД, както и сумата 743 лв. /седемстотин четиридесет и три лв./ - разноски по делото, на основание чл.78, ал.1 ГПК.

ОСТАВЯ В СИЛА решение № 225 от 15.01.2010 г. по в. гр. д. № 431/2010 г. на Великотърновски апелативен съд в останалата част.

РЕШЕНИЕТО е окончателно.


ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ :