Ключови фрази
договор за наем * анекс към договор за наем * Мълчаливо продължаване на договора за наем

Р Е Ш Е Н И Е

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

№ 75

 

София, 26.05.2010 година

 

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

Върховният касационен съд на Република България,  първо търговско отделение в съдебно заседание на 13.05.  две хиляди и десета година, в състав:

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЛЮБКА ИЛИЕВА

          ЧЛЕНОВЕ: РАДОСТИНА КАРАКОЛЕВА

МАРИАНА КОСТОВА

 

 

при участието на секретаря  СИЙКА ТОДОРОВА

 в присъствието на прокурора

изслуша докладваното от председателя (съдията)  Л.Илиева

т.дело №838 /2009  година

Производството по делото е образувано по чл.290 ГПК.

Постъпила е касационна жалба от „П” О. , гр. Б. с вх. №.2420/21.07.2009 год. на Б. окръжен съд срещу решение №227 от 08.06.2009 год. по в.гр.д. №805/2008 год. на Б. окръжен съд, с което е отменено решение №2043/30.04.2008 год. по гр.д. №1956/2007 год. на Б. районен съд и по реда на чл.208 ГПК, отм. предявеният от касатора против ЕТ И. К. иск с правно основание чл.286, ал.1 ТЗ във вр. с чл.232, ал.2 ЗЗД за сумата 3 720 лв., дължим наем за периода от 01.04.2005 год. до 01.11.2007 год., ведно със законната лихва от предявяване на иска, както и иска с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД за сумата 672.66 лв. обезщетение за забава от датата на падежа на всяко едно от задълженията до предявяване на иска, са отхвърлени. За да уважи така предявените искове, районният съд е приел, че с подписване на анекса от 17.04.2002 год., сключения между страните на 01.08.1993 год. срочен наемен договор със срок от три години, се е трансформирал в нов безсрочен наемен договор, начиная от датата на анекса 17.04.2002 год., поради което ответникът-наемател дължи неизплатените 31 наемни вноски за периода от 01.04.2005 год. до 01.11.2007 год. Благоевградският окръжен съд е отменил първоинстанционното решение, като е приел, че с представените пред него четири броя анекси, подписани от страните по делото с дати от 27.06.1996 год., от 16.01.1997 год., от 30.06.1998 год., включително и този от 31.01.2000 год., срокът на наемния договор от 01.08.1993 год. е продължен до 31.12.2000 год. С последният анекс от 17.04.2002 год. не е променян срокът на договора, поради което за периода след изтичане на срока по предпоследния анекс, а именно 31.12.2000 год.- ответникът е продължил да ползва имота със знанието на наемодателя и без неговото противопоставяне. На основание чл.236, ал.1 ЗЗД сключеният между страните наемен договор от 01.08.1993 год. се е трансформирал в безсрочен. Максималният десетгодишен срок за сключването му, обаче, е изтекъл на 01.08.2003 год., съобразно действащата редакция на чл.229 ал.1 ЗЗД към момента на исковия период 01.04.2005 год.-01.11.2007 год. преди изменението й, направено след това с ДВ бр.92 от 13.11. 2007 год., поради което сключеният между страните наемен договор е бил прекратен по силата на закона. На това основание между страните не съществува валидно наемно правоотношение за исковия период, поради което липсват материалноправните предпоставки за уважаване на предявения иск с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД.

Касаторът „П” О. твърди, че обжалваното решение е неправилно, постановено в нарушение на чл.229, ал.3 ЗЗД, защото с подписаните анекси фактически са сключени нови наемни договори между същите страни за същото отдавано под наем помещение, с които е продължено действието на наемното правоотношение. Навежда и довод за допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила- чл.188, ал.1 ГПК, отм., тъй като не са обсъдени събраните по делото доказателства поотделно и в съвокупност. Твърди, че обжалваното решение е и необосновано.

С определение №40 от 25.01.2010 год. по т.д. №838/2009 год. на ВКС, І Т. О. обжалваното въззивно решение е допуснато на основание чл.288 във вр. с чл.280, ал.1, т.3 ГПК до касационно обжалване за произнасяне по следните правни въпроси от значение за точното прилагане на закона както и за развитие на правото: за възможността наемните правоотношения между едни и същи страни, за една и съща вещ да продължат повече от 10 години, ако са породени от сключени последователно повече от един договори, както и анексите, с които е продължено действието на първоначално сключения наемен договор, представляват ли нови самостоятелно договори за наем.

Касационната жалба е неоснователна.

Правилно Б. окръжен съд е приел, че породеното между страните наемно правоотношение на основание чл.229, ал.3 ЗЗД, е прекратено по силата на закона, поради изтичането на максималния 10 годишен срок, за който е могъл да се сключи наемният договор.становените по между им наемни правоотношение са породени от единствения сключен от тях на 01.08.1993 год. наемен договор . Съобразно действащата редакция на чл.229, ал.1 ЗЗД към момента на исковия период 01.04.2005-01.11.2007 год. до изменението, направено с ДВ бр.92 от 13.11.2007 год., максималната продължителност на договора за наем е 10 години. С посочената законодателна промяна тя е неприложима, ако сделката е търговска, но такива доводи не са правени, а и исковият период приключва преди изменението на закона. Свободата на договаряне е ограничена, защото евентуално уговореният по-дълъг срок прекомерно ограничава правата на собственика и създава възможност за симулативен договор за наем да прикриващ друга сделка. Ето защо наемните правоотношения между едни и същи страни за една и съща вещ, породени от един наемен договор, не могат да продължат повече от 10 години, а след изменението на чл.229, ал.1 ЗЗД, направено с ДВ бр.92/2007 год., освен ако сделката е търговска.

Сключените между страните анекси не представляват нови самостоятелни наемни договори, поради което не може да се счита, че с тях са породени нови наемни отношения, макар и между същите страни и за същата наета вещ, спрямо всяко едно от които може да се приложи максималния 10 годишен срок за продължителност на наемното правоотношение. Анексите представляват самостоятелни съглашения между страните в наемното правоотношение, с които се изменят само някои от елементите му, но с тях то нито се поражда, нито се прекратява, поради което не представляват самостоятелни нови наемни договори. Договорът за наем е съглащение между наемодателя и наемателя, с което се поражда, урежда или прекратява наемното правоотношение/арг. от чл.8 ал.1 във вр. с чл.228, ал.1 ЗЗД/.

В тази връзка неоснователни са доводите на касатора за допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Всичките представени по делото анекси са обсъдени по реда на чл.188, ал.1 ГПК, отм. поотделно и във връзка с първоначално сключения между страните на 01.08.1993 год. наемен договор. Правилно Б. окръжен съд е приел, че те не представляват нови самостоятелни наемни договори. Те съдържат само промяна в цената и срока на действие на първоначално сключения наемен договор, защото от тях не се поражда основното задължение на наемодателя да предаде вещта и да осигури ползването й, както и това за наемателя- да заплаща уговорения наем и да върне наетата вещ след прекратяване на действието на договора/ чл.228 ЗЗД/. Първоначалният тригодишен срок на наемния договор с анексите е продължаван до края на всяка календарна година, за които са подписвани. С анекса от 31.01.2000 год., последно е продължен срокът на договора до 31.12.2000 год., а с този от 17.04.2002 год. е изменена само наемната цена.

Правилно въззивният съд е приложил разпоредбата на чл.229, ал.3 ЗЗД, като е приел, че сключеният между страните наемен договор, трансформирал се в безсрочен на основание 236, ал.1 ЗЗД, е прекратен по силата на закона с изтичане на 10 годишния максимален срок на 01.08.2003 год. От този момент се погасяват задълженията на страните, породени от наемния договор, поради което за исковия период от 01.04.2005 год. до 01.11.2007 год. за ответника не съществува задължение за заплащане на наемна цена.

Водим от горното състав на първо търговско отделение на Върховния касационен съд

Р Е Ш И:

 

ОСТАВЯ В СИЛА решение №227 от 08.06.2009 год. по в.гр.д. №805/ 2008 год. на Б. окръжен съд.

 

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

 

ЧЛЕНОВЕ: