Ключови фрази
Ревандикационен иск * предаване на владение * съсобственост * право на строеж * необходимо другарство * суперфиция * погасителна давност * приращения * продажба на постройка

Р Е Ш Е Н И Е

№ 96

София, 09.05.2013 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България,Второ гражданско отделение,в съдебно заседание на четвърти април през две хиляди и тринадесета година,в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:Красимир Влахов
ЧЛЕНОВЕ:Светлана Калинова
Зоя Атанасова

при участието на секретаря Ани Давидова
и в присъствието на прокурора
като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело № 878 от 2012 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл.290-293 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на З. Д. Д.,Д. Д. Д. и Д. И. Д. срещу въззивното решение на Бургаския апелативен съд, постановено на 17.07.2012г. по гр.д.№153/2012г.
С определение №649/18.12.2012г.,постановено по настоящето дело, касационното обжалване на постановеното от въззивния съд решение е допуснато на основание чл.280,ал.1,т.3 ГПК по въпроса дали обикновените съсобственици /извън хипотезата на притежаване на права в режим на съпружеска имуществена общност/ на поземлен имот,учредили право на строеж върху него,могат в хипотезата на чл.67 ЗС да упражняват поотделно правата си,породени от погасяването на учреденото право на строеж по давност или това упражняване следва да се извърши от всички съсобственици едновременно,както и дали всички съсобственици на земята в случая са задължителни необходими другари в производството по ревандикация на имота и незавършеното строителство /но само в хипотеза,при която се поддържа,че правото на строеж е погасено по давност/,както и по въпроса дали в хипотезата на последващо прехвърляне на правото на строеж от суперфициаря прехвърлителната сделка е противопоставима на собственика на терена,упражняващ правата си по чл.67 ЗС,ако последният към момента на учредяване на суперфицията е дал изрично съгласие са такова последващо прехвърляне,за естеството на това съгласие /представлява ли то предварително съгласие по смисъла на чл.33 ЗС,допустимо ли е такова съгласие и какви са правните му последици.
Касаторите поддържат,че обжалваното решение е неправилно поради неправилно приложение на материалния закон,съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост-неправилно съдът е приел,че правните последици на погасяването на учреденото право на строеж следва да бъдат единни за всички съсобственици на земята,както и че правата на съсобствениците следва винаги да бъдат упражнени съвместно. Излагат съображения,че правото на строеж не е неделимо и може да бъде притежавано в съсобственост,няма пречка да бъдат прехвърляни части от него,както и да се упражнява частично. Поддържат,че следва да се разграничи погасяването на правото на строеж от позоваването на правните последици от това само от част от съсобствениците,като за съсобствениците,които са се позовали на погасителната давност настъпва приращението и те като собственици на земята стават собственици и на съответната идеална част от построеното. Излагат съображения,че неправилно въззивният съд не е съобразил указанията,дадени в ТР №1/2012г. на ОСГК на ВКС като е приел,че същото в случая е неприложимо. Поддържат,че неправилно е преценено и естеството на даденото от учредителите на правото на строеж съгласие суперфициарят свободно да прехвърля части от учреденото му право на строеж и неправилно е приел,че и в този случай указанията,дадени в ТР №1/2012г. не намират приложение. Молят обжалваното решение да бъде отменено и вместо това предявеният от тях иск бъде уважен,а ако бъде прието,че всички съсобственици на дворното място са задължителни другари,то делото да бъде върнато на друг състав на въззивния съд за тяхното конституиране,като им бъдат присъдени и направените по делото разноски.
В писмен отговор в срока по 287,ал.1 ГПК ответниците по касационна жалба Р. Д. С.,М. Г. М., К. Г. К. и Р. И. К. изразяват становище,че жалбата е неоснователна по изложените в отговора съображения. Поддържат,че в случая е налице първоначално учредяване на правото на строеж,извършено с отделни индивидуални договори на различни лица, като изграждането на техните обекти не е било обусловено от фактическото изграждане на други обекти,задължение за което са имали собствениците на земята. Позовават се и на изтекла в тяхна полза придобивна давност.
Върховният касационен съд,като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл.290,ал.1 ГПК и чл.293 ГПК, приема следното:
З. Д. Д.,Д. Д. Д. и Д. И. Д. са предявили срещу К. Г. К. и Р. И. К. иск за предаване владението на левия от двата апартамента на ІІІ етаж на сградата,находяща се в имот пл.№*,кв.11 по плана на к-с “В.”,гр.Б. и срещу Р. Д. С. и М. Г. С. /М./ иск за предаване владението на десния апартамент на същия етаж,като твърдят,че са собственици ведно с третите за спора лица К. Г. Б. и Г. В. Х. на дворното място,в което е построена сградата,като върху имота е учредено право на строеж /н.а.№*/1993г./ на Д. Т. К.,който впоследствие е прехвърлил правото на строеж върху обектите на ІІІ етаж на ответниците. Твърдят,че правото на строеж за обектите на трети етаж не е реализирано,погасено е по давност,поради което незавършените обекти са тяхна собственост.
С обжалваното решение,постановено на 17.07.2012г. по гр.д.№153/2012г. Бургаският апелативен съд е потвърдил решението на първоинстанционния съд,с което така предявените искове са отхвърлени.
Прието е за безспорно,че ищците са собственици на 78.85 кв.м. идеални части от дворното място,в което е построена сградата,както и че заедно с останалите съсобственици на имота /К. Б. и Г. Х./ са си учредили взаимно право на строеж с н.а.№*,том *, н.д.№*/1993г. и едновременно са учредили право на строеж на [фирма]. Прието е за безспорно също така,че за построяването на четириетажната сграда с партерен етаж е издадено разрешение за строеж №344/24.10.1994г.,както и че строителството на сградата е започнало през 1994г. Според изготвено ЧИ на ЗРП,одобрено със заповед №1223/27.08.1992г. за имота е предвидено строителство на сграда с партер, четири жилищни етажа и терасовиден етаж. Безспорно според въззивния съд е и обстоятелството,че сградата е построена до трети жилищен етаж, вкл. и изпълнена над него временна покривна конструкция,като общите части /стълбищна клетка/ са завършени.
Прието е,че ответниците К. и Р. К. са закупили от [фирма] право на строеж за левия апартамент,находящ се на трети жилищен етаж в жилищната сграда /н.а.№*,том *,н.д.№*/ на 12.04.1996г.,а Р. С. с н.а.№*,том *,н.д.№* на 04.04.1996г. е закупил от [фирма] правото на строеж за левия апартамент на ІV етаж,а по-късно с н.а.№*,том *, н.д.№*/1996г. е извършил замяна с десния апартамент на ІІІ етаж.
От показанията на разпитаните по делото свидетели е прието,че теренът е разчистен през 1993г.,строежът на сградата е започнал през 1994г.,през 1999г. е завършен трети жилищен етаж,а временният покрив е изграден около 2000г.,като апартаментите на ІІІ етаж са изградени със средства и труд на К. К. и Р. С..
От правна страна е прието,че в случая ТР №1/2011г. от 04.05.2012г. на ОСГК на ВКС не намира приложение,тъй като собствениците на земята са повече от един,а не всички са се позовали на погасяването на правото на строеж по давност. Изложени са съображения,че правото на строеж е единно право и би следвало погасяването му по давност да бъде единно, т.е. да бъде поискано от всички съсобственици на земята в случаите, когато те са повече от един и са учредили заедно правото на строеж на друго лице,което със същия договор е поело задължението за изграждане на цялата сграда. Прието е,че както участието на всички съсобственици на земята е задължително при учредяване на суперфицията,така задължително би следвало да е участието им и при предявяване на иск по чл.108 ЗС с позоваване на чл.92 ЗС и на изтекла погасителна давност по чл.67 ЗС. Изложени са съображения,че е недопустимо правото на строеж да се погаси по давност само за част от съсобствениците и да се запази за другата част от тях,както и че е недопустимо без да е предявен иск от останалите съсобственици на земята съдът служебно да се позовава на изтеклата погасителна давност и по отношение на тяхната идеална част от правото на строеж. С оглед на това и на обстоятелството,че съсобствениците К. Б. и Г. Х. не са предявили иск в настоящето производство е прието,че правото на строеж не е погасено по давност и съществува в патримониума на ответниците,а оттам,че ищците не са могли да придобият правото на собственост върху апартаментите на ІІІ жилищен етаж по приращение.
Прието е,че от значение е и фактът,че с договора от 02.09.1993г., обективиран в н.а.№*,том *,н.д.№*/1993г. е постигната уговорка в т.4,съгласно която собствениците на земята да дали изрично съгласие [фирма] да се разпорежда свободно в полза на трети лица с отстъпеното му право на строеж и изградените обекти в резултат от това, поради което последващото прехвърляне обвързва собствениците на земята и ТР №1/2011г. не намира приложение /давайки съгласие за това последващо прехвърляне собствениците на земята следва да се съобразят с него/.
По въпроса дали обикновените съсобственици /извън хипотезата на притежаване на права в режим на съпружеска имуществена общност/ на поземлен имот,учредили право на строеж върху него,могат в хипотезата на чл.67 ЗС да упражняват поотделно правата си,породени от погасяването на учреденото право на строеж по давност или това упражняване следва да се извърши от всички съсобственици едновременно,както и дали всички съсобственици на земята в случая са задължителни необходими другари в производството по ревандикация на имота и незавършеното строителство /но само в хипотеза,при която се поддържа,че правото на строеж е погасено по давност/,настоящият състав приема следното:
Обикновените съсобственици на поземлен имот,учредили право на строеж върху него,могат в хипотезата на чл.67 ЗС да упражняват поотделно правата си,породени от погасяването на учреденото право на строеж по давност. Съсобствениците на земята в този случай не са задължителни необходими другари в производството по ревандикация на имота и на незавършеното строителство.
Съображенията да бъде дадено подобно разрешение на поставения въпрос са следните:
Съсобствениците на незастроен имот могат съвместно да учредят на трето лице право на строеж. С факта на построяването суперфициарят ще придобие собствеността,а ако правото на строеж е учредено в полза на няколко лица,с факта на построяването те придобиват построеното в съсобственост при идеални части,съответстващи на правата,при които са придобили правото на строеж.
Ако само един от съсобствениците на земята учреди в полза на трето лице право на строеж,това учредяване би било противопоставимо на останалите съсобственици само досежно притежаваната от този съсобственик идеална част от имота,доколкото той би могъл и сам да застрои имота без съгласието на останалите съсобственици,т.е. без в негова полза да е учредено самостоятелно право на строеж,в който случай обаче след построяването на сградата правото на собственост ще принадлежи общо на всички съсобственици на терена при права според квотите им в съсобствеността. Правото на строеж следователно е делимо,може да бъде притежавано в съсобственост и идеални части от това право могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка,като същото може да бъде придобито и по давност в режим на съвладение. Възможно е също така съпритежател на такова вещно право да придобие частите на останалите по давност.
Срокът по чл.67 ЗС е давностен. Правото се счита погасено само по отношение на лицето,което се е позовало на изтеклата погасителна давност. Ако правото на строеж е учредено съвместно от всички съсобственици на дворното място в полза на трето лице и само част от съсобствениците се позоват на погасителната давност,само по отношение на притежаваните от тях идеални части от дворното място правото на строеж ще се счита за погасено поради неупражняване в предвидения в чл.67 ЗС срок по отношение на суперфициаря и за тези части правото на собственост върху незавършеното строителство ще принадлежи на собствениците на дворното място,които са се позовали на давността. Правото на собственост върху останалите идеални части,за които не е било направено възражение за неупражняване на правото на строеж в срок,ще принадлежи на построилото сградата лице.
По въпроса дали в хипотеза на последващо прехвърляне на право на строеж от суперфициаря прехвърлителната сделка е противопоставима на собственика на терена,упражняващ правата си по чл.67 ЗС,ако последният към момента на учредяване на суперфицията е дал изричното си съгласие за такова последващо прехвърляне,за естеството на това съгласие /представлява ли то предварително съгласие по смисъла на чл.33 ЗС, допустимо ли е такова съгласие и какви са правните му последици, настоящият състав приема следното:
След като правото на строеж бъде учредено в предвидената от закона форма, правото да построи сградата принадлежи на лицето,в чиято полза е учредено правото и то може свободно да се разпорежда с него в полза на трети лица,като след построяването на сградата приложение ще намери разпоредбата на чл.66 ЗС,т.е. собственикът на постройката може да я продаде на трети лица само при съответно приложение на разпоредбите на чл.33 ЗС. По отношение на правото на строеж обаче от момента на неговото учредяване до момента на реализирането му законът не предвижда подобно ограничение. Собственикът на земята е длъжен да търпи последващите разпоредителни сделки с нереализираното право на строеж /той има правото на изкупуване само по отношение на вече построеното/. След извършването на последваща разпоредителна сделка обаче в полза на последващия приобретател на правото на строеж не започва да тече нова давност по чл.67 ЗС. В този смисъл и разясненията, дадени в т.2 на ТР №1/04.05.2012г. по тълк.д.№1/2012г. на ОСГК на ВКС-давностният срок по чл.67 ЗС започва да тече от момента,в който договорът за учредяването му породи действие независимо от всякакви последващи прехвърляния.
По основателността на касационната жалба и с оглед изложеното по-горе становище,настоящият състав приема следното:
Обжалваното решение е валидно и процесуално допустимо,но по същество частично неправилно като постановено при неправилно приложение на материалния закон /чл.67 ЗС,чл.92 ЗС и чл.108 ЗС/.
Правото на строеж за построяването на сградата в имот пл.№*,кв.11 по плана на к.с “В.”,гр.Б. е учредено с договор, сключен на 02.09.1994г. /н.а.№*,том *,н.д.№*/1993г./,като срокът за построяване на сградата е започнал да тече от момента,в който е изготвен и одобрен проект за застрояването на имота /26.09.1994г./. По този проект е предвидено сградата да се състои от сутерен /складове/, партер /два гаража,два магазина и офис,два склада/, четири жилищни етажа /по два апартамента на етаж/ и терасовиден етаж /два апартамента/,като според дадените в т.1 на ТР №1/04.05.2012г. по т.д.№1/2011г. на ОСГК на ВКС указания смисълът на понятието “упражняване на правото на строеж”,употребено в чл.67 ЗС,когато е учредено с единен договор за част от обектите в сграда,състояща се от множество самостоятелни обекти,вкл. и при последващо прехвърляне на правото на строеж на други лица,е изграждането на грубия строеж на сградата или съответния етап,за който е издадено разрешението за строеж. За да се приеме,че правото на строеж е реализирано в срока по чл.67 ЗС следователно е необходимо в този срок да е приключил строежът на цялата сграда. В настоящия случай по делото е установено,че строежът на сградата все още не е завършен /поставен е временен покрив върху процесните апартаменти,но четвъртият жилищен етаж,както и терасовидният етаж все още не са построени/,с оглед на което следва да се приеме,че правото на строеж за цялата сграда /а оттам и за самостоятелните обекти в нея/ не е упражнено в срока по чл.67 ЗС и е погасено по давност,макар апартаментите на третия жилищен етаж да са били завършени през 1999г.
Неоснователни са доводите на ответниците по касационна жалба,че първоначалното учредяване на правото на строеж е извършено с индивидуални договори на различни лица,като изграждането на техните обекти е било обусловено от фактическото изграждане на други обекти, задължение за което са имали собствениците на земята,част от които са ищците по делото.
Правото на строеж за построяването на цялата сграда е учредено с един акт /договор от 02.09.1994г.-н.а.№*,том *,н.д.№*/1993г./,като в полза на ЕТ”Д.-К.-Д. К.”е учредено правото на строеж върху два апартамента на ІІІ жилищен етаж и два апартамента на V жилищен етаж срещу задължението му да изгради изцяло със свои средства-пари, материали /работна сила/,цялата сграда съобразно утвърдения архитектурен проект. Действително построяването на апартаментите на ІІІ жилищен етаж е обусловено от завършването на строежа на обектите, находящи се на ІІ етаж,но доколкото задължението за построяването на цялата сграда принадлежи на едно лице /Д. К./ и той е първоначалният приобретател на правото на строеж за обектите на ІІІ жилищен етаж, не може да се приеме,че собствениците на терена, които са носители на правото на строеж за обектите на ІІ етаж,са възпрепятствали с поведението си построяването на обектите на ІІІ етаж-своевременното завършване на строежа както на обектите на ІІ етаж,така и на обектите на ІІІ етаж е обусловено само и единствено от поведението на Д. К., който е притежавал правото на строеж за процесните апартаменти на ІІІ етаж,но е имал и задължението да построи цялата сграда. Поведението на лицето,което е следвало да построи цялата сграда не може да бъде квалифицирано като обективна пречка за започване на строителството на обектите на ІІІ етаж и по причина,че възпрепятстване на строителството на намиращи се на горни етажи обекти,което да рефлектира върху началния момент на срока по чл.67 ЗС за тези обекти е налице само ако още първоначално правото на строеж е било учредено с индивидуални договори на различни лица /т.3 на ТР №1/04.05.2012г. по т.д.№1/2011г. на ОСГК на ВКС/. Началният момент на срока,в който е следвало да бъде упражнено правото на строеж за обектите на ІІІ жилищен етаж е започнал да тече,както вече беше отбелязано,от 26.09.1994г. независимо,че ответниците са придобили правото на строеж в по-късен момент /т.2 на ТР №1/04.05.2012г. по т.д.№1/2011г. на ОСГК на ВКС/. И след като строителството на цялата сграда не е окончателно завършено и към настоящия момент,следва да се приеме,че правото на строеж за всички обекти в тази сграда е погасено по давност,макар част от тях да са завършени.
При позоваване на установената в чл.67 ЗС погасителна давност построилото самостоятелен обект в незавършената сграда лице не може да се легитимира като собственик на построеното по отношение на частта,за която собственикът на земята е заявил правата си по исков ред. Неправилно въззивният съд е приел,че правото на строеж е неделимо и предявеният само от част от съсобствениците на земята ревандикационен иск при позоваване на погасителната давност по чл.67 ЗС не може да бъде уважен. Както вече беше отбелязано,съдът следва да прецени основателността на заявената по реда на чл.108 ЗС претенция с оглед правата на предявилите иска лица и ако приеме,че правото на строеж е погасено по смисъла на чл.67 ЗС,да уважи иска в рамките на притежаваните от ищците права върху дворното място.
В случая по делото е установено,че предявилите иска лица притежават 78.85 ид.части от дворното място,за която част предявеният от тях иск следва да бъде уважен с оглед разпоредбата на чл.92 ЗС. Както вече беше отбелязано,последващото прехвърляне на правото на строеж за обектите на ІІІ жилищен етаж не поставя началото на нов давностен срок за построяването на тези обекти. Поставянето на временен покрив на сградата също не обосновава извод за неоснователност на предявения иск, тъй като не се установява да е било издавано разрешение само за определени етапи от строежа и за тези етапи грубият строеж да е завършен. Сградата е следвало да бъде построена изцяло до 26.09.1999г. З. Д. Д.,Д. Д. Д. и Д. И. Д. се легитимират като собственици на 78.85 ид.части от незавършената сграда,вкл. и от апартаментите на ІІІ жилищен етаж. За тази част постановеното от въззивния съд решение следва да бъде отменено и вместо това предявеният иск бъде уважен.
Наведените от ответниците по касационна жалба в отговора по чл.287,ал.1 ГПК доводи за изтекла в тяхна полза придобивна давност не следва да бъдат обсъждани,тъй като не са наведени своевременно с отговора на исковата молба и не са били предмет на обсъждане от първоинстанционния и въззивния съд.
С оглед изхода на спора в полза на З. Д. Д., Д. Д. Д. и Д. И. Д. следва да бъде присъдена и сумата 1813.16лв.,представляваща направените по делото разноски.
По изложените по-горе съображения,Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение
Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивното решение на Бургаския апелативен съд, постановено на 17.07.2012г. по гр.д.№153/2012г. в частта,с която е потвърдено решението на първоинстанционния съд,с което предявеният от З. Д. Д.,Д. Д. Д. и Д. И. Д. против К. Г. К.,Р. И. К.,Р. Д. С. и М. Г. С. /М./ иск за предаване владението върху обектите-незавършено строителство на два апартамента /ляв и десен/,всеки с площ от 87.75кв.м.,находящи се на трети жилищен етаж от сграда в дворно място с площ от 170.30кв.м.,съставляващо самостоятелен имот пл.№*,кв.11 по плана на к.с”В.”, [населено място] е отхвърлен за 78.85 идеални части и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОСЪЖДА К. Г. К.,ЕГН [ЕГН] и Р. И. К.,ЕГН [ЕГН],двамата с постоянен адрес [населено място], [улица],ет.2 и настоящ адрес [населено място], [улица],ет.3 по реда на чл.108 ЗС да предадат на З. Д. Д.,ЕГН [ЕГН], Д. Д. Д.,ЕГН [ЕГН] и Д. И. Д.,ЕГН [ЕГН],тримата от [населено място] владението на 78.85 идеални части от обект, незавършено строителство,представляващ левия от двата апартамента,с площ от 87.75кв.м.,находящ се на трети жилищен етаж от сграда в дворно място с площ от 170.30кв.м.,съставляващо самостоятелен имот пл.№*, кв.11 по плана на к-с “В.”,гр.Б. с административен адрес [населено място], [улица].
ОСЪЖДА Р. Д. С.,ЕГН [ЕГН] от [населено място], [улица],ет.3 и М. Г. С. /М./,ЕГН [ЕГН] от [населено място], [улица],ет.3 по реда на чл.108 ЗС да предадат на З. Д. Д., Д. Д. Д. и Д. И. Д. владението на 78.85 идеални части от обект,незавършено строителство,представляващ десния от двата апартамента,с площ от 87.75кв.м.,находящ се на трети жилищен етаж от сграда в дворно място с площ от 170.30кв.м.,съставляващо самостоятелен имот пл.№*,кв.11 по плана на к-с “В.”,гр.Б. с административен адрес [населено място], [улица].
ОСТАВЯ В СИЛА въззивното решение на Бургаския апелативен съд, постановено на 17.07.2012г. по гр.д.№153/2012г. в останалата част.
ОСЪЖДА К. Г. К.,Р. И. К.,Р. Д. С. и М. Г. С. /М./ на основание чл.78,ал.1 ГПК да заплатят на З. Д. Д.,Д. Д. Д. и Д. И. Д. сумата 1813.16лв. /хиляда осемстотин и тринадесет лева и 16ст./ представляваща направените по делото разноски съобразно с уважената част от предявения иск.

Председател:

Членове: