Ключови фрази
Иск за обявяване предварителен договор за окончателен * предварителен договор * делба * съсобственост * нищожност на договор * договор за групов строеж


5
Р Е Ш Е Н И Е

№ 602

С., 12.10. 2010 година


В ИМЕТО НА НАРОДА


Върховният касационен съд на Република България, четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на 23 септември две хиляди и десета година, в състав:


ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАНЕТА НАЙДЕНОВА
ЧЛЕНОВЕ :МИМИ ФУРНАДЖИЕВА
АЛБЕНА БОНЕВА


при участието на секретаря Стефка Тодорова
и в присъствието на прокурора
изслуша докладваното от председателя (съдията) Жанета Найденова
дело № 980/2009 година и за да се произнесе съобрази следното:

Производството е по чл.290 ГПК.
Върховният касационен съд с определение № 1358 от 2.10.2009г по настоящето гр.д.№ 980/2009г на основание чл. 280 ал.1 т.1,т.2 и т.3 ГПК е допуснал касационно обжалване на въззивното решение на Софийския градски съд от 12 март 2009г по гр.д.№ 2777/2006 г ,с което е оставено в сила решението на Софийския районен съд от 06.04.2004г по гр.д.№ 1644/2000г. С това решение районният съд отхвърлил искът,предявен по реда на чл.297 ал.1 ГПК /отм/ на правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен предварителния договор, сключен на 24.08.1998г между Н. К. Тодорова от една страна и от друга Ц. Г. Г. и Владимир Г. Г. за групов строеж на жилищна сграда,находяща се в [населено място] ж.к. О. Купел [улица].В полза на ответниците Г. присъдил и направените по делото разноски в размер на 1 544 лева.
Касационното обжалване е допуснато поради това, че при разрешаването на съществените за делото въпроси-допустима ли е съдебна делба на сграда построена като групов строеж по отношение на която е имало предварителна договореност за разпределяне конкретните обекти в нея ,след като договорът за групов строеж не е бил действителен поради липсата на нотариалната му заверка, той имал ли е характер на предварителен договор, като договор за доброволна делба,който е можел да бъде обявен за окончателен.-съществувала противоречива практика- Р № 194 от 15.04.2004г по гр.д.№438/2003г ВКС , 2 Г.О. е прието,че е възможно обявяването на такъв договор за окончателен съобразно конкретните обстоятелства.А с решение № 68 от 23.06.1986г по гр.д.№ 36/86г ОСГК на ВС е приел че един договор за групов строеж дори и да е сключен в изискуемата си от закона форма,няма вещно правно действие,а само определя правата и задълженията на участниците в него при изпълнение на строежа.Прието е че „Прекратяването на съсобствеността следва да стане по реда на чл.34 ЗС”
В. съд,състав на 4-то гр.отд. с Р № 169 от 7.04.1988г по гр.д.№ 54/88г изрично е приел: „ Съгласно договорът за групов строеж, страните по него са съсобственици на изградената жилищна сграда, мазета и тавански помещения.Този договор има характер на предварителен договор за разпределяне / делба / на обектите, които ще бъдат изградени, който е предвиден и в чл.192 ал.4 З.….. Ако окончателния разпределителен протокол / делба/ по чл.192 ал.4 З. не бъде съставен със съгласието на всички страни по договора за групов строеж,който има характер на предварителен договор,по искане на една от страните може да бъде обявен за окончателен по реда на чл.19 ал.3 ЗЗД.”
Върховният касационен съд след проверка на изложените основания за касация на въззивното решение- неправилно поради допуснати нарушения на съществени съдопроизводствени правила и на материалния закон и като необосновано-прие следното:
Касационната жалба не е основателна.
Цитираните по-горе решения не са относими към конкретния случай,защото в случая не е имало действителен договор за групов строеж,а само един писмен договор,посредством който страните са поели определени задължения.По него собственицата на дворното място,представляващо УПИ VІ-296 от кв.13 по плана на м.О. купел [населено място] Г. Г. поела задължение „да отстъпи нотариално на Н. К. Тодорова правото на строеж,съответстващо на правото да построи за себе си 1 / 2 част западноизложената половина на двуетажна жилищна сграда с разгъната застроена площ 346 кв.м. по утвърден архитектурен проект…”,което задължение е било поето по-късно и от нейния съпруг Владимир Г. Г..
Софийският градски съд правилно е преценил,че за да е действителен, договорът за групов строеж съгласно действащата към онзи момент правна норма на чл.192 ал.1 З. /отм/ , се е изисквало участващите в него страни, да са съсобственици или на парцела,или на отстъпеното им право на строеж,на надстрояване или пристрояване на заварена сграда и тогава „ В него се определят жилищата или другите обекти,които ще получат участващите в груповия строеж, тяхната стойност и условията по изпълнение на строителството”.
По настоящето дело страните са сключили писмен договор обозначен като „ предварителен договор за групов строеж” на 24.08.1998г / ,но този договор не е бил договор за групов строеж.тъй като освен че не е имал нотариално заверяване на подписите,но не е съдържал „уговорки относно съществените условия на окончателния договор”,както изисква чл.19 ал.2 ЗЗД.В един по-късен момент собствениците на дворното място семейство Г. с нот.акт № 12 том І,рег.№ 439 от 03.02.1999г прехвърлили на Н. К. Т. правото на собственост върху 11 % ид.части от дворното място,представляващо УПИ VІ-296 от кв.13 по плана на [населено място] м.”О. купел”,цялото от 425 кв.м. площ,като по този начин станали съсобственици на дворното място и по чл.92 ЗС съгласно принципа на приращението ,построеното е станало също съсобствено съобразно правата на собственост върху земята.. Това прехвърляне,обаче,не е санирало липсата на съсобственост върху дворното място към момента на сключване на договора ,обозначен като договор за групов строеж”,както и липсата н нотариалното му заверяване.При изградената в груб строеж двуетажна жилищна сграда,която е била построена в съобразно архитектурния проект,вече е имало създадена съсобственост и при нея страните са можели да искат прекратяването й както с доброволна,така и със съдебна делба.Защото в Р № 68/86г ОСГК на ВС, което е разглеждало въпросите за груповия строеж също е посочено, че” Нотариално завереният договор за групов строеж не е пречка да се иска делба на построената сграда”,тъй като с него не се ликвидира окончателно съсобствеността и че този договор няма вещно действие.Вещното действие е настъпвало по-късно,когато „Участниците в груповия строеж след построяване на сградата разпределят жилищата или другите обекти съобразно договора”,както е сочела разпоредбата на чл.192 ал.4 З. /отм/.Останалите поети и от двете страни задължения са били като задължения по договор за дружество/ чл.357- чл.364 ЗЗД и други ненаименуване съглашения,но самият договор не е можел да се окачестви като „предварителен” по договор за групов строеж и законосъобразно е бил отхвърлен.Практиката на ВС , на ВКС и на съдилищата в страната в този смисъл е последователна: Т.Р.№ 94/70г ОСГК според което: „Нищожният предварителен договор за сключване на определен окончателен договор за продажба на недвижим имот не поражда никакви права и задължения и не може да стане действителен като обикновено ненаименувано съглашение. Всяка от страните по него е длъжна да върне на другата всичко, което е получила от нея на основание чл. 34 ЗЗД. Ако страните по нищожния договор заедно с него са сключили и друго съглашение, което съдържа всичките елементи на друг предвиден в закона договор, или ненаименувано съглашение, което създава права и задължения за тях, отношенията им по тези съглашения се уреждат въз основа на тях”
Отношенията между страните са можели да се разглеждат и като отношения между собственик на земята и подобрител- в този смисъл Р № 698 от 10.05.2002г по гр.д.№ 942/2001г на ВКС, 1 гр.отд. според което : „И. строителство в чужд имот въз основа на предварителен договор, който не е бил обявен за окончателен, има качеството само на приравнен добросъвестен подобрител. Той не може да стане собственик на изградения жилищен обект, ако не е бил и собственик на терена при сключване на договора за групов строеж.”
По настоящето дело недействителният договор за групов строеж,който не е съдържал съществените условия на окончателния договор ,не е можел да бъде обявен за окончателен и по съображение, че към момента на подаване исковата молба- 15.02.2000г сградата е била изградена в груб вид. А съдебната практика твърдо се придържа, „че съглашението на договарящите има за предмет поемане на задължение помежду им в един по-късен момент да сключат уговорения окончателен договор и поражда правото им да искат по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД сключването на окончателен договор също по-късно. Правните последици на уговорения в предварителния договор окончателен такъв във всички случаи по тази причина следва да настъпят след сключването на окончателен договор, и то в зависимост от сключването на този окончателен договор или постановяването на решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД-Т.Р.№ 68/84г ВС, ОСГК. И за това както е приел и Великотърновския апелативен съд по гр.д.№ 522/2003г „Щом сградата е построена в груб строеж,това означава че правото на строеж вече е реализирано и че то се е преобразувало в право на собственост върху построената сграда и намиращите се в нея обекти… то не може да бъде предмет на сделки,включително и на договор за доброволна делба,тъй като към този момент вече не съществува „
Решението на Софийският градски съд е законосъобразно и обосновано, без да са допуснати нарушения на съществени съдопроизводствени правила .При разрешаване на същественият за спора материалноправен въпрос- нищожният договор за групов строеж може ли да се приеме като предварителен договор,който може да се обяви за окончателен и може ли след като една сграда вече е изградена във фаза „груб строеж”,за нея да се постанови решение,с което да бъде обявен един недействителен договор за групов строеж,за окончателен- въззивният съд не е постановил решението си в противоречие на практиката на ВС,на ВКС и на тази на съдилищата в Република България и правилно е отговорил,че такъв договор не може да се обяви за окончателен.
Като правилно постановен съдебен акт ,решението следва да остане в сила.
Върховният касационен съд на основание гореизложеното


Р Е Ш И:


ОСТАВЯ В СИЛА решението на Софийския градски съд от 12.03.2009г по гр.д.№ 2777/2006г.
ОСЪЖДА Н. К. Тодорова да заплати на Ц. Г. Г. и Владимир Г. Г. направените пред ВКС разноски в размер на 100 / сто / лева.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: