2 Р Е Ш Е Н И Е N 218 гр. София ,24.07.2012г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение в съдебно заседание на девети май две хиляди и дванадесета година в състав ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА ЧЛ ЕНОВЕ: ЛИДИЯ РИКЕВСКА ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА при участието на секретаря Анета Иванова като разгледа докладваното от съдията Бранислава Павлова гр. дело N 978 / 2011 г. по описа на Първо гражанско отделение, за да се произнесе съобрази: Производството е по чл. 290 и сл. ГПК. П. М. Я., Р. В. Я. и С. В. Я. са обжалвали въззивното решение на Софийския апелативен съд № 896 от 31.05.2011г. по гр.д.№ 315/2011г. Касационната жалба е приета за допустима и е допусната за разглеждане по същество на основание чл.280 ал.1 т.3 ГПК по въпроса може ли продавачът по предварителния договор да иска предаване на владението на имота ако бъдещата продажба не може да се осъществи и може ли купувачът да противопостави владение на имота на основание предварителния договор. Ответникът Р. П. Р. изразява становище, че обжалваното решение е правилно и следва да бъде оставено в сила, тъй като по основния касационен довод за задължението на съда да провери служебно действителността на договора ВКС се е произнесъл в обратния от поддържания от касатора смисъл. В решение 305/2009 по гр.д.№ 5803/2007 на ВКС, ІV г.о. е прието, че ищецът е длъжен да изложи обстоятелствата , върху които основава искането си и не може да прави това по всяко време на процеса. Ответникът се позовава и на влязлото в сила решение по гр.д. № 467/2009г. на ВКС, ІІІ г.о , постановено по друг спор между страните, в което е прието, че нищожният предварителен договор в частта за вещноправните последици не може да засяга други части на предварителния договор, имащи облигационен характер. По въпроса, по който е допуснато касационното обжалване Върховният касационен съд, първо гражданско отделение намира следното: Предварителният договор за сключване на окончателен договор за продажба не поражда вещни права, но обвързва страните. Между тях се създават облигационни отношения, за които се прилагат разпоредбите на ЗЗД. Когато страните уговорят, че от момента на сключване на предварителния договор купувачът влиза във владение на имота, това означава, че той установява владение на договорно основание и може да го осъществява, докато договорът действа между страните. Ако договорът бъде развален или прекратен, ще отпадне основанието за владение и продавачът ще може да поиска връщане на владението. Владението ще се окаже без основание и след като искът по чл.19 ал.3 ЗЗД бъде отхвърлен, защото то е било предадено именно с оглед целта на предварителния договор - да подготви сключване на окончателния договор и със съзнанието, че ще бъде прехвърлена собствеността. При отхвърляне на иска за обявяването на предварителния договор за окончателен, продавачът , който есобственик на вещта може да предяви ревандикационен иск. По основателността на жалбата. Производството по делото е разгледано пред инстанциите по същество по отменения ГПК на основание §2 ПЗР ГПК. Софийският апелативен съд е отменил решението на Софийския градски съд, ГО І-9 състав № 4890/28.10.2010г. по гр. д. № 621/2006г. в частта, в която е осъден Р. П. Р. да предаде на П. М. Я., Р. В. Я. и С. В. Я. владението на 200/900 ид.части от УПИ ІІ-229,230,231 от кв. 8 по плана на С., м.”Драгалевска спирка“ с площ 960 кв.м., и на построената в него двуетажна жилищна сграда, както и да им заплати на основание чл.59 ЗЗД обезщетение за лишаването им от правото да ползват сградата за периода 19.07.2001г. до 19.07.2006г., в размер на 65 780 лв., като е отхвърлил тези искове, а в установителната част на ревандикационния иск, решението е оставено в сила. В. съд е приел, че ответникът е във владение на имота въз основа на сключен между страните предварителен договор за продажба, който не е обявен за окончателен и не е развален от ищците, защото те са неизправна страна. По искането за връщане на имота и за заплащането на обезщетение за ползването му с оглед диспозитивното начало в процеса съдът е приел, че е обвързан само от релевираните от ищците факти, на които са основани претенциите им - упражнено право на разваляне на предварителния договор поради неизпълнението му от ответника на 19.07.2001г., каквото валидно потестативно право и основание те не са имали и поради това не е обсъждал влезлите в сила решения по иска по чл.19 ал.3 ЗЗД, в които е прието, че договорът е нищожен поради липса на съгласие по съществения елемент от фактическия състав на договора за продажба – цената. С оглед изложението по въпроса, по който е допуснато касационното обжалване, е основателен доводът на касаторите, че след отхвърляне на иска за обявяване на предварителния договор за окончателен, собственикът може да иска предаване на владението на имота. В тази част решението на въззивния съд е незаконосъобразно и следва да се отмени на основание чл.281 ал.1 т.3 ГПК, а делото да се реши по същество от настоящата инстанция. Тезата, че щом ищците са неизправна страна и нямат право да развалят предварителния договор, ответникът се намира в имота на правно основание, не може да бъде споделена. Неизпълнение на облигационното задължение по предварителния договор при отпадане на неговото действие като подготвителен етап на окончателния договор, не може да има за последица изгубване на владението като елемент от съдържанието на правото на собственост по аргумент от чл.99 ЗС. Основанието на иска по чл. 108 ЗС включва твърдение на ищеца, че е собственик на конкретно основание, както и твърдение, че ответникът осъществява фактическа власт върху имота без основание. Това са трите елемента, които се включват във фактическия състав на ревандикационния иск /чл.108 ЗС/. Не е необходимо ищецът да обосновава твърдението си за липсата на основание ответника да владее имота. Ответникът е този, който следва да докаже, че се намира в имота на правно основание. Следователно преценката на съда за липсата на основание за упражняване на фактическа власт върху имота от ответника, не е обвързана от твърдението в исковата молба, той е длъжен да я извърши след обсъждане на събраните по делото доказателства и доводите на ответника. Ето защо изводът на съда, че не може да обсъжда влязлото в сила решение, с което е отхвърлен иска по чл.19 ал.3 ЗЗД е направен в нарушение на процесуалните правила. По делото е обявено за безспорно между страните, че от момента на сключване на предварителния договор ответникът владее имота. Към момента на предявяване на иска, основанието за владението е отпаднало, защото искът за обявяване на предварителния договор за окончателен е отхвърлен. Ето защо ответникът следва да бъде осъден да предаде владението на имота на ищците на основание чл.108 ЗС. Незаконосъобразно е и решението в частта по иска по чл.59 ЗЗД. По делото е установено, че в хода на преговорите по сключване на окончателния договор не е постигнато съгласие относно цената на имота по т.1 от предварителния договор и продавачите са направили изрично изявление видно от представения констативен протокол от нотариус И. от 19.07.2001г. , че желаят купувачът да им предаде владението на имота. По тази клауза от договора те не са неизправна страна. Освен това изпълнението на задължението по т.2 от предварителния договор е станало обективно невъзможно не по вина на продавачите, защото частта от имота , която са се задължили да придобият и прехвърлят на купувача по т.2 от договора е била закупена от третите лица от купувача , а това води до освобождаване от задължението им. Ето защо за периода от изтичане на дадения с поканата едномесечен срок – 19.08.2001г. до предявяването на настоящия иск - 24.02.2006г. ответникът е владял имота без основание и дължи обезщетение на ищците на основание чл.59 ЗЗД за ползите, от които ги е лишил според допълнителното заключение на вещото лице К.И. размер на 64 744 лв. , ведно със законната лихва от предявяване на иска. При този изход на спора ответникът следва да плати на П. М. Я. сумата 5133 лв. разноски за въззивното и касационно производство. Воден от горното Върховният касационен съд , първо гражданско отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯВА решението на Софийския апелативен съд № 896 от 31.05.2011г. по гр.д.№ 315/2011г. в обжалваната част, в която са отхвърлени исковете по чл.108 ЗС и 59 ЗЗД и вместо него ПОСТАНОВЯВА: ОСЪЖДА на основание чл.108 ЗС Р. П. Р. ЕГН[ЕИК] да предаде на П. М. Я. ЕГН [ЕГН], Р. В. Я. ЕГН [ЕГН] и С. В. Я. ЕГН [ЕГН] владението на следния недвижим имот : 200/900 ид.части от УПИ ІІ-229,230,231 от кв. 8 по плана на С., м.”Драгалевска спирка“ с площ 960 кв.м., и на построената в него двуетажна жилищна сграда, на който са признати за собственици с влязлото в сила решение на Софийския градски съд, Гражданско отделение, І-9 състав № 4890 от 28.10.2010г. по гр. д. № 621/2006г. ОСЪЖДА Р. П. Р. да заплати на П. М. Я., Р. В. Я. и С. В. Я. обезщетение за лишаването от правото им да ползват имота за периода 19.07.2001г. до 19.07.2006г., в размер на 64 744 лв. /шестдесет и четири хиляди лева/ , ведно със законната лихва от предявяване на иска – 24.02.2006г. до окончателното изплащане на сумата. Осъжда Р. П. Р. да заплати на П. М. Я. разноски в размер на 5133лв. /пет хиляди сто тридесет и три лева/. Решението е окончателно и не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: