Ключови фрази
Евентуална евикция при продажба на чужда вещ * недобросъвестност

Р Е Ш Е Н И Е

№146/17 г.

София, 19.02.2018 година

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А


Върховният касационен съд на Република България, състав на първо отделение на гражданска колегия, в открито съдебно заседание на двадесет и осми септември две хиляди и седемнадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:ЕМАНУЕЛА БАЛЕВСКА
ЧЛЕНОВЕ:ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА
СНЕЖАНКА НИКОЛОВА

при участието на секретаря Емилия Петрова
изслуша докладваното от съдията БАЛЕВСКА
т..дело № 60399/2016 година и за да се произнесе, взе предвид:


Производството е по чл. 290-293 ГПК.

Търговско дружество [фирма] [населено място] обжалва иска да бъде отменено Решение № 135/16.06.2016 г. по гр.В.д. № 89/2016 год., с което АС-Велико Търново, като поддържа , че същото е неправилно във всичките му части поради допуснати нарушение по приложение на материалния закон- чл. 189 ал.1 във вр. с чл. 87 ал.3 ЗЗД, чл. 192 ЗЗД и чл. 72 ал.3 ЗС , на процесуалните правила по преценка на доказателствата по делото,
Касационното обжалване е допуснато в приложното поле на чл.280 ал.1 т.1 и т 3 ГПК / редакция до изм. с ДВ. бр.86/2017 година / по въпросите касаещи приложението на чл. 223 във вр. чл. 192 ал.1 изр.3 ЗЗД в хипотезата , когато заменящият дължи връщане на получения недвижим имот , а не цена; за приложение на закона при задължителните разяснения на т.11 от ПП ВС 6-74 по повод на релевирано възражение за упражнено право на задържане, както и по въпроса подлежи ли на прецизиране възражението за упражнено право на задържане за вземане за подобрения,заявено с писмения отговор на исковата молба.
Ответникът по касация [община] , с писмения отговор по делото поддържа доводи за неоснователност на жалбата, счита че въззивното решение следва да бъде потвърдено изцяло в обжалваните части. Претендира разноски за касационното производство.
Върховният касационен съд ,състав на първо отделение на гражданската колегия като прецени наведените доводи касатора и възраженията на ответника по касация в правомощията по чл. 291 ГПК и и чл. 293 ГПК , редакция до изм. с ДВ. бр.86/2017 година , намира.
С обжалваното решение , апелативният съд в правомощията си по чл. 258 и сл. ГПК е отменил Решение № 547/ 27.10.2015 г. по гр. д. № 980/2014 г. на ОС-Велико Търново по отхвърления иск на [община] срещу търговско дружество [фирма] за разваляне на основание чл. 223, вр. чл. 189, ал. 1, изр. 1, вр. чл. 87, ал. 3 ЗЗД на договор за замяна на недвижими имоти от 10.10.2005 г., вписан в регистъра на Службата по вписванията под № 8725/11.10.2015 г. и осъждане на основание чл. 223, вр. чл. 192, ал. 1, изр. 1 ЗЗД на [фирма] да върне на Общината заменен недвижим имот- аптеката в [населено място] , получена по договор и е постановил ново решение , с което е на основание 189 ал.1 изр.1 във вр. с чл. 87 ал.3 ЗЗД е развалил Договор за замяна на недвижим имот от 10.10.2005 година ,вписан в регистъра на Службата по вписванията под № 8725/11.10.2015 г..със същото решение е потвърдено решението на първата инстанция в частта , с което дружество [фирма] е осъдено на основание чл. 192 ЗЗД да върне на [община] заменения/ престирания / недвижим имот- аптека, с адрес гр.В.Т., [улица] със застроена площ от 72.59 кв.м., актуван с А. 189/09.07.1996 год. със същото решение е потвърдено решението на първата инстанция по отхвърленото възражение за прихващане за подобрения в размер на 14 000 лв. / четиринадесет хиляди лева/, извършени през 2011 година, съставляващи увеличената стойност на имота като добросъвестен владелец - чл. 72, ал. 3 ЗС .
За да постанови съдебния си акт , въззивният съд е приел , че съдебното исково производство е по обективно съединените искове по чл. 189 вр.чл. 87 ал. 3ЗЗД и по чл. 192 от ЗЗД и релевираното в защитата на ответника насрещно възражение за упражнено право на задържане за подобрения от 14 000 лв.в имота, върнат на купувача като след самостоятелен анализ на събраните доказателства , е приел, че исковете с правно основание чл. 189 ал. 1 изр. 1 във връзка с чл. 87 ал. 3 от ЗЗД и с правно основание чл. 192 ал. 1 изр. 1 във връзка с чл. 223 от ЗЗД, са основателни, а релевираното възражение по чл. 72 ал.3 ЗС за право на задържане поради направени подобрения – неоснователно.

По изведените правните въпроси

Уреденият с разпоредбата на чл. 222 ЗЗД „договор за замяна“ с предмет недвижими имоти следва да се дефинира като двустранна консенсуална правна сделка, при която всяка една от страните поема насрещното задължение да прехвърли собствеността върху вещи или други права на своя съконтрахент. За да бъдат очертани в пълен обем престации на договарящите при замяната на недвижими имоти, законодателят препраща към правилата на чл. 189 и сл. ЗЗД касаещи продажбата както на движими вещи , така и специфичните изисквания за продажба на недвижим имот, които правила са приложими и по отношение правните последици при неизпълнение на договора
С дадените задължителни указания на ТР No 4/2009 год. на ОСГК на ВКС по някои въпроси на приложение на чл. 222 ЗЗД се прие, че при замяната „валидно и действително е само разпореждането, извършено от притежаващото правото на собственост върху такава вещ лице“, защото възможността желаният от договарящите лица правен резултат да настъпи се обусловя от наличието на валидна облигационна връзка, т.е. от облигационна връзка, която съответства на установените в императивни правни норми изисквания за съдържанието на дължимата престация /елементите от фактическия състав/, начина на извършване, формата и предпоставките за валидност на волеизявленията и на моралните критерии за възможността целеният правен резултат да бъде постигнат посредством избрания от договарящите способ.
По силата на валидно сключен договор, за страната -длъжник възниква задължението да извърши престиране на обещаното, а за страната – кредитор възниква правото да го получи. Помежду им възниква облигационна обвързаност, по силата на която при консенсуалните договори, имащи за цел придобиване на право на собственост, вещният ефект настъпва по силата на самия договор, освен ако не е налице пречка за това.
Законодателят е предвидил , че знанието на купувача за евентуалното наличие на основания, от които възникват или биха възникнали права за третото лице, обуславя неговата недобросъвестност и последиците и. Знанието на такива факти , които дават основание за съмнение, че при определени условя ще възникнат права за трети на сделката лица е достатъчно, за да се приеме, че купувачът знае за правата на трети лица върху вещта по смисъла на чл. 188 ЗЗД във връзка с чл. 192 ал. 1 ЗЗД. В тези хипотези купувачът губи правото да иска от продавача на чуждата вещ стойността на плодовете, които той е осъден да върне на действителния собственик на вещта и има право само на връщане на платената цена, за разлика от общия случай на чл. 191 ал. 1 ЗЗД, когато купувачът е добросъвестен,тъй като купува чуждата вещ, без нито да знае, нито да предполага, че същата принадлежи на трето лице.Но това знание не е основание да се приеме , че за купувача не съществува възможността да иска разваляне на договора по реда на чл. 87 ал.3 ЗЗД.
С т.11 на ПП ВС 6-74 се приема , че при унищожаване, разваляне или отменяване на придобивното основание, приобретателят се обезщетява като добросъвестен владелец, ако до завършване на подобрението не е узнал за обстоятелството , послужило за отпадане на основанието и поведението му не е било причина за унищожаването , развалянето или отмяната на придобивната основание. В контекста на тази теза следва , че ако е налице недобросъвестност на приобретателя, изразяваща се в знание на факти, които предпоставят права на трети лица по отношение на предмета на правото на собственост, в т.ч. вписана законна ипотека върху имота, то правата за обезщетяване на извършените подобрения не могат да бъдат признати при евикция в полза на недобросъвестния подобрител.
Процесуално правният въпрос подлежи ли на прецизиране възражението, релевирано с писмения отговор на исковата молба следва да получи положителен отговор , но доколкото това не е сторено от първоинстанционния съд в рамките на служебното начало , то липсата на надлежно обжалване като процесуално нарушение пред втората инстанция в т.ч. и с насрещна въззивна жалба , изключва възможността констатацията на тази порочност на първоинстанционния акт и относно последиците и , да бъде извършена служебно в рамките на въззивното обжалване.

По основателността на касационната жалба

От фактическа страна по делото няма спор , че по силата на сключен Договор за замяна на недвижими имоти от 10.10.2005 г., между [община] и търговското дружество [фирма] [населено място], договарящите са поели взаимни насрещни задължения да заменят, прехвърляйки собствеността на следните обекти АПТЕКА – частна общинска собственост, собственост на Общината срещу ДВА АПАРТАМЕНТА – собственост на търговското дружество.
Ангажираните писмени доказателства, легитимиращи търговското дружество за собственик установяват , че двата апартамента, предмет на договора за замяна от 10.10.2005 година са закупени от ответника съответно на 14.09.2005 г. и 15.09.2005 г., чрез отпуснат на купувача – търговско дружество банков кредит на 12.09.2005 г. от [фирма] – клон [населено място]. За обезпечение вземането на Банката по отношение на тези два апартамента е вписана законна ипотека. За вземането на Банката срещу [фирма] в размер на 45 864.06 евро, произтичащо от банковия кредит от 12.09.2005 година е издаден изпълнителен лист от 09.02.2012 г. основа на влязло в сила осъдително Решение № 235/ 29.12.2011година по т.д. № 797/ 2011 г. по описа на В. Окръжен съд. С Протокол за опис на недвижими имоти по и.д. № 20147260400135 на ЧСИ Д. Б. на дата 09.05.2012 г. е направен опис на двата апартамента, а на дата 12.08.2014 г., е обявил публична продан на процесните два апартамента, считано от 15.09.2014 г. до 15.10.2014 г.
На базата на тези безспорно установени факти , въззивният съд е приел, че страните по спора- [община] и търговско дружество [фирма] гр.В.Т. бил сключен договор за замяна на недвижими имоти. Ищецът-Община е поел задължението да престира имот частна общинска собственост, представляващ аптека, а в замяна ответникът- търговец се е задължил да престира два апартамента, собственост на дружеството.
Изводите на съда , че Общината е изправна страна в облигационната връзка правилно се базират на факта , че по силата на сключената в установената от закона форма сделка и в изпълнение на същата Общината е предала владението на аптеката, която е била ползвана от [фирма] в това й качество. Търговското дружество не е предало владението на двата апартамента.
Насоченото по отношение на двата апартамента принудително изпълнение по искане на Банката- кредитор на длъжника по банков кредит [фирма] сочи , че трети лица са упражнили правото си като ипотекарни кредитори да насочат принудително изпълнение и да искат да се удовлетворят като такива от стойността на двата апартамента, предмет на договора за замяна .
Изводите на въззивният съд , че в полза на изправната страна по договора за замяна – [община] е възникнало правото да упражни по съдебен ред и да поиска да се развали договора за замяна по реда на чл. 87 ал.3 от ЗЗД , съгласно нормата на чл. 189 ал. 1 от ЗЗД , на основание съдебното отстраняване на купувача/ евикция/, почиват на закона и доказателствата по делото , поради което следва да се приемат за правилни, законосъобразни и обосновани. Съдебната практика е безусловна , че когато се касае до предстояща публична продан на продадения / в случая дадения в замяна / недвижим имот по искане на трето лице- ипотекарен кредитор, то вписаната ипотека от 14.09.2005 год. и тази от 15.09.2005 год. като реално обезпечение на вземането на това трети лице- Банката, винаги предполага непротивопоставимост на последващо разпореждането от страна на собственика- длъжник в полза на приобретателя с последица невъзможността за надлежно транслиране на правото на собственост в неговия патримониум при предприемане действия на принудително изпълнение по отношение на ипотекирания недвижим имот.
Правилен и законосъобразен е изводът на въззивния съд , че Общината , като „ недобросъвестен купувач „ също има правото да развали договора за замяна на недвижими имоти по реда на чл. 87 ал.3 ЗЗД предвид възмездния и двустранен характер на договора за замяна, по който насрещните престации представляват прехвърляне собствеността на конкретни недвижими имоти. Недобросъвестността на купувача като знание , че може да настъпи реална или евентуална евикция , не може да се цени на плоскостта на правото да се развали договора , установено от закона. Съгласно чл. 192 ал. 1 ЗЗД, доколкото купувачът има знание за факти, обосноваващи права на трети лица по време на сключване договора за замяна,/ в случая за вписаните законни ипотеки в полза на Банката-кредитор/ върху процесните два апартамента, при евикция тази страна може да иска връщане на престираното от нея, което в настоящата хипотеза е собствеността на дадения в замяна недвижим имот – аптека. Ето защо постановеното от въззивния съд съдебно решение , с което е развален договора за замяна от 10.101.2005 година и в частта , с която е потвърдено решението на първата инстанция по уважения иск по чл. 192 ал.1 ЗЗД във вр. с чл. 223 ЗЗД , следва да бъде потвърдено.
Не може да се приемат за основателни доводите на касатора [фирма] за незаконосъобразност на обжалваното решение , в частта , с която е отхвърлено като неоснователно.
Изводът на въззивния съд , че правото на задържане е акцесорно право и може да бъде упражнено само от добросъвестния владелец на чужд имот при установено вземане за извършени от същия подобрения в имота, почива изцяло на буквата на закона. В случая възражението на [фирма] като ответника по исковете на [община] по чл. 87 ал.3 ЗЗД във вр. с 189 ал.1 ЗЗД и по чл. 182 ЗЗД във вр. с чл. 223 ЗЗД за упражнено право на задържане почива на твърденията , че през 2011 година като собственик на процесната аптека, придобита по силата на договора за замяна от 10.10.2005 година , търговското дружество [фирма] е извършило ремонтни дейности за сума от 14 000 лв. , с които е увеличена стойността на имота. За да приеме претенцията за неоснователна е прието, че в настоящата хипотеза търговското дружество няма материално-правната легитимация, тъй като няма качеството на владелец- подобрител на чужд имот/ ремонтните работи са извършвани като собственик на имота/.В този аспект правилно е прието от въззивния съд , че не е налице правно основание за [фирма] да иска заплащане на подобрения, а като акцесорното право ,не е налице и правото на задържане на процесната аптека, предвид , че разпоредбата на чл. 72 ал.3 ЗС признава същото само по отношение на добросъвестният подобрител, без този въпрос принципно да е бил поставен за разглеждане по делото.
По искането на ответника по касация [община] за разноски: Искането е основателно –арг. чл. 81 ГПК във вр. с чл. 78 ал.3 ГПК и с оглед неоснователността на касационната жалба на [фирма] и като такова следва да бъде уважено в доказания размер , за сумата 840 лв., платена по Договор за правна защита и съдействие от 03.10.2016 година.
По изложените съображения и на основание чл. 293 ГПК , Върховният касационен съд , състав на първо отделение на гражданската колегия


Р Е Ш И :

ПОТВЪРЖДАВА и з ц я л о въззивно Решение № 135/16.06.2016 година , постановено по т.В.д. № 89/2016 год., с което АС-Велико Търново.

ОСЪЖДА търговско дружество [фирма] [населено място] ЕИК[ЕИК] да заплати на [община] сумата 840 лв. / осемстотин и четиридесет лева/, разноски за защита пред касационната инстанция.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: