Р Е Ш Е Н И Е
№ 96
С. 08.04.2011г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в открито заседание на осми март през две хиляди и единадесета година в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ :ЦЕНКА ГЕОРГИЕВА ЧЛЕНОВЕ: М. И.
И. П.
при участието на секретаря Анжела Богданова
като изслуша докладваното от съдия П. гр.д.№ 870 по описа за 2010г. на ІІІ г.о. и за да се произнесе взе пред вид следното :
Производството е с правно основание чл.290 от ГПК.
Образувано е въз основа на подадената касационна жалба от И. И. П. от [населено място],чрез процесуалния представител-адвокат Р. против въззивно решение №1306 от 20.10.2009г. по гр.д. № 1768/2009г.на Софийски апелативен съд,с което е отменено решение от 13.01.2009г. по гр.д.№1522 по описа за 2005г. на Софийски градски съд в частта,в която е развален на основание чл.87 ал.3 от ЗЗД сключения на 31.07.1998г. договор за продажба на недвижим имот с н.а.№ 179 т.Х. н.д.№ 10213/98г. в частта относно описания в р.І т.1 първа по ред буква”Б” имот,представляващ дворно място с площ от 509 кв.м.,находящо се в [населено място], съставляваща парцел ХІІ за имот с пл.№ 599 в кв.24 по плана на гр.х Б.,с неуредени сметки по регулация за 19 кв.м. и на основание чл.431 от ГПК/отм./ е отменен нотариалния акт за продажба относно описания имот,в частта,в която е уважен предявения иск с правно основание чл.108 от ЗС иск за същия имот и в частта,в която е уважен предявения иск с правно основание чл.88 ал.1 изр.2,във вр.с чл.79 ал.1,във вр.с чл.82 от ЗЗД за сумата от 12 662лв.,предявен като частичен,ведно със законната лихва от 13.04.2005г.и вместо това е постановено друго,с което са отхвърлени и трите така предявени иска от Д. Д. Г.,Д. Д. Г.,М. В. П., И. Б. П.,В. Б. С. и И. И. П. против Ц. И. Ц.,Н. И. Ц. и Т. Н. И. и са присъдени следващите се разноски.В хода на касационно производство Т. Н. И. е починала и е заличена като страна. Нейни правоприемници са другите двама ответници по делото /Н. и Ц. Ц./.
Искането е за отмяна на въззивния акт на основание чл.281 т.3 от ГПК и решаване на въпроса по същество с уважаване и на трите предявени иска. Претендират се направените по делото разноски.
С определение № 1118 от 16.11.2010г.ВКС е допуснал касационно обжалване на основание чл.280 т.3 от ГПК по поставените два въпроса -за обема на поетите със сключения договор задължения и по-специално за това дали в покупната цена на сделката освен размера на договорената и заплатена сума е включено и паричното изражение на поетото от купувачите задължение за изготвяне на необходимите строителни книжа и строителството на посочените в р.ІІ от договора обекти и ако отговора на този въпрос е положителен,се поставя и въпроса за размера и начина на изчисляване на реално причинените вреди от неизпълнението на поетото задължение за строителството
В съдебно заседание касаторът не се явява,но се представлява,като процесуалния му представител поддържа изложеното в касационната жалба.
Ответниците не се явяват лично.Явява се пълномощника на Ц. И. Ц. и Н. И. Ц.,който оспорва подадената жалба и пледира за потвърждаване на постановения въззивен акт.
Върховен касационен съд,състав на ІІІ г.о.,след като обсъди направеното искане и доказателствата по делото, намира следното :
Надлежни ответници в настоящето производство са:Д. Д.-лавов Г.,Д. Д. Г./наследници на В. И.-кова М./,М. В. П., И. Б. П.-тов,В. Б. С./наследници на Б. И. П.-тов/, Ц. И. Ц. и Н. И. Ц.,тъй като само те са легитимирани са претендират разваляне на сключения договор и по отношение на тях спора е висящ.Като трети лица помагачи на страната на ответниците Ц. И. Ц. и Н. И. Ц. са конституирани С. К. С. и Н. Д. Д..
Поради липса на въззивна жалба-постановения акт е влязъл в сила по отношение на: А. М. А.,Е. Х. Т., И. Х. К.,М. А. З.,М. А. С.,Н. П. С.,О. А. С., С. М. С.,С. М. А. и Х. Х.-пиев Х..Те неправилно са конституирани като ответници в настоящето производство и по отношение на тях производството следва да бъде прекратено поради липса на правен интерес.
По поставеният въпрос за цена на сделката, във връзка с които е допуснато касационно обжалване:
На 31.07.1998г.с н.а.№179 т.X. д.10213/98г.е бил сключен договор между В. И. М., Б. И. П., И. И. П.,М. А. З., С. М. С., Х. Х. Х., Е. Х. Т.,И. Х. К., М. А. С. и О. А. С.-от една страна и от друга - Ц. И. Ц.,Н. И. Ц. и Т. Н. И., състоящ се от два раздела.В раздел І са описани- вида на договора/за покупко-продажба/, предмета на договора-две дворни места,находящи се в [населено място],едното с площ от 487кв.м., съставляващо п.ХІ им.с пл.№ 599 в кв.24,а другото – с площ от 509кв.м., съставляващо п.ХІІ им.с пл.№ 599 в кв.24,ведно с полумасивна жилищна сграда-къща,застроена на площ от 90 кв.м.,на един етаж за сумата и цената/11 741 125 недоминирани лв./,за която е отразено,че „продавачите са получили в брой от купувачите”.В раздел ІІ е описано поетото от купувачите задължение,изразяващо се в следното :да изградят на В. И. М., Б. И. П. и И. И. П. по одобрен архитектурен проект по един апартамент,в готов вид,”всеки от които с площ от около 109кв.м.,заедно с прилежащите им мазета и по един гараж,като на И. И. П. ще бъдат построени общо два гаража”.Изрично е посочено,че „всички разноски във връзка със съставянето на нотариалния акт,изготвянето и изработването на работно архитектурните строителни проекти и другите строителни книжа,както и необходимите средства за построяването на гореупоменатите обекти, както и всички инвестиции,във връзка с построяването им,както и във връзка със събарянето на съществуващата сграда са за сметка на купувачите,като за последните са всички материали,извлечени от съборената постройка. Отдолу е посочено,че страните са изразили съгласни да сключат договора „при условията на раздел І и раздел ІІ от този нотариален акт.”
При така постигнатото споразумение-въззивният съд е приел,че поетото от купувачите задължение по раздел ІІ за построяване на гореописаните обекти не съставлява част от съдържанието на дължимата престация срещу която е прехвърлено правото на собственост.Съответно виновното неизпълнение на това задължение-не е основание за разваляне на сключения договор/има се пред вид по отношение на незастроения парцел ХІІ-599,тъй като по отношение на другия-ХІ-599, решението е влязло в сила/.Въззивният съд е счел,че единственото основание за разваляне на сделката по реда на чл.87 ал.3 от ЗЗД,по причина свързана с купувачите, би било неплащането на уговорената цена/а тя в случая е платена/. Съдът е счел за неоснователен иска по чл.108 от ЗС,тъй като собствеността- въз основана гореописания договор-принадлежи на ответниците като купувачи по договора,а не на ищците.За да счете за неоснователен предявения като евентуален иск за заплащане на обезще-тение за вреди от неизпълнение,съдът се е мотивирал с липса на доказани реално причинени вреди,както и че има вреди,които да са пряка и непосредствена последица от неизпълнението.Посочил е, че, в договора не е уговорен срок на изпълнение,а по делото не е доказано нито,че е отправена покана за изпълнени от ищците,нито че забавеното изпълнение е безполезно.
Настоящият съдебен състав не споделя изводите на въззивния съд.
При преценка на съдържанието на гореописания договор,сключен с н.а.№179 т.X. д.10213/98г.,състоящ се от два раздела,за които страните изрично са записали,че договора се сключва „при условията на раздел І и раздел ІІ от този нотариален акт”, тълкувайки волята на страните съгласно чл.20 от ЗЗД и пред вид характера на договора за покупко-продажба,с който продавача се задължава да прехвърли на купувача собствеността върху една вещ срещу цена,следва извода,че в конкретния случай-в покупната цена на сделката освен размера на договорената и заплатена сума е включено и паричното изражение на поетото от купувачите задължение за изготвяне на необходимите строителни книжа и строителството на посочените в р.ІІ от договора обекти.Допълнителен аргумент в тази насока е и факта,че поетото в раздел ІІ задължение за изграждане в полза на трима от ищците по одобрен архитектурен проект по един апартамент/с площ от около 109кв.м./, в готов вид, заедно с прилежащи мазета и по един гараж/а на някой и два/- е на значителна стойност,а страните изрично са се споразумели тази стойност да е за сметка на купувачите.Съгласно заключението на приетата по делото експертиза –стойността на задължението по раздел ІІ възлиза на 235 824.11лв.,което надвишава двадесет пъти посочената в раздел І цена от 11 741.12лв.,която при това е и за двете дворни места,находящи се в [населено място]. Отделно-това съотношение дава основание да се счете,че в случая неизпълнената част от задължението не е незначителна с оглед на интереса на кредитора по смисъла на чл.87 ал.3 от ЗЗД.
Единното съдържание на така сключения договор,съгласно който страните са се договори,че собствеността се прехвърля освен срещу получената в брой от купувачите сума от 11 741.12лв.още и срещу стойността на оценимото в пари задължение за изготвяне на необходимите строителни книжа и строителството на посочените в р.ІІ от договора обекти,налага извода,че неизпълнението от страна на купувачите на поетото от тях задължение по раздел ІІ от договора – е основание за разваляне на същия досежно процесния имот/парцел ХІІ-599/. Независимо,че в договора не е уговорен срок-е налице виновно неизпълнение, тъй като ответниците не оспорват факта,че в продължение на повече от десет години не са изпълнили поетото от тях задължение-да изградят в полза на В. И. М., Б. И. П. и И. И. П. по одобрен архитектурен проект, по един апартамент,в готов вид,”всеки от които с площ от около 109кв.м.,заедно с прилежащите им мазета и по един гараж. Безспорно е установено,че в процесният парцел ХІІ-599 не е реализирано никакво строителство. Изминалите десет години надвишават всякакъв разумен срок за изпълнение,а ответниците не твърдят и не доказват обективна невъзможност, възпрепятствала очакваното изпълнение.Независимо,че няма доказателства за нарочна покана за изпълнение, предявената искова молба може да се счете за такава и от подаването й /на 13.04.2005г./ – длъжниците по сключения договор са в забава.
След развалянето на договора/което има обратно действие/ , предявения иск с правно основание чл.108 от ЗС е основателен и следва да бъде уважен,тъй като са налице изискуемите се предпоставки-ищците са собственици,имотът се владее от ответниците и то без правно основание.
Основателен е и предявения иск с правно основание чл.88 ал.1 изр.2, във вр.с чл.79 ал.1,във вр.с чл.82 от ЗЗД. Кредиторът има право на обезщетение за вредите от неизпълнението на договора.Поставя се въпроса за размера и начина на изчисляване на реално причинените вреди от неизпълнението на поетото задължение за строителството.Ищците са претендирали като вреди- стойността на дворното място,находящо се в [населено място] с площ от 487кв.м., съставляващо п.ХІ им.с пл.№ 599 в кв.24,по отношение на което е установено,че ответниците са прехвърлили право на строеж на конституираните като трети лица по делото/на С. К. С. и Н. Д. Д. с н.а.№ 47 т.ІІІ рег.№7804 д.461 от 14.11.2000г./,които са реализирали това право и по отношение на този имот отхвърлителното решение на съда по предявения иск с правно основание чл.87 ал.3 от ЗЗД е влязло в сила.За продавачите –не съществува възможност да възстановят собствеността си върху този имот,поради което те претендират установената със заключение на приета по делото тройна експертиза стойност на дворното място от 126 620лв./по 260лв.на кв.м./, като понастоящем заявяват претенцията си като частична- за 12 662лв.
Така заявената претенция е основателна.Съгласно чл.88 от ЗЗД – изправният кредитор е този,които има право на обезщетение при разваляне на договора поради виновно неизпълнение. Неговите вреди са тези,които подлежат на обезщетение и затова при положение,че те са доказани и е установена пряка връзка между тях и неизпълнението –те подлежат на обезщетяване.В случая –вредите за кредиторите се състоят в стойността на п.ХІ им.с пл.№ 599 в кв.24,който те не могат да си възстановят именно, защото вместо да изпълнят задължението си за строителство купувачите са прехвърлили същия на трети лица с н.а.№ 47 т.ІІІ рег.№7804 д.461/00г.
С оглед изхода на спора,на основание чл.78 ал.1 от ГПК,пред вид направеното искане,в полза на касатора следва да бъдат присъдени направените разноски,които възлизат на 304лв.-за държавни такси. Доказателства за платено адвокатско възнаграждение пред настоящата инстанция и списък по чл.80 от ГПК-не се представят.
С оглед на горното, Върховен касационен съд,състав на Трето гражданско отделение
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ въззивно решение № 1306 от 20.10.2009г. по гр.д. № 1768/2009г.на Софийски апелативен съд И ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВИ
РАЗВАЛЯ,на основание чл.87 ал.3 от ЗЗД, сключения с н.а.№ 179 т.Х. н.д.№ 10213/98г. на 31.07.1998г. договор за продажба на недвижим имот в частта относно описания в р.І т.1 първа по ред буква”Б”имот, представляващ дворно място с площ от 509 кв.м.,находящо се в [населено място], съставляваща парцел ХІІ за имот с пл.№ 599 в кв.24 по плана на [населено място],с неуредени сметки по регулация за 19 кв.м.,при съседи:улица,парцел ХІ за имот с пл.№ 599 от кв.24,парцел ІХ за имот с пл.№598 от същия квартал, имот с пл.№ 597 от същия квартал и ОТМЕНЯ н.а.№ 179 т.Х. н.д.№ 10213/98г. само по отношение на така описания в р.І т.1 първа по ред буква”Б” имот.
ОСЪЖДА,на основание чл.108 от ЗС, Ц. И. Ц. ЕГН [ЕГН] и Н. И. Ц. ЕГН [ЕГН]-двамата от [населено място] кв.Б. [улица],със съдебен адрес:гр.С. [улица]-адв.П. да предат собствеността и владението върху следния недвижим имот: дворно място с площ от 509 кв.м.,находящо се в [населено място], съставляваща парцел ХІІ за имот с пл.№ 599 в кв.24 по плана на [населено място],с неуредени сметки по регулация за 19 кв.м.,при съседи: улица, парцел ХІ за имот с пл.№ 599 от кв.24,парцел ІХ за имот с пл.№598 от същия квартал,имот с пл.№ 597 от същия квартал на Д. Д. Г. ЕГН [ЕГН],Д. Д. Г. ЕГН [ЕГН] /наследници на В. И. М./,М. В. П. ЕГН [ЕГН], И. Б. П. ЕГН [ЕГН], В. Б. С. ЕГН [ЕГН]/наследници на Б. И. П./-всички със съдебен адрес:гр.С. [улица] ет.1 кантора 6 -адв.Р. и И. И. П. ЕГН [ЕГН] със съдебен адрес: [населено място] [улица] ет.3 адв. Р..
ОСЪЖДА,на основание от чл.88 ал.1 изр.2, във вр.с чл.79 ал.1,във вр.с чл.82 от ЗЗД, Ц. И. Ц. ЕГН [ЕГН] и Н. И. Ц. ЕГН [ЕГН] ДА заплатят на Д. Д. Г. ЕГН [ЕГН],Д. Д. Г. ЕГН [ЕГН],М. В. П. ЕГН [ЕГН], И. Б.-лавов П. ЕГН [ЕГН], В. Б. С. ЕГН [ЕГН] и И. И. П. ЕГН [ЕГН] сумата от 12 662лв. /дванадесет хиляди шестстотин шейсет и два лева/, ведно със законната лихва от 13.04.2005г.,заявена като частична претенция за дължимо обезщетение за вреди от неизпълнение на договора, сключен с н.а.№ 179 т.Х. н.д.№ 10213/98г. от 126 620лв., както и да заплатят на И. И. П. ЕГН [ЕГН] сумата от 304лв./триста и четири лева/, пред-ставляваща направените разноски пред настоящата инстанция.
ПРЕКРАТЯВА като недопустимо поради липса на правен интерес производството по гр.д.№870 по описа за 2010г.на ВКС по отношение на неправилно конституираните като ответници А. М. А., Е. Х. Т., И. Х. К.,М. А. З.,М. А. С.,Н. П. Стоиме-нова,О. А. С., С. М. С.,С. М.-нов А. и Х. Х. Х..
РЕШЕНИЕТО е постановено при участие на С. К. С. от [населено място] ул.В. Д. Майстора”№20 и Н. Д. Д. от [населено място] [улица] ет.2 ап.4 като трети лица-помагачи на ответниците Ц. И. Ц. и Н. И. Ц. и е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ :
ЧЛЕНОВЕ:1. 2.