Ключови фрази
вписване в имотен регистър * договор за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип * обжалване отказ на съдия по вписванията

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

№ 432

София,05.11.2010 година

Върховният касационен съд,Второ гражданско отделение,в закрито заседание на двадесет и осми октомври през две хиляди и десета година,в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Елса Ташева
ЧЛЕНОВЕ: Светлана Калинова
Зоя Атанасова

при секретар като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова
гражданско дело № 420 от 2010 година и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по чл.274,ал.3 ГПК.
С определение №2926,постановено на 27.09.2010г. по ч.гр.д.№1941/2010г. В. окръжен съд е потвърдил определение №18220 от 16.09.2010г. на съдия по вписванията към Служба по вписванията при В.,с което е отказано вписване на договор вх.№18220 от 16.09.2010г. на основание чл.2 във вр. с чл.4 ПВ и чл.2,44 ЗУЕС.
Определението е обжалвано от [фирма] със седалище и адрес на управление[населено място],ж.к.”Б.” 1869 Б,което поддържа, че същото е неправилно,тъй като неправилно съдът е приел,че договорът за поддържане и управление на жилищен комплекс от затворен тип подлежи на вписване в регистъра на сгради в режим на ЕС по партидата на всеки самостоятелен обект без да отчете,че регистърът по чл.44 ЗУЕС има друго предназначение,както и че от вписване в този регистър не би могло да се прави извод за противопоставимост на правата спрямо следващите приобретатели. Поддържа,че този регистър се отнася до самите сгради или самостоятелни входове,а не до самостоятелните обекти в сгради в режим на етажна собственост,като обстоятелствата, подлежащи на вписване са изчерпателно изброени в чл.4 от Наредба №3 от 17 юни 2009г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сгради в режим на етажна собственост,а именно сградата или отделния вход, формата на управление и управителния орган. С оглед функциите на този регистър поддържа,че вписването на въпросния договор не би могло да бъде противопоставимо на последващите приобретатели,както и че с оглед разпоредбата на §1 ДР ЗУЕС следва да се приеме,че вписването следва да бъде извършено по имотната партида на отделния самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост.
Като основание за допускане на касационно обжалване в частната жалба се поддържа,че въззивният съд се е произнесъл по въпроса дали договорът за поддържане и управление на жилищен комплекс от затворен тип подлежи на вписване в общия регистър,по който е налице противоречива практика на различни състави на Варненския окръжен съд, както и че този въпрос е от значение за точното прилагане на закона и за развитието на правото.
Частната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл.275,ал.1 ГПК. Налице са предпоставките за допускане на касационно обжалване по причина наличие на противоречива практика на различни състави на Варненския окръжен съд по поставения от жалбоподателя въпрос /определение от 18.06.2010г. по ч.гр.д.№1058/2010г., определение от 16.06.2010г. по ч.гр.д.№1057/2010г., определение №1114/16.04.2010г. по ч.гр.д.№594/2010г./,както и с оглед на обстоятелството,че в производство по чл.274,ал.3,т.1 ГПК по ч.гр.д.№334/2010г. на ІІ ГО на ВКС е дадено разрешение на поставения въпрос.
За да достигне до извода,че договорът за поддържане и управление на жилищен комплекс от затворен тип не подлежи на вписване в общия регистър,В. окръжен съд в производството по ч.гр.д.№1941/2010г. е приел,че по силата на чл.44,ал.4 ЗУЕС и Наредба №3 от 17.06.2009г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост,на вписване в този регистър подлежат всички сгради и отделни входове в режим на ЕС на територията на общината,които попадат в обхвата на разпоредбите на ЗУЕС,а писменият договор за управление на общите части на сгради в режим на ЕС, построени в жилищен комплекс от затворен тип следва да бъде вписано по партидата на всеки самостоятелен обект именно в този регистър. Прието е,че законът и приложимата наредба не уреждат възможност за вписване на този договор по реда и при условията на Правилника за вписванията именно поради наличие на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост.
В останалите,посочени по-горе определения на В. окръжен съд, е прието,че с оглед особения характер на обекта-общи части на сгради в режим на етажна собственост,построени в жилищен комплекс от затворен тип,законът установява и особен режим на управление на тези общи части. Необходимоста от оперативност при вземане на решение за управление на общите части с оглед обстоятелството,че жилищният комплекс от затворен тип се състои от множество самостоятелни обекти,но притежаващ характеристика на жилищен комплекс като архитектурен ансамбъл,налага особена регламентация на дейностите по управление на общите части,при което сключването на договор по чл.2 ЗУЕС между отделния собственик на самостоятелен обект и инвеститора води до ограничаване правомощията по управление,включени в обема на вещното право на собственост на всеки титуляр. И за да се осигури тази оперативност при управление на общите части в подобни комплекси е установено,че при определени предпоставки договорът за управление може да бъде противопоставен на последващите приобретатели на самостоятелни обекти,като изискването за вписване съществува и при други договори,ограничаващи договорения обем от права на собственика да се ползува от вещта и да събира плодовете й /чл.237,ал.1 ЗЗД и чл.3,ал.1 ЗАЗ/, което пък обуславя еднаквост по отношение режима на вписване на подобни договори. Прието е също така,че изискването за вписване на договора по партидата на всеки самостоятелен обект следва да се свърже с предвиждането на чл.3,ал.1 ЗКИР имотният регистър да се състои от отделни партиди на недвижимите имоти, вкл. и с оглед обстоятелството,че в регистъра по чл.44 ЗУЕС не е предвидено откриване на партида за отделните самостоятелни обекти в сградата. Прието е също така,че нормата на чл.2,ал.2 ЗУЕС попада в приложното поле на чл.4,буква”и” ПВ, изрично даващ възможност за вписване и на всички други актове,за които законът е предвидил,че подлежат на вписване.
Така изразеното в определение от 18.06.2010г. по ч.гр.д.№1058/2010г., определение от 16.06.2010г. по ч.гр.д.№1057/2010г., определение №1114/16.04.2010г. по ч.гр.д.№594/2010г. на Варненския окръжен съд настоящия състав приема за правилно,като изцяло споделя съображенията,изложени в определение №424/28.10.2010г.,постановено по ч.гр.д.№334/2010г. на ІІ ГО на ВКС.
Писменият договор между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти за управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост в жилищен комплекс от затворен тип действително предвижда установяване на определени ограничения на правомощията на собствениците на самостоятелни обекти досежно управлението, които не са типични за етажната собственост . Противопоставимостта на подобни ограничения на последващите приобретатели на самостоятелни обекти в такъв жилищен комплекс изисква в достатъчна степен да се осигури публичност на договора та съдържанието на същия да стане известно на всеки следващ приобретател своевременно и по начин,сходен с узнаването на данните за принадлежността на правото на собственост, установените тежести върху имота и останалите обстоятелства,подлежащи на вписване по реда на Правилника за вписванията. Регистърът по чл.44,ал.1 ЗУЕС не предоставя възможност за осигуряване на подобна публичност ,тъй като партидите в този регистър се създават за отделни сгради или входове на сгради в режим на отделна собственост,но не и за самостоятелните обекти в същите. Вписването на договора в този регистър не би могло да се извърши по партидата на всеки един от самостоятелните обекти в жилищния комплекс,каквото всъщност е изискването на чл.2,ал.2 ЗУЕС. Откриването на имотни партиди за всеки самостоятелен обект е предвидено в глава VІІІ на ЗКИР,като съгласно чл.59,ал.1,т.3 от този закон в част “В” на партидата на недвижимия имот се включват и подлежащи на вписване юридически факти и обстоятелства,вкл. подлежащи на вписване договори. Това налага извода,че в подобна партида следва да бъде вписан и договорът по чл.2,ал.2 ЗУЕС,като до издаването на заповед по чл.73,ал.1 ЗКИР за въвеждането на имотен регистър вписванията на всички обстоятелства, за които се предвижда,че следва да бъдат вписани по имотна партида, съгласно чл.74,ал.1 ЗКИР следва да се извършват по реда на Правилника за вписванията. Следва да се приеме,че разпоредбата на чл.2,ал.2 ЗУЕС като последваща по отношение влизането в сила на ЗКИР следва заложеното в този закон предвиждане за изготвяне на имотен регистър с партиди за всеки самостоятелен обект,до изготвянето на който с оглед необходимостта от последващо прехвърляне на данни от водения от съдиите по вписвания понастоящем регистър в новосъздадения, в разпоредбата на чл.74,ал.1 ЗКИР е предвидено всички вписвания да се извършват по реда на Правилника за вписванията.
Поради тези съображения обжалваното определение следва да бъде отменено и вместо това да се укаже вписване на договора по чл.2 ЗУЕС по реда на Правилника за вписванията.
Водим от гореизложеното,Върховният касационен съд,състав на Второ гражданско отделение
О П Р Е Д Е Л И :

ДОПУСКА до касационно обжалване по реда на чл.274,ал.3 ГПК определение №2926, постановено на 27.09.2010г. по ч.гр.д.№1941/2010г. по описа на Варненския окръжен съд.
ОТМЕНЯ определение №2926,постановено на 27.09.2010г. по ч.гр.д.№1941/2010г. по описа на Варненския окръжен съд и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
УКАЗВА ДА СЕ ВПИШЕ на основание чл.2 от Правилника за вписванията във вр. с чл.2,ал.2 от Закона за управление на етажната собственост договор за управление и поддръжка на общите части на сграда в режим на етажна собственост в комплекс от затворен тип “K. l. r.” от 16.09.2010г.,акт 110 от 16.09.2010г.,том №,рег.№1990 по описа на нотариус К. К.,рег.№520 на Н. камара с район на действие В. районен съд,след преценка наличието на останалите предпоставки за вписване на акта.
Определението е окончателно.

Председател:
Членове: