О П Р Е Д Е Л Е Н И Е №452 София,02.08.2017 год. ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД – търговска колегия, второ търговско отделение, в закрито заседание на двадесет и първи юли две хиляди и седемнадесета година в състав: Председател: Камелия Ефремова Членове: Бонка Йонкова Евгений Стайков като изслуша докладваното от съдията Е.Стайков ч.т.д. №1549/2017г. по описа на ВКС, ТК, взе предвид следното: Производството е по чл.274 ал.3 ГПК, образувано по частна касационна жалба на С. И. Д. в качеството му на [фирма], срещу определение №308 от 5.05.2017г., постановено по в.ч.гр.д. №232/2017г. по описа на Ловешки окръжен съд, с което е потвърдено определение №46/19.04.2017г. на съдията по вписванията при Ловешки районен съд за отказ на вписване на анекс към договор за аренда по молба №2012/19.04.2017г. на нотариус С. И.. В частната касационна жалба се поддържа, че обжалваното определение е неправилно като постановено в противоречие с материалния закон. Сочи се, че в атакуваното определение окръжният съд се е отклонил от насоките и разясненията, дадени в т.6 от Тълк.решение №7/25.04.2013г. по т.д.№7/2012г. на ВКС, ОСГТК, според които съдията по вписванията не може да извършва проверка на материалноправните предпоставки на представения за вписване акт. В тази връзка според касатора съдията по вписването незаконосъобразно е отказал вписване на анекса към договора за аренда, позовавайки се на липсата на доказателства за установяване правото на собственост на арендатора, респ. на съсобственост на арендаторите в размер повече от 50 на сто идеални части от отдадения под аренда имот. В частната касационна жалба се излагат съображения, че в рамките на охранителното производство по чл.577 ГПК съдът също не е оправомощен да извършва проверка на материалноправните предпоставки на акта, чието вписване се иска, както и че в случая са налице изискванията по чл.18 и чл.3 ал.1 от Закона за арендата в земеделието (ЗАЗ) във връзка с чл.6 ал.1 б.”в” от Правилника на вписванията (ПВ) за вписване на анекса от 13.03.2017г. към договора за аренда от 20.01.2012г. Касаторът оспорва и допълнителния аргумент на съда за отказ за вписване, а именно, че заявлението за вписване е подадено от лице без представителна власт. В тази връзка се сочи, че това основание е въведено за пръв път от окръжния съд и че не отговаря на действителното положение, тъй като молбата за вписване е подадена от нотариус, който е извършил заверка на подписите.Претендира се допускане на касационно обжалване на въззивното определение, неговата отмяна и връщане на делото на съдията по вписванията при Ловешки районен съд за вписване на процесния анекс. В изложение по чл.284, ал.3 т.1 ГПК допускането на касационно обжалване е обосновано с основанията по чл.280 ал.1 т.1, т.2 и т.3 ГПК като са формулирани следните въпроси: 1. „За да се впише в нотариалните книги продължаване на договор за аренда с анекс съгласно чл.18 ал.1 ЗАЗ, необходимо ли е да се представят пред съдията по вписванията след влизане в сила на промяната в ЗАЗ /изменение ДВ бр.13 от 7.02.2017г./ на чл.3 ал.4 от закона, документи, удостоверяващи правото на собственост, документи, удостоверяващи правото на съсобственост, документи, удостоверяващи, че арендодателят (погрешно е посочен „арендаторът”) притежава повече от 50 на сто идеални части от имота, както и документи, удостоверяващи упълномощаването от останалите съсобственици на арендатора на имота, обект на анекса съм договора за аренда?” 2. „Непредставянето от страна на заявителя арендатор пред съдията по вписванията на доказателства във връзка с въведените изисквания на разпоредбата на чл.3 ал.4 от ЗАЗ за доказателства, води ли до нередовност на заявлението съгласно разпоредбата на чл.32а от ПВ и следва ли да бъде постановен отказ на вписването?” 3. „Следва ли разпоредбата на чл.3 ал.4 от ЗАЗ да бъде прилагана и по отношение на анексите по чл.18 от ЗАЗ, сключени към първоначалните договори за аренда или същата се прилага само за нови договори за аренда след влизане в сила на промяната на ЗАЗ?”. В изложението се поддържа, че така формулираните въпроси са решени в противоречие с практиката на ВКС, обективирана в т.6 от Тълк.решение №7/25.04.2013г. по т.д.№7/2012г. на ВКС, ОСГТК, определение №14/12.01.2017г. по ч.гр.д.№4482/2016г. на ВКС, ІІІ г.о., определение №281/5.06.2015г. по ч.т.д.№983/2016г. на ВКС, ІІ т.о., определение №94/30.01.2014г. по ч.гр.д.№4482/2016г. на ВКС, ІІІ г.о., както и че въпросите се решават противоречиво от съдилищата, в подкрепа за което твърдение се сочат определение №167/10.04.2017г. по в.ч.гр.д.№164/2017г. на Окръжен съд- Велико Търново и определение №181/12.04.2015г. по ч.т.д.№215/2017г. на Окръжен съд - Велико Търново. Касаторът излага съображения, че поставените от него въпроси са от значение за точното прилагане на закона, както и за развитието на правото с оглед липсата на задължителна практика на ВКС по приложението на чл.3 ал.4 ЗАЗ след изменението на ЗАЗ /ДВ бр.13 от 7.02.2017г./ Върховен касационен съд, търговска колегия, състав на второ отделение, след преценка на данните по делото и доводите по чл.280 ал.1 ГПК, приема следното : Частната касационна жалба е процесуално допустима - подадена е от надлежна страна в преклузивния срок по чл.275, ал.1 ГПК срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт. С определение №46/19.04.2017г. съдията по вписванията при Ловешки районен съд е отказал вписване на анекс към договор за аренда рег.№3220/11.04.2017г. на нотариус С. И., рег.№016 на НК, вх.№ №2012/19.04.2017г. по описа на СВ-Ловеч. С обжалваното пред касационната инстанция определение №308/5.05.2017г. по в.ч.гр.д. №232/2017г. по описа на Ловешки окръжен съд, въззивният състав е потвърдил определението за съдията по вписванията №46/19.04.2017г. по описа на СВ - Ловеч. За да потвърди обжалвания акт на съдията по вписванията, съставът на окръжния съд е посочил, че производството е по молба за вписване на анекс с дата 11.04.2017г., подадена от Г. С. като пълномощник на С. Д., за продължаване на договор за аренда от 3.11.2011г. (продължен и това с анекс от 15.07.2015г.), сключен между Р. М. Ф. чрез пълномощника си С. И., в качеството на Р. Ф. на собственик/ съсобственик на общия наследодател М. М. Ф. и арендатора [фирма]. Съдът се е позовал на разясненията, дадени в т. 6 от Тълк. решение №7/ 25.04.2013г. по т.д. №7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, съгласно които проверката на съдията по вписванията по чл. 32а, ал.1 от ПВ се ограничава до това дали актът подлежи на вписване, съставен ли е съобразно изискването за форма и има ли предвиденото съдържание по см. на чл.6 ал.1 б.б.”а” и ”в” ПВ, а именно: идентификация на страните и идентификация на имота без са се проверяват материално-правните предпоставки на акта, освен ако това е изрично предвидено в закона. Въззивният състав е приел, че в конкретния случай анексът към договора за аренда, предмет на постановения отказ, не отговаря на изискванията на закона за необходимото съдържание по смисъла на чл.6, ал.1 б.”а” от ПВ във вр. с новата разпоредба на чл. 3, ал. 4 от ЗАЗ (ДВ. бр.13 от 7.02.2017г.). Посочил е, че съгласно чл.3 ал.4 ЗАЗ договорът за аренда може да бъде сключен със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик, упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални части от съсобствения имот. Според съда по делото липсва информация дали упълномощителят Р. М. Ф. е единствен наследник и кои са другите сънаследници (ако има такива), притежаващи общо с него повече от 50 на сто идеални част от конкретните имоти. Липсата на доказателства – удостоверение за наследници, скици и други такива, са обусловили извода на съда за законосъобразност на отказа за вписване с оглед разпоредбата на чл.3 ал.4 ЗАЗ и т.1 от Тълк. решение №7/ 25.04.2013г. по т.д. №7/2012 г. на ОСГТК на ВКС, където се приема, че в хипотезата на нередовност на молбата за вписване, съдията по вписванията е длъжен да постанови отказ без да може да дава указания за отстраняване на нередовността. Допълнително съдът е изложил съображения за законосъобразност на постановения отказ за вписване с оглед факта, че в приложено пълномощно, с което Р. Ф. е упълномощил С. И. да сключи анекс към договора за аренда, печатите за заверката на подписа и съдържанието и подписът на заверяващия са положени върху текста на договора преди подписа на упълномощителя. Съдът е приел, че пълномощното не отговаря на изискванията на чл.580 ГПК, към който препраща нормата на чл.590 ГПК относно удостоверяването на подписите и съдържанието на частния документ. На последно място според окръжния съд с анекса от 11.04.2017г. се цели заобикаляне на закона доколкото договорът за аренда (с анекса от 17.07.2015г.) е бил вече продължен до 01.10.2020г. Въззивният състав е приел за невярно твърдението на жалбоподателя, че с анекса се променя само срокът на договора, тъй като от приложеното по делото копие се установява, че се променя и цената на арендното плащане, т.е., че с анекса се променят съществени условия на договора извън срока. С оглед мотивите на въззивния акт, отговарящ на изискването да е обусловил изхода на конкретното дело по смисъла на указанията по т. 1 от Тълкувателно решение № 1 от 19.02.2010 г. на ОСГТК на ВКС, е само първият поставен от частния касатор въпрос, но не и останалите два въпроса, доколкото същите са относими към правилността на направените от съда изводи. По отношение на първия въпрос е осъществено и поддържаното основание по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, тъй като този въпрос е разрешен в противоречие със задължителната съдебна практика, а именно – т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС. Наличието на основанието по чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК изключва необходимостта от преценка на другите две поддържани основания по чл. 280, ал. 1, т. 2 и по чл.280 ал.1 т.3 ГПК. По основателността на частната касационна жалба: В посоченото тълкувателно решение е прието, че „съдията по вписванията извършва формална проверка относно това дали представеният за вписване акт подлежи на вписване според нормативната уредба, отговаря ли на изискванията за форма и има ли предвиденото в ПВ съдържание; проверката на съдържанието на акта е в две насоки – идентификация на страните /чл. 6, ал. 1, б. „а“ от ПВ/ и идентификация на имота /чл. 6, ал. 1, б. „в“ от ПВ/; по своя характер вписването е едностранно охранително производство, в чиито рамки е недопустимо разрешаването на правни спорове и съдията по вписванията не разполага с правомощието да проверява материалноправните предпоставки на акта, освен ако това не е изрично предвидено в закон”. При постановяване на обжалваното определение Ловешкият окръжен съд се е отклонил от цитираната задължителна практика. Потвърждавайки отказа на съдията по вписванията да впише анекс за продължаване на аренден договор по съображения за непредставяне на доказателства, удостоверяващи, че арендодателят е единствен собственик или такъв, притежаващ повече от 50 на сто идеални части от собствеността върху арендуваните имоти, съдебният състав е извършил проверка, която надхвърля допустимата проверка за това дали представеният анекс подлежи на вписване, дали е съставен съобразно изискванията за форма и дали има предвиденото в ПВ съдържание. Доколкото установените в чл. 3, ал. 4 ЗАЗ (в действащата понастоящем редакция) изисквания касаят самото сключване на договора за аренда на земеделския имот (т. е. възникването на облигационното правоотношение), то преценката за наличието им представлява по естеството си проверка за материалноправните предпоставки на подлежащия на вписване акт, извършването на каквато, без това да е изрично предвидено в закона (като напр. в чл. 73, ал. 5, изр. последно ТЗ), е извън правомощията на съдията по вписванията – така и в определение по ч.т.д.№1036/2017г. на ВКС, ІІ т.о. Аналогично - в отклонение с посочената задължителна практика на ВКС в т. 6 от Тълк. решение №7/25.04.2013г. на ОСГТК на ВКС, са и допълнителните съображения на въззивния състав за потвърждаване отказа за вписване. Формата на пълномощното, с което Р. Ф. е упълномощил С. И. да сключи анекс към договора за аренда, е относима към материалноправните предпоставки на акта, подлежащ на вписване, което не е предмет на проверка от съдията по вписванията (за разлика от липсата на представителна власт за подаване на заявление за вписване, както неправилно е посочено от касатора в частната касационна жалба и какъвто не е настоящия случай, за наличието на която, съдията по вписванията следи служебно). Фактът, че с анекса за продължаване срока на договора е променена и наемната цена, също представлява материалноправна предпоставка на акта, която не подлежи на проверка в производството по чл.6 ал.1 ПВ, и която не може да бъде основание за отказ за вписването. Поради изложените съображения, настоящият състав на ВКС, ТК, ІІ т.о. намира, че обжалваното определение и потвърденият с него отказ за вписване са неправилни и следва да бъдат отменени, поради което О П Р Е Д Е Л И: ОТМЕНЯ определение №308 от 5.05.2017г., постановено по в.ч.гр.д. №232/2017г. по описа на Ловешки окръжен съд и потвърдено с него определение №46/19.04.2017г. на съдията по вписванията при Ловешки районен съд, с което е отказано вписване на анекс към договор за аренда рег.№3220/11.04.2017г. на нотариус С. И., рег.№016 на НК, заявено с молба вх.№ №2012/19.04.2017г. по описа на СВ – Ловеч. ВРЪЩА делото на Служба по вписванията – Ловеч за извършване на вписването, заявено с молба вх. №2012/19.04.2017г. Определението не подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: