12
Р Е Ш Е Н И Е
№ 119
гр. София,19.07.2024год.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Второ отделение, в публичното заседание на четиринадесети май две хиляди и двадесет и четвърта година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: КОСТАДИНКА НЕДКОВА
ЧЛЕНОВЕ: НИКОЛАЙ МАРКОВ КРАСИМИР МАШЕВ
при участието на секретаря Лилия Златкова, като разгледа докладваното от съдия Костадинка Недкова т. дело N 866 по описа за 2023г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 290 ГПК.
Образувано е въз основа на касационна жалба на ищеца по делото В. П. А., в качеството му на синдик на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н/, против решение № 10097/18.11.2022г. по т. д. № 5213/2019г. на Апелативен съд - София, с което, след отмяна на решение № 1127/19.06.2019г. по т.д. № 7417/2016г. на Софийски градски съд, са отхвърлени предявените от синдика искове, с правно основание чл.647, ал.1, т.3 ТЗ, за обявяване за недействителен по отношение на кредиторите на несъстоятелността на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н./ на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.08.2011г., нотариален акт № 128, том I, per. № 5102, дело № 115/2011г. по описа на нотариус Е. З., per. № 432 на НК, вписан с вх. per. № 35311/17.08.2011г., акт № 125, том L., дело № 19004 по описа на Служба по вписванията - [населено място], и на основание чл.648 ТЗ за осъждане на ответниците да предадат на синдика на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н./ владението на недвижимия имот, предмет на разпоредителната сделка, който представлява двуетажна еднофамилна самостоятелна сграда с разгъната застроена площ от 260 кв.м. и идентификатор 68134.4091.5678.2 по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-15/06.03.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата: [населено място], Район „Младост”, ж. к. Младост 2”.
Касаторът иска отмяна на въззивното решение като неправилно, тъй като е постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила - на чл.266, ал.1, чл.195 и чл.201-203 ГПК, и е необосновано. Счита, че неоснователното невъзприемане на заключенията на експертите и доказателствата по делото води и до нарушение на материалния закон, като съдът неправилно приема, че не е доказан факт от състава на чл.647, ал.1, т.3 ТЗ, а именно, че даденото по възмездната сделка значително надхвърля по стойност полученото. Същевременно се твърди, че не били взети предвид вече събраните от първата инстанция важни писмени доказателства, какъвто е констативният акт образец 15 от 01.08.2011г., който установява годността за приемане на строежа дни преди сключването на 17.08.2011г. на атакуваната продажба. Същият удостоверява, че сградата е завършена на покрив, стени и подове на шпакловка и замазка, с поставени врати и прозорци и вътрешни инсталации. Въз основа на тези данни вещите лица са направили своите заключения относно справедливата пазарна стойност на процесния имот и нейното съотношение спрямо пазарната цена. Поддържа се, че въззивннят съд не е упражнил правилно своето правомощие по чл.202 ГПК да цени заключенията на вещите лица заедно с другите доказателства по делото, като не е взел предвид заключенията на значителен брой вещи лица, участвали в трите тройни съдебно - оценителни и една съдебно-техническа експертиза относно състоянието на завършеност на процесията сграда, което е описано и в приложения акт 15. Също така жалбоподателят сочи, че в рамките на няколко години, тройните експертизи, извършени от различни експерти в двете инстанции, стигат до аналогични заключения, че пазарната цена значително надхвърля цената по процесната сделка. Счита, че сами по себе си тези аналогични изводи на различните експертизи подкрепят тяхната достоверност и правилност на изводите, в това число правилността на източниците и методите за определяне на пазарните цени. Излагат се съображения, че като страни по процесната покупко-продажба ищците са имали правото да направят пред „Мулти Фейс“ ЕООД възражения за недостатъци на процесния имот, на основание чл.194 и сл. ЗЗД. С подписването на констативния акт 15 от 01.08.2011г. и на нотариалния акт за покупко - продажба от 17.08.2011г. и при липса на по-нататъшни възражения за недостатъци, продавачът и купувачите са се съгласили, че сградата е изградена и има предвидения в одобрения инвестиционен проект покрив, а също така прозорци, врати и инсталации.В заключение касаторът намира за неправилно приетото от апелативния съд, че установената от съдебната експертиза неравностойност на разменените престации не е значителна по смисъла на чл. 647, ал. 1, т.3 ТЗ. Претендира се присъждане на направени деловодни разноски.
Ответниците по жалбата и по делото, М. Реда Б., Т. Х. Б. и М. Х. Б., в писмен отговор изразяват становище, че подадената касационна жалба не отговаря на изискванията за допускане до касационно разглеждане по чл.280 ГПК, а по същество е неоснователна. Претендират присъждане на направените разноски.
Останалите ответници, Таман А. А., М. С. А., Хода Ел М. и „Мулти фейс“ ЕООД /н/, не представят отговор на жалбата.
С определение по чл.288 ГПК по настоящото дело въззивното решение е допуснато до касационно обжалване, на основание чл.280, ал.2, предл. 3-то ГПК.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение, като взе предвид оплакванията в жалбата и доводите на страните, с оглед правомощията си по чл.290, ал.2 ГПК, приема следното:
Безспорно е между страните по делото, а това се установява и от събраните доказателства, че с договор за покупко-продажба, сключен на 17.08.2011г. с нотариален акт № 128, том I, per. № 5102, по нот. дело № 115 от 17.08.2011г. на нотариус с рег.№ 432, вписан в СВ - [населено място] с акт № 125, том L., вх. per. № 35311 от 17.08.2011г., „Мулти Фейс" ЕООД е продало на М. Реда Ваша, Т. Х. Ваша и М. Х. Ваша, собствения си недвижим имот, а именно: самостоятелна еднофамилна жилищна сграда с идентификатор 68134.4091.5678.2, находяща се в [населено място], район „Младост", ж.к,Младост 2", със застроена площ от 95 кв.м., и с разгъната застроена площ по документи за собственост от 260 кв.м., изградена на два етажа + сутерен, състояща се от сутерен, кота - 2.70 м. - от стълбищната клетка, коридор, склад, мокро помещение, сервизно помещение, английски двор и баня- тоалетна, с обща площ на сутерена от 45 кв. м. ; първи етаж (партер), на две нива, кота - 1.40 м. и кота 0,00 м. / - от входна площадка, преддверие, гараж, кухня, трапезария, приемна и стълбищна клетка, със застроена площ на този етаж от 107 кв.м.; втори (първи надпартерен) етаж на две нива, кота + 1.40 м. и кота + 2.80 м. - от стълбищна клетка, два броя емпоре, коридор, три спатии, дрешник, две бани с тоалетни и две тераси, със застроена площ на този етаж от 90 кв. м.; таван - от входно антре, едно помещение и тераса, със застроена площ от около 18 кв. м., която сграда е разположена в поземлен имот с идентификатор 68134.4091.5678 заедно с 23,42 % идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което е построена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор 68134.4091.5678 при граници и съседи, подробно описани в нотариалния акт. Уговорена е продажна цена в размер на размер на 180 000 лв., която според т. 5 от акта купувачите са заплатили напълно на продавача по банков път, по специална банкова сметка преди подписване на договора. В нотариалния акт изрично е посочено, че имотът се продава в състояние на груб строеж, което е удостоверено с посочения в т.1 от описателно-легитимационната му част констативен протокол № 11 по чл.181, ал. 2 от ЗУТ, с № КС-15.-05-7000-6/2011г./24.04.2011г., издадено от СО-Р-н „Младост".
Безспорно е също така, а това се установява и от събраните доказателства, че към датата на сключване на договора, купувачът М. Б. се е намирал в брак с Хода Ел М., Мохамад Реда Б.- с Тамам А. А. К. и Т. Х. Б. - М. С. А., поради което и с оглед възмездния характер на договора и нормата на чл.21, ал.3 СК, са придобити от тях при условията на бездялова съпружеска имуществена общност.
От доказателствата по делото е установено, че производството по несъстоятелност срещу „Мулти Фейс" ЕООД (н) е образувано по молба с вх. № 82168 от 10.07.2013г., на кредитора „Ти Би Ай Банк" ЕАД, както и че с решение № 1944/07.10.2015г. по т.д.н. № 3116/2014г. Софийският апелативен съд е отменил решение № 727/12.05.2014г. на Софийския градски съд по т.д.н.№ 4353/2013г., обявил е неплатежоспособността на дружеството с начална дата - 31.12.2010г. и е открил производство по несъстоятелност по отношение на него.
Съдът е намерил иска с правно основание чл.647, ал.1, т.3 ТЗ за допустим, като предявен в 1-годишния срок с изпращане на исковата молба по пощата на 7.10.2016г., от надлежно легитимиран субект- синдика на „Мулти Фейс" ЕООД (н).
За установяване стойността на недвижимия имот към датата на сключване на договора за продажба в първоинстанционно производство са приети заключения на единична и тройна съдебно-технически и оценителни експертизи.
Според заключението от 8.03.2018г. на съдебно-техническата експертиза, извършена от вещото лице П., процесният имот представлява двуетажна самостоятелна жилищна сграда, находяща се в [населено място],[жк], със застроена площ от 95 кв.м. и разгърната застроена площ по документи за собственост РЗП = 260 м., като същата е била продадена за 180 000 лева или за 692.31 лв/кв.м. Експертизата е основала заключението си на представени в табличен вид пазарни аналози - обособени обекти (апартаменти), намиращи се в[жк], 3 и 4, продадени с окончателни договори в състояние на груб строеж, съответно на 22.08.11г., 23.08.11г. и 25.08.11г., т.е. в рамките на същия месец, през който е сключен процесният договор за продажба от 17.08.2011г., като е приложила коефициент за локация равен на 1.00. Приела е, че осреднената цена за 1 кв. м. в евро възлиза на 309.35 евро, а в български лева- на 605.03 лева. При съпоставяне на тази средна единична пазарна цена за имот в груб строеж от 605.03 лв./кв.м. с цената по нотариален акт от 21.08.2011г. за груб строеж от 692.31 лв./кв.м. експертизата е констатирала разлика в порядъка на 14-15% в повече за процесната сграда, при определяне на средната пазарна цена по метода на пазарните аналози. В същото заключение вещото лице е определило и т. нар. „възстановителна стойност" на продадения недвижим имот, при който стойността на сградата се определя като функция от разходите за създаването й като нова, с отчитане влиянието на реалния й остатъчен експлоатационен живот, въз основа на информация за пазарните цени на строителните материали, труда, механизацията, енергията, транспорта, допълнителните разходи за построяване на сграда с аналогична конструкция и архитектурно-строителни особености. При прилагане на този метод, е използвана както информация за строителните цени както по данни на предприемачески фирми, така и такива от еталоните в изданията на СЕК- Строителен обзор, адаптирани към оценявания обект, като цените за грубия строеж са ориентировъчни. Въз основа на тези данни, експертизата е дала заключение, че средната възстановителна единична стойност за самостоятелна двуетажна еднофамилна жилищна сграда от този тип към 21.08.2011г., е в порядъка на 170-200 евро/кв.м., или 361.83 лв./кв.м. разгърната застроена площ. При тези данни, експертизата е приела за меродавен единствено сравнителният метод, въз основа на който е определила действителната пазарна стойност на имота в размер на 157 307.80 лева, която сума представлява 87.4% от продажната цена.
В първоинстанционно производство е прието и заключение от 24.01.2019г. на тройна съдебно-техническа експертиза, извършена от вещите лица Т., Н. и Т., която е определила стойността на продадения жилищен имот чрез комбинирано приложение в различно тегловно съотношение на два метода - сравнителен метод (метод на пазарните аналози) и метод на възстановителната стойност. Според заключението, от една страна приложението на този подход изисква проучване на сравними пазарни аналози, както и цялостен анализ и коригиране на сравнителната информация, а от друга, вещите лица са изложили съображения, че поради ограничената информация от този вид, при изготвянето на оценката на недвижимия имот е използвана информация от оферти „продава", достъпна чрез интернет портал. Като съпоставими пазарни аналози в таблицата към заключението са посочени два имота, изградени в груб строеж- ателие Б-3 и ателие Б-2, продадени с окончателни договори, сключени през период, близък до датата на сключване на процесния договор - м.08. и м.10 на 2011г. Останалите три имота, посочени в таблицата - два мезонета и един многостаен апартамент, представляват обекти, построени в завършен вид и тяхната стойност е цена на оферти, направени съответно през м.12.2017г. и м.02 и м.06. на 2018г., т.е. за период от 6г.- 6,5 години след сключване на процесния договор. По отношение стойността на двата имота в груб строеж, които са най-близки до процесния такъв, експертизата е приложила корекционен коефициент от 1,65 по съображения, че продажбата е извършена при цена близка до данъчната, а не до пазарната, а по отношение на офертните цени на завършените недвижими имоти- коефициенти от 0.65 и 0.60, като при тях експертизата не разполага с данни за данъчната им оценка, тъй като те представляват само предложения, адресирани до потенциални купувачи. При тези данни експертизата е дала заключение, че среднопретеглената пазарна цена по сравнителния метод (метод на пазарните аналози) за 1 кв. м. е 1157,49 лева, а за целия процесен имот - 300 947 лева. Според заключението, вещната стойност на процесния имот за 1 кв.м. е в размер на 628 лева, която се формира от инвестиционна стойност на 1 кв. м., от 504 лв./кв.м., намалена с 25%, защото сградата при продажбата не е в завършен вид, или 378 лв., към която е прибавена цената на правото на строеж, определена от експертизата на 260 лева. При тези данни, експертизата е определила стойността на всички строително-монтажни работи по цялостно завършване на сградата в процесния имот към 2011г. по метода на разходите в размер на 165 880 лева. Резултатите от оценката по двата метода са съобразени чрез метода на тегловните съотношения, при който е възприет относителен дял от 30% на стойността, определена по вещния метод - 165 880 лева и 70% от стойността, определена по метода на сравнителните аналози (300 947 лева), като получената среднопретеглена пазарна стойност е в размер на 260 310 лева.
При условията на чл.266, ал.3 ГПК, във въззивното производство са приети заключенията на една единична и две тройни съдебно-технически експертизи.
В заключението от 9.02.2021г. на вещото лице Д. стойността на процесния имот също е определена при комбинираното приложение на двата метода- на сравнителните аналози (пазарен подход), чрез пряко сравнение на оценявания имот с други подобни недвижими имоти, разположени в близост до него или в сходен ценови район, продадени в рамките на 3 до 6 месеца от датата на експертната оценка, и по вещния метод на разходите за неговото възстановяване, респ. създаване.
При определяне на стойността по първия метод, като съпоставими пазарни аналози експертизата е използвала пет недвижими имота, продадени с окончателни договори, през период близък до процесния (от 16.08.2011г. до 23.11.2011г.) в състояние на груб строеж и е дала заключение, че средната пазарна стойност, определена по този метод, възлиза на 848 лв/кв.м., а на целия процесен имот - на 220 458 лева. Според същото заключение, стойността на процесния имот, определена по вещния метод, възлиза на 125 177 лева, като в табличен вид са представени отделните елементи, калкулирани в нея, а именно, застроената площ на жилищните етажи, разгънатата застроена площ на сградата, стойността на кв.м., вкл. разходите за проектиране и печалба на строителя, стойността на сградата като нова, нейната експлоатационна годност, годината на построяване, остатъчната експлоатационна годност, стойността на необходимите довършителни работи съгласно СЕК, и стойността на идеалните части от правото на строеж. При тези данни, експертизата е дала заключение, че претеглената пазарна стойност на сградата при съотношение 70 % на 30 % в полза на сравнителния метод на пазарните аналози, възлиза на 191 874 лева.
Според заключението от 28.05.2021г. на тройната съдебно-техническа експертиза, извършена от вещите лица Д., А. и Х. (л. 263), средната пазарна цена на процесния имот, определена по сравнителния метод за 1 кв.м. възлиза на 1237,37 лева, а за целия имот- на 321 717,19 лева. За да достигне до този резултат, мнозинството от експертите е използвало в качеството на пазарни аналози същите 5 бр. недвижими имоти, продадени с окончателни договори в състояние на груб строеж, които са били предмет на изследване и от единичната такава, както и допълнително шест апартамента, предмет само на предварителни договори, сключени през 2008г. и 2009г., изградени в завършен вид, по отношение на чиято цена, уговорена със същите договори, е приложен корекционен коефициент от 0.85. Според мнозинството от вещите лица, стойността на процесния имот, определена по вещния метод, възлиза на 213 067.18 лева. При участие на резултата от приложението на двата метода, среднопретеглени в съотношение 80 % за сравнителния метод (257 373,60 лева) и 20 % за резултата от вещния (42 613,40 лева), средната пазарна цена на оценявания имот е в размер на 299 987 лева. В особеното мнение на вещото лице Д. е изразено несъгласие със становището на мнозинството по два основни въпроса: относно степента на завършеност на петте сравнявани апартамента, чиято цена е уговорена за напълно завършени обекти, а не за такива в груб строеж; относно периода на сключване на предварителните договори с предмет тези имоти, а именно 2008г. и 2009г., който е значително отдалечен от датата на сключване на процесния договор - 17.08.2011г., както и по съображения, че след 2009г. цените на недвижимите имоти в Р. България бележат непрекъснато намаление и достигат най-ниското си ниво през 2013г. Вещото лице е посочило, че представените от ответника предварителни договори не следва да бъдат кредитирани, тъй като са отдалечени назад във времето от около три години, през които цените бележат тенденция към понижаване, и са такива за готов строителен продукт, а не за имот в груб строеж.
В заключението от 10.05.2022г. на допуснатата пред въззивната инстанция повторна тройна съдебно-техническа експертиза, извършена от вещите лица О., Х. и А., стойността на процесния имот по сравнителния метод е определена въз основа на същите пазарни аналози, които са използвани и при първоначалната тройна експертиза - пет недвижими имота, продадени с окончателни договори в състояние на груб строеж, през периода 16.08.2011г.- 23.11.2011г. и пет апартамента, предмет на предварителни договори, сключени през периода 27.03.2008г.- 10.03.2009г. Експертизата е приела, че сравнителната стойност за 1 кв. м., определена по този метод, е в размер на 1406,13 лева, а на целия имот - на 365 594 лева. Според заключението, възстановителната стойност на процесния имот е в размер на 176 978 лева. Като са изложили мотиви, основани на възможностите за реализация към момента на изготвяне на заключението, т. е. към 10.05.2022г. и състоянието на пазара, вещите лица са използвали теглови коефициенти на оценките на база възстановителната стойност и на база пазарните сравнения, съответно 20% х 80%, при което са приели, че 327 900 лева, равностойни на 167 700 евро (80 % от 365 594 лева) и 20 % от 176 978 лева).
За установяване действителното състояние на имота към датата на сключване на договора за продажба в първоинстанционно производство са събрани гласни доказателства.
Свидетелят Д. В. е заявил, че е запознат със състоянието на процесния недвижим имот, тъй като през 2011г., „в края на лятото" е направил оглед на същия, за да изготви оферта за изпълнение на довършителните работи, за които е бил ангажиран от ответника М. Б. и които впоследствие твърди, че действително е изпълнил. Удостоверил е, че имотът е имал бетонови плочи и външни стени, изградени „на тухла", както и временен покрив, направен от ламарини, за да бъде предпазена конструкцията, като не са били изпълнени мазилки и преградни стени, нито инсталации и дограма, а над хола е съществувала дупка с желязна арматура. Свидетелят е заявил, че е организирал изграждането на бетонна плоча над холното помещение, на всички инсталации - водопровод, канализация, електроинсталация и отоплителна инсталация, нова покривна конструкция с хидро и топлоизолация, след премахването на старата временна конструкция от греди, която според свидетеля, не е представлявала същински покрив, а само предпазен навес. Излага, че под негово ръководство са били изпълнени фините вътрешни шпакловки на стените, облицоването с интериорни плочки в банята и в хола, изграждането на вътрешни стени по идеен проект на собствениците за разпределение на помещенията, като преди това вътрешното пространство не е било разпределено. Свидетелят е описал имота и разположението на отделните помещения в него и е заявил, че всички работи са били изпълнени въз основа на преки отношения с възложителя Мохамад Б..
Разпитан в същото о.с.з. свидетелят А. Башленски е заявил, че има впечатления от състоянието на сградата през периода август - септември на 2011г., по повод изработване и монтиране на дограма. Заявил е, че тя е била в състояние на груб строеж - само ламаринено-битумен покрив и стени, без мазилки, изолации и инсталации. Свидетелят твърди, че е извършил монтажа на дограмата, а след това на вратите.
Според показанията на свидетеля К. И., неговите впечатления от процесния имот са от периода юни - август на 2011г., като той се е намирал в „строителен вариант, т.е. в груб строеж- само на бетон и тухли". Съгласно показанията му, в имота не е имало изградени инсталации, стените не са били измазани, липсвала е дограма и са съществували многобройни течове.
Въз основа на така установените фактически положения, въззивният състав е достигнал до следните правни изводи:
Процесният договор за покупко-продажба е сключен на 17.08.2011г. в рамките на очертания в нормата двугодишен срок преди подаване на молбата по чл.625 ТЗ (10.07.2013г.), но след началната дата на неплатежоспособността- 31.12.2010г.
Съдът е определил, че освен сключването на възмездната сделка в споменатия подозрителен период, нейният увреждащ характер се основава на икономическата нееквивалентност на уговорените по нея престации, която е от естество да обоснове нейната относителна недействителност само когато е значителна, преценката за което се извършва с оглед конкретните обстоятелства по делото. Апелативният състав е посочил, че дали неравностойността на престациите е значителна и оттук - дали тя обуславя недействителност на сделката, се преценява във всеки конкретен случай.
Съдът е съобразил, че според нотариалния акт, с който е сключен процесният договор, имотът е продаден в състояние на „груб строеж", който съгласно дефинитивната норма на §5, т.46 от ДР на ЗУТ, представлява сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнени довършителни работи. Счел е, че понятието „груб строеж" сочи минималните изисквания, на които следва да отговаря сградата, за да бъде самостоятелен обект на собственост, годен предмет на прехвърлителна сделка, но наличието или липсата на довършителни работи е извън обхвата на цитираната легална дефиниция. Също така е приел, че наличието или липсата на такива работи е относимо към действителното състояние на сградата към релевантния момент на продажбата, доколкото формира нейната пазарна цена. От събраните в първоинстанционно производство гласни доказателства е установил, че към датата на сключване на процесния договор за продажба еднофамилната жилищна сграда е била изпълнена до състояние на груб строеж без допълнителни подобрения, замазка, дограма, изолация и инсталации, по чието изпълнение са работели двама от свидетелите (В. и Башленски). С оглед на това е заключил, че при определяне на действителната й пазарна стойност следва да бъде съобразено нейното действително състояние към датата на продажбата - 17.08.2011г., когато съобразно чл.24, ал.1 ЗЗД, договорът е породил вещноправното си транслативно действие. В случая, при наличието на данни за достатъчно на брой сходни имоти, прехвърлени с окончателни договори, сключени в предписаната от закона форма на нотариален акт, в състояние на груб строеж, в каквото е бил продаден и процесният имот, в близък до датата на сключване на процесния договор период, съдът е намерил, че изводът за средната пазарна цена не следва да се основава на сравнителен анализ на сделки с имоти, които се намират в изцяло завършен вид и са предмет на договори, които нямат прехвърлително, а само облигационно действие, или на оферти, представляващи предложения за водене на преговори, отправени до неопределен кръг потенциални купувачи, и въз основа на които няма данни да са били сключени договори с транслативно действие при същата или близка до нея цена.
Въз основа на гореприетото апелативният състав не е кредитирал двете заключения (на единичната и на тройната съдебно-технически експертизи), приети в първоинстанционно производство, както и заключенията на двете тройни експертизи, назначени във въззивното производство. В изпълнение на задължението си по чл.202 ГПК решаващият състав е изложил следните аргументи: Експертизата от 8.03.2018г. на вещото лице П. е възприела като релевантен единствено сравнителният метод, като напълно е игнорирала резултатите от прилагане метода на възстановителната стойност, без да изложи съображения за това. В заключението от 24.01.2019 г. на тройната съдебно- техническа експертиза, извършена от вещите лица Т., Недева и Т., са използвани и трите метода за оценка : сравнителният метод и методите на вещната стойност и на тегловните съотношения, като резултатите от оценката по първите два е съобразена при третия в съотношение 70% х 30% в полза на сравнителния метод. Същевременно не е налице съпоставимост между процесния имот и преобладаващия брой пазарни аналози нито по степен на завършеност, нито по източник на данните за цената- предложения за водене на преговори, а не двустранни сделки, от които произтича определена степен на обвързаност между съконтрахентите, нито по период - съответно 2017г. и 2018г., значително отдалечен от този на процесната продажба. В заключението на тройната експертиза от 20.05.2021г., оценката по сравнителния метод е основана на 13 бр. пазарни аналози, пет от които представляват имоти в груб строеж, продадени с окончателни договори през период, близък до процесния - съответно на 16.08.2011г., 18.10.2011г. и на 23.11.2011г. и в същата степен на завършеност- на груб строеж. Останалите шест имота са завършени апартаменти, предмет на предварителни договори, при това сключени през отдалечен с повече от 2 години предходен период - от 27.03.2008г. до 10.03.2009г. Предварителните договори нямат вещноправно прехвърлително действие, а само облигационно такова, като по делото няма данни въз основа на тях да са сключени окончателни договори при същата цена или те да са били обявени за окончателни при уговорените с тях условия с решение по иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД. Същите съображения мотивират въззивния състав да не възприема и заключението от 10.05.2022г. на повторната тройна съдебно-техническа експертиза, назначена пред въззивната инстанция, извършена от вещите лица О., Х. и А., в което оценката по метода на пазарните аналози е извършена въз основа на същите пазарни аналози, цената на преобладаващата част от които е уговорена с предварителни договори, сключени през 2008г. и 2009г. , докато процесният договор за продажба е от м. 08.2011г., повече от две години след това, при различни пазарни условия, т. е. не е налице съпоставимост между тези имоти и процесния такъв, нито с оглед вида на сделките - предварителни договори без прехвърлително действие, нито съобразно периода на тяхното сключване, нито по критерия степен на завършеност на продаваемия имот, предмет на процесната сделка и част от сравняваните пазарни аналози.
Решаващият състав е възприел заключението от 9.02.2021г. на съдебно-техническата експертиза, извършена от вещото лице Д., според което индикативната пазарна стойност на процесната сграда, при среднопретеглена пазарна стойност в съотношение 70 % от оценката по сравнителния метод и 30 % от тази по вещната такава възлиза на 191 874 лева. Заключението по метода на сравнителната стойност е основано на съпоставими пазарни аналози, които са сходни с имота, предмет на процесния договор както по обективните си технически характеристики - недвижими имоти в груб строеж, така и по правните последици на сделките, с които е уговорена тяхната цена - окончателни договори за покупко-продажба с вещноправно прехвърлително действие, какъвто е и процесният договор и по периода на тяхното сключване- от 16.08.2011г. до 23.11.2011г. В частта относно оценката по вещната стойност, заключението е обосновано с извлечение от еталонните цени на строително-монтажните работи, актуални към м. юли 2011г., представени в табличен вид към него, като е отчетена остатъчната експлоатационна годност на сградата към м.08.2011г., стойността на необходимите довършителни работи, съгласно СЕК, разходите за проектиране и печалба на строителя и др. критерии към същия релевантен момент. Разликата между така определената среднопретеглена пазарна стойност на имота от 191 874 лева и уговорената с процесния договор и действително заплатена цена от 180 000 лева е в размер на 11 874 лева, т.е. цената е по-малка с 6.6 % от пазарната стойност. Апелативният състав е заключил, че разликата от 6.6 % не е съществена и представлява допустимо пазарно отклонение, по смисъла на чл.9 ЗЗД, а оттам- не е от естество да обоснове извод за относителна недействителност на договора.
По горните съображения е намерил исковете с правно основание чл.647, ал.1, т.3 ТЗ и чл.108 ЗС за неоснователни.
По съществото на касационната жалба:
Правилно въззивният съд е приел, че действителното състояние на сградата към момента на продажбата е от значение за определяне на нейната пазарна цена към този момент, с оглед преценката, дали е налице и ако е, значителна ли е неравностойността на престациите по процесния договор за продажба, като елемент от фактическия състав на иска по чл.647, ал.1, т.3 ТЗ.
Същевременно при определяне на състоянието на сградата към релевантния момент на продажбата, съдът не е взел предвид представеното по делото копие от акт обр. 15 от 01.08.2011г., заверено от ДНСК, от което е видно, че актът е подписан от ответниците- купувачи, М. Реда Б., Т. Х. Б. М. Х. Б., като възложители, и „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н/, като строител. Със същия е приет строежът, като изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация и изискванията на чл.169, ал.1 и 2 ЗУТ. От част „отопление и вентилация“ на акта е видно, че сградата се състои от три триетажни сгради, чийто външни стени са с топлоизолация, а покривът е бетонова плоча с топлоизолация, паро и хидроизолация. Предвид факта, че ответниците – купувачи по процесната сделка са подписали акта, настоящият състав на ВКС не кредитира показанията на свидетелите им, че сградата е била на ламаринен покрив и се е нуждаела от извършване на довършителни работи, описани в акт обр.15, като не може да бъде направен извод за антидатиране на документа. От друга страна, неоснователен е доводът на касатора, че липсва основание за допускане нови експертизи във въззивната инстанция, тъй като тези, приети в първата инстанция, не са съобразили състоянието на обекта, отразено в акт обр.15, приет преди процесната продан.
С оглед на горното, доколкото съобразяването на състоянието на сградата, така както е описано в акт 15, е направено само в двете тройни експертизи, приети от въззивната инстанция, останалите експертизи, вкл. кредитираната от апелативния съд единична експертиза на в.л. Д., не следва да бъдат взети предвид при определяне на цената на имота към момента на продажбата. Вещото лице Д. е участвала и в първата тройна експертиза във въззивната инстанция, която е подписала с особено мнение. Независимо от това и трите вещи лица по тази експертиза сочат, че има разлика при оценката на сграда на груб строеж и на сграда, след приемане на акт обр. 15, като включително в. л. Д. в особеното си мнение приема, че наличието на надлежно изготвен и подписан от всички участници в строителството акт обр. 15 се отразява съществено при изготвяне на оценката на строежа, тъй като с акт обр. 15 се установява годността на строежа за приемане и степента на комплектоване на изискуемата техническа документация.
Както мнозинството от експертите от първата тройна експертиза във въззивното производство, така и вещото лице Д. в особеното си мнение са използвали два метода за оценка – сравнителен и вещен, но при различни тегла – 80% / 20% (от мнозинството от експертите) и 50% / 50% (от вещото лице Д.). От нанесените корекции в особеното мнение и от посоченото от в. л. Д. в откритото съдебно заседание при приемане на тази тройна експертиза е видно, че на страница 4-ри от особеното мнение цените на имотите, послужили за пазарни аналози, не са в лева, а в евро, поради което следва да се приеме, че дадената от нея средна пазарна стойност на 1 кв.м. от „855,60 лева“ е „855,60 евро“, поради което настоящият състав намира, че за 260 кв.м. (обща площ на процесната сграда), определената от това вещо лице пазарна стойност по сравнителния метод не е „222 443 лева“, а е „222 443 евро“ или 435 060,60 лева (което се потвърждава от посоченото от същото вещо лице, че офертите цени през август 2011г. възлизат на 638 евро т. е. 1247,82 лева за двустайни апартаменти, а за тристайни – 962 евро, т.е. 1881,51 лева, съответно 714 евро, т.е. 1394,46 лева), при определена от мнозинството от състава оценка от 321 717,19 лева.
По отношение на сравнителния метод настоящият състав на ВКС приема за меродавна дадената от в. л. Д. в особеното й мнение стойност от 435 060,60 лева, тъй като за пазарни аналози са използвани сделки, сключени през месец ноември 2011г., т.е. 3-месеца след процесната сделка, коригирани с 5%, поради липса на акт обр. 16 – разрешение за ползване на обекта към момента на сделката, докато мнозинството от експертизата, както и повторната тройна експертиза във въззивната инстанция са ползвали за аналози вкл. и предварителни договори, отстоящи назад 2-3 години, при констатирана динамика на понижаване на цените за периода от подписване на предварителните договори до сключването на процесната продажба.
Доколкото в случая се касае за договор за продажба, съдът намира за правилен извода на вещите лица (формиращи мнозинството на първата тройна експертиза), че тегловното съотношение на двата метода на оценка следва да бъде - 80% за сравнителния и 20% за вещния метод.
Дори да се приеме най – ниска стойност, определена по вещния метод, дадена при съобразяване на акт обр. 15, а именно тази в особеното мнение на в.л. Д. - 177 565 лева, среднопретеглената пазарна стойност на имота възлиза на общо 383 561 лева (435 060,60 лева х 80% + 177 565 лева х 20%) или 1475,23 лева/кв.м., от която договорената продажна цена по процесната сделка от 180 000 лева (при данъчна оценка от 176 000 лева) е по-малка с 53 %, която разлика е съществена и обуславя извод, че престацията на дружеството в несъстоятелност надхвърля значително продажната цена по сделката. С оглед на това, настоящият състав на ВКС приема, че е налице и спорният елемент от фактическия състав на чл.647, ал.1, т.3 ГПК, че „даденото“ от длъжника надхвърля значително „полученото“ по договора.
Предвид изложеното и доколкото за останалите елементи от фактическия състав на иска по чл.647, ал.1, т.3 ТЗ не се спори, че са осъществени, пасивно съединените отменителни искове с посоченото правно основание се явяват основателни, както и обусловеният от тях иск по чл.108ЗС, вр. чл.648 ТЗ за предаване на владението на имот, което се осъществява от ответниците – физически лица.
С оглед на това, въззивното решение като неправилно, следва да бъде отменено, и исковете – уважени.
Предвид изхода на спора, в полза на масата на несъстоятелността следва да бъдат присъдени разноски в размер на 4112,22 лева (30 лева за касационното производство, 1500 лева – за въззивното производство и 2582,22 лева – за първоинстанционното производство), като ответниците - физически лица бъдат осъдени да заплатят на ВКС, на основание чл.649, ал.6 ТЗ, държавна такса по двата иска за трите инстанции в размер на 7288,60 лева.
Водим от горното, на основание чл.293, ал.1 и 2 Върховният касационен съд, Търговска колегия, Второ отделение,
Р Е Ш И
ОТМЕНЯ решение № 10097/18.11.2022г. по т. д. № 5213/2019г. на Апелативен съд - София, като ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН, на основание чл. 647, ал.1 т.3 ТЗ, по отношение на кредиторите на несъстоятелността на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н/, договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.08.2011г., обективиран в нотариален акт № 128, том I, per. № 5102, дело № 115/2011г. по описа на нотариус Е. З., per. № 432 на НК, вписан с вх. per. № 35311/17.08.2011г., акт № 125, том L., дело № 19004 по описа на Служба по вписванията - [населено място], по исковете на В. П. А., в качеството му на синдик на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н/, срещу „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н/, М. Реда Б., ЕГН [ЕГН], Т. Х. Б., ЕГН [ЕГН], М. Х. Б., ЕГН [ЕГН], Таман А. А.- К., ЕГН [ЕГН], М. С. А., ЕГН [ЕГН], и Хода Ел М., ЕГН [ЕГН].
ОСЪЖДА, на основание чл.108 ЗС, вр. чл.648 ТЗ М. Реда Б., ЕГН [ЕГН], Т. Х. Б., ЕГН [ЕГН], М. Х. Б., ЕГН [ЕГН], Таман А. А.- К., ЕГН [ЕГН], М. С. А., ЕГН [ЕГН], и Хода Ел М., ЕГН [ЕГН], да предадат на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н./, чрез синдика владението на недвижимия имот, предмет на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.08.2011г., обективиран в нотариален акт № 128, том I, per. № 5102, дело № 115/2011г. по описа на нотариус Е. З., per. № 432 на НК, вписан с вх. per. № 35311/17.08.2011г., акт № 125, том L., дело № 19004 по описа на Служба по вписванията - [населено място], който представлява двуетажна еднофамилна самостоятелна сграда с разгъната застроена площ от 260 кв.м. и идентификатор 68134.4091.5678.2 по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-15/06.03.2009г. на изпълнителния директор на АГКК, с адрес на сградата: [населено място], Район „Младост”,[жк].
ОСЪЖДА, на основание 78 ГПК, вр. чл.620 ТЗ, М. Реда Б., ЕГН [ЕГН], Т. Х. Б., ЕГН [ЕГН], М. Х. Б., ЕГН [ЕГН], Таман А. А.- К., ЕГН [ЕГН], М. С. А., ЕГН [ЕГН], и Хода Ел М., ЕГН [ЕГН], да заплатят на „МУЛТИ ФЕЙС“ ЕООД /н./, ЕИК[ЕИК], разноски в размер на 4112,22 лева.
ОСЪЖДА, на основание чл.649, ал.6 ТЗ, М. Реда Б., ЕГН [ЕГН], Т. Х. Б., ЕГН [ЕГН], М. Х. Б., ЕГН [ЕГН], Таман А. А.- К., ЕГН [ЕГН], М. С. А., ЕГН [ЕГН], и Хода Ел М., ЕГН [ЕГН], да заплатят по сметката на Върховен касационен съд държавна такса в размер на 7288,60 лева.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.
|