Р Е Ш Е Н И Е № 379 София 22.12.2014 г. В И М Е Т О НА Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в съдебно заседание на двадесет и втори октомври, две хиляди и четиринадесета година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОРИСЛАВ БЕЛАЗЕЛКОВ ЧЛЕНОВЕ: МАРИО ПЪРВАНОВ БОРИС ИЛИЕВ при секретаря Р. Пенкова изслуша докладваното от съдията Марио Първанов гр. дело № 3384/2014 г. Производството е по чл. 290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на [фирма], [населено място], подадена от пълномощника му адвокат Л. С., срещу решение №115 от 26.03.2014 г. по гр. дело № 50/2014 г. на Смолянския окръжен съд, с което е потвърдено решение №4 от 03.01.2014 г. по гр.дело №343/2013 г. на Смолянския районен съд. С първоинстанционното решение е признато за установено по отношение на касатора и [фирма], представляван от Г. И. П., по исковете, предявени от М. А. П. и М. Д. П., че с договор за ипотека, сключен с нотариален акт №**, том *, рег. №*** по нот. дело №20/2007 г. по описа на нотариус А. С. – нотариус №*** по регистъра на нотариалната камара, с район на действие - Смолянски районен съд, не е учредена договорна ипотека върху недвижим имот, находящ се в [населено място], представляващ самостоятелен обект в сграда – апартамент №13 с идентификатор *****.***.***.*.**, със застроена площ 36.90 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: хоризонтално - на същия етаж – *****.***.***.*.**, вертикално - под обекта – *****.***.***.*.**, над обекта – няма, съгласно схема №3199/16.06.2010г. на Службата по геодезия, картография и кадастър [населено място], находящ се на 6-ти жилищен етаж в Ж. К. "**-**", блок *, с идентификатор *****.***.***.*, ведно с избено помещение №13 с полезна площ 5,60 кв.м., и принадлежащите 0.99 % идеални части от общите части на сградата, съответстващи на 7,04 кв.м от общата Р., изградена в поземлен имот с идентификатор *****.***.*** по кадастралната карта на [населено място]. Въззивният съд е приел, че с нотариален акт №**, том **, рег.№****, нот. дело №230/2006 г. от 07.06.2006 г. А. К. и А. К. са продали на [фирма] незастроен поземлен имот с идентификатор *****.***.***.* по кадастралната карта и регистри на [населено място] и площ от 1884 кв.м. С нотариален акт №**, том *, рег.№***, дело №20/2007г. от 22.01.2007 г. [фирма] и [фирма] са сключили договор за банков кредит в размер на 1 250 000 евро, като за обезпечаване на вземането на банката е учредена ипотека върху У. X.-****** по ПУП на [населено място], с площ от 1463 кв.м. с идентификатор *****.***.***, заедно с правото на строеж, включващо „правото да се построи и придобие в собственост жилищна сграда кооперация-„** **”, блок * и блок *, която ще бъде изградена върху същия У. въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение №233/19.09.2006 г. на главния архитект на [община]. С нотариален акт №***, том *, рег.№****, дело №130/2010 г. [фирма] е продал на ищците процесния имот. От представените обявление за публична продан и протокол за опис на недвижим имот от 11.04.2012 г. по изп.дело №31/2012г. по описа на СИС при СмРС се установява, че по отношение на закупеният от ищците апартамент № 13 са започнали действия по принудително изпълнение за удовлетворяването на ипотекарния кредитор [фирма]. Според въззивния съд придобиването на сграда по чл.92 ЗС от собственика на земята по приращение не следва да се тълкува в смисъл, че след като земята е ипотекирана, следва да се счита за ипотекирана и сградата върху нея, тъй като с построяването на сградата възниква нов обект, който е различен от земята, върху който сградата е построена и не е принадлежност към главната вещ по смисъла на чл.97 ЗС. Жалбоподателят е изложил твърдения за допуснати нарушения на материалния закон, необоснованост и съществени нарушения на съдопроизводствените правила – основания за отмяна по чл.281, т.3 ГПК. Според него въззивният съд неправилно е приел, че искът е неоснователен, защото ипотеката не разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота. Ответниците по касационната жалба М. А. П. и М. Д. П., двамата от [населено място], оспорват жалбата. Ответникът по касационната жалба [фирма], представляван от Г. И. П., [населено място], не е заявил становище. С определение №875 от 03.07.2014 г. е допуснато касационно обжалване на въззивно решение №115 от 26.03.2014 г. по гр. дело № 50/2014 г. на Смолянския окръжен съд. Обжалването е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по правните въпроси за това когато предмет на ипотеката е право на собственост върху земята, ипотеката разпростира ли действието си върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради по време на действието на ипотеката при липса на уговорки за действието на ипотеката спрямо отделни елементи на правото на собственост, включително и спрямо бъдещите приращения. По въпросите, обусловили допускане на касационното обжалване, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, намира следното: С решение №250 от 18.11.2014 по гр. дело №854/2014 г. на ВКС на ВКС, I. г.о.; решение №111 от 25.07.2014 г. по гр. дело №4005/2013 г. на ВКС, I. г.о.; решение №113 от 25.07.2014 г. по гр. дело №4514/2013 г. на ВКС, I. г.о.; решение №188 от 24.10.2014 г. по гр. дело №424/2014 г. на ВКС, I. г.о. и решение №143 от 10.11.2014 г. по гр. дело №646/2014 г. на ВКС, II г.о. е уеднаквена практиката по повдигнатите от касатора въпроси в следния смисъл: Когато предмет на ипотеката е право на собственост върху земя, ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени по време на действието на ипотеката сгради, ако при сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие и спрямо бъдещите приращения. Когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализацията на обектите, които ще бъдат построени, изискването на чл.166, ал.2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот е спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този случай ще се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството. Не е необходимо всички самостоятелни обекти в бъдещата сграда да бъдат посочени в договора с пълната им индивидуализация, за да има ипотеката действие върху цялата сграда, а при последващо разпореждане и за отделните самостоятелни обекти в нея. Собственикът на земята разполага с правото да я застрои с оглед предвижданията на ЗРП. При сключване на договор за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху този имот. Обикновено ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота. Това е така, защото след застрояването е възможно земята да не представлява вече самостоятелен обект на права, ако застрояването е до такава степен плътно и ако самостоятелните обекти в сградата принадлежат на различни лица. Земята в подобна хипотеза ще представлява обща част по смисъла на чл.38 ЗС и не би могла да бъде самостоятелен обект на разпореждане и съответно да послужи за удовлетворяване претенциите на ипотекарния кредитор, което е и основната цел на ипотечния договор. Следва да се има предвид, че подобна уговорка не противоречи на установеното в чл.166, ал.2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката, чиято цел е да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и за защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора за ипотека изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключването му инвестиционен проект, имотът е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че е налице яснота относно предмета на ипотеката по смисъла на чл.166, ал.2 ЗЗД, както и че не е уговорено цялото имущество на длъжника да служи за обезпечение, а съгласие е постигнато само за реално обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество. Действително пълна индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на договора в подобна хипотеза би било практически невъзможно, но доколкото застроеният имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява единен обект на правото на собственост, следва да се приеме, че индивидуализирането му чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за поединичното определяне на имота в смисъл на отграничаване от всички останали недвижими имоти, вкл. и от останалото имущество, което длъжникът притежава. Подобна уговорка не би противоречала и на изискването на чл.167, ал.3 ЗЗД. Ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху сградата. Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл.290, ал.2 ГПК, намира същата за основателна поради следните съображения: Правилно въззивният съд е приел, че е учредена ипотека върху У. /*.-****** по ПУП на [населено място], с площ от 1463 кв.м. с идентификатор *****.***.***, заедно с правото на строеж, включващо „правото да се построи и придобие в собственост жилищна сграда кооперация-„** **”, блок * и блок *, която ще бъде изградена върху същия У. въз основата на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение №233/19.09.2006 г. на главния архитект на [община]. Впоследствие ищците са придобили чрез договор за покупко-продажба, сключен с [фирма], представляван от Г. И. П., процесния апартамент в построената жилищна сграда. Съобразно изложеното по-горе обаче неправилно е прието, че искът е основателен, защото придобиването на сграда по чл.92 ЗС от собственика на земята по приращение не следва да се тълкува в смисъл, че след като земята е ипотекирана, следва да се счита за ипотекирана и сградата върху нея, тъй като с построяването на сградата възниква нов обект, който е различен от земята, върху който сградата е построена и не е принадлежност към главната вещ по смисъла на чл.97 ЗС. След като при учредяването на ипотеката изрично е уговорено, че разпростира действието си и върху сградата, която ще бъде построена в имота по одобрен инвестиционен проект, то ипотечното право е възникнало от момента на построяването на сградата и оттогава кредиторът има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху цялата сградата и всички апартаменти в нея, включително и процесния. Това налага касиране на въззивното решение и произнасяне по съществото на спора. Предявеният иск трябва да се отхвърли като неоснователен. Съобразно изхода на спора на касатора трябва да бъдат присъдени 3000.76 лв. деловодни разноски, представляващи платени възнаграждения за един адвокат, държавни такси и възнаграждение за вещо лице за трите съдебни инстанции, посочени в представения списък за разноски от 22.10.2014 г. По изложените съображения и на основание чл.293, ал.1 ГПК, Върховният касационен съд, състав на ІV г.о. Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение №115 от 26.03.2014 г. по гр. дело № 50/2014 г. на Смолянския окръжен съд и вместо това ПОСТАНОВЯВА: ОТХВЪРЛЯ предявения от М. А. П. и М. Д. П., двамата от [населено място], срещу [фирма], [населено място], и [фирма], представляван от Г. И. П., [населено място], искове за признаване за установено, че с договор за ипотека, сключен с нотариален акт №**, том *, рег. №*** по нот. дело №20/2007 г. по описа на нотариус А. С. – нотариус №*** по регистъра на нотариалната камара, с район на действие - Смолянски районен съд, не е учредена договорна ипотека върху недвижим имот, находящ се в [населено място], представляващ самостоятелен обект в сграда – апартамент №13 с идентификатор *****.***.***.*.**, със застроена площ 36.90 кв.м., при съседни самостоятелни обекти: хоризонтално - на същия етаж – *****.***.***.*.**, вертикално - под обекта – *****.***.***.*.**, над обекта – няма, съгласно схема №3199/16.06.2010г. на Службата по геодезия, картография и кадастър [населено място], находящ се на 6-ти жилищен етаж в Ж. К. "**-**", блок *, с идентификатор *****.***.***.*, ведно с избено помещение №13 с полезна площ 5,60 кв.м., и принадлежащите 0.99 % идеални части от общите части на сградата, съответстващи на 7,04 кв.м от общата Р., изградена в поземлен имот с идентификатор *****.***.*** по кадастралната карта на [населено място]. ОСЪЖДА М. А. П. и М. Д. П., двамата от [населено място], да заплатят на [фирма], [населено място], 3000.76 лв. деловодни разноски. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.