Р Е Ш Е Н И Е № 60266 гр. София, 17.03.2022 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Четвърто отделение, в открито съдебно заседание на девети ноември през две хиляди и двадесет и първа година в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ : ВЕСКА РАЙЧЕВА ЧЛЕНОВЕ: ЛЮБКА АНДОНОВА ДЕСИСЛАВА ПОПКОЛЕВА при участието на секретаря Кристина Първанова, като изслуша докладваното от съдията Любка Андонова гр. дело № 4059 по описа за 2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл.290 ГПК. Образувано е по касационна жалба на В. Л. А. от [населено място], подадена чрез процесуалните й представители адв.М. А. и адв.И. К.-Т. срещу въззивното решение № IV-172 от 6.8.2020 г, постановено по гр.дело № 285/2020 г на Окръжен съд-Бургас, Второ гражданско отделение, Четвърти въззивен състав, с което е отменено решение № 90/18.10.2019 г по гр.дело № 277/2018 г на Районен съд-Царево и вместо него е постановено друго, с което е отхвърлен като неоснователен предявеният от В. Л. А. срещу „Цам Балкан Инвест“ ООД иск с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителния договор за покупко-продажба, сключен на 2.4.2013 г, с ответното дружество-продавач за недвижим имот, представляващ апартамент № 347 с идентификатор 44094.5.983.3.26 в комплекс М. К. по кадастралната карта на [населено място], [община]. В касационната жалба се подържа, че въззивното решение е нищожно, недопустимо и неправилно като постановено в противоречие с материалния закон. Ответникът по касационната жалба „Цам Балкан Инвест“ООД оспорва същата по съображения, изложени в писмен отговор, депозиран чрез особения представител адв.С. С.-Т.. Третото лице помагач на страната на ответника –А. Р. М., гражданин на Руската Федерация оспорва касационната жалба по съображения, изложени в писмен отговор, депозиран чрез процесуалния му представител адв.П. Ч.. Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение, намира следното : За да отмени първоинстанционното решение и отхвърли иска по чл.19 ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителния договор за покупко-продажба, сключен на 2.4.2013 г, с ответното дружество-продавач за недвижим имот, представляващ апартамент № .... с идентификатор № ..... в комплекс М. К. по кадастралната карта на [населено място], [община], въззивният съд е приел, че предварителния договор е нищожен на основание чл.26 ал.1 пр.2 ЗЗД, поради заобикаляне на забраната на чл.38 ал.1 пр.1 ЗЗД, тъй като продавач е ответното дружество, чрез своя органен представител А. А., а на страната на купувача е съпругата на последния.Така самият управител придобива в режим на СИО дружествен имот. Прието е, че сключвайки с представляваното от него дружество облигационна или вещно-прехвърлителна сделка като физическо лице, управителят встъпва като самостоятелен гражданско-правен субект, воден от собствен интерес. Поради това спрямо него са приложими общите граждански разпоредби, включващи и забраната на чл.38 ал.1 предл.1 ЗЗД да договаря в лично качество с представляваното от него лице, поради което сделката сключена в нарушение на чл.38 ал.1 ЗЗД е нищожна на основание чл.26 ал.1 пр.1 ЗЗД, поради заобикаляне на закона, предвид договаряне сам със себе си.Не е установено по делото, а не се и твърди представляваното дружество да е формирало съгласие, управителят да сключва договори сам със себе си.В качеството си на управител на ответното ООД А. А. е сключил предварителен договор за продажба на недвижим имот, собственост на дружеството, договаряйки със съпругата си В. А., като по този начин е заобиколил забраната на чл.38 ал.1 пр.1 ЗЗД, с постигане на същия правен резултат, какъвто би бил налице, ако самият управител участваше като страна по сделката.Така съпругата на управителя на дружеството е придобила потестативното право по чл.19 ал.1 ЗЗД, а при надлежното му упражняване, дружественият имот би бил придобит от двамата съпрузи, в режим на съпружеска имуществена общност.От обективна страна се постига забранен от закона резултат- придобиване на дружествен имот от страна на управителя, без формирано съгласие за това от страна на дружеството, чрез извършване на сделка, която сама по себе си не противоречи на повелителни правила на закона, а от субективна страна, участниците в сделката са съзнавали, че чрез нея постигат цел, която законът не позволява. С определение № 371 от 12.5.2021 г, постановено по гр.дело № 4059/20 г на Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение е допуснато касационно обжалване на въззивното решение, на основание чл.280 ал.1 т.3 ГПК по въпроса : Става ли страна по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот, собственост на търговското дружество-продавач, неговият управител, когато купувач е съпругата му.В този случай управителят договаря ли сам със себе си и представлява ли това забранен или непозволен от закона резултат. Относно отговора на поставения въпрос. Предварителният договор не е акт на разпореждане с право на собственост.Правото на собственост върху имота преминава от патримониума на продавача в патримониума на купувача едва при сключването на окончателния договор, респ. от момента на влизане в сила на решението, с което предварителният договор бива обявен за окончателен.В този момент настъпва транслативният ефект на разпоредителната сделка и едва тогава може да възникне съпружеска имуществена общност по отношение недвижимия имот, предмет на сделката.Съпругът на купувач по предварителния договор, който не е посочен в предварителния договор като купувач, наред със съпруга си, не е страна в това облигационно правоотношение, а едва при сключването на окончателен договор ще придобие права върху имота, по силата на сключения граждански брак и евентуално режима на съпружеска имуществена общност. При сключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, собственост на търговско дружество продавач, управителят на дружеството, когато страна по договора е неговата съпруга не договаря сам със себе си.Органното представителство гарантира участието на ЮЛ в оборота.Органният представител е неделима част от самото ЮЛ и ограничения по отношение на органния представител засягат волеобразуването и волеизявяването на юридическото лице, което е недопустимо. На органния представител е признато правото неговата воля, като физическо лице, да бъде счетена във външните отношения за воля на ЮЛ. Той е изразител на волята на самото юридическо лице. В процеса на волеобразуване и волеизявяване не могат автоматично да се прилагат ограничения, предвидени за представителството в разпоредбата на чл.38,ал.1 ЗЗД. Когато едно лице действа като управител на дружество то спрямо друго физическо или юридическо лице, то действа като органен представител на това дружество и изразява неговата воля, а не действа от собствено име като физическо лице. Поради това не може да се приеме, че управителят договаря сам със себе си и, че това представлява забранен или респ. непозволен от закона резултат.В Търговски закон има специални разпоредби –чл.142,чл.240б ТЗ, които предвиждат санкции срещу конкурентна дейност (респ. срещу евентуална възможност за накърняване интересите на дружеството), извършвана от представляващия търговското дружество, които разпоредби не са за договаряне сам със себе си /в този смисъл т.2 от Тълкувателно решение № 3 от 15.11.2013 г. на ВКС по т. д. № 3/2013 г., ОСГТК/. С оглед отговора на поставения въпрос и по основателността на касационната жалба, Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение намира следното : Изводите на въззивния съд са незаконосъобразни. В противоречие с дадения отговор е приетото от съда, че предварителният договор е нищожен на основание чл.26 ал.1 ЗЗД, поради заобикаляне на забраната по чл.38 ал.1 ЗЗД, тъй като продавач е ответното дружество, чрез неговия органен представител, а на страната на купувача е съпругата на същия.Както бе посочено в разглеждания случай, в процеса на волеобразуване и волеизявяване не могат автоматично да се прилагат ограничения, предвидени за представителството в разпоредбата на чл.38,ал.1 ЗЗД. Независимо от обстоятелството, че А. е съпруг на ищцата-купувач по предварителния договор, той е действа в качеството си на управител на дружеството и изразява неговата воля, а не не действа от собствено име като физическо лице.В случая хипотезата на чл.38 ал.1 ЗЗД, съдържаща забрана за договаряне сам със себе си не намира приложение.Това е така поради обстоятелството, че страна по сключения предварителен договор е ответното дружество, а купувач е ищцата В. А., а не управителят на ответника в качеството му на физическо лице. При това положение са налице всички предпоставки за обявяване на сключения на 2.4.2013 г предварителен договор за продажба за окончателен.От събраните по делото писмени доказателства безспорно се установява правото на собственост на ответното дружество върху спорния самостоятелен обект от новопостроената сграда.Установено е също от доказателствата по делото, че купувачът е изплатил задължението си за заплащане на цената съобразно уговорения в предварителния договор начин, поради което купувачът е изцяло изправна страна.От своя страна продавачът не е изпълнил насрещното си задължение да прехвърли правото на собственост в уговорения срок по нотариален ред, поради което са налице предпоставките по чл.19 ал.3 ЗЗД.Неоснователно е възражението, че искът е погасен по давност.Съгласно сключения предварителен договор ответникът се е задължил да прехвърли собствеността върху имота в срок от 14-дни от въвеждане на сградата в експлоатация.Това е станало на 19.5.14 г, съгласно удостоверение № 37/19.5.14 г на [община] за въвеждане в експлоатация на строеж, а уговореният срок е изтекъл на 3.6.14 г, от когато за ищцовата страна е възникнало правото на иск.Последният е предявен на 19.6.18 г, следователно в рамките на петгодишния давностен срок.По горните съображения предявеният иск по чл.19 ал.3 ЗЗД е основателен и следва да бъде уважен. Въззивното решение следва да бъде отменено и поради обстоятелството, че не се налага извършването на други съдопроизводствени действия спорът следва да бъде разгледан от настоящата инстанция по същество. Предвид обстоятелството, че съдебното решение по делото замества договора за продажба, за чиято действителност е предвидена формата на нотариален акт и съгласно разпоредбата на чл.364 ал.1 ГПК ищцовата страна в процеса следва да бъде осъдена да заплати следващите се по делото нотариална такса и местен данък, като върху имота следва да се впише възбрана като обезпечение за дължимите разноски за прехвърляне на правото на собственост. По сметка на Районен съд-Царево следва да се заплати нотариална такса в размер на 490, 23 лв определена по реда на Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, съобразно продажната цена на имота в размер на 26 560 евро, по курса на БНБ възлиза на 51 946, 85 лв.Дължи се също и държавна такса в размер на 36 лв за два броя заверени преписи от съдебното решение.Ищцата дължи и заплащането на местен данък за придобиване на имота по сметка на [община] в размер на 1558, 41 лв, определен като 3 % от пазарната цена на имота, тъй като данъчната оценка и с по-ниска стойност от уговорената продажна цена, с оглед нормите на чл.47 ал.2 вр.чл.46 ал.2 от Закона за местните данъци и такси. На основание чл.78 ал.1 ГПК ответникът дължи на ищцата сторените от нея разноски в трите инстанции, както следва : разноски в размер на 205 лв, сторени пред първата инстанция и 300 лв,сторени пред въззивната инстанция за заплащане на възнаграждение за особен представител.За касационната инстанция на ищцата се дължат сторените от нея разноски в размер на 926, 50 лв държавна такса плюс сумата 300 лв, представляваща възнаграждение за особен представител или общия размер на сторените от ищцата и дължимите от ответника разноски е 1731, 50 лв. Ответникът дължи на адв.С. С.-Т. от БАК сумата 400 лв, представляваща доплащане за възнаграждение на особен представител пред първата инстанция. Воден от гореизложените мотиви, Върховният касационен съд, Четвърто Гражданско отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯВА въззивното решение № IV-172 от 6.8.2020 г, постановено по гр.дело № 285/2020 г на Окръжен съд-Бургас, Второ гражданско отделение, Четвърти въззивен състав и вместо него : ПОСТАНОВЯВА : ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19 ал.3 ЗЗД предварителния договор, сключен на 2.4.2013 г за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който „Цам Балкан Инвест“ ООД със седалище и адрес на управление : Област Б., [община], [населено място], комплекс „Л., [жилищен адрес] с ЕИК-[ЕИК], представлявано от управителя А. Р. А. продава на В. Л. А. с ЕГН-[ЕГН] от [населено място],[жк], [жилищен адрес] следния недвижим имот, представляващ апартамент № 347 в апартаментен комплекс М. К., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор № [№] по кадастралната карта и кадастралните регистри н [населено място], [община], Област Б., с адрес на имота : [населено място], п.к. [п. к.], местност Ч. К. № сгр.3, ет.4, ап.26, разположен в поземлен имот с идентификатор № [№], с предназначение на самостоятелен обект-жилище, апартамент, брой нива на обекта : 1 /едно/ с площ от 43, 20 кв.м, при следните съседни самостоятелни обекти в сградата : на същия етаж-СО с идентификатор № [№], под обекта СО с идентификатор № [№] и над обекта-няма, ведно с прилежащите 10, 92 кв.м ид.части от общите части на сградата, в която се намира самостоятелния обект, както и със съответния процент идеални части от правото на строеж върху горепосоченият поземлен имот, върху който е построена сградата, за сумата 26 560 евро с включено ДДС в размер на 20 %. Данъчната оценка на продавания имот, съгласно удостоверение по чл.264 ал.1 от ДОПК, издадена от отдел МДТ-Царево е в размер на 7172, 10 лв. ОСЪЖДА В. Л. А. на основание т.1.3.2 от обявения за окончателен договор от 2.4.2013 г, с ЕГН-[ЕГН] да заплати на „Цам Балкан Инвест“ ООД сумата 500 евро, с включен ДДС в размер на 20 %, представляваща втора и окончателна вноска от продажната цена на процесното жилище. ОСЪЖДА В. Л. А., с ЕГН-[ЕГН] на основание чл.85 ал.2 вр.чл.87 от Закона за нотариусите и нотариалната дейност да заплати по сметка на Районен съд-Царево сумата 526, 23 лв, представляваща нотариални такси. ОСЪЖДА В. Л. А., с ЕГН-[ЕГН] на основание чл.364 ал.1 ГПК вр.чл.46 ал.2 т.1 вр.чл.47 ал.2 от ЗМДТ да заплати по сметка на община Царево, отдел МДТ-Царево сума в размер на 1558, 41 лв, представляваща данък за придобиване на имущество по възмезден начин. ДА СЕ ВПИШЕ на основание чл.364 ал.1 ГПК възбрана в полза на съда върху недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до заплащане на дължимите разноски по прехвърлянето от В. Л. А., с ЕГН-[ЕГН]. ДА НЕ СЕ ИЗДАВАТ на основание чл.364 ал.2 ГПК преписи от решението, докато не бъдат представени доказателства за заплащане на местния данък и нотариалната такса за прехвърляне. ОСЪЖДА „Цам Балкан Инвест“ ООД със седалище и адрес на управление: Област Б., [община], [населено място], комплекс „Л.“, бл. № 65, вх.А, ет.2 ,ап.4, представлявано от управителя А. Р. А. да заплати на В. Л. А. сторените от нея разноски пред трите инстанции в размер на 1731, 50 лв. ОСЪЖДА „Цам Балкан Инвест“ ООД със седалище и адрес на управление: Област Б., [община], [населено място], комплекс „Л.“, бл. № 65, вх.А, ет.2 ,ап.4, представлявано от управителя А. Р. А. да заплати на адв.С. С.-Т. от БАК сумата в размер на 400 лв, представляваща възнаграждение за особен представител, пред първоинстанционния съд. Решението е постановено при участието на А. Р. М., гражданин на Руската федерация, роден на 27.9.1983 г в качеството му на трето лице-помагач на страната на ответното дружество „Цам Балкан Инвест“ ООД. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ :1. 2.