Р Е Ш Е Н И Е № 14 София, 25.02.2020 г. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, I-во отделение, в закрито заседание на двадесет и трети януари две хиляди и двадесета година в състав:
Председател:Маргарита Соколова
Членове:Светлана Калинова
Гълъбина Генчева
При секретаря Емилия Петрова, като изслуша докладваното от съдията Соколова гр. д. № 2458/2019 г., и за да се произнесе, взе предвид:
Производството е по чл. 290 ГПК.
С решение № 69/07.03.2019 г. по в. гр. д. № 55/2019 г. Пазарджишкият окръжен съд потвърдил решение № 1255/30.10.2018 г. по гр. д. № 4738/2017 г. на Пазарджишкия районен съд, с което е прието за установено, че В. И. М., Г. И. М. и И. Г. М. са собственици на 45/72 ид. ч. от недвижим имот с идентификатор .......... по КККР на [населено място], с площ от 40 кв. м., находящ се на [улица], ет. 1, с предназначение за търговска дейност, при квоти съответно 17/72 ид. ч., 4/72 ид. ч. и 24/72 ид. ч., и ответникът „Звезда 2016” ООД [населено място] е осъден да предаде на собствениците владението на имота.
С определение № 487/28.10.2019 г. касационното обжалване е допуснато по касационна жалба на ответника на основание по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса: получаването на ежемесечни парични суми, пропорционални на идеалната част от правото на собственост на съответния съсобственик в един общ недвижим имот, срещу ползването на същия, и невъзстановяването на тези суми към платеца, представлява ли съгласие от страна на съответния съсобственик по смисъла на ЗЗД за наличието на облигационно отношение, изразяващо се в договор за наем между тези страни.
Ответниците по касация - ищци по делото, считат касационната жалба за неоснователна.
Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о., провери заявените с жалбата основания за отмяна на допуснатото до касационно обжалване въззивно решение, и за да се произнесе, взе предвид следното намира следното:
Въззивният съд приел за безспорно между страните по делото, а и за установено от представените писмени доказателства, че ищците са собственици общо на 45/72 ид. ч. от процесния имот.
Безспорен е и фактът, че имотът се владее от ответника. Спорно е има ли същият правно основание за това, като в тази насока се поддържа, че фактическата власт се осъществява на основание устен договор за наем, предвид обстоятелствата, че всеки месец на ищците биват изплащани дължимите части от наемното възнаграждение, като то се заплаща от дружеството чрез съдружника в същото Б. И. Г.. Във връзка с това твърдение въззивният съд анализирал показанията на разпитаните свидетели Б. Г. и Й. М. - и двамата съсобственици с права в процесния имот, а първият - и съдружник в ответното дружество, и приел, че управителят, който съгласно чл. 141 ТЗ представлява дружеството, организира и ръководи дейността му съобразно закона и решенията на общото събрание, не е сключвал договор за наем, нито е упълномощавал св. Г. да го представлява и да сключва такъв договор, с който да задължи дружеството. Приел, че показанията на св. Г. за наличието на нотариално заверен протокол на дружеството, съгласно който за договорите за наем отговарял той, както и че управителят го бил упълномощил писмено да се занимава с договорите за наем, не се подкрепят от събраните доказателства, напротив - установено е, че ответното дружество никога не е било канено на срещи и разговори във връзка с наемането на имота. Другият съсобственик - св. М., е установил, че не познава лично законния представител на дружеството и от него не бил получавал наем, нямал уговорки. Твърденията за наличие на съгласие между страните и за валидно сключен устен договор за наем са приети за неоснователни и по причина, че същите противоречат на другите твърдения в жалбата, а именно - че липсата на съгласие пречи да се сключи такъв договор в писмена форма, което е основна предпоставка за наличието на сключен договор. Оттук съдът заключил, че съгласие по основните параметри на договора за наем липсва, както липсва и валидна представителна власт от страна на наемателя, и следователно за ответника по предявения ревандикационен иск не е налице правно основание за ползване на процесния имот.
По въпроса, по който е допуснато касационно обжалване, настоящият състав на ВКС, І-во г. о., намира следното:
Съгласно чл. 228 ЗЗД с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползуване, а наемателят- да му плати определена цена. От тази дефиниция следва, че между страните по договора за наем трябва да се постигне съгласие по два въпроса: относно вещта, която се предоставя за временно ползване, и относно цената, която наемателят дължи срещу предоставеното му ползване. Това са съществените елементи на този вид облигационно правоотношение. Договорът за наем е акт /действие/ на управление на вещта /решение № 150 от 22.12.2016 г. по т. д. № 1704/2015 г. на ВКС, I-во т. о./. Действие от такъв характер може да бъде извършено от всеки, който разполага с управителни правомощия. Когато се касае до отдаване под наем на съсобствена вещ, следва да се съобрази правилото на чл. 32, ал. 1 ЗС, според което общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Договорът за наем е неформален: за валидното му сключване не е необходимо да се спази някаква форма. Ето защо той може да се сключи в писмена форма, в устна форма или с конклудентни действия. В съдебната практика е посочен случай, при който даването на банкова сметка от ищците за получаването на наемната цена в качеството им на наемодатели би се тълкувало като волеизявление чрез конклудентни действия, с което биха се обвързали от договора за наем - решение № 156 от 07.11.2018 г. по гр. д. № 1223/2018 г. на ВКС, III-то г. о. При съсобствените вещи такова конклудентно действие може да съставлява получаването на ежемесечни парични суми, пропорционални на идеалната част от правото на собственост на съответния съсобственик в общата вещ, и невъзстановяването на тези суми на платеца. На така извършените действия следва да се придаде значението на съгласие - както от страна на получателя - съсобственик на вещта в качеството му на наемодател, така и на заплатилия съответната парична сума в качеството му на наемател, за наличието на облигационно отношение, изразяващо се в договор за наем между тези страни. Това е така, защото от съдържанието на посочените действия може да се заключи за наличието на съвпадащи волеизявления по един от съществените елементи на договора за наем - цената.
По касационната жалба:
По делото не е спорно, а се и установява от представените писмени доказателства, че ищците са съсобственици общо на 45/72 ид. ч. от недвижим имот с предназначение за търговска дейност с площ от 40.00 кв. м. Не е спорно и обстоятелството, че ответникът упражнява фактическа власт върху имота. Следователно, първите два елемента от фактическия състав на ревандикационния иск са доказани.
Спорен е третият елемент от фактическия състав на иска - дали упражняваната от ответника фактическа власт е на правно основание.
В защитата си по съществото на спора ответникът е въвел твърдение за наличие на сключен между страните договор за наем като правно основание, на което държи имота.
Неоснователно е становището на въззивния съд за липса на валидно волеизявление за сключване на договор за наем от страна на ответника /сега касатор/ в качеството му наемател, аргументирано с позоваването на чл. 141, ал. 1 и 2 ТЗ. Видно е от представената по делото нотариална покана от 13.01.2017 г. /л.л. 16, 17 от първоинстанционното дело/, че ищците В., Г. и И. М., както и Г. И. В.-К. /заличена като ищца поради извършено разпореждане с притежаваната от нея част от имота в полза на ищеца Г. М./ са отправили до Ж. Дали в качеството му на управител на ответното дружество нотариална покана, връчена му на 20.01.2017 г., за освобождаване и предаване на имота на [улица] [населено място] на съсобствениците, като същата да се счита и за отправено предложение за сключване на договор за отдаване на имота под наем, за която цел е предоставен и проект на договор. След получаването й управителят на дружеството е изпратил отговор от 06.02.2017 г. /л. 18 от същото дело/, с който уведомил поканилите го, че функцията, както и сделките по закупуване или наемане на недвижими имоти, може да бъде осъществена от съдружник в търговското дружество след заседание на общото събрание, за което следва да се обърнат към съдружника Б. И. Г., който отговаря за този тип въпроси. Последният - едновременно съдружник в ответното дружество и един от съсобствениците на имота, е разпитан като свидетел и е установил, че през м. октомври 2016 г. била организирана среща на съсобствениците - общо 15, във връзка с наема на [улица]. Установил е, че е получавал парите за наемното възнаграждение от управителя на дружеството и ги разпределял ежемесечно между съсобствениците в съответните квоти. До месец август 2017 г. заплащал на ищците дължимите за наема суми чрез А. М., която е майка на ищците В. и Г. М., съпруга на ищеца И. М. и сестра на свидетеля, а на заличената ищца Г. К. изплащал сумите по банков път. От месец септември 2017 г. всички дължими наемни възнаграждения свидетелят изплащал на съсобствениците по банков път; плащанията продължили и след м. ноември 2017 г., когато е подадена исковата молба, и всичко е платено /свидетелят е разпитан в съдебното заседание на 20.03.2018 г./. Свидетелят е установил, че първоначалната наемна цена била 200 лева месечно, а от месец ноември 2016 г. - 400 лева месечно, като никой от ищците не е връщал определената за него сума. Св. Й. М. - също съсобственик, който знае, че имотът на [улица]се ползва от „Звезда 2016” от края на 2016 г., е получавал своята част от наемното възнаграждение, както и частта на съпругата си, равняващи се на 200 лева годишно съобразно притежаваните от тях по 1/24 ид. ч. от правото на собственост, от св. Г..
Съгласно чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК свидетелски показания се допускат във всички случаи, освен ако се отнася за установяване на договори на стойност, по-голяма от 5 000 лв., освен ако са сключени между посочените в разпоредбата лица. Преодоляването на посочената забрана е уредено в разпоредбата на чл. 164, ал. 2 ГПК - свидетелски показания са допустими, ако страните изразят съгласие свидетелите да бъдат допуснати за посочените обстоятелства. В случая свидетелите са поискани от ответника /сега касатор/ с отговора на исковата молба за установяване на подготовката за сключване на писмен договор за наем между страните и осъществяване на плащането на месечни наемни възнаграждения по устния договор за наем. Чрез процесуалния си представител адв. Л. ищците са изразили съгласие за допускането им в съдебните заседания на 20.03.2018 г., 23.05.2018 г. и на 03.07.2018 г. При това положение не съществува пречка твърдението на ответника за сключен между страните договор за наем да се доказва със свидетелски показания.
Въз основа на писмените доказателства и на свидетелските показания, които следва да се кредитират като кореспондиращи помежду си и неопровергани от други доказателства по делото, за неправилен следва да се приеме изводът на въззивния съд за липсата на сключен договор за наем. От съдържанието на извършените от страните действия и съобразно отговора на въпроса, по който е допуснато касационното обжалване, може да се заключи, че са налице съвпадащи волеизявления между съконтрахентите по съществените елементи на договора за наем - вещта и цената. От страна на наемодателя такова е налице, предвид получаването от ищците, които притежават повече от половината от общата вещ и могат да вършат действия по обикновено управление на вещта съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС, на полагащата им се част от наемното възнаграждение за ползването на търговския обект от ответното дружество и задържането на получените суми, което следва да се тълкува като съгласие с условията на договора. Налице е валидно волеизявление и от страна на наемателя, който е действал чрез съдружника - св. Г., упълномощен от управителя на дружеството, според пределите на представителната му власт, видно от представения от ищците отговор на нотариална покана. Д. на ищците за липса на упълномощаване е неоснователен, тъй като не съответства на данните по делото. Следователно, доказан е източникът на твърдяното от ответника облигационно правоотношение между страните - договор за наем на вещта, част от съсобствениците на която се явяват ищците.
Ищците поддържат довод, че дори хипотетично да се приеме наличие на наемно правоотношение, то поради недоказване на уговорка за срок договорът следва да се счита за сключен без определен срок, при което е прекратен съобразно чл. 238, изр. 1 ЗЗД в рамките на съдебното производство с изтичане на едномесечен срок от получаването на препис от исковата молба, която следва да се квалифицира като отправяне на предизвестие за прекратяване на наемното правоотношение. Д. не може да бъде споделен, тъй като от показанията на св. Г. е установено заплащане на наемна цена и след подаване на исковата молба, т. е. наемното правоотношение е продължило да съществува и след този момент.
След като е доказано, че ответникът се намира в имота като наемател, а не го държи без правно основание, то искът за ревандикация е неоснователен в осъдителната си част. Като е приел обратното, въззивният съд е постановил неправилно решение, което в тази част следва да се отмени, а делото съгласно чл. 293, ал. 1 ГПК - да се реши по същество от Върховния касационен съд, тъй като не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия, като искането за предаване на владението бъде отхвърлено. В частта, с която правото на собственост е прието за установено в лицето на ищците, въззивното решение е правилно и следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на спора всяка от страните има право на половината от сторените от нея разноски за всички инстанции. Разноските на ищците възлизат на 2 378.34 лева, като от тях те имат право на 1 189.17 лева. Разноските на ответника възлизат на 1 378.07, от които същият има право на 689.04 лева. По компенсация ответникът следва да заплати на ищците разноски в размер на 500.13 лева.
По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о.
Р Е Ш И:
ОСТАВЯ В СИЛА въззивното решение № 69/07.03.2019 г. по в. гр. д. № 55/2019 г. на Пазарджишкия окръжен съд в частта, с която е потвърдено решение № 1255/30.10.2018 г. по гр. д. № 4738/2017 г. на Пазарджишкия районен съд в частта, с която е прието за установено по отношение на „Звезда 2016” ООД [населено място], че В. И. М., Г. И. М. и И. Г. М. са собственици на 45/72 ид. ч. от недвижим имот с идентификатор .......... по КККР на [населено място], с площ от 40 кв. м., с административен адрес: [населено място], [улица], ет. 1, с предназначение на имота - за търговска дейност, построен в имот с идентификатор ............., при квоти: 17/72 ид. ч. за В. И. М., 4/72 ид. ч. за Г. И. М. и 24/72 ид. ч. за И. Г. М..
ОТМЕНЯ въззивното решение № 69/07.03.2019 г. по в. гр. д. № 55/2019 г. на Пазарджишкия окръжен съд и потвърденото с него решение № 1255/30.10.2018 г. по гр. д. № 4738/2017 г. на Пазарджишкия районен съд в осъдителната част и вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОТХВЪРЛЯ искането на В. И. М., Г. И. М. и И. Г. М. за осъждане на „Звезда 2016” ООД [населено място] да им предаде владението на недвижим имот с идентификатор .......... по КККР на [населено място], с площ от 40 кв. м., с административен адрес: [населено място], [улица], ет. 1, с предназначение на имота - за търговска дейност, построен в имот с идентификатор ...............
ОСЪЖДА „Звезда 2016” ООД със седалище и адрес на управление: [населено място], [улица], да заплати на В. И. М., Г. И. М. и И. Г. М. разноски по компенсация за всички инстанции в размер на 500.13 /петстотин лв. и 13 ст./ лева.
Решението е окончателно.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЧЛЕНОВЕ: |