Ключови фрази
Начин на ползване.Консумативни разходи * договор за наем * дължимо обезщетение * мълчаливо продължаване на договор за наем * обезщетение за ползване


1

Р Е Ш Е Н И Е

№ 333

Гр. С., 23.11.2012 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, трето гр. отделение, в публичното заседание на 23 октомври през 2012 г. в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЦЕНКА ГЕОРГИЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИЯ ИВАНОВА
ИЛИЯНА ПАПАЗОВА

При участието на секретаря Ан. Б.,
като разгледа докладваното от съдия И. гр.д. №167/12 г.,
намира за установено следното:

Производството е по чл.290 и сл. от ГПК.
ВКС разглежда касационната жалба на Медицински университет – П. /МУ/ срещу въззивното решение на Окръжен съд Пловдив /ОС/ по гр.д. №976/11 г. в частта, с която са уважени предявените срещу касатора искове за парични суми, представляващи неплатена цена по наемен договор с ищците – физически лица, за периода 1.08.07 – 31.01.08 г.. Обжалването е допуснато на осн. чл.280, ал.1,т.1 от ГПК след констатацията, че по въпроса: за възможността наемните правоотношения между едни и същи страни за една и съща вещ да продължат повече от 10 години, ако са породени от един наемен договор за неопределено време по чл.236, ал.1 от ЗЗД и представляват ли анексите към договора, с които е продължаван срокът и променяна цената нови самостоятелни договори за наем, въззивното решение противоречи на р. по т.д. №838/09 г. на ВКС, първо т.о., по чл.290 от ГПК.
В касационната жалба се правят оплаквания за неправилност – незаконосъобразност и необоснованост, на въззивното решение и се иска отмяната му.
Ответниците по жалба А. П., Р. А., М. томас, К. Е., М. Л. Л., Е. Л., Т. Т. и Е. Х. не изразяват становище.
ВКС на РБ, състав на трето г.о., като разгледа жалбата намира следното по заявените с нея касационни основания: С въззивното решение са уважени за посочените там суми исковете на изброените по-горе физически лица / ответници по жалба в касационното производство/ срещу касатора по чл.232, ал.2 и чл.86 от ЗЗД. Прието е, че между страните е сключен договор за наем от 26.10.93 г., който е за неопределен срок. Със споразумение към договора от 25.02.03 г. е актуализирана наемната цена за календарната 2003 г. След изтичане на този срок ползването на имота е продължило от наемателя със знанието и без противопоставяне на наемодателите или договорът се счита за продължен за неопределен срок на осн. чл.236, ал.1 от ЗЗД. Разпоредбата на чл.229, ал.1 от ЗЗД е приложима за срочните договори, но не и за тези за неопределено време, какъвто е процесният. Дори да се приеме, че се прилага и в случая, максималният 10 годишен срок на новия наемен договор от 25.02.03 г. не е изтекъл към процесния период. Затова въззивният съд е приел, че за този период договорът е обвързвал валидно страните и е присъдил на ищците суми, представляващи неполучена наемна цена за периода 1.08.07 г. -31.01.08 г..
В послужилото за допускане на обжалването р. по т.д. №838/09 г. на първо т.о., по чл.290 от ГПК при сходна фактическа обстановка е прието друго от правна страна по въпроса за възможността наемните правоотношения между едни страни за една вещ да продължат повече от 10 години и представляват ли анексите към първоначалния договор нови самостоятелни договори за наем. Според решението на ВКС наемният договор е с максимална продължителност от 10 г. – чл.229, ал.1 от ЗЗД. „Свободата на договаряне е ограничена, защото евентуално уговореният по-дълъг срок прекомерно ограничава правата на собственика и създава възможност за симулативен договор за наем да прикрива друга сделка. Ето защо наемните правоотношения между едни и същи страни за една и съща вещ, породени от един наемен договор, не могат да продължат повече от 10 години, а след изменението на чл.229, ал.1 ЗЗД, направено с ДВ бр.92/2007 год., освен ако сделката е търговска. Сключените между страните анекси не представляват нови самостоятелни наемни договори, поради което не може да се счита, че с тях са породени нови наемни отношения, макар и между същите страни и за същата наета вещ, спрямо всяко едно от които може да се приложи максималния 10 годишен срок за продължителност на наемното правоотношение. Анексите представляват самостоятелни съглашения между страните в наемното правоотношение, с които се изменят само някои от елементите му, но с тях то нито се поражда, нито се прекратява, поради което не представляват самостоятелни нови наемни договори. Договорът за наем е съглашение между наемодателя и наемателя, с което се поражда, урежда или прекратява наемното правоотношение/арг. от чл.8 ал.1 във вр. с чл.228, ал.1 ЗЗД/”. В съответствие с това тълкуване, по същество на спора е формиран извод, че „сключеният между страните наемен договор / със срок от три години/, трансформирал се в безсрочен на осн. чл.236, ал.1 от ЗЗД е прекратен по силата на закона с изтичане на 10 годишния максимален срок.”.
Въз основа на закона и тази практика с ръководен характер ВКС постановява решението си по делото:
В отговора на исковата молба ответникът е оспорил иска „защото не може да се иска нещо, което не е договорено, т.е. не съществува” Посочил е, че след 31.12.03 г. не съществува договорен размер на наема, тъй като споразумение в тази насока няма. Според ВКС тези възражения са основателни.
Страните са сключили договор за наем на възстановения по ЗВСОНИ на ищците недвижим имот на 26.10.93 г. Записано е, че „както и досега имотът ще се използва за стоматологичен факултет при МУ – П.”-т.1. „Договорът се сключва за времето от 24.02.92 г. насетне и е валиден за срока по чл.6 от ЗВСОНИ” –т.2 / според чл.6, ал.2 и 3 от ЗВСОНИ, в действащата към сключването на договора първоначална редакция срокът е 3 годишен, когато имотът се ползва като училище, както е в случая/. В следващите точки е определена наемната цена и другите условия на договора.
Със споразумение от 23.02.03 г. е изменена т.4 от договора, като е определена нова наемна цена за календарната 2003 г. Не се спори и се установява от представените по делото писмени доказателства – нотариална покана от МУ от 21.01.08 г. и приемо - предавателен протокол от 1.02.08 г., че до предаването имотът е ползван от ответника МУ със знанието и без противопоставянето на ищците.
Или в случая наемните отношения на страните са породени от единствения договор за наем от 26.10.93 г., първоначално като срочни, а след това – за неопределен срок по чл.236, ал.1 от ЗЗД /както, макар и с друга фактическа обосновка е приел и въззивният съд/. А. към договора, с който е променена наемната цена, не представлява самостоятелен нов наемен договор, според тълкуването, дадено с решението по т.д. №838/09 г. на ВКС. Наемният договор не може да има продължителност за повече от 10 г. – чл.229, ал.1 от ЗЗД и след изтичането им губи обвързващата си за страните сила – чл.229, ал.3 от ЗЗД. За процесния период, който е след изтичане на пределния 10 годишен срок, наемен договор между страните за имота не съществува, затова и претенцията за наемна цена е неоснователна и подлежи на отхвърляне.
В. решение, с което е прието противното е неправилно, следва да бъде отменено и вместо него да се постанови ново, за отхвърляне на исковете за сумите, присъдени от ОС като наемна цена за периода 1.08.07 – 31.01.08 г. и лихва.
Поради изложеното ВКС на РБ, трето г.о.

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решението на Пловдивски окръжен съд от 30.06.11 г. по гр.д. №976/11 г. в частта, с която след отмяна на първоинстанционното решение, исковете по чл.232, ал.2 и чл.86 от ЗЗД са уважени и вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ предявените от А. Е. П., Р. М. А., Е. В. Х. и Т. А. Т. срещу Медицински университет – [населено място] искове по чл.232, ал.2 от ЗЗД – за сумата от по 11 250 лв., за всеки ищец, представляваща неплатена наемна цена за периода 1.08.07 – 31.01.08 г., по наемен договор от 26.10.93 г., ведно с мораторна лихва от по 3 397,63 лв. върху всяка от сумите по чл.86 от ЗЗД и законната лихва от предявяване на иска.
ОТХВЪРЛЯ предявените от К. Е. Д. срещу Медицински университет – [населено място] искове за сумата от 7 500 лв. – наемна цена за същия период по същия наемен договор, ведно с мораторна лихва от 2264,59 лв. и законната лихва от предявяване на иска.
ОТХВЪРЛЯ предявените от М. Т. срещу Медицински университет – [населено място] искове за сумата 22 500 лв. – наемна цена за посочения по –горе период и по посочения договор, ведно с мораторна лихва от 6 795, 34 лв. и законната лихва от предявяване на иска.
ОТХВЪРЛЯ предявените от М. Л. А. Л. и Е. А. Л. срещу Медицински университет – [населено място] искове за сумата от по 3 750 лв., за всеки ищец, представляваща неплатена наемна цена за посочения период и по посочения договор, ведно с мораторна лихва от по 1 132 лв. и законната лихва от предявяване на иска.
ОСЪЖДА изброените по-горе ищци да заплатят на Медицински университет – [населено място] деловодни разноски по списък в размер на 4 510 лв./ четири хил. петстотин и десет/лв.
Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: