Р Е Ш Е Н И Е №12 София, 01.03.2018 год. В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание на шести февруари през две хиляди и осемнадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРАСИМИР ВЛАХОВ ЧЛЕНОВЕ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА ВЕСЕЛКА МАРЕВА при секретаря Зоя Якимова, като изслуша докладваното от съдия Камелия Маринова гр.д. № 1251 по описа за 2017 г., за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл.290 – чл.293 от ГПК. Образувано е по касационна жалба на Й. К. К. и М. К. К. против решение № 126 от 14.10.2016 г., постановено по гр.д. № 283 по описа за 2016 г. на Окръжен съд-Ямбол в частта, с която е потвърдено решение № 322 от 10.06.2016 г. по гр.д. № 140/2016 г. на Районен съд-Ямбол за отхвърляне на предявения от Й. К. К. и М. К. К. против [фирма], [населено място] ревандикационен иск в осъдителната му част за предаване владението на ½ ид.ч. от нива от 4.996 дка с идентификатор № 87374.59.142 по кадастралната карта на [населено място]. [фирма], [населено място] е подало писмен отговор по реда и в срока на чл.287, ал.1 ГПК, с който оспорва основателността на касационната жалба, претендира възстановяване на направените разноски и прави възражение за прекомерност на направените от касаторите разноски. С определение № 420 от 26.10.2017 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса: за действието на договора за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от половината идеални части от общия имот, по отношение на останалите съсобственици. Въпросът е относим към настоящия правен спор, по който , въззивният съд е установил, че ищците общо са собственици на ½ ид.ч. от процесния имот, но ответното дружество има противопоставимо им правно основание да ползва имота, тъй като е сключило договор за аренда за срок от 10 години със съсобственика на другата ½ ид.ч. от имота [фирма], [населено място]. Съдът е приел за неоснователни доводите на ищците относно действителността и действието на договора за аренда. Изложил е съображения, че договорът за аренда поражда действие и по отношение на ищците, тъй като разпоредбата на чл.3, ал.4 ЗАЗ допуска арендният договор да бъде сключван и само от един от съсобствениците на земеделските земи, като отношенията между тях се уреждат съобразно разпоредбата на чл.30, ал.3 ЗС. Именно по аргумент от чл.3, ал.4 ЗАЗ отдаването под аренда е действие, което може да бъде извършено самостоятелно от отделен съсобственик и без съгласие на останалите участници в общността, чиито права и интереси са гарантирани от разпоредбата на чл.30, ал.3 ЗС и в случай на увреждане могат да бъдат защитени по общия исков ред. Специалният характер на разпоредбата на чл.3, ал.4 ЗАЗ изключва приложението на общата разпоредба на чл.32, ал. 1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. По основанието за допускане на касационно обжалване по въпроса за действието на договора за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от половината идеални части от общия имот, по отношение на останалите съсобственици: В мотивите на т.2 от Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. по т.д. № 2/2015 г. на ОСГТК на ВКС е изяснено, че договорът за аренда урежда обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик. Създаването на режим на специално регулиране е свързано със съществената специфика на земеделската земя - при ползването /обработването/ тя дава плодове. Поради съществения елемент на този вид договор - придобиване собствеността върху добивите /чл.2, ал.2/, законът дава специална регулация на отношенията във връзка с плодовете /чл.2, ал.2, чл.10, ал.3, чл.31/. Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на имота. Нормите на ЗАЗ са въведени, за да очертаят правна възможност за по-пълно регулиране на отношенията съобразно спецификата на обекта на ползването, но не и за тяхната изключителност. Така изяснената цел на уредбата на договора за аренда с отделен закон не дава основание да се приеме, че нормата на чл.3, ал.4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ бр.13 от 7.02.2017 г., предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл.30, ал.3 ЗС е специална и изключва приложението на общата норма на чл.32, ал. 1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Договори за управление, какъвто е и договорът за аренда може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора не притежава повече от половината от вещта, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен ако са го приели. По приложението на чл.31, ал.1 ЗС при сключен от съсобственик договор за аренда е налице практиката на ВКС – например решение № 115 от 21.11.2017 г. по гр.д. № 997/2017 г., II г.о., с което е дадено тълкуване в хипотеза на сключени от отделни съсобственици с различни арендатори договори за аренда, че когато договорите за аренда са били сключени от съсобственици с различни по обем права в съсобствеността, следва да се отдаде превес на този арендатор, сключил договор за аренда със съсобствениците, притежаващи повече от 50% в съсобствеността, като проявление на общото правило на чл.32, ал.1 ЗС, според което общата вещ се управлява от мнозинството от съсобствениците съобразно притежаваните от тях дялове в общността и следователно, дори когато договорът за аренда, сключен със съсобственик с по-малко от 50% идеални части, е вписан, същият не е противопоставим както на последващ арендатор, така и на наемател, на когото мнозинството от съсобствениците са предоставили облигационното право на ползване върху имота. По изложените съображения на поставения въпрос следва да се отговори, че договор за аренда, сключен от съсобственик, който не притежава повече от 50 % от общия земеделски имот, е непротивопоставим на останалите съсобственици, освен ако същите са го приели изрично или мълчаливо /например получавайки припадащата се на дела им част от арендните плащания/. По основателността на касационната жалба: С оглед отговора на въпроса, обусловил допускане на касационно обжалване, въззивното решение в атакуваната му част се явява неправилно. Договорът за аренда от 13.11.2013 г. е сключен от съсобственика [фирма], [населено място], притежаващ ½ ид.ч. от процесната нива, поради което с оглед правилото на чл.32, ал.1 ЗС е непротивопоставим на ищците, които общо притежават останалата ½ ид.ч. Не е установено и ищцата М. К. К., притежаваща ¼ ид.ч. от имота, да е изразила мълчаливо съгласие и да е приела договора за аренда, получавайки арендните плащания. Представените писмени доказателства установяват, че М. К. е отдавала имота под наем на [фирма], [населено място] за по една стопанка година в периода 2010-2011 г., 2012-2013 г., 2013-2014 г. и 2014-2015 г., като е договаряна наемна цена под формата на рента в размер на 20% от фактически получения добив от декар пшеница и ечемик, дължима по избор на наемодателя в пари по действащите пазарни цени или в натура. Представените от ответното дружество [фирма], [населено място] списък на раздадена рента за 2013 г., 2014 г. и 2015 г. от [фирма] и разходни касови ордери от 2.09.2013 г., 5.09.2014 г. и 4.09.2015 г. за изплатени от [фирма] на М. К. суми, са относими към изпълнение на задълженията по договорите за наем, поради което факта на получаването му не установява приемане на договора за аренда от съсобственика М. К.. При тези факти следва да се приеме, че ответното дружество няма противопоставимо на ищците право да ползва тяхната ½ ид.ч. от процесната нива, поради което ревандикационния иск е основателен и в осъдителната си част. Въззивното решение в частта, с която искът е отхвърлен следва да бъде отменено и вместо него да се постанови друго, с което [фирма], [населено място] бъде осъдено да предаде на Й. К. и М. К. ½ ид.ч. от имота. С оглед изхода на настоящото производство ответното дружество дължи възстановяване на направените от ищците разноски по делото в размер на 350 лв. за първата инстанция /175 лв., от които са присъдени от въззивния съд с определение № 454 от 13.12.2016 г. по гр.д. № 283/2016 г. и с настоящото решение следва да се присъди разликата от 175 лв./, 25 лв. за въззивната инстанция /на М. К. не се дължи възстановяване на заплатеното на адвокат В. възнаграждение от 300 лв., тъй като към момента на упълномощаването й на 27.06.2016 г. вече е имала процесуален представител по договора от 20.01.2016 г., чиито пълномощия не са оттеглени, а на основание чл.78 ГПК на страната се дължат направените за един адвокат разноски/ и 685 лв. за касационната инстанция. Неоснователно е направеното от ответното дружество възражение за прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение от 600 лв. за процесуално представителство на М. К. от Й. К.. Й. К. е осъществявал процесуално представителство на сестра си М. К. по упълномощаване от последната при условията на чл.38, ал.1 ЗА и има право на възнаграждение съгласно ал.2 от същата законова норма, като сумата от 600.00 лв. е минималния размер по чл.7, ал.5 от Наредба № 1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения или на Й. К. се дължат 900 лв. при условията на чл.38, ал.2 ЗА, от които 150 лв. вече са присъдени и са дължими 750 лв. Следователно ответното дружество дължи на ищците разноски общо на 885 лв. По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение Р Е Ш И : ОТМЕНЯ решение № 126 от 14.10.2016 г., постановено по гр.д. № 283 по описа за 2016 г. на Окръжен съд-Ямбол в частта, с която е потвърдено решение № 322 от 10.06.2016 г. по гр.д. № 140/2016 г. на Районен съд-Ямбол за отхвърляне на предявения от Й. К. К. и М. К. К. против [фирма], [населено място] ревандикационен иск в осъдителната му част за предаване владението на ½ ид.ч. от нива от 4.996 дка с идентификатор № 87374.59.142 по кадастралната карта на [населено място] и ищците са осъдени да заплатят на ответника разноски за първоинстанционното производство в размер на 225 лв. и вместо него ПОСТАНОВЯВА: ОСЪЖДА [фирма], ЕИК[ЕИК], [населено място], [улица]-17 да предаде на Й. К. К. и М. К. К., двамата с адрес: [населено място], [улица] владението на собствената им ½ идеална част от недвижим имот-нива от 4.996 дка с идентификатор № 87374.59.142, находяща се в местността „Под К.“ и съставляваща имот № 058142 по плана за земеразделяне на [населено място], за която ревандикционния иск в установителната си част е уважен с решение № 126 от 14.10.2016 г., постановено по гр.д. № 283 по описа за 2016 г. на Окръжен съд-Ямбол и при посочените в същото граници. ОСЪЖДА [фирма], ЕИК[ЕИК], [населено място], [улица]-17 да заплати на Й. К. К. и М. К. К., двамата с адрес: [населено място], [улица] разноски за съдебното производство /извън сумата от 175 лв., присъдена с определение № 454 от 13.12.2016 г. по гр.д. № 283/2016 г. на Окръжен съд-Ямбол/ в размер на 885 лв. Решението е окончателно. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: