Р Е Ш Е Н И Е № 142 гр. София, 01.07.2014 г. В ИМЕТО НА НАРОДА Върховен касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение в откритото съдебно заседание на петнадесети май две хиляди и четиринадесета година в състав: Председател: Теодора Нинова Членове: Светлана Калинова Геника Михайлова при участието на секретар Даниела Цветкова разгледа докладваното от съдия Михайлова гр. д. № 396 по описа за 2014 г. Производството е по реда на чл. 290 ГПК. Обжалва се решение № 420/ 29.10.2013 г. по гр. д. № 389/ 2013 г. по описа на Смолянски окръжен съд, с което е потвърдено решение № 107/ 08.07.2013 г. по гр. д. № 27/ 2013 г. на Районен съд на Районен съд – Чепеларе и е признато за установено по отношение на [фирма], че по отношение на имот с идентификатор 80371.241.3095.1.38, съгласно кадастралната карта и регистър на [населено място], собственост на И. Д. И. ЕГН [ЕГН] и Т. П. И. ЕГН [ЕГН], не е учредена ипотека с договор за ипотека, сключен с нотариален акт № 105, том І, рег. № 673, дело № 104/ 2007 на нотариус с № 416 от регистъра на нотариалната камара, който е вписан в службата по вписванията при Районен съд Чепеларе с вх. № 881/ 17.03.2007 г, акт № 78, том І, дело № 752/ 2007 г. Недоволен от решението е ответникът [фирма], който го обжалва, като счита че е недопустимо при две оплаквания. Първо, спорът между страните е решен от въззивния съд при обсъждане на част от релевантните факти, за правното значение на които страните не спорят и няма произнасяне по останалите, които разрешават спора. Второ, в обжалваното решение въззивната инстанция е препратила към мотивите на потвърденото (чл. 272 ГПК) и е развила собствени, без въззивната жалба да съдържа съответно оплакване (чл. 269, ал. 1, изр. 2 ГПК). К. счита въззивното решение и за неправилно. Оплаква се, че въззивният съд, като е отхвърлил основателното оплакване във въззивната жалба, е повторил грешката на първостепенния по тълкуването на договора за ипотека. Счита, че касационният съд е длъжен да отмени обжалваното решение и да отхвърли исковете. Претендира разноските в трите инстанции. Решението е допуснато до касационно обжалване по следния процесуално-правен въпрос: Допуснал ли е въззивният съд съществено процесуално нарушение, като е разрешил правния спор по начин, различен от предложения от странитe в хипотезата, в която те нямат спор по част от релевантните факти и по тяхното правнозначение? Ответниците по касация И. Д. И. и Т. П. И. оспорват жалбата. Намират решението за правилно. Претендират разноските пред касационната инстанция. Съдът, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл. 290, ал. 1 и чл. 293 ГПК, намира следното: Сърузите И. Д. И. и Т. П. И. са поискали от съда да установи спрямо ответната банка, че по отношение на собствения техен апартамент няма учредена ипотека по договор за ипотека с нот. акт № 105, том І, рег. № 673, дело № 104/ 2007 на нотариус с № 416 от регистъра на нотариалната камара, ако и договорът да е вписан в службата по вписванията при Районен съд Чепеларе с вх. № 881/ 17.03.2007 г, акт № 78, том І, дело № 752/ 2007 г. Надлежната легитимация по отрицателните установителни искове, предявени при условията на активно субективно съединяване от вида на необходимо задължително другарство, ищците извеждат от твърденията, че са купили апартамента по време на брак, той представлява съпружеска имуществена общност и върху него е насочено принудително изпълнение за вземания по банков кредит, обезпечени с договора за учредяване на ипотека в полза на ответната банка. Ищците изключват възникването на ипотечното право върху апартамента при следните доводи: 1) ипотеката има за предмет вещно право на строеж върху бъдеща сграда, а към учредяване на ипотеката ипотекарният длъжник се е легитимирал като собственик на терена; на него не му е учредявано и няма как да се учреди ограничено вещно право върху собствения негов имот; 2) договорът по нот. акт № 25/ 09.08.2006 г. за покупко-продажба, с който ипотекарният длъжник се е легитимирал като собственик на незастроен терен, е нищожен поради липса на основание за физическите лица-прехвърлители и 3) към учредяване на договорната ипотека апартаментът не е описан по индивидуализиращи белези, ако и да е самостоятелен обект в сградата, изградена впоследствие в празния терен. В писмения отговор на исковата молба ответната банка отразява като верни твърденията на ищците, че към учредяване на ипотеката ипотекарният длъжник се е легитимирал като собственик на незастроения терен и не е твърдял, че върху него му е учредявано ограничено вещно право на строеж. Банката се е позовала на валидното действие на договора по нот. акт № 25/ 09.08.2006 г, с който ипотекарният длъжник е придобил собствеността върху терена. Поискала е съдът да обсъди онези релевантни факти, които разрешават спора. Според нея тълкуването на договора за учредяване на ипотеката налага извода, че ипотечното право няма за предмет ограничено вещно право на строеж, а незастроен терен и бъдещата сграда в него, чието изграждане се предвижда в одобрени строителни книжа. Банката счита, че ипотечното право върху незастроен терен има действие и върху бъдещите приращения, ако така е предвидено в учредителния договор. Банката счита, че за пораждането на ипотечното право върху собствения на ищците апартамент е достатъчна индивидуализацията на терена по граници и бъдещата сграда по одобрения проект и това, че апартаментът е един от самостоятелните обекти, предвиден в проекта. С първоинстанционното решение договорът по нотариален акт № 105/ 17.08.2007 г. за учредяване на ипотеката е подложен на тълкуване. Първостепенният съд е приел, че той изявява действителната обща воля на страните Г. И. П., извършващ стопанска дейност като едноличен търговец по фирма [фирма], да учреди в полза на ответната банка ипотечно право върху право на строеж в незастроен терен в обезпечение на задължения за връщане на банков кредит с длъжник [фирма]. Първостепенният съд е изключил правната възможност в патримониума на едноличния търговец да има ограничено вещно право на строеж за бъдеща сграда, защото към сключването на този договор той е собственик на празен терен и ограничено вещно право не му е учредено. Така е изключил възникването на ипотечното право върху бъдещата сграда, а оттук – и възможността ипотеката да разпростре действие върху апартамента, който ищците купуват след изграждането на сградата. При този резултат е намерил за излишно да обсъжда останалите доводи, при които ищците са изключват възникването на ипотечното право. Първоинстанционното решение е обжалвано от Банката пред въззивната инстанция с оплакване, че договорът за ипотека е тълкуван в нарушение на изискванията на чл. 20 ЗЗД и са останали необсъдени останалите релевантни факти, които разрешават спора. С обжалваното пред касационната инстанция решение въззивният съд отхвърлил оплакванията в жалбата и е потвърдил първоинстанционното решение. За тълкуването на договора и за това, че ипотечно право върху собствения на ищците апартамент не е възникнало, е препратил към мотивите на първоинстанционото решение (чл. 272 ГПК). Изключил е възникването на ипотечното право и поради това, че в имотния регистър няма вписване на ипотека върху апартамента. По въпроса, по който касационното обжалване е допуснато, настоящият състав намира следното: Въззивният съд не допуска съществено процесуално нарушение, когато като инстанция по същество откаже да възприеме съвпадащите становища на насрещните страни за това, кои са релевантните факти и/ или за това, какво е правното значение на релевантните факти. Съображенията за това са следните. Въззивният съд като инстанция по същество е длъжна да разреши правния спор и разрешението за това е всякога въз основа на релевантните факти. Релевантни факти са тези, включени в хипотезиса на правните норми, от които произтичат претендираните граждански права и заявените възражения. В дейността си като инстанция по същество в общия исков процес въззивният съд е ограничен в следните насоки: 1) той дължи да реши правния спор съобразно предмета на обжалване (чл. 271, ал. 1 ГПК и чл. 6, ал. 2 ГПК); 2) въззивната инстанция решава спорът по същество, но съобразно конкретните оплаквания в жалбата (чл. 269, изр. 2 ГПК). Съвпадащите становища на насрещните страни относно релевантните факти и/ или тяхното значение за спора не обвързват съда, включително въззивния. Единственото изключение е решението при признание на иска. В общия случай съдът е този, който преценя кои са релевантните факти и какво е тяхното правно значение. Тази дейност на въззивния съд като инстанция по същество е проява на принципа на законността (чл. 5 ГПК). По основателността на касационната жалба и с оглед дадения отговор, настоящия състав намира следното: Настоящият състав се е произнесъл по първото оплакване в жалбата за недопустимост на въззивното решение, като в определението по чл. 288 ГПК допусна процесуално-правния въпрос за проверка на правилността, а не на допустимостта на обжалваното решение. Излишно е това оплакване да се обсъжда повторно в касационното решение. Неоснователен е и вторият отвод на касатора за недопустимост на обжалваното решение. Допустимо е решението, с което въззивният съд се е произнесъл, надхвърляйки оплакванията в жалбата, стига решението да съответства на предмета на обжалване и на онези императивни правни норми, които по изключение разширяват решаващата дейност на въззивната инстанция (например чл. 271, ал. 2 и 3 ГПК, откъм задължението на въззивния съд да приложи императивна материалноправна норма или да следи служебно за интереса на някоя от страните по делото или за интереса на родените от брака ненавършили пълнолетие деца). Решението, с което въззивният съд надхвърля оплакванията в жалбата, без да има такова правомощие, е допустимо, но неправилно и само в хипотезата, в която се различава като резултат от първоинстанционното. Случаят не е такъв. Решението на въззивния съд съответства на предмета на обжалване, постановено е при наличието на всички процесуални предпоставки и е допустимо. При преценка на оплакванията за неговата неправилност и в правомощията по чл. 291 и чл. 293 ГПК настоящият състав намира следното: Препращайки към мотивите на първоинстанционния съд въззивният е приел, че в договора за ипотека от 17.08.2007 г. подлежи на буквално тълкуване изразът „ урегулиран поземлен имот (следва описанието на УПИ), заедно с вещното право на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна сграда за сезонно ползване „Невястата“, която ще бъде изградена в гореописания УПИ въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение № 21/ 27.03.2007 г. на главния архитект“ (чл. 272 ГПК). Въззивният съд е приел, че е изявена воля ипотечното право да има за предмет ограниченото вещно право на строеж по смисъла на чл. 63, ал. 1 ЗС, а такова право не е учредявано в полза на едноличния търговец и няма как да бъде учредено върху собствения негов имот. Извършеното от въззивния съд тълкуване е не само несъответно на съвпадащите становища на насрещните страни, че към сключването на договора за ипотека едноличният търговец се е легитимирал като собственик на незастроения терен, но и в противоречие с критериите на чл. 20 ЗЗД. Касационната инстанция приема, че при спазване на тези критерии въззивната инстанция е била длъжна да приеме, че действителната обща воля на страните, изразена в договора от 17.08.2007 г, е в обезпечение на задълженията за връщане на кредит с длъжник [фирма] едноличният търговец да учреди в полза на Банката ипотечно право върху собствения свой УПИ и върху бъдещата сграда в него, която предстои да бъде изградена според надлежните строителни книжа (одобрен проект и строително разрешение). При този договор въззивният съд е бил длъжен да реши правния спор, като обсъди повдигнатите пред него материално-правни въпроси, а именно: 1) разпростира ли ипотечното право върху незастроен терен действие и върху бъдещите приращения, ако те са осъществени в терена в периода на действие на ипотеката и 2) необходимо ли е към учредяване на такава ипотека отделните обекти в бъдещата сграда да бъдат включени със съответната тяхна индивидуализация, за да породи действие ипотечното право по отношение на тях. Въззивното решение подлежи на отмяна от касационната инстанция като неправилно. Погрешното приложение на чл. 20 ЗЗД е възпроизведено от въззивния съд, въпреки обоснованото оплакване в жалбата (чл. 269, изр. 2 ГПК). Допуснатото нарушение на материалния закон е довело да отказ на въззивния съд да обсъди останалите релевантни факти, които разрешават спора. По делото са събрани всички относими доказателства и касационната инстанция дължи решение по същество. Касационната инстанция приема за установено, че нотариален акт № 25/ 09.08.2006 г. в необходимата форма изявява съгласието на страните по него едноличният търговец да придобие в собственост четири съседни урегулирани поземлени имота по плана на [населено място] срещу задължение към собствениците на земята да я застрои със сграда и да им прехвърли отделни обекти в нея. Със заповед № 484/ 22.112006 г. на кмета на [населено място] е одобрено частично изменение на П. и четирите имота са обединени в нов. Главният архитект на [населено място] одобрява инвестиционен проект за застрояването на новообразувания УПИ с жилищна сграда за сезонно ползване „Невястата” и издава строително разрешение № 21/ 27.03.2007 г. С договора по нот. акт № 105/ 17.08.2007 г. едноличният търговец в обезпечение на чуждо задължение учредява ипотека в полза на ответната Банка върху собствения свой УПИ (новообразувания с частичното изменение на П.) и върху бъдещата сграда в него. Сградата е индивидуализирана според одобрените строителни книжа. Договорът за учредяване на ипотеката е вписан по персоналната партида на едноличния търговец. Сградата е изградена в 10-годишния период на действие на ипотеката. Има тъждество между самостоятелните обекти по инвестиционния проект и обектите в сградата. Процесният апартамент е един от тях. С договор по нот. акт № 19/ 21.01.2008 г. ищците го купуват от едноличния търговец преди да изтече законният срок на вписаната ипотека. В обезпечение на принудителното изпълнение на задълженията на третото лице за връщане на кредита в полза на Банката по изп. д. № 13/ 2012 г. по описа на СИС при Районен съд Чепеларе е вписана възбрана. Обезпечените чрез ипотека вземания не са платени към приключване на устните състезания пред въззивната инстанция. Изложеното се установява от събраните и неоспорени писмени доказателства, като на официалните удостоверителни от тях (справките по имотните регистри към Агенцията по вписванията и удостоверението по чл. 202 ЗУТ от [община]) касационната инстанция зачете материалната доказателствена сила (чл. 179, ал. 1 ГПК). Липсващото плащане е неблагоприятна последица на доказателствената тежест, която касационната инстанция приложи като санкция за процесуалното бездействие на ищците по установяване на изгодния за тях факт (чл. 154 ГПК). Касационната инстанция приема, че на основание договора от 09.08.2006 г. едноличният търговец придобива правото на собственост върху четирите незастроени УПИ по плана на [населено място], обединени в един чрез последващото изменение на П.. Договорът е възмезден, каузален, като типичната цел (основание) за неговото сключване от позицията на собствениците на земята е обслужена от уговорката да придобият в индивидуална собственост отделни обекти в бъдещата сграда, която едноличният търговец се е задължил да построи. Неоснователен е доводът на ищците за абсолютната нищожност на този договор при основанието на чл. 26, ал. 2, изр. 1, пр. 4 ЗЗД. Предмет на реалното обезпечение с договора за учредяване на ипотека от 17.08.2007 г. са новообразуваният УПИ, на който собственик е едноличния търговец, и бъдещата сграда в него. Съгласно чл. 9 ЗЗД, страните могат свободно да определят съдържанието на договора, доколкото то не противоречи на повелителните норми на закона и на добрите нрави. Следователно за валидното действие на договора е от значение обстоятелството дали уговореното разпростиране на ипотечното право върху бъдещата сграда в незастроения УПИ противоречи на повелителните норми на закона. Като последица от застрояването на терена е възможно той да изгуби качеството си на самостоятелен обект на права, ако застрояването е до такава степен плътно и ако самостоятелните обекти в сградата принадлежат на различни лица. Тогава теренът ще представлява обща част по смисъла на чл. 38 ЗС, а оттам – не би могъл да послужи за принудително удовлетворение на ипотекарния кредитор. Ипотекарният длъжник като собственик на терена разполага с възможност да го застрои според предвижданията на ЗРП и това право ипотекарният кредитор не може да ограничава. Ето защо и по волята на страните при сключването на договора за учредяване на ипотека върху незастроен имот е допустимо да се уговори разпростиране на действието на ипотеката върху сградите, които ще бъдат построени в него. В противен случай ипотекарният кредитор поема риск от лошо (неосъществимо по принудителен ред) обезпечение. Такава уговорка не противоречи на чл. 166, ал. 2 ЗЗД. Установеното в императивната разпоредба изискване за специалност на ипотеката рефлектира в правната сфера на ипотекарния длъжник, но и в правната сфера на трети лица. Чрез изискването ипотеката да се учреди върху поединично определени имоти и за определена парична сума законодателят възпрепятства възможността цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора (включително несеквестируемото) и дава защита на правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградата, която ще бъде построена в имота по одобрени строителни книжа, сградата е в достатъчна степен индивидуализирана, за да се приеме, че е налице яснота относно предмета на ипотеката. Изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД е спазено. Пълната индивидуализация на сградата и на отделните обекти в нея към момента на учредяване на ипотеката е практически невъзможно, но доколкото застроеният имот по приращение принадлежи на същия собственик и след застрояването представлява единен обект на право на собственост следва да се приеме, че изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД е спазено чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на бъдещата сграда в него. Тази част от имуществото на ипотекарния длъжник представлява съвкупност от право на собственост върху терен и сграда върху него, отделена е от останалото имущество на длъжника и за третите лица е ясно, че е обект на реално обезпечение. Такава уговорка не противоречи и на изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД. Ипотеката е учредена върху незастроен имот, който към сключването на договора принадлежи на ипотекарния длъжник, а ипотеката върху сградата в него ще възникне по приращение на основание уговореното и към момента на завършването й в груб строеж. Ако законодателят е имал воля да забрани учредяването на ипотечно право върху бъдеща сграда в собствен терен, той би изразил изрично волята си за това. Такава воля е била изразена в чл. 32 от Закона за привилегиите и ипотеките. След отмяната на текста с § 1, т. 2 от преходните правила на Закона за собствеността в действащото ни обективно право няма забрана за учредяване на договорна ипотека върху бъдещи имущества. Такава забрана не може да бъде изведена по тълкувателен път. Целта на чл. 167, ал. 3 ЗЗД е да не се увреждат интересите на действителния собственик на имота, върху който се учредява ипотеката и да не бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на неговия собственик. След като самият собственик на терена, върху който предстои да бъде извършено строителство въз основа на надлежно одобрени строителни книжа, е изразил съгласие бъдещата сграда да служи като обезпечение на кредитора, интересите на ипотекарния длъжник не ще бъдат увредени. Целта на чл. 167, ал. 3 ЗЗД е постигната. В подобна хипотеза следва да се приеме за допустимо ипотекиране на бъдеща вещ, като ипотечно право върху бъдещата вещ ще възникне при условие, че вещта бъде създадена и правото на собственост принадлежи върху нея принадлежи на ипотекарния длъжник. Изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие. Да се приеме обратното е равнозначно на ограничаване на свободата на договаряне за модалитет при учредяването на ипотеката. Подобно ограничение е необосновимо чрез действието на императивна материалноправна норма. Такъв модалитет в договора за учредяване на ипотека не уврежда нито собственика на имота, нито третите лица. Това е така, защото ако към момента на построяването сградата не е собственост на ипотекарния длъжник, ипотечното право няма да възникне. Изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД е спазено, когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализация на обектите, които ще бъдат построени и в договора е посочено, че ипотеката има действие и за бъдещия обект. Ипотечното право върху сградата е уговорено под условие и то ще възникне към завършването на сградата в груб строеж стига тя да е тъждествена с предвиденото по проекта. Касационната инстанция не намира за необходимо всички бъдещи самостоятелни обекти в сградата да бъдат посочени в договора за учредяване на ипотека с пълната тяхна индивидуализация, за да породи действие този договор по отношение на самостоятелните обекти в сградата. Изричното уговаряна на разпростирането на действието на ипотеката върху бъдещата сграда с препращане към одобрен инвестиционен проект внася в достатъчна степен яснота относно предметното действие на ипотеката. Подобна клауза не би могла да въведе в заблуждение последващ преобретател на самостоятелен обект в сградата при положение, че ипотеката е вписана по персоналната партида на собствените на терена. Ипотеката ще има действие върху всичко, което собственикът на терена е построил след учредяването й. Само ако предмет на ипотеката е един или част от самостоятелните обекти в бъдещата сграда, ипотеката ще произведе действие по отношение на тези обекти само при пълната тяхна индивидуализация. Само след пълната тяхна индивидуализация единият или групата самостоятелни обекти в бъдещата сграда постигат целта, която чл. 166, ал. 2 ЗЗД преследва – да отграничи тази част от имуществото на ипотекарния длъжник и да го задели за принудително изпълнение на обезпеченото вземане. Поради изложеното касационната инстанция приема, че договорът за учредяване на ипотека от 17.08.2007 г. разпростира действие и върху сградата като приращение към момента на завършването й в груб строеж. В. ипотека има действие и за собствениците на самостоятелните обекти в нея, ако те са придобили собствеността при породено или запазено действие на ипотеката или след нейното подновяване (чл. 172, вр. чл. 169 ЗЗД). Конкретният случай попада в първата хипотеза, защото ищците са придобили правото на собственост върху апартамента след изграждането на сградата и преди да изтече 10-годишния период на първоначално действие на вписаната ипотека. Апартаментът е един от самостоятелните обекти в сградата, предвидени в одобрените строителни книжа. Ищците са го купили по време на брак от едноличния търговец. По персоналната партида на продавача договорът за учредяване на ипотека е посочен като вписан. Тази информация предоставя възможност за извършване на справка за наличните тежести и осигурява в достатъчна степен защитата на приобретателите на самостоятелни обекти в новопостроената сграда. Ищците са сред тях. Липсата на имотни партиди и по настоящем сочи на необходимост приобретателят да извърши детайлна справка за състоянието на имота по личната партида на продавача. В партидатане се извършва последващо отбелязване при завършването на сградата. Изискване за посочване на граници на всеки един самостоятелен обект в бъдещата сграда, включително и на идентификатор, би обезсмислило нуждата от сключване на такъв тип договори. За тяхното валидно действие е достатъчно да са отбележи, че тяхното сключване е в пределите на установената в чл. 9 ЗЗД договорна свобода. Отрицателните установителни искове за несъществуване на ипотечното право върху апартамента са неоснователни. С оглед касационното решение по съществото на спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК в тежест на ищците, а на този етап - ответници по жалбата следва да се възложат разноските, направени от Банката пред трите инстанции. При тези мотиви, съдът Р Е Ш И: ОТМЕНЯ решение № 420/ 29.10.2013 г. по гр. д. № 389/ 2013 г. на Смолянски окръжен съд. ОТХВЪРЛЯ исковете на И. Т. И. ЕГН [ЕГН] и Т. П. И. ЕГН [ЕГН], двамата от [населено място], [улица], срещу [фирма] ЕИК[ЕИК] със седалище и адрес на управление [населено място], район В., [улица] – 83, че върху недвижим имот с идентификатор 80371.241.3095.1.38 по кадастралните карта и регистър на [населено място] не е учредена ипотека с договор за ипотека, сключен с нотариален акт № 105, том І, рег. № 673, дело № 104/ 2007 на нотариус с № 416 от регистъра на нотариалната камара и вписан в службата по вписванията при Районен съд Чепеларе с вх. № 881/ 17.03.2007 г, акт № 78, том І, дело № 752/ 2007 г. ОСЪЖДА И. Т. И. и Т. П. И. на основание чл. 78, ал. 3 ГПК да заплатят на [фирма] сумата 3 135. 76 лв. Решениетоне подлежи на обжалване. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.