Ключови фрази
Неоснователно обогатяване * договорна ипотека * разваляне на договор * предварителен договор


1

Р Е Ш Е Н И Е

№ 140

гр. София, 19.08.2013 година


В ИМЕТО НА НАРОДА


ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република БЪЛГАРИЯ, Търговска колегия, Второ отделение в открито съдебно заседание на осемнадесети юни през две хиляди и тринадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: РОСИЦА КОВАЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: ЛИДИЯ ИВАНОВА
ЕМИЛИЯ ВАСИЛЕВА

при участието на секретаря София Симеонова, като изслуша докладваното от съдия Емилия Василева т. дело № 405 по описа за 2012г. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.
Образувано е по касационна жалба на ответника [фирма], [населено място] чрез процесуален представител адв. С. М Г. срещу решение № 1706 от 08.11.2011 г., постановено по гр. дело № 1877/2011 г. на Софийски апелативен съд, 1 състав, с което след частична отмяна на решение от 23.02.2011 г. по гр. дело № 8988/2009г. на Софийски градски съд, Гражданска колегия, І г. о., 10 състав, дружеството - касатор е осъдено да заплати на В. Гопие и Л. Ниша Гопие, граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И., на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД сумата 47 338,13 лв. и направените за двете съдебни производства разноски в размер 5 726,50 лв.
Касаторът прави оплакване за неправилност на въззивното решение поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост. Поддържа становище, че въззивният съд е нарушил разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предл. 3, неправилно е приложил разпоредбите на чл. 87, ал. 1, 2 и 4 ЗЗД, направил е неправилен извод относно последиците, настъпили от учредената договорна ипотека в правната сфера, в нарушение на чл. 20, изр. 2 ЗЗД е тълкувал клаузата на чл. 4.2. от договора. Касаторът релевира доводи в подкрепа на тезата, че учредяването на договорна ипотека не е увредило интересите на купувача, не е препятствало възможността продавачът да изпълни точно задължението си за предаване на имота без вещни тежести и права на трети лица като заличи ипотеките преди сключване на окончателния договор за продажба, поради което не е довело до възникване на потестативното право по чл. 87 ЗЗД за разваляне на договора. Поддържа становище, че ищците не са поискали изпълнение на първоначално дължимото по договора и не са дали срок за изпълнение на задължението, поради което не са налице предпоставките на чл. 87, ал. 1 ЗЗД. Касаторът моли решението да бъде отменено, предявените искове да бъдат отхвърлени и претендира присъждане на направените по делото разноски.
Ответниците В. Гопие и Л. Ниша Гопие, граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И. /ищци в първоинстанционното производство/ и третото лице – помагач /на страната на ответника/ [фирма], [населено място] не изразяват становище по касационната жалба.
Върховният касационен съд, Търговска колегия, състав на Второ отделение, като обсъди заявените касационни основания, прецени данните по делото и провери правилността на въззивното решение, приема следното:
Въззивният съд е установил наличието на сключен на 24.07.2006г. между страните валиден предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот във ваканционен комплекс „А. Х.”, по силата на който ответникът по иска /касатор в настоящото производство/ е следвало в съответни срокове да построи и продаде на ищците с окончателен договор в нотариална форма конкретен недвижим имот – описан апартамент, срещу задължението на ищците да заплатят сумата 61 012 евро с ДДС на четири вноски в определени размери и срокове. Решаващият съдебен състав е приел, че предварителният договор е развален валидно по определения от страните в чл. 4.2 от предварителния договор ред - с отправено от ищците - купувачи писмено едностранно изявление, без да се предоставя срок за изпълнение, в резултат на което за ответника - продавач е възникнало задължение да върне получената на отпаднало основание платена продажна цена в размер на 23 303,60 евро с левова равностойност 45 577,87 лв. Развалянето на предварителния договор е обосновано от въззивната инстанция с виновното неизпълнение от страна на ответното дружество на задължението му по чл. 4.2 от предварителния договор да не сключва каквито и да било сделки с имота без изрично писмено съгласие на купувачите, както и с установения по делото факт, че на 08.11.2007г. ответникът е учредил две договорни ипотеки с нотариален акт № 88/2007г. и нотариален акт № 89/2007г.
Д. на ответното дружество, че към датата на отправяне на нотариалната покана за разваляне на предварителния договор ищците са в забава на задължението си за плащане на остатъка от цената на имота и са неизправна страна, поради което за тях не е възникнало потестативното право да отправят волеизявление за разваляне на договора, е приет за неоснователен, тъй като към този момент имотът не е бил освободен от вещни тежести, нито ответното дружество е декларирало готовност да прехвърли собствеността върху имота без такива тежести и че е готов да изпълни задължението си по чл. 4.1, б. „б” от договора.
Д., че за ищците – купувачи по сделката не е възникнало право да я развалят, поради това, че сключеният от ответното дружество – продавач договор за учредяване на ипотека не уврежда по никакъв начин интересите им и неизпълненото договорно задължение е незначително с оглед интересите на кредитора, както и доводът, че договорът не е развален поради недаден срок за изпълнение съгласно чл. 87, ал. 1 ЗЗД, са приети от въззивния съд за неоснователни. Решаващият състав е тълкувал клаузите на сключения предварителен договор и е обосновал извод, че уговорката продавачът да не сключва каквито и да е сделки с имота без съгласие на купувачите, е направена съгласно диспозитивната норма на чл. 87 ЗЗД и дава право развалянето на договора да настъпи без изправната страна да предоставя срок за изпълнение, както и да се изключи приложното поле на чл. 87, ал. 4 ЗЗД.
Нарушението на поетото задължение имотът да не се обременява с вещни тежести е квалифицирано като пораждане на потенциална опасност за купувачите по предварителния договор – евентуални бъдещи собственици да не придобият собствеността върху имота /в случай на изнасянето му на публична продан при невръщане на кредита/ или да придобият имот, ипотекиран в полза на банка като обезпечение на банков кредит с изключително висок размер. Направен е извод, че при наличието на такава опасност за купувачите съществува интерес да се освободят от този риск, като развалят договора и използват паричните суми закупуването на друг имот или влагането им за други цели.
С определение № 104 от 25.07.2013г. по настоящото т. дело № 405/2012г. на ВКС, ТК, Второ отделение въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следния материалноправен въпрос: обвързано ли е възникването и упражняването на правото на разваляне на договор по реда на чл. 87, ал. 1 или ал. 2 ЗЗД с настъпването на негативни последици за кредитора от неизпълнението.
С решение № 153/28.12.2012г. по т. дело № 1022/2011г. на ВКС, ТК, I отделение, решение № 231/13.02.2013г. по т. дело № 1268/2011г. на ВКС, ТК, II отделение, решение № 35/06.03.2013г. по т. дело № 74/2012г. на ВКС, ТК, II отделение и други по релевантния материалноправен въпрос е формирана постоянна практика на ВКС по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, като е даден следния отговор: „евентуалните негативни последици за купувача по предварителния договор от учредяването от страна на продавача на договорна ипотека върху имота, предмет на предварителния договор, биха представлявали предпоставка за възникването и упражняването на потестативното право на купувача за разваляне на договора по чл. 87, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, ако съобразно конкретните условия на договора към момента на предаване на имота ипотеката не е била заличена“.
Посочените решения са постановени по спорове между други страни по искове за връщане на авансово платена цена по предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти, предявени от купувачите на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД поради разваляне на предварителните договори. По различните дела фактическите обстоятелства, правните доводи и съдържанието на предварителните договори са идентични на тези по настоящото дело. В подкрепа на дадения отговор на релевантния правен въпрос са изложени съображения, че разпоредбата на чл. 4.2 от предварителния договор, предвиждаща обща забрана за продавача да не сключва разпоредителни и ипотечни сделки с имота без изрично предварително съгласие, следва да се тълкува с клаузата на чл. 4.1. „б“ от предварителния договор, с която продавачът се е задължил да предаде имота без тежести, възбрани и ипотеки. Предвид конкретните уговорки в договора, правно релевантният момент, към който следва да се преценява изпълнението на задължението по чл. 4.1. „б“ на продавача, е моментът на предаване на имота. В посочените решения, постановени по реда на чл. 290 ГПК, е направен извод, че за да е налице виновно неизпълнение на предварителния договор от страна на продавача, водещо до невъзможност за сключване на окончателния договор и представляващо основание за разваляне на предварителния договор по чл. 87 ЗЗД, следва ипотечното задължение да не е било заличено към момента на предаване на имота.
Настоящият съдебен състав на ВКС, ТК, Второ отделение възприема създадената с посочените решения задължителна за съдилищата съдебна практика и изложените в тях аргументи.
Обжалваното въззивно решение е незаконосъобразно. Неправилно въззивният съд е приел, че учредяването на договорни ипотеки върху правото на строеж за изграждане на жилищния имот – обект на предварителния договор от 24.07.2006г. е породило за ищците право да развалят договора на основание на договорната клауза на чл. 4.2. и разпоредбата на чл. 87, ал. 1 ЗЗД и че това право е упражнено валидно с изпратената нотариална покана през м. октомври 2008г.
С разпоредбите на 5 и чл. 3 от предварителния договор страните са уговорили апартаментът, обещан за продажба на ищците, да бъде построен в срок до м. март 2008г., а сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт за прехвърляне на собствеността да се извърши в срок от 20 дни от получаване на писменото уведомление, че продавачът се е снабдил с констативен акт за установяване годността за приемане на строежа /протокол образец 15/. В чл. 4.2 страните са уговорили, че ако продавачът не изпълни някое от поетите с чл. 4.1 задължения или сключи, каквато и да било сделка с имота, без изрично писмено съгласие на купувача, последният има право да развали едностранно и без предизвестие договора и да поиска връщане на всички платени суми, както и неустойка в размер 0,02%, в тридневен срок от настъпване на събитието. По делото е установено, че продавачът е учредил в полза на ТБ [фирма], [населено място] с нотариален акт № 88, том ІХ, рег. № 7123, д. № 1609/2007г. и нотариален акт № 89, том ІХ, рег. № 7124, д. № 1604/2007г. на нотариус Краси М. рег. № 61 с район на действие Районен съд - Разлог договорни ипотеки върху описани поземлени имоти на в. к. „А. Х.“ и в. к. „А. С.“ /„А. С.”/, ведно с правото на строеж за изграждане на жилищните обекти, в които попада и имотът – предмет на настоящия предварителен договор. Срадата е била завършена и е издаден констативен акт за установяване годността за приемане на строежа образец 15 от 30.07.2008г. Представена е справка от Служба по вписванията - Р. за поетапно заличаване на ипотеките върху апартаментите във в. к. „А. Х.“.
Учредяването на ипотеката е послужило като повод на купувачите да се позоват на клаузата на чл. 4.2 и да отправят през м. октомври 2008г. писмено волеизявление до продавача за едностранно разваляне на предварителния договор поради неизпълнение на задължението за въздържане от ипотечни сделки с недвижимия имот - предмет на договора. Общата забрана продавачът да не сключва без съгласието на купувача сделки с имота, по отношение на ипотечното задължение, е специално уредена в чл. 4.1 б. „б”, с която продавачът се задължава да предаде имота без тежести, възбрани и ипотеки. Тълкуването на клаузата, предоставяща право на продавача да развали договора, следва да се извърши по правилата на чл. 20 ЗЗД, като се съобрази връзката й с другите уговорки по договора, смисъла й, целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Въззивният съд не е изтълкувал клаузите на чл. 4.2 и на чл. 4.1 б. „б” от предварителния договор в тяхната взаимна връзка и обусловеност и съобразно разпоредбата на чл. 20 ЗЗД, поради което е стигнал до погрешния извод, че с учредяването на договорната ипотека продавачът е нарушил забраната да не сключва сделки с имота, неизпълнението на което задължение е основание купувачът да развали предварителния договор поради неизпълнение. Клаузата на чл. 4.2 от договора няма самостоятелно значение и не може да се тълкува изолирано и без връзка с предходната клауза на чл. 4.1 б. „б”, към която договорът изрично препраща. Поетото от продавача задължение по чл. 4.1 б. „б” да предаде имота чист от тежести, ипотеки и права на трети лица, е с цел да не се увреди интересът на купувача за сключване на окончателен договор за продажба на имота, чист от всякакви тежести и ипотеки. За да обезпечат изпълнението на задължението по чл. 4.1. б. „б“, съконтрахентите са предвидили с клаузата на чл. 4.2, че купувачите ще могат да пристъпят към разваляне на договора само в случай, че продавачът наруши уговорката за въздържане от действия и сделки в тяхна вреда, които правят невъзможно имотът да им бъде продаден без тежести и чужди права при настъпване на момента за сключване на окончателен договор.
Волеизявлението на купувачите до продавача за едностранно разваляне на договора поради неизпълнение на задължението за въздържане от ипотечни сделки с обекта на бъдещата продажба не е породило правни последици, тъй като не са били налице предпоставките, с които страните са обвързали възникването и упражняването на правото за разваляне на договора по чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Само фактът на сключване на договори за ипотека, по който начин продавачът е осигурявал финансирането на комплекса, и като се има предвид, че ипотеките са поетапно заличавани, не обуславя възникване за купувача на правото по чл. 87, ал. 2 ЗЗД да развали договора. Продажбата не е реализирана вследствие действията на ищците, които без да са осъществени условията на чл. 4.2, съответно чл. 87, ал. 2 ЗЗД са пристъпили към разваляне на предварителния договор. За да е налице виновно неизпълнение на продавача, водещо до невъзможност за сключване на окончателен договора, следва ипотечното задължение да не е заличено към момента на предаване на имота, към момента на сключване на окончателен договор, спрямо който следва да се преценява дали продавачът е изправна страна съобразно уговореното в чл. 4.1 и чл. 4.2 и дали е създал основание за разваляне по чл. 87, ал. 2 ЗЗД.
Въззивният съд в нарушение на закона и в противоречие с волята на страните в клаузите на чл. 4.1 и чл.4.2 и с целта на договора, не е тълкувал посочените две клаузи в тяхната взаимна връзка и обусловеност, поради което е стигнал до неправилния извод, че само с учредяването на договорната ипотека продавачът е нарушил забраната да не сключва сделки, което е възприел като достатъчно основание за разваляне на договора. Договорът продължава да обвързва страните, от което следва, че купувачите не са платили цената на отпаднало основание и искът по чл. 55, ал.1, пр. 3 във връзка с чл. 87, ал. 2 ЗЗД е неоснователен.
Като е приел, че предварителният договор е развален по реда на чл. 87, ал. 1 ЗЗД и е уважил исковете по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, Софийски апелативен съд е постановил неправилно решение, което следва да се отмени на основание чл. 293, ал. 2 ГПК. Не се налага повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия по делото, поради което спорът следва да се разреши по същество от настоящата инстанция, като предявените субективно и обективно съединени искове се отхвърлят като неоснователни.

С оглед изхода на спора разноски на ищците не са дължат, но същите трябва да заплатят на основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответника /касатор в настоящото производство/ направените от последния разноски за всички съдебни производства в размер общо 6 976 лв.
Мотивиран от горното, Върховен касационен съд на Република България, Търговска колегия, състав на Второ отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 1706 от 08.11.2011 г. по гр. дело № 1877/2011 г. на Софийски апелативен съд, Гражданска колегия, 1 състав, с което след частична отмяна на решение от 23.02.2011 г. по гр. дело № 8988/2009г. на Софийски градски съд, Гражданска колегия, І г. о., 10 състав [фирма], [населено място] е осъдено да заплати на В. Гопие и Л. Ниша Гопие, граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И., на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД сумата 47 338,13 лв. и направените за двете съдебни производства разноски в размер 5 726,50 лв. и вместо това постановява:
ОТХВЪРЛЯ предявения от В. Гопие и Л. Ниша Гопие, граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И. срещу [фирма], [населено място] иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за заплащане на сумата 47 338,13 лв. /левова равностойност на 24 203,60 евро/, представляваща част от цената за покупка на апартамент № А435, разположен на етаж 4, ниво + 5 от сграда А в поземлен имот с идентификатор 61813.457.31 по кадастрална карта на [населено място], м. „Църнако”, идентичен с имоти № 457006, № 457007, № 457008, № 457009, № 457018 и № 457019 по плана на [населено място], предмет на предварителен договор за продажба от 24.07.2006г., развален извънсъдебно, като неоснователен.
ОСЪЖДА В. Гопие и Л. Ниша Гопие, граждани на Обединено кралство Великобритания и С. И., 7 Rydens R., Walton on T., Surrey, E., UK, KT12 3AA да заплатят на [фирма], ЕИК[ЕИК], [населено място], [улица], ет. 1, ап. 4 на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата 6 976 лв. /шест хиляди деветстотин седемдесет и шест лева/ – разноски за всички съдебни производства.
Решението е постановено при участието на трето лице – помагач [фирма], [населено място].
Решението не подлежи на обжалване.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:


ЧЛЕНОВЕ: 1.


2.