Р Е Ш Е Н И Е   № 241   гр. София, 16.07.2010 г.   Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и трети март през две хиляди и десетата година, в състав:                              ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОЙКА ТАШЕВА                                               ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛА БОЯДЖИЕВА                                                                         МИМИ ФУРНАДЖИЕВА   при секретаря Борислава Лазарова, като изслуша докладваното от съдия Фурнаджиева гр.д. № 3650 по описа на четвърто гражданско отделение на ВКС за 2008 г., за да се произнесе, взе предвид следното:   Производството е по реда на чл. 290 и сл. ГПК. Образувано е по касационната жалба на И. Й. Й. , чрез М. А. Й. , представлявана от процесуалния й представител адв. Ю, против въззивното решение № 125 от 21 май 2008 г., постановено по в.гр.д. № 200 по описа на окръжния съд в гр. Д. за 2007 г., с което е оставено в сила решение № 66 от 12 юни 2006 г., постановено по гр.д. № 1* по описа на районния съд в гр. Д. за 2005 г. Касационният контрол е допуснат с определение № 232 от 17 март 2009 г. поради наличието на основанието по чл. 280 ал. 1 т. 3 ГПК по правния въпрос при наличието на договор за групов строеж, последващо разпределение в разрез с договора и при участието на трети лица в доброволната делба, пораждат ли се права спрямо участниците в делбата, както и спрямо придобилите права по предварителния договор. По поставения въпрос касаторката сочи, че договорът за групов строеж дава права на учредителите да получат застроени имоти според уговорката, а именно – да получат в дял при делбата онзи новоизграден имот, който съгласно разпределението в договора, е определен за съответния участник; извършената делба с участие на лица, които не са страни по договора за групов строеж, е нищожна. Ответникът Н. Г. И. , в качеството му на Е. “П”, със седалище и адрес на управление в гр. Д., в отговор по реда на чл. 287 ал. 1 ГПК изтъква доводи за недопустимост на въззивното производство, манипулиране на съда и неоснователност на доводите в жалбата. С решението си по иск по реда на чл. 19 ал. 3 от Закона за задълженията и договорите съдът приел, че магазинът, предмет на предварителния договор между страните по спора, е част от обединени без строителни книжа два магазина, но договорът за групов строеж не предвиждал разпределение на два магазина на северната фасада (един от които е магазинът по предварителния договор), а и с договора за доброволна делба процесният магазин не е поставен в дял на ответника; магазинът е поставен в дял на лице, което не е страна по договора за групов строеж, а в тежест на ищцата било да докаже, че ответникът е собственик на имота. По поставения въпрос касационният съд приема следното: Договорът за групов строеж е уреден в чл. 192 от отменения ЗТСУ. По силата на посочената разпоредба, групов строеж могат да извършат две или повече лица в съсобствен парцел ****ли по силата на отстъпено им право на строеж, на надстрояване или пристрояване на заварена сграда. Следователно, страни по договора за групов строеж могат да бъдат лица, които притежават съсобственически права върху поземлен имот или по съответния ред им е учредена суперфиция. Текстът още предвижда, че права по договора могат да се прехвърлят със съгласието на останалите участници в договора – ал. 5 на чл. 192. Предвид изискванията спрямо участниците в договора за групов строеж, прехвърлянето не включва само преразпределяне на обекти в сградата, а прехвърляне на съответното вещно право върху имота или правото на строеж, което означава, че страните по договора за групов строеж са тези, които са придобили права по посочения начин до момента на завършването на сградата в груб вид. Затова тези лица имат правото да участват в разпределението на жилищните и другите обекти след построяването на сградата, както определя и чл. 192 ал. 4 ЗТСУ (отм.). Задълженията на страните по договора за групов строеж са само облигационни и разпределянето на обектите в самия договор не създава самостоятелни вещни права. Договорът по естеството си е съглашение за бъдещо разпределение; в този смисъл договорът за групов строеж в частта му, отнасяща се до определянето на обектите, които участниците в него ще получат, има значение само на предварителен договор за делба. Всеки от участниците в груповия строеж при завършването на сградата в груб строеж е станал съсобственик на съответната част в обема на притежаваното право на собственост върху терена или на правото на строеж от всички обекти на правото на собственост, а съсобствеността следва да се прекрати като се извърши делба между всички участници в груповия строеж. В случай, че в делбата не участва страна по договора за групов строеж, то тази делба е нищожна по аргумент на чл. 75 ал. 2 от Закона за наследството според препращането на чл. 34 ал. 2 от Закона за собствеността.частието в делбата на лице, което не е съсобственик на делбения имот, не я прави нищожна, но при претенция на действителните съсобственици за отричане на правата на лицето, което не е съсобственик, то не може да им противопостави конститутивния ефект на делбата. Купувачите по предварителен договор с участник в груповия строеж за прехвърляне на правото на собственост на обект в бъдещата сграда, сключен по времето на осъществяването на строежа, не придобиват вещни права по силата на предварителния договор и не могат да влияят върху прекратяването на договора за групов строеж чрез делба. Касационната жалба е неоснователна. Предявен е иск по реда на чл. 19 ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключен между страните предварителен договор по отношение на магазин с идентификационен номер 72624.614.2311.1.5 с площ от 32 кв. м. Установено е, че през 1998 г. бил сключен договор за групов строеж между пет лица в качеството им на съсобственици на дворно място, като ответникът по иска следвало след осъществяването на строежа да получи два магазина на партерния етаж. Касаторката легитимира правата си със сключен на 21 февруари 2000 г. между страните по делото предварителен договор за продажба на недвижим имот – магазин № 2 на 1 етаж – запад, с разгъната застроена площ от 24 кв.м., с уговорката, че собствеността се прехвърля след завършването на обекта и приемането му по съответния ред. Съсобствеността върху обектите в сградата била прекратена с договор за доброволна делба, вписан на 10 септември 2005 г. В доброволната делба участвали шест групи съделители. При доброволната делба претендираният имот е поставен в дял на ответника, а северните магазини – в дял на М. М. , за когото не са представени данни да е страна по договора за групов строеж. Невярно се твърди от касаторката, че е останало неустановено кои точно магазини са записани на ответника според договора за групов строеж. Според заключението на съдебно-техническата експертиза, предмет на предварителния договор не е магазинът, получен чрез делбата от ответника, а един от северните магазини, дадени в дял на М. - трето за спора лице. Претендираният магазин е от южната страна на сградата и е идентичен на обекта според архитектурния проект. Двата северни магазина са обединени и свързани с извършени на място промени; в договора за доброволна делба променените и обединени магазини са записани на М. и са с друг идентификационен номер. При тези данни изводите на въззивния съд са правилни. Осъществената делба не е нищожна поради участието в нея на лице, за което се твърди, че не е страна по договора за групов строеж. По предявен иск за сключване на окончателен договор съдът може да постанови или решение за отхвърлянето му или решение за сключване на окончателен договор, отговарящ напълно на предварителния договор. В този смисъл претенция за обект, който е различен от описания в предварителния договор, е неоснователна. Не се представят доказателства за изменение на волята на страните относно обекта на договора. Волята на страните по предварителния договор би могла да бъде променена в своите съществени елементи само в случай, че те по своя инициатива сключат окончателен договор. Затова и претенцията за сключване на окончателен договор спрямо имот, който не е идентичен с имота, предмет на предварителния договор, е неоснователна. Ответникът не претендира разноски по реда на чл. 78 ал. 3 ГПК, а и доказателства за сторени такива пред касационния съд не се представят, поради което съдът не присъжда разноски. Мотивиран от изложеното, състав на четвърто гражданско отделение на ВКС   Р Е Ш И :   ОСТАВЯ В СИЛА решение № 125 от 21 май 2008 г., постановено по в.гр.д. № 200 по описа на окръжния съд в гр. Д. за 2007 г.   ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: