Р Е Ш Е Н И Е № 24 София, 15.04.2019 година В ИМЕТО НА НАРОДА Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание на 19 февруари две хиляди и деветнадесета година, в състав: ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИЯНА ЦЕНЕВА ЧЛЕНОВЕ: БОНКА ДЕЧЕВА ВАНЯ АТАНАСОВА при участието на секретаря Даниела Никова и в присъствието на прокурора изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА гр.дело 595 /2018 година Производството е по чл. 290 ГПК С определение № 503 от 07.11.2018 г.. по касационна жалба на Д. В. Н., В. Р. Н., И. Д. И. и З. Г. И. е допуснато касационно обжалване на решение № 1862/28.07.2017 г. по гр.д.№ 245/2017 г. на САС, с което е потвърдено решение № 6417/02.08.2016 г. по гр.д.№ 10780/2011г. на СГС. С последното е отхвърлен предявеният от касаторите против „Кредитреформ България” ЕООД иск по чл. 108 ЗС за признаване за установено по отношение на ответника и осъждането му да предаде владението върху апартамент № 6, представляващ мезонет на две нива на мансарден етаж в жилищната сграда с подземен гараж, находяща се в [населено място], на [улица] обща застроена площ 149,67 кв.м. и с площ на покривната тераса на второ ниво 11,99 кв.м., заедно с мазе № 6 в подземния етаж със застроена площ 4,57 кв.м., ведно с 18,07 ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху мястото, съставляващо УПИ .... от кв. ....а по плана на [населено място],[жк], м. „Б.”, целият с площ 480 кв.м., преустроен в ателие № 4 на кота + 14,30 м., състоящо се от дневна, кухненски бокс, баня с тоалетна и кабинет, фоае и две тераси и ателие № .... на кота 17,15, състоящо се от два кабинета, баня с тоалетна, две покривни тераси, фоае и стълбище от кота 14,30 м. В касационната жалба се прави оплакване за неправилност на решението поради противоречие с материалния закон предвид приетото от съдилищата по същество, че законната ипотека, учредена от банката върху дворното место и находящите се в него сгради разпростира действието си и върху новоизградената сграда в ипотекираното дворно место и проведената публична продан на тази сграда, в която се намира процесния обект е породила действие. Основният доводи са: че изградените обекти в новата сграда са самостоятелни обекти на собственост по смисъла на ЗКИР, по отношение на които ипотеката не разпростира действието си, тъй като суперфициарния собственик не е дал съгласието си, че ипотеката не е ограничено вещно право, поради което не се прилага чл. 92 ЗС във вр. с чл. 111 ЗС. Направено е оплакване и за необоснованост на извода, че апартамента, който са купили касаторите, не съществува сега, въпреки, че доказателствата установяват, че е бил изграден до степен „груб строеж” към момента на продажбата. По същество, касаторите подържат оплакванията в касационната жалба и развиват съображения за нарушение на чл. 167, ал.2 и 3 и чл. 168, ал.1 ЗЗД, защото новопостроения имот не е конкретизиран в акта за налагане на закона ипотека и няма тъждество между съществуващите ипотекирани сгради и новопостроената след събарянето на ипотекитарите сгради, и защото длъжникът не е собственик на новопостроената сграда Ответникът по касация „Кредитреформ България” ЕООД оспорва жалбата, като излага доводи за съобразяване на обжалваното решение със закона. Основните доводи са следните: ако действието на ипотеката не се разпростира и върху новопостроената сграда след събаряне на ипотекираните, то законната ипотека би се обезмислила, тъй като дворното место би станало обща част на нововъзникналата етажна собственост и не може да се продаде отделно от обектите, не би имало самостоятелна стойност, към настоящия момент обекта, за който ищците са предявили иска по чл.108 ЗС не съществува и защото ищците са получили парично обезщетение след осребряване имуществото на „Ниара” ООД в несъстоятелност. Банка „ДСК”- трето лице-помагач на ответника в исковото производство оспорва жалбата. Счита иска недопустим, тъй като ищците са се удовлетворили от стойността на осребреното имущество на „Ниара” ООД в несъстоятелност. По същество излага становище, че законната ипотека, наложена върху дворното место и сградите в него разпростира действието си и върху новопостроената сграда след събаряне на ипотекираните поради следното: 1/ непредвидимо е събарянето на ипотекираната сграда и намерението да се изгради нова, поради което към момента на налагане на законната ипотека не би могло да се опишат бъдещите обекти по одобрен архитектурен проект, поради което е и неприложима съдебната практика за договорна ипотека, 2/ ако се приеме, че ипотеката не се разпростира и върху новопостроената сграда, то ипотеката би била лишена от обезпечителната си функция, защото само от продажба на дворното место, дори тя да е възможна не би се удовлетворил ипотекарния кредитор, 3/ако ипотеката върху съборената сграда не разпростира действието си и върху новопостроената, то тогава ипотекарният кредитор би бил увреден, а иска по чл. 177, ал.2 ЗЗД е само допълваща защита, а не основна и не би защитил интересите му. Нормативно уреденото, че ипотеката следва имота независимо от собственика му следва да се прилага и при застрояването му с нова сграда на местото на съборената независимо от това кой е станал неин собственик. Ответниците по касация и трети лица в производството пред СГС „Българска консултантска група” АД и ЧСИ И. Ч. не взема становище. Върховен касационен съд, първо гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното: Касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.1 т. 3 ГПК по въпроса: следва ли да има изрична уговорка спрямо бъдещите приращения, когато се учредява законна ипотека, или в този случай ипотеката разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вида на новопостроена сграда по време на действие на ипотеката. Функцията на ипотеката е обезпечителна. Тя е реално / вещно/ обезпечение, което дава право на кредитора да се удовлетвори по предпочитание от цената на ипотекирания имот, реализирана при публичната му продан в чиято и собственост да е / чл. 173, ал.1 ЗЗД/. Ипотекираният имот остава в държане на собственика си или на определено от него лице докато действа ипотеката в продължителен период от време / до десет години, освен ако не бъде подновена преди изтичането му/. Законът не поставя изрично изискване ипотекарният длъжник да не променя имота, както това е изрично посочено при възбраната / чл. 451 ГПК/. Погиването на сградата в ипотекирания имот не е уредено като основание за заличаване на ипотечното право в нормата на чл. 179 ЗЗД. Напротив в нормата на чл. 154, ал.1 ЗЗД изрично е уредена възможност ипотекарният кредитор да се удовлетвори от имущественото благо, което замества ипотекирания имот като получи застрахователната стойност ако имота погине или полагащото се обезщетение ако имота бъде отчужден съобразно реда на предпочитание, който има. Ипотеките, наложени върху поземлените имоти преди урегулирането им с плана по чл. 16, ал.1 ЗУТ преминават върху новосъздадените имоти, които собствениците придобиват на основание чл. 16, ал.5 ЗУТ. Във всички тези случаи ипотечното право върху имота върху който е наложена ипотеката преминава / трансформира се / върху заместващата облага и ипотекарния кредитор запазва правата си върху новото имуществено право. Да се приеме, че ипотечното право се запазва само при правно разпореждане с имота и тежи върху него и след правни разпоредитени действия, но се погасява при събаряне на сградата и не се разпростира след изграждането на нова сграда в ипотекирания имот, означава да се постави в по-благоприятно положение длъжника, който може да е действал недобросъвестно, намалявайки стойността на имуществото си пред евентуалния преобретател на ипотекиран имот, върху който остава да действа ипотеката, а разпореждането с ипотекиран имот е правомерно действие Ипотекарният кредитор няма възможност да препятства фактическото разпореждане с ипотекираната постройката – събарянето й, когато тя е ипотекирана като част от целия имот. Ако се приеме, че със събарянето на ипотекираната сграда ипотечното право се погасява, /което не е предвидено в чл. 179 ЗЗД/, то длъжникът с едностранни действия може да въздейства върху ипотечното право на кредитора, без последният да може да се защити. Нормата на чл. 177, ал.2 ЗЗД предвижда отговорност на ипотекарния длъжник към ипотекарния кредитор за повреждане на ипотекирания имот в резултат на груба небрежност, т.е. ако намали стойността му, но в хипотезата на събаряне на ипотекираната сграда и построяване н ипотекираното место на нова сграда е различна – увеличила се е стойността на имота /терен и сградата/ в резултат на новото строителство и не е налице груба небрежност и защитата по чл. 177, ал.2 ЗЗД би била неефективна. Макар ипотеката да не е посочена в ЗС и да не е уредена като ограничено вещно право, поради което не съставлява такова по аргумент от чл. 55 ЗС, то в уредбата в ЗЗД има елементи на абсолютност като например това, че тя следва имота и кредитора може да се удовлетвори от ипотекирания имот независимо чия собственост е /чл. 173, ал.1 ЗЗД/, ипотекарният кредитор се удовлетворява и от подобренията в ипотекирания имот по аргумент от чл. 177, ал.1 ЗЗД /тъй като собственика на ипотекирания имот ако не е лично задължен може да получи само необходимите разноски за подържане на имота и полезните разноски за увеличаване на стойността му, но не и стойността на подобренията, която, ако е до размера на обезпеченото вземане, се получава от кредитора/. Ако ипотекарният кредитор може да поиска принудително изпълнение върху ипотекирания имот независимо чия собственост е той, на още по-голямо основание трябва да може да насочи изпълнение и върху сградата, построена в ипотекирания имот след учредяване на ипотеката, защото правото да построи сграда в имота си е част от правото на собственост. Щом ипотеката тежи върху правото на собственост, на още по-голямо основание тя следва да тежи и върху отделните правомощия, включени в това право, каквото е правото на собственика да построи сграда в своя имот, когато право на строеж е изведено от правото на собственост след учредяване на ипотеката. До учредяване на суперфиция вещното право на собственост е едно и действа принципа за неделимост на ипотеката. Конститутивното, защитното и оповестителното действие на вписването, предвидено в чл. 113 ЗС, във вр. с чл. 169, ал.2 ЗЗД не може да се игнорира в този случай. Третите лица могат да разберат при справка в службата за вписване, че е наложена ипотека върху дворното място и сградите преди построяването на новата сграда, която следва имота, независимо от това кой е придобил собствеността след учредяване на ипотеката и няма законов текст, който да предвижда отпадането /заличаването/ й поради погиване на ипотекираната сграда. Тезата, че ипотеката на дворното место и сгради не се разпростира и върху новоизградената сграда на местото на съборените ипотекирани сгради, изградени след учредяването й от собственика на мястото, означава да се отрече обезпечителната й функция. След постояването на сградата, местото би имало само обслужващо сградата предназначение и ако се приеме, че е обща част, то не би могло да се продава отделно от обектите. Ако се приеме, че в този случай то е изключено от общите части по волята на собственика на терена, който го е ипотекирал, то неговата стойност би била незначителна след усвояване на възможното строителство върху него. Поради всички изложени аргументи, отговорът на поставеният въпрос е в смисъл че законната ипотека, наложена върху дворно место и сгради разпростира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вида на новопостроена сграда на местото на съборените по време на действие на ипотеката. Уговорка спрямо бъдещите приращения не би могло да има, когато се учредява законна ипотека, тъй като тя е едностранен акт на кредитора и не зависи от волята на длъжника. Затова съдебната практика, касаеща договорната ипотека е неприложима към поставеният въпрос. Аналогичен отговор на поставения правен въпрос по настоящото дело е даден в Р № 18/11.04.2018 г. по гр.д.№ 1011/2017 г. на ВКС ІІ гр.о. За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел за установено следното: На 08.09.2005г. Т. Т. и съпругата му Г. Т. купуват с нот.акт №192/2005г. от физически лица поземлен имот №...., за който е одобрен УПИ .... от кв....а по плана на [населено място], местност. „Б.”, с площ 480 кв.м, находящ се на [улица], заедно с всички сгради в него: двуетажна сграда с два апартамента, на партерния и на първия надпартерен етаж и самостоятелна сграда-фурна, разположена на уличната регулационна линия. За закупуването на имота, на Т. е отпуснат кредит в размер на 350 000 евро от „Банка ДСК”, и на основание член 43 от Закона за банките / отм/, във вр.с член 166 ЗЗД, на 08.09.2009г е учредена и вписана законна ипотека върху дворното място, апартаментите на партерния и първия надпартерен етаж, заедно с едно избено помещение, находящо се под североизточната стая и 1/2 идеална част от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж върху дворното място, както и върху самостоятелната сграда- фурна, ведно с правото на строеж за нея. На 17.04.2006г. с н.а. №76, т.3/2006г., Т. Т. и съпругата му Г. Т. са продали на „Ниара”ООД собствения си гореописан имот – дворно место с постройките в него. В нот. акт изрично е записано, че върху имота е учредена законова ипотека в полза на „Банка ДСК”ЕАД, На 02.05.2006 г. е издадено разрешение за строеж на жилищна сграда на четири етажа, с подземни гаражи, офиси и ателие на Т., но е допусната поправка със заповед № 19.10.2007г., съобразно която разрешението се счита издадено на „Н.” ЕООД. На 14.06.2006г. е вписана и договорна ипотека върху имота на „Ниара” ООД в полза на кредитора „БЪЛГАРСКА КОНСУЛТАНСКА ГРУПА”АД, която не е предмет на спора. На 26.06.2006г. е съставен протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа с възложител ”Ниара”ЕООД. С нот.акт 79 от 16.08.2007г. „Ниара”ЕООД продала на касаторите апартамент № 6 от сградата, изграден до степен на „ груб строеж”. На 05.10.2007 г. е подписан акт образец № 14 за приемане на конструкцията на сградата / л. 110 от делото на СГС/, а на 30.10.2007 г. е издадено удостоверение от СО по чл. 181 ЗУТ. / виж заключение на СТЕ л. 324 от длото на СГС./ На 20.01.2009г., по заявление на „Банка ДСК”ЕАД срещу длъжниците Т. Т. и Г. Т., по гр.д.№45622/2008г. на Софийски РС, е издадена заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл.417 ГПК, за сумата от 334 915 евро главница и лихви по договор за кредит от 07.09.2005г., като на 09.11.2009г. по молба на „Банка ДСК”ЕАД е образувано изпълнително дело пред ЧСИ И. Ч.. Поискано е принудителното изпълнение да бъде насочено върху имота на [улица], подробно индивидуализиран в документите за вписване на законна ипотека. Наложена е възбрана върху имота от ЧСИ Ч.. На 24.11.2009г. ЧСИ Ч. е съставил протокол за опис на недвижим имот, на който е отразено, че в УПИ .... е осъществено строителство в груб вид на сграда, състояща се от сутерен, четири жилищни етажа и мансарден етаж. Публичната продан е проведена от 11.01.2010 г. до 11.02.2010 г. С постановление за възлагане от 19.03.2010г., влязло в сила на 13.03.2011г. е обявен за купувач ответникът по иска „Кредитреформ България” ЕООД, на когото е възложен целия УПИ ...., ведно с построената жилищна сграда в груб строеж, вкл. и процесния апартамент №.... / мезонет/. Реализираните суми от проданта са разпределени от синдика на „Ниара” ЕООД в несъстоятелност, тъй като е прието с Р № 166/16 по т.д. № 3396/2014 г. на ВКС Т т.о., че са част от масата по несъстоятелността. Вземанията на касаторите са приети и частично удовлетворени. Дружеството – купувач от публична продан „Кредитреформ България” ЕООД, е инициирало изменение на архитектурния проект със заповед № РД-09-50/ 08.07.192011 г., по силата на което от двете нива на мезонета се оформят два отделни офиса № 4 и № 5, изградени на место съобразно предвижданията на изменения проект. Въззивният съд е приел, че искът е допустим без да излага мотиви за това и основателен по същество. Прието е, че законната ипотека върху дворното место и съществуващите в него сгради, ведно с правото на строеж за тях е разпростряла действието си и върху всеки от обектите от новопостроената сграда, поради което публичната продан правилно е проведена върху имота в състоянието, което е бил към момента на описа, а след провеждането й всички последващи ипотеки и права се заличават, съгласно чл. 175, ал.1 ЗЗД. Затова ищците не се легитимират като собственици, поради което искът по чл. 108 ЗС е неоснователен и правилно отхвърлен от СГС. Възражението на ответниците по касация за недопустимост на иска е неоснователно. Предявеният иск е допустим, тъй като приемането на вземането за стойността на процесния имот и частичното му удовлетворяване след осребряване на имуществото на „Ниара” ООД е само заместваща облага на правото на собственост, което се ползва със самостоятелна защита. Предвид отговорът на поставеният въпрос, въззивното решение е правилно като краен резултат. Учредената законна ипотека от „Банка ДСК” ЕАД върху дворното место и всички построени в него стари сгради, собственост на длъжниците по договора за кредит Т. Т. и съпругата му Г. Т., придобили права с нот.акт №192/2005г. е разпростряла действието си / по изложените по-горе аргументи/ и върху новопостроената сграда след събарянето на старите ипотекирани сгради, поради което публичната продан правилно е насочена върху дворното место с новоизградената сграда в него. Без значение, съгласно чл. 173, ал.1 ЗЗД е обстоятелството, че дворното место със старите сгради е прехвърлено в последствие на "Ниара” ЕООД, а тя е продала на ищците на 16.08.2007 г. процесния апартамент № 6. Ищците са могли да узнаят, че дворното место и съборените сгради са били ипотекирани, което е и изрично вписано и в нотариалния акт на праводателя му. Обстоятелството, посочено в нот. акт № 79/16.08.2007 г. че към деня на сделката сградата е била изградена до степен „груб строеж” е оспорено от ответника и третото лице „Банка ДСК” ЕАД. Оспорването е доказано с представеният на л. 110 от делото на СГС акт образец 14 за приемане на конструкция, подписан по-късно – на 05.10.2007 г., приложен на л. 110 от делото на СГС. Съгласно чл. 181, ал.2 ЗУТ, завършването на сградата до степен на „груб строеж” се констатира с протокол от общинската администрация, а не със свидетелски показания. Дори да се приеме, че са допустими свидетелски показания за опровергаване датата на официален документ, което е в противоречие с чл. 164, ал.1 т.2 ГПК и чл.181 ГПК, показанията на свидетелката Г., собственик на „Ниара” ЕООД са заинтересовани и не опровергават датата и съдържанието на акт образец 14. Така към момента на сделката не е съществувал обект на правото на собственост „апартамент”, а само правото на строеж за него, поради което сделката е нищожна поради липса на предмет, а ищците не се легитимират като собственици. Възражението на ответниците в този смисъл е основателно. Дори да се приеме, че към момента на сделката, с която ищците са придобили „апартамент № ....”, сградата е била изградена в груб строеж, то към този момент върху целия имот – дворно место със новата сграда е тежала законната ипотека/ по изложените по-горе към отговора на правния въпрос аргументи/ и след насочване и провеждане на публичната продан, те са изгубили правото на собственост. Това е достатъчно за отхвърляне на предявения иск. Извършеното, след възлагане на имота на ответника, изменение на архитектурния проект и изграждане съобразно изменението на два офиса на местото на апартамент № .... е направено от собственика към този момент „Кредитреформ България” ЕООД, придобил права от публичната продан. Доводите на ищците, че е преустроен чужд имот са неоснователни. По изложените съображения, касационната жалба е неоснователна, а обжалваното решение следва да бъде оставено в сила. Третото лице „Банка ДСК” ЕАД претендира юрисконсултско възнаграждение, но съгласно чл. 78, ал.10 ГПК не му се дължат разноски. Водим от горното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение Р Е Ш И: ОСТАВЯ В СИЛА решение № 1862/28.07.2017 г. по гр.д.№ 245/2017 г. на Софийски апелативен съд. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: