Ключови фрази
Установителен иск Чл. 124, ал. 1 ГПК * договорна ипотека


1

Р Е Ш Е Н И Е

№ 1

ГР. София, 19. 02. 2015 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА


Върховният касационен съд на Република България, трето гр. отделение, в публичното заседание на 19 януари през 2015 г. в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИЯ ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ЖИВА ДЕКОВА
ОЛГА КЕРЕЛСКА

При участието секретаря А. Рибарска,
като разгледа докладваното от съдия Иванова гр.д. №3424/14 г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 от ГПК.
ВКС разглежда касационната жалба на [фирма], [населено място] срещу въззивното решение на Окръжен съд Смолян по гр.д. №541/13 г. Обжалването е допуснато на осн. чл.280, ал.1,т.1 ГПК, след констатацията, че по значимите за спора въпроси за предмета и действието на учредената в полза на касатора с договор по нот. акт №20/2007 г. ипотека, въззивното решение противоречи на цитираната в определението за допускане практика на ВКС по чл.290 ГПК.
Касаторът поддържа жалбата и моли въззивното решение да бъде отменено и вместо него да се постанови ново решение, с което предявеният иск да бъде отхвърлен. Претендира разноски за всички инстанции по представен списък.
Ответниците по жалба Л. К. и Й. К. оспорват жалбата като неоснователна. Ответникът по жалба [фирма] , [населено място] не изразява становище в това производство.
ВКС на РБ, като разгледа жалбата, намира следното: Въззивният съд е уважил предявените от Й. К. и Л. К. срещу касатора и [фирма] искове с пр. осн. чл.124 ГПК. Признал е за установено, че по отношение на подробно описания недвижим имот – ап.№..., на трети жилищен етаж в жилищна кооперация КЦ-55, бл.А в [населено място], собственост на ищците, не е учредена в полза на банката договорна ипотека с нот. акт №20/2007 г. на нотариус рег. №366 съгл. регистъра на нотариалната камара. Прието е, че учредената в полза на банката ипотека върху собствения на ответника [фирма] УПИ ..., в кв.16 по ПУП на [населено място], ведно с правото на строеж, включващо правото да се построи и придобие в собственост жилищна кооперация КЦ-55, бл.А и Б, която ще бъде изградена в посочения УПИ, въз основа на одобрен инвестиционен проект и издадено строително разрешение, не се разпростира върху новопостроената жилищна кооперация и върху намиращия се в нея процесен апартамент. При сключване на договора за ипотека учредителят е бил собственик само на незастроения терен – към този момент сградата и процесният апартамент не са съществували реално и не са принадлежали на учредителя, поради което не са спазени изискванията за действителност на ипотечния договор по чл.166 и 167 от ЗЗД. Настъпилите впоследствие промени с ипотекирания УПИ – застрояването му с жилищна сграда, не се отразяват върху възникналото за имота ипотечно правоотношение с оглед принципа за специалност на ипотеката по чл.166, ал.2 ЗЗД. Ако волята на страните по ипотечния акт е насочена към ипотекиране и на бъдещата сграда, тя и отделните обекти в нея е следвало да бъдат индивиуализирани, чрез посочване на квадратура, етаж и граници. Според ОС ипотеката не е вписана в имотния регистър – чл.166, ал.1 ЗЗД и това е още едно основание, за да не може да се счита за валидно възникнала.
Тези изводи на въззивния съд противоречат на практиката на ВКС по чл.290 ГПК – р. по гр.д. №5059/13 г. / постановено по иск за недействителност на същия ипотечен договор по отношение на апартамент в същата сграда/ и по гр.д. №396/14 г. на първо г.о. , по гр.д. №4514/13 г. и по гр.д. №4005/13 г. на трето г.о. и др. В нея единно се приема, че когато предмет на ипотеката е право на собственост върху терена, ипотеката разпостира действието си и върху бъдещите приращения върху имота във вид на новопостроени сгради при действието на ипотеката, ако при сключването й е постигнато съгласие тя да има действие и за тях. По волята на страните при сключването на договора за учредяване на ипотека върху незастроен недвижим имот е допустимо да се уговори разпростиране действието на ипотеката и върху сградите, които ще бъдат построени върху имота, особено ако ипотеката обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота. Подобна уговорка не противоречи на установеното в чл.166, ал.2 ЗЗД изискване за специалност на ипотеката, чиято цел е да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и да защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката. След като в договора за ипотека изрично е посочено, че ипотеката разпростира действието си и върху сградите, които ще бъдат построени в имота по одобрен към момента на сключване на договора инвестиционен проект, ипотекираният имот е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че е налице яснота за предмета на ипотеката по смисъла на чл.166, ал.2 ЗЗД. Така е спазена посочената по –горе цел - не е уговорено цялото имущество на длъжника да служи за обезпечение, а съгласието е постигнато само за реално обособена и надлежно индивидуализирана част от това имущество. Действително пълна индивидуализация на сградите и на отделните обекти в тях към момента на сключване на договора в подобна хипотеза би било практически невъзможно, но доколкото застроеният имот принадлежи на същия собственик и непосредствено след застрояването представлява единен обект на правото на собственост, следва да се приеме, че индивидуализирането му чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена, както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за поединичното определяне на имота и отграничаването му от всички останали недвижими имоти и друго имущество, което длъжникът притежава.
Постигнатата с ипотечния договор уговорка не противоречи и на изискването на чл.167, ал.3 ЗЗД. Ипотечното право ще възникне от момента на построяването на сградата и от този момент кредиторът ще има правото да иска удовлетворяване на претенцията си чрез насочване на принудително изпълнение върху сградата. Това условие не се отразява на действителността на договора за ипотека, тъй като законът не установява изрична забрана за учредяване на ипотека с модалитети. Целта на разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД е да не се увреждат интересите на действителния собственик на имота, върху който се учредява ипотеката - да не бъде ипотекиран чужд имот без съгласието на неговия собственик. След като самият собственик на терена, върху който предстои да бъде извършено строителство въз основа на надлежно одобрен инвестиционен проект, е изразил съгласие построеното да служи за обезпечение на кредитора, интересите му не са увредени и целта на разпоредбата на чл.167, ал.3 ЗЗД е постигната. В подобна хипотеза следва да се приеме за допустимо ипотекиране на бъдеща вещ, като ипотеката ще произведе действие след създаването на вещта, т.е. при условие, че вещта бъде създадена и правото на собственост върху нея принадлежи на лицето, което е учредило ипотеката и доколкото законът не установява изрична забрана за ипотекиране на бъдещи вещи. Изискването на чл.167, ал.3 ЗЗД касае принадлежността на правото на собственост върху вещта към момента, в който ипотеката ще произведе действие. Противното би означавало намеса в свободата на договаряне за модалитет, който не уврежда нито собственика на имота, нито трети лица, тъй като ако към момента на построяването сградата не е собственост на лицето, което е учредило ипотеката, ипотечното право няма да възникне.
В обобщение, когато към момента на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена индивидуализацията на обектите, които ще бъдат построени, изискването на чл.166, ал.2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот следва да се приеме за спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. Ипотеката в този случай се счита учредена под условие и ще произведе действие от момента на завършване на строителството, ако е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и този имот е собственост на учредителя на ипотеката.
В случая в договора за учредяване на ипотека от 22.01.2007 г. изрично е упоменато, че строителството на жилищната кооперация “КЦ-55” ще бъде извършено по одобрен инвестиционен проект, посочено е точното местоположение на двата блока – А и Б, на сградата върху терена, както и броят на самостоятелните обекти във всеки блок и предназначението на тези обекти /апартаменти, магазини, офиси и гаражи/. Установено е тъждеството между обектите по инвестиционния проект и реално изградените обекти в сградата, – удостоверение от 18.01.08 г. по чл.202 ЗУТ, издадено от [община] на 18.01.2008г., на л.46 и заключение на техническата експертиза – л.131 и сл.. Затова следва да се приеме, че в сключения на 22.01.2007 г. договор за ипотека бъдещата сграда и отделните обекти в нея са в достатъчна степен индивидуализирани, за да може ипотеката да разпростре действието си по отношение на цялата сграда, както и по отношение на всеки един от самостоятелните обекти в нея, изградени по одобрения към момента на сключване на договора за ипотека инвестиционен проект.
Договорът за ипотека е вписан по партидата на собственика на терена / земята/, поради което следва да се приеме, че ипотеката е противопоставима на всеки последващ приобретател на самостоятелен обект в изградената върху терена сградата. Не съществува спор относно личността на собственика, както и за обстоятелството, че той не притежава друг имот с подобен номер по ПУП, респ. по кадастрална карта. Безспорно е също, че цялата новопостроена сграда непосредствено след завършването на строителството и въвеждането й в експлоатация, принадлежи на собственика на терена, т.е. на ипотекарния длъжник по сключения на 22.01.2007г. договор. Последващите разпоредителни сделки, извършени от собственика на сградата с отделните обекти от ипотекираната жилищна кооперация не ги изключват от предметния обхват на ипотеката. Ищците са закупили описания по –горе апартамент от отв. [фирма] с договор по нот. акт №165/28.06.11 г. ; към този момент ипотеката е била вписана по персоналната партида на собственика на терена, като е посочен договорът за учредяването й. Тази информация дава възможност за извършване на подробна справка за наличните тежести върху имота и осигурява в достатъчна степен защита на приобретателите на самостоятелни обекти в новопостроената сграда. Липсата на имотни партиди към момента на учредяване на ипотеката и на покупката на имота / съгл. удостоверение от Агенция по вписванията, на л.48/ сочи на необходимостта приобретателят да извърши по-детайлна справка за състоянието на имота по личната партида на прехвърлителя, в която не се извършва последващо самостоятелно отбелязване на новопостроената сграда. Предварителните имотни партиди, на които се позовават ответниците по касационна жалба и ищци, не са установени като задължителни и дори да са изготвени, вписването в тях няма официален характер и не би могло да замести вписванията по персоналната партида на собственика на имота.
Дадените в практиката по ВКС отговори на въпросите от решаващо значение за спора се споделят напълно от този състав на ВКС. Затова и при посочените по –горе конкретни обстоятелства и съображения от предмета на конкретния спор, решението на въззивния съд следва да бъде отменено и вместо него на осн. чл.293 ГПК да се постанови ново, с което предявеният отрицателен установителен иск бъде отхвърлен като неоснователен.
Поради изложеното ВКС на РБ, трето г.о.



Р Е Ш И:


ОТМЕНЯ въззивното решение на Окръжен съд Смолян по гр.д. №541/13 г. от 17.03.14 г. и вместо него постановява:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователни предявените от Л. Т. К. и Й. Г. К. срещу [фирма], [населено място] и [фирма] , [населено място] искове с пр. осн. чл.124 ГПК, с които се претендира да се признае за установено, че по отношение на следния собствен на ищците недвижим имот: апартамент №..., с идентификатор ..., с площ от 69,81 кв.м., разположен на четвърто ниво, на трети жилищен етаж, при съседни самостоятелни обекти на същия етаж: ... и ..., заедно с изба №7 на четвърто ниво с площ 5,54 / пет цяло и петдесет и четири стотни/, заедно с 1,78 процента ид.ч. от общите части на сградата, съответстващи на 12,66 кв.м. Р., която сграда представлява жилищна кооперация „КЦ -55”, бл.А, с идентификатор ... - не е учредена ипотека с договор по нот. акт №20/22.01.2007 г. на нотариус с рег. №366 съгласно регистъра на нотариалната камара.
Осъжда Л. Т. К. и Й. Г. К. да заплатят на [фирма] деловодни разноски за всички инстанции в размер 4 745,88 лв. / четири хил. седемстотин четиридесет и пет лв. и 88 ст./ .
Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: