Ключови фрази
Неоснователно обогатяване * грижа на добрия търговец * доказателствена тежест * разваляне на договор


8
Р Е Ш Е Н И Е

№201
София, 26.02.2014 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Търговска колегия, Първо отделение, в откритото заседание на осемнадесети ноември през две хиляди и тринадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Дария Проданова
ЧЛЕНОВЕ: Емил. Марков
Емилия Василева.

при секретаря КЛАВДИЯ ДАЛИ...........…. и с участието на прокурора ……………………………., като изслуша докладваното от съдията Емил Марков търг. дело № 770 по описа за 2012 г., за да се произнесе взе предвид:

Производството е по чл. 290 ГПК.
С определение № 704 от 7.VІІІ.2013 г., постановено по делото, касационният контрол по отношение решение № 833 на Софийския апелативен съд, ГК, 1-ви с-в, от 28.V.2012 г., постановено по гр. дело № 559/2012 г. е бил допуснат в хипотезата по т. 3 на чл. 280, ал. 1 ГПК по материалноправния въпрос дали следва инвеститорът да положи грижата на добрия търговец, за да влезе в сила изменението на подробен устройствен план /ПУП/, на което страните по предварителен договор за строителство са придали значението на отлагателно условие по отношение възникване на правото, респ. на задължението за сключване на окончателен договор, прехвърлящ собственост върху новоизграден съобразно предвижданията на този ПУП недвижим имот /апартамент/.
В откритото съдебно заседание пред настоящата инстанция страните по спора не са били представлявани, поради което след като бяха съобразени оплакванията, доводите и исканията на тримата касатори, формулирани в жалбата им, а заедно с това и защитната теза в депозирания от ответното по касация търговско д-во (междувременно преобразувано от Е. в АД) по реда на чл. 287, ал. 1 ГПК писмен отговор, отнасяща се до правилността на атакуваното въззивно решение и след като извърши проверка за материалната и процесуална законосъобразност на последното по реда на чл. 290, ал. 2 ГПК, Върховният касационен съд на Републиката, Търговска колегия, Първо отделение, приема следното:
Касационната жалба е основателна.
Процесният двуезичен договор за строителство на бъдещ имот, означен като „Предварителен договор за продажба на недвижим имот № AGR05134 А3-6”, който страните по спора са подписали на 26.ІV.2008 г. с изричната уговорка, че в случай на противоречие между английския и българския текст на сделката „предимство ще има английският текст”, е съдържал в тази връзка условието по чл. 1.1, че изпълнението на задължението на продавача [фирма] „да построи и продаде” на настоящите трима касатори описания по-долу в текста на сделката апартамент се поставя в зависимост от „очакваното влизане в сила на изменение на подробния устройствен план” за местността „Кучешчилец” от землището на [населено място]. Въпросното правно очакване обаче е било ограничено от клаузата на чл. 4.1 от същия договор, според която задължението на търговеца продавач да построи този апартамент и съответно да получи акт за установяване годността за приемане на строежа (Акт образец 15) следва да бъде изпълнено „не по-късно от 31.ХІІ.2010 г.”, но също и при съобразяване на клаузата по чл. 10.1, че този срок се „увеличавал” автоматично с времето на забавата на строителните работи, обусловена от проявата на „непреодолима сила или по причини, които не зависят от продавача или не могат да му се вменят във вина”.
Видно от доказателствения материал, събран при разглеждането на спора от първостепенния съд, е, че с предхождащи сключването на процесния договор 4 заповеди от 24.VІІ.2007 г. на тогавашния кмет на [населено място] Ал. Краваров е бил одобрен представеният му подробен устройствен план „за смяна предназначението на земеделска земя за вилно строителство” за онези четири поземлени имота, описани в процесния договор като находящи се в м. „Кучешчилец” от землището на [населено място], чиито планоснимачни номера по земеразделителния план са поредните 095196, 095197, 095198 и 095199 с обща площ от 30 000 кв.м. (тридесет хиляди квадратни метра). Към 26.VІІ.2007 г. нито един от тези четири незастроени поземлени имота обаче не е бил собственост на продавача по процесния предварителен договор [фирма]. Напротив, видно от последващите четири решения на Комисия по чл. 17, ал. 1, т. 1 от закона за опазване на земеделските земи при областната дирекция „Земеделие и гори”-Б. за изграждането на обект „Комплекс за почивка” върху горепосочените терени - при граници съгласно приложената скица „и влязъл в сила подробен устройствен план”, е, че собствеността върху тях е принадлежала на трети лица – други 4 търговски дружества. Докато с чл. 2.1 от процесния договор от 15.ІV.2008 г. обещателят /продавачът/ [фирма] е „декларирал”, че имал качеството на: „единствен вписан собственик на поземления имот, притежаващ всички необходими документи за собственост и за статуса на земята” и на това основание, съгласно чл. 2.1.3 от този предварителен договор, новопостроеният апартамент също щял да бъде негова собственост - към датата на окончателното й прехвърляне в патримониума на тримата купувачи.
При тези данни се налага извод, основаващ се върху разпоредбата на чл. 1, ал. 2, т. 1 ТЗ, че обещателят по договора от 15.ІV.2008 г. [фирма] е трябвало, съгласно чл. 302 от същия закон, да полага грижата на добър търговец при изпълнение на поетите с тази сделка задължения, а тази грижа –по арг. от текста на чл. 63, ал. 2 ЗЗД, е с по-интензивен характер от грижата на добрия стопанин. Според чл. 131, ал. 1 и ал. 2, т. 1 ЗУТ заинтересувани лица при съгласуването и одобряването на устройствени схеми и планове „и техните изменения” са преди всичко собствениците, респ. носителите на ограничени вещни права, според данните от имотния регистър, чиито недвижими имоти са непосредствено засегнати от предвижданията на подробния устройствен план. Според чл. 135, ал. 1 и 3 ЗУТ само тези лица са легитимирани да правят искания за изменение на устройствените планове с писмено заявление до кмета на общината, а последният в 14-дневен срок от постъпване на заявлението допуска с мотивирано предписание или отказва да се изработи проект за изменение на плана. Следователно формираната у настоящите касатори представа за отлагане във времето на началния момент за изпълнение на задълженията на търговеца обещател по предварителния договор за строителство на бъдещ недвижим имот /апартамент/ логически е предпоставяла, че той е не само действителен собственик на горепосочените 4 поземлени имота в м. „Кучешчилец” от землището на [населено място], върху които е следвало да извърши строителството, но също и че от негово име е имало подадено заявление по чл. 135, ал. 3 ЗУТ за изменение на ПУП, произнасянето по което от страна на компетентния орган /в случая кмета на тази община/ е следвало да стане в един обозрим непродължителен срок от около половин месец. Или че в патримониума му на търговеца обещател със сигурност се е включвало и правното очакване една инициирана от него /или от негов праводател/ процедура по изменение на подробен устройствен план да приключи с надлежното одобряване на последния. По делото обаче, не само не са били ангажирани доказателства, които да легитимират [фирма] като собственик на въпросните четири поземлени имота, но и липсват такива за висящност на инициирана от това д-во /или от негов праводател/ процедура по одобряване изменение на подробния устройствен план, чиито предвиждания непосредствено да засягат същите терени с обща площ от 30 000 кв. м. Причината за това е допуснатото от въззивния съд съществено нарушение на съдопроизводствените правила относно разпределянето на доказателствената тежест между страните по спора, доколкото САС е приел, че въззивниците, т.е. настоящите трима касатори, следвало да ангажират доказателства, че задължението на ответното д-во да построи сградата е станало изискуемо, „тъй като има влязъл в сила приложим регулационен план”. Игнорирано е било обаче и приложението на правилото на чл. 161 ГПК, отнасящо се до последиците от възпрепятстване на доказването, след като [фирма] е проявило бездействие по отношение вмененото му по реда на чл. 190, ал. 1 от процесуалния закон задължение да представи изброени в отправената му нотариална покана строителни книжа, което би кореспондирало с данните по приложените 4 решения на Комисията по чл. 17 ЗОЗЗ от 26.VІІ.2007 г. за наличието на „влязъл в сила подробен устройствен план”, засягащ именно четирите поземлени имота, съставляващи в съвкупност онзи терен, върху който е следвало да се построи сградата и съответно- апартаментът, предмет на процесния договор от 15.ІV.2008 г. В тежест именно на собственика на този терен е било задължението да установи положителния факт на подаване на последващо заявление за допускане изменение на този влязъл в сила ПУП на [населено място], за да е налице в действителност уговореното отлагателно условие, а според фикцията на чл. 25 ЗЗД, когато действието на договора е постановено в зависимост от едно бъдещо несигурно събитие следва да се счита, че това суспесивно условие е настъпило /”сбъднало” се е/, ако страната, която има интерес от несбъдването му, недобросъвестно е попречила да настъпи то. От факта, че между английската и българската версия на текста на чл. 1.1 от процесния предварителен договор има съществено различие, отнасящо се до наличието и съответно – до липсата на въпросното отлагателно условие, непосредствено се налага извод, че интерес от несбъдването му има търговецът обещател по предварителния договор, който авансово е получил от купувачите чуждестранни лица, които не владеят и не разбират български език, значителна парична сума - без обаче да се ангажира във времето с конкретна насрещна престация. Нещо повече: недобросъвестността на ответното [фирма] се е проявила тъкмо на плоскостта на чл. 302 ТЗ с оглед съществуващата по делото индиция, видна от съдържанието на отправената до търговеца обещател нотариална покана от 29.ІV.2009 г., че проектът „Кристал С.” бил всъщност „замразен”, както и че към месец февруари на 2009 г. строителни работи в изпълнение на процесния предварителен договор въобще не са били предприемани.
С оглед гореизложеното се налага извод, че са били налице предпоставките по чл. 262, ал. 2 ЗЗД за надлежното разваляне на този договор с действие ex tunc и съответно за връщане на авансово платената от настоящите трима касатори част от цената по сделката в размер на 40%, равностойна на 29 392 евро или на 57 485.76 лв. - при фиксинг на БНБ от 1.9558 лв. за едно евро. Хипотезата на разваляне на двустранен договор при опасност от неизпълнението му не предвижда даване на подходящ допълнителен срок, а в процесния случай състоянието на опасност е било установено по несъмнен начин от обективираното по повод отправената му нотариална покана бездействие на обещателя да представи строителни книжа, което е в противовес на изрично декларираното от него обстоятелство, че бил собственик на четирите поземлени имота в землището на [населено място], чието бъдещо застрояване е било предмет на разваления /по този начин/ предварителен договор за строителство. Тъй като по своето естество последният не е за продължително или периодично изпълнение, конститутивният ефект от формулираното в тази покана едностранно волеизявление на купувачите настъпва с обратно действие. Затова правното основание на техния осъдителен иск е по чл. 55, ал. 1, предл. 3-то ЗЗД: за връщане на авансово получената от ответното „Кристал С.” (преобразувано понастоящем от Е. в АД) част от цената в размер на сумата от 29 392 евро, представляваща 40% от общата стойност на сделката, на отпаднало основание.
В заключение, при този изход на делото в настоящата инстанция и предвид изрично направеното от тримата касатори искане за това, ответното по касация „Кристал С.” АД ще следва да бъде осъдено – на основание чл. 78, ал. 1 ГПК - да им заплати всички направени по делото разноски в размер общо на сумата от 7 423.47 лв.

Мотивиран от горното Върховният касационен съд на Републиката, Търговска колегия, Първо отделение
Р Е Ш И :

ОТМЕНЯВА решение № 833 на Софийския апелативен съд, ГК, 1-ви с-в, от 28.V.2012 г., постановено по гр. дело № 559/2012 г., КАКТО И потвърденото с него първоинстанционно решение, КАТО ВМЕСТО ТОВА П О С Т А Н О В Я В А :
О С Ъ Ж Д А „К С.” АД /ЕИК[ЕИК]/ със седалище и адрес на управление в [населено място], [улица], НА ОСНОВАНИЕ ЧЛ. 55, АЛ. 1, ПРЕДЛ. 3-то ЗЗД, да заплати на К. П., Мартийн Д. Верхейен и М. П. - чрез техния общ процесуален представител по пълномощие адв. Р. К. от адвокатското д-во „Н К., К.” в [населено място], [улица], ет. І, СУМА в размер ОБЩО на 57 485.76 лв. /петдесет и седем хиляди четиристотин осемдесет и пет лева и седемдесет и шест стотинки/, видно със законната лихва от датата на предявяване на иска /10.ІІІ.2010 г./ и до окончателното й изплащане, КАКТО И съдебно-деловодни разноски за трите инстанции в размер ОБЩО на 7 423.47 лв. (седем хиляди четиристотин двадесет и три лева и четиридесет и седем стотинки) – на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Решението не подлежи на обжалване.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1


2
Решение на ВКС, търговска колегия, първо отделение, постановено по т. д. № 770 по описа за 2012 г.