5
Р Е Ш Е Н И Е
№ 259/13
СОФИЯ, 12.02.2014 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в публично заседание на осми октомври две хиляди и тринадесета година в състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЖАНИН СИЛДАРЕВА
ЧЛЕНОВЕ : ДИЯНА ЦЕНЕВА БОНКА ДЕЧЕВА
при секретаря Даниела Никова
изслуша докладваното от съдията Д. Ценева гражданско дело № 524/2012 година и за да се произнесе, взе предвид :
Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.
Допуснато е касационно обжалване на решение № 364 от 28.02.2012 г. по в.гр.д. № 1714/2011 г. на Варненския окръжен съд, с което след частична отмяна на решение № 2989 от 07.07.2011 г. по гр.д. № 7111/06 г. на Варненския районен съд, е постановено друго, с което е изнесен на публична продан допуснатият до делба недвижим имот, представляващ три магазина, обособени като едно помещение с обща площ 42.48 кв.м, ведно с две избени помещения, разположени под тях, с обща полезна площ 31.03 кв.м, изградени в триетажна жилищна сграда в ПИ № 1546 по плана на 8-ми подрайон на [населено място], целият с площ 330 кв.м, ведно с припадащите се идеални части от общите части на сградата и от правото на собственост върху дворното място.
В подадената против въззивното решение касационна жалба от С. Е. К. са изложени доводи за неправилност поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и на материалния закон. Жалбоподателката поддържа, че изводът на въззивния съд за реална неподеляемост на делбения имот не се основава на предвидени в закона - чл. 203 ЗУТ, критерии, тъй като законодателят не е дефинирал понятието “значителни преустройства” като процентно съотношение между стойността на необходимите СМР и стойността на допуснатия до делба имот, а е дал възможност на съда да преценява поделяемостта във всеки отделен случай с оглед конкретните видове СМР и възможността за тяхното реализиране.
Въззивното решение е обжалвано с касационна жалба и от съделителите Т. К. С., П. И. С. и Р. И. М.. Жалбоподателите поддържат, че след като с решението по допускане на делбата, което е влязло в сила, са допуснати до делба три магазина, колкото са групите съделители, то обстоятелството, че обектите са обединени чрез премахване на преградните стени, е ирелевантно и съдът не е имал основание да извърши делбата чрез изнасянето им на публична продан.
Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, като извърши проверка на въззивното решение във връзка с наведените в касационната жалба доводи, приема следното:
С влязло в сила решение по гр.д. № 7111/06 г. на Варненския районен съд е допуснато извършването на съдебна делба между съделителите Т. К. С., П. И. С., Р. И. М. и С. Е. К. по отношение на следния недвижим имот: три магазина с обща площ 42.48 кв.м, ведно с избени помещения, разположени под тях, с обща полезна площ 31.03 к.м, изградени в триетажната жилищна сграда в ПИ № 1546 по плана на 8-ми подрайон на [населено място], целият с площ 330 кв.м, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на собственост върху дворното място, при права: по 1/4 ид. част за Т. С. и за П. С., 4/10 ид. части за Р. М. и 1/10 ид. част за С. К.. Във фазата по допускане на делбата е било установено, че трите магазина понастоящем са обединени в едно помещение и се ползват общо, като входът за тях е откъм най- големия, разположен в лявата страна, гледано от улицата. Вещото лице от назначената съдебно- техническа експертиза е констатирало, че са премахнати част от стените между магазините, но съществуват белези и конструктивни елементи, които разграничават трите магазина, като са запазени носещите греди под таванската плоча и колони. Запазени са вратата и прозореца към улицата, заедно с металните защитни ролетки на третия, най- малък магазин.
Във втората фаза на делбата спорът между страните се е концентрирал върху това по какъв начин следва да се обособят самостоятелни обекти от общата допусната до делба площ- дали това следва да стане чрез възстановяване на съществуващото до преустройството положение, съобразно архитектурния проект, по който е била построена сградата, или чрез преразпределяне на тази площ така, че трите самостоятелни обекта да бъдат с равна площ. Второто становище е поддържано от съделителката С. К., която е представила и одобрен инвестиционен проект за разделяне на магазина на три самостоятелни обекта с равна площ. Изслушана е съдебно- техническа експертиза, която е дала заключение, че необходимите преустройства, които трябва да бъдат извършени, включват изграждането на вътрешни зидове, в това число и възстановяване на съществуващия вътрешен зид към апартамента зад магазина, разбиване на вертикални стени по фасадата и изграждането на нови три входа и прозорци за всеки магазин. Общата стойност на преустройствата възлиза на 26 881 лв., без избените помещения, а пазарната стойност на магазина е 94 255 лв.
За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че преустройствата, необходими за разделяне на магазина, са значителни по смисъла на чл. 203, ал.1 ЗУТ, поради което същият следва да се третира като неподеляем. Посочил е, че съобразно съдебната практика тяхната стойност не следва да надвишава 10-15 % от стойността на делбения имот, докато в случая те съставляват 30 % от тази стойност. На следващо място, преустройството е и трудно за изпълнение, тъй като за да се осъществи разбиване на вертикалните стени по фасадата, е необходимо използване на специална метална конструкция за укрепване на сградата. Освен това, при одобряване на инвестиционния проект не е било съобразено наличието на хоризонтални пукнатини в разделителния зид към сутерена и хоризонтални измествания и как те биха се отразили на конструкцията на сградата.
Правните въпроси, по които е допуснато касационно обжалване, касаят приложението на чл. 203, ал.1 ГПК - кои обстоятелства са от значение при преценката на съда дали един обект е поделяем по смисъла на чл. 203 ЗУТ и дали е необходимо изготвянето на инвестиционен проект, когато предмет на делба е съсобствен имот, възникнал като последица от премахване на преградни стени и обединяване на помещения, предвидени като самостоятелни по архитектурния проект на сградата.
Съгласно чл. 203, ал.1 ЗУТ, съдебна делба на съсобствена сграда, жилище или друг обект се извършва само ако съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и нормативи. Законът за устройство на територията, както и действащият преди него З., не определят съдържанието на понятията “ значителни преустройства” и “неудобства, по - големи от обикновените”, като по този начин оставят то да бъде определено от съда конкретно по всяко дело с оглед установените по него обстоятелства. В съдебната практика като обективен критерий за значителността на преустройството трайно се възприема съотношението между стойността на делбения имот в състоянието му към момента на извършване на делбата и стойността на необходимите строително-монтажни работи за обособяването на самостоятелните обекти в него. Този критерий обаче не е абсолютен, тъй като значение имат и видът и обемът на строително- монтажните работи, които се налага да бъдат извършени, т.е. преценката е комплексна. Относно съдържанието на другия показател - “неудобства, по големи от обикновените”, в съдебната практика се е наложило разбирането, че се касае за такива неудобства, които с оглед вида и времетраенето на преустройството, създават продължително затруднение във връзка с ползването на имота, като налагат отклонение от нормалния начин и стандарт на живот на неговите обитатели. Материалното състояние на съделителите е ирелевантно за преценката относно съответствието на преустройството с посочените в чл. 203, ал.1 ЗУТ критерии. Няма законова пречка обаче при доказана техническа възможност за разделяне на обекта на реални дялове и изрично заявено от страните съгласие да понесат разходите и неудобствата от преустройството, съдът да извърши делбата съобразно одобрения инвестиционен проект, тъй като задължението му при съдебната делба да следи преустройството да не е значително и да не създава неудобства, надхвърлящи обикновените, е установено в техен интерес.
В случая по делото е представен един одобрен инвестиционен проект, предвиждащ разделяне на магазина на три самостоятелни обекта с равна площ. От заключението на съдебно- техническата експертиза, прието по делото във въззивната инстанция и неоспорено от страните, се установява, че пазарната цена на магазина е 94 255 лв., а стойността на преустройството за разделянето му /без избените помещения/– 28 811 лв. Вещото лице е посочило, че преустройството включва изграждането на вътрешни преградни зидове, възстановяване на съществуващия вътрешен зид към апартамента, разбиване на вертикални стени по фасадата и изграждането на нови три входа и прозорци за всеки магазин. Посочило е, че извършването на част от необходимите строително- монтажни работи налагат укрепване на фасадната стена с метална конструкция, тъй като тя е носеща и пробиването на отвори в нея би могло да доведе до срутване на плочата над магазините. Всички тези обстоятелства, преценени в съвкупност, обосновават направения от въззивния съд извод, че проекта не отговаря на изискванията на чл. 203, ал.1 ЗУТ преустройствата да са незначителни и да не причиняват неудобства, по- големи от обикновените, и при липса на изрично заявено от съделителите съгласие обектът да се раздели при тези условия, правилно е прието, че делбата не може да се извърши по посочения начин.
Следва да бъде споделено становището на въззивния съд, че в конкретния случай за възстановяване на магазините в състоянието преди обединяването им в едно общо помещение, е необходимо наличието на нов одобрен инвестиционен проект. Това е така, тъй като с оглед установеното по делото фактическо състояние на делбения имот обособяването на отделните самостоятелни обекти от него е свързано не само с възстановяване на премахнатите преградни стени, но и с пробиването на отвори за врати и прозорци на фасадната стена, с което се засягат конструкцията и здравината на сградата и за което, по аргумент от чл. 151, ал.1, т.3 ЗУТ, се изисква разрешение за строеж. В изпълнение на задължението си да съдейства на страните за изясняване на делото от фактическа и правна страна, съдът е следвало да укаже на страните тези обстоятелства и да даде възможност на касаторите С. и Р. М. да представят такъв проект. Като не е сторил това, а е коментирал необходимостта от представяне на инвестиционен проект за обособяване на самостоятелни обекти съобразно предвижданията на архитектурния план от 1935 г. едва в решението си по същество, възивният е допуснал процесуално нарушение, което е съществено, тъй като рефлектира върху правилността на крайния извод относно способа, по който следва да се прекрати съсобствеността.
Това налага отмяна на въззивното решение и връщане на делото за ново разглеждане от друг състав , за да се даде възможност на заинтересуваните страни да представят одобрен инвестиционен проект за възстановяване на магазините в първоначалното им положение съобразно архитектурния проект на сградата от 1935 г.
Водим от гореизложеното съдът
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 364 от 28.02.2012 г. по в.гр.д. № 1714/2011 г. на Варненския окръжен съд.
ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.
ПРЕДСЕДАТЕЛ : ЧЛЕНОВЕ: |