Р Е Ш Е Н И Е № 44 гр.София, 04.03.2013г. в и м е т о н а н а р о д а Върховен касационен съд на РБ, четвърто гражданско отделение, в съдебно заседание на пети февруари, две хиляди и тринадесета година в състав: Председател:надежда зекова Членове: ВЕСКА РАЙЧЕВА светла бояджиева при секретаря Ю.Г. като разгледа докладваното от съдията Райчева гр.д.N 358 описа за 2012 год. и за да се произнесе, взе предвид следното: Производството е по чл.290 ГПК. Обжалвано е решение от 01.12.2011г. по гр.д.№ 481 / 2011г., с което АС Варна е уважил иск с правно основание чл.26, ал.1 ЗЗД. С определение от 01.11.2012г. е допуснато касационно обжалване на по материално правния въпрос от значение за изхода на спора, а именно относно приложимостта на разпоредбата на чл.183, ал.4 ЗУТ, към правоотношения, възникнали преди нейното приемане, но действаща към момента на разрешаване на правния спор за валидността на учреденото право на строеж при условията на чл.183, ал.1 ЗУТ. Жалбоподателят – Х. Х. С., чрез процесуалния си представител поддържа, че обжалваното решение е неправилно и моли да бъде отменено, като бъде отхвърлен предявения иск. Ответникът В. А. К. в писмено становище поддържа, че решението е правилно и следва да се потвърди. Върховният касационен съд, състав на четвърто г.о., като направи преценка за наличие предпоставките на чл. 280, ал. 1 и 2 ГПК, приема за установено следното: С обжалваното решение въззивният съд, като е отменил решение от 26.04.201год. по гр.д. 484/2010 год. на ОС Добрич, в частта му, с която е отхвърлен предявеният от В. К. иск срещу Г. А. и Х. Х., да бъде обявен за нищожен на осн.чл.26, ал.1 ЗЗД поради противоречие с чл.183, ал.1 ЗУТ договора от 04.12.2006г., като сключен без участието на всички съсобственици, с нотариален акт №37/2006 г. на нотариус с район на действие РС К., между двамата ответници, с който те са си учредили право на строеж по чл.183, ал.1 ЗУТ върху съсобствения си поземлен имот в [населено място], като е приел за установено, че договорът, сключен между Г. А. и Х. Х., на 04.12.2006г., е нищожен поради противоречие със закона - чл.183, ал.1 ЗУТ, като сключен без участието на всички съсобственици, на осн. чл. 26, ал.1 ЗЗД. Съдът е приел за установено, че въз основа на договори за дарения, сключени с нотариални актове № 46/87 г. на РС- Балчик и №4787 г. на РС Балчик и договор за доброволна делба В. А. и Г. А. са станали съсобственици на УПИ в кв. по подробния устройствен план на [населено място], като ищецът притежава 160 кв.м. в идеални части, а ответникът 148 кв.м. в идеални части. Прието е, че със заповед №г. на К. на община – К. е одобрено изменение на подробния устройствен план за кв.184 на [населено място], засягащо съсобствения между ищеца и първия ответник и съседния ., като в частта на плана за регулация изменението се състои в преместване на регулационната линия между двата имота така, че площ от 148кв.м. се отделя от и се включва в ., в частта на плана за застрояване е предвидено ниско етажно свободно застрояване, което не надвишава 13м и 4 етажа, а в графичната част е предвидено свързано застрояване. Установено е, че с решение от 13.07.2009г. по адм.д.№241/2009г. на Добричкия административен съд заповед №320/28.02.2006г. на кмета на община – К. е обявена за нищожна. Преди обявяване заповедта за нищожна, а именно на 27.03.2006г., с нотариален акт №г. на нотариус с рег.№ и район на действие РС К. Г. А. и Х. Х. са сключили договор, с който първият продава на втория от собствения си поземлен имот – 1/2 идеална част от дворно място, цялото с площ 148 кв.м. по нот.акт № т. д.№ г., съставляващо част от УПИ в кв.184 по плана на [населено място], одобрен със заповед №г., изменен със заповед № г., като на 04.12.2006 г. с нотариален акт № г. на нотариус с рег.№ и район на действие РС К., е сключен договорът, с който двамата ответници си учредили право на строеж по чл.183 ал.1 от ЗУТ върху съсобствения си поземлен имот в [населено място], [улица], подробно са описани обектите в жилищната сграда, за които всеки от договарящите придобива/отстъпва правото на строеж. Прието е, че за ищецът В. А., който не е страна по сключения между ответниците договор за отстъпване право на строеж, е налице правен интерес да иска прогласяването му за нищожен, тъй като отстъпеното право на строеж е за терен, в който същият е съсобственик. Изложени са съображения за това че, след като УПИ е бил съсобствен на В. и Г. А. и при положение, че делба на поземления имот не е извършвана /горепосоченият договор е за доброволна делба само на сгради/, то промяната в регулационния план не може да доведе до промяна в правата им. Прието е, че отнетият от УПИ и включен в УПИ терен от 148 кв.м. не е бил собственост само на ответника Г. А., а е бил съсобствен между него и ищеца в същото съотношение на идеалните им части. Взет е предвид и факта, че заповед №г. на К. на община - К. е обявена за нищожна, а нищожният административен акт не поражда правно действие от момента на издаването му, т.е. границата между двата урегулирани поземлени имота не е била променяна и част от УПИ не е отнемана от него и включвана в рамките на УПИ. Установено е, че сключеният между двамата ответници договор за отстъпване право на строеж е за обекти в сграда именно върху терена, който по нищожното изменение е отнет от съсобствения на В. К. и придаден към съседния урегулиран поземлен имот. Това е видно от даденото в договора описание на дворното място, върху което се отстъпва правото на строеж – като реална част с площ от 148кв.м. от УПИ съгласно заповед №г. Съдът при тези данни е приел, че предявеният иск за прогласяване нищожност на договора за учредяване право на строеж е основателен, тъй като е нарушено изискването на чл. 183, ал.1 ЗУТ същото да се извърши с договор, в нотариална форма с останалите собственици. Съдът е приел, че никой от съсобствениците не може да бъде задължен да търпи в своя имот сграда, за чието построяване не е дал съгласие и която пречи на упражняване на правото на собственост върху идеална част от терена в пълния му обем, дори и да стане собственик на ид.ч. от сградата. Посочено е, че аналогия с договора за продажба на чужд имот в случая е неприложима и са ирелевантни за спора твърденията за добросъвестност на договарящите, издаденото строително разрешение, вида на сградата и разпределението на обектите в нея, къде е входа й и т.н. Касационното обжалване е допуснато по материално правния въпрос от значение за изхода на спора, а именно относно приложимостта на разпоредбата на чл.183, ал.4 ЗУТ, към правоотношения, възникнали преди нейното приемане, но действаща към момента на разрешаване на правния спор за валидността на учреденото право на строеж при условията на чл.183, ал.1 ЗУТ, който въпрос е от значение за точното приложение на закона и развитието на правото. Настоящият съдебен състав счита, че при отговора на така поставения въпрос следва да се вземе предвид разпоредбата на чл. 92 ЗС, според която собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго и такова изключение се съдаржа в чл. 63, ал. 1 ЗС и чл.181, ал.1 ЗУТ, които предоставят правна възможност на собственика на земята да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху нея, като последното придобие собствеността на постройката отделно от земята. Като ограничено вещно право, произтичащо от правото на собственост, правото на строеж се състои от няколко отделни правомощия. Неговият носител има право да построи сграда върху чужда земя и да придобие собствеността на постройката, както и да ползва земята в рамките на необходимото за пълноценното ползване на постройката. Отделните правомощия не са самостоятелни и независими едно от друго, те формират единно право, целта на което е да се притежава самостоятелен обект отделно от земята в отклонение на принципа на приращението по чл. 92 ЗС. С упражняване на правото на строеж се постига крайната цел - придобиване на суперфициарна собственост. Придобиването на вещното право на строеж може да стане чрез сделка, най - често това е договор за продажба, замяна или дарение, като същата трябва да бъде извършена във формата на нотариален акт, като условие за нейната действителност. Изключение от това правило е уредено в нормата на чл.183, ал.4 ЗУТ /нова – ДВ бр.17 от 2009 г./, при действието на която е възможно съсобственикът, който не притежава отделен обект, да извърши застрояване без съгласието на съсобствениците, които притежават, започнали са или имат права за съответно строителство в имота на самостоятелен обект. Липсва законово изискване в договора да участват всички съсобственици, като условие за неговата валидност. Законът предоставя възможност на всеки съсобственик и сам, без съгласието на останалите съсобственици, да се разпореди със съсобствената вещ, тъй като при нарушаване разпоредбата на чл.33 ЗС, изискваща при пордажба да се направи предложение за изкупуване от другите съсобстваници, сделката не е нищожна. Разпоредбите, касаещи разпореждането със съобствена вещ са относими и към разпореждането с притежавани в съсобственост ограничени вещни права, доколкото закона не предвижда изключения. Когато съсобственик учреди право на строеж, без в учредяването да участва друг съсобственик, учредилият правото се е разпоредил с права, в по-голям обем, отколкото той притежава, но договорът не е нищожен. Над притежавания от учредилия суперфицията съсобственик обем права действията му не пораждат вещен ефект и при евентуално реализиране на строежа съответни идеални части от сградата по приращение ще се придобият от неучаствалия в учредяването съсобственик. Съсобственикът, който не е участвувал в учредяване правото на строеж ще има право и чрез иск по чл. 109 ЗС да иска прекратяване на създаващо пречки за ползване на съсобствения имот неоснователно действие, съставляващо строеж, изграден в отклонение на разрешението за строеж или в нарушение на действащи разпоредби, тъй като разрешителното за строеж, архитектурният проект и другите строителни книжа определят само техническата допустимост на строежа, но не установяват дали подлежащите на осъществяване въз основа на тях права принадлежат само на адресата на разрешението и че не се засягат чужди права / в този смисъл решение № 430 от 27.01.2010г. по гр.д. № 312/2010г. на Върховния касационен съд, ІІг.о, постановено по реда на чл.290 ГПК/. При наличие на хипотезата на чл.184, ал.4 ЗУТ обаче, когато се осъществява нов строеж от съсобственик в съсобствен имот, предназначен за ниско жилищно или вилно застрояване, не се и изисква съгласие от останалите съсобственици в случаите, когато те са реализирали, започнали са или имат права за съответното строителство в имота Ето защо разпоредбата на чл.183, ал.4 ЗУТ, когато в хода на процеса се установи, че са налице посочените в нея предпоставки, ще е приложима и към правоотношения, възникнали преди нейното приемане, но действаща към момента на разрешаване на правния спор за валидността на учреденото право на строеж при условията на чл.183, ал.1 ЗУТ – между съсобственици. При така дадения отговор на поставения въпрос при допускане на касационното обжалване Върховният касационен съд, състав на ІV г.о на ВКС намира, че обжалваното решение е неправилно и следва да се отмени. С оглед разпоредбата на чл.293, ал.2 ГПК настоящия състав следва да постанови решение по съществото на спора, като отхвърли предявения иск за прогласяване нищожност на договор сключен между Г. А. и Х. Х., с който те са си учредили право на строеж по чл.183, ал.1 ЗУТ върху съсобствения си поземлен имот в [населено място], на 04.12.2006г., сключен с нотариален акт № г. на нотариус с район на действие РС К., на основание чл.26, ал.1 ЗЗД поради противоречие с чл.183, ал.1 ЗУТ, като сключен без участието на всички съсобственици, От събраните по делото доказателства е установено, че страните по делото са съсобственици на УПИ , в [населено място], като само ответникът В. А. е реализирал свое право на строителство в имота, предвиден за нискоетажно застрояване. При тези данни следва да се приеме, че останалите съсобственици имат право при наличие на предвидените в ЗУТ предпоставки за това, да построят жилища за себе си без неговото съгласие и сключеният между Г. А. и Х. Х. договор на 04.12.2006г., с нотариален акт № г. на нотариус с район на действие РС К., е породи целените от него правни последици. Предвид изложените съображения, съдът Р Е Ш И : о т м е н я решение от 01.12.2011г. по гр.д.№ 481 / 2011г. на АС Варна, като вместо него ПОСТАНОВЯВА: отхвърля предявения от В. А. К. срещу Г. А. К. и Х. Х. С. иск за прогласяване нищожност на договор сключен между Г. А. и Х. Х., с който те са си учредили право на строеж по чл.183, ал.1 ЗУТ върху съсобствения си поземлен имот в [населено място], с договор от 04.12.2006г., сключен с нотариален акт № г. на нотариус с район на действие РС К., на основание чл.26, ал.1 ЗЗД. ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: