Ключови фрази
Задатък * неоснователно обогатяване * правна квалификация * предварителен договор * обезщетение за вреди


14
Р Е Ш Е Н И Е
№ 120
гр. София, 31.07. 2019 година


В ИМЕТО НА НАРОДА


Върховният касационен съд на Република България, Трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и девети май през две хиляди и деветнадесета година, в състав:

Председател: СВЕТЛА ДИМИТРОВА
Членове: ГЕНИКА МИХАЙЛОВА
ДАНИЕЛА СТОЯНОВА

при участието на секретаря Райна Стоименова и като изслуша докладваното от съдията Д. гр.д. № 992/2018 г. и за да се произнесе взе, предвид следното:

Производството е по реда на чл. 290 и сл. ГПК.
Образувано е по касационната жалба с вх. № 526 от 11.01.2018 г. на В. С. Б. от [населено място], чрез пълномощниците си адв. А. Г.-А. от АК-София и адв. Н. Л. от АК-София, против въззивно решение № 2486 от 30.11.2017 г., постановено по в.гр.д. № 286/2017 г. по описа на Софийски апелативен съд, ГК, 4 с-в, с което е отменено решение № 6023 от 08.07.2016 г., постановено по гр.д. № 4128/2014 г. по описа на Софийски градски съд, ГО, 1 с-в и са отхвърлени предявените искове от В. С. Б. против С. В. Г., Е. Н. Г., А. В. Г. и К. А. Г., всички от [населено място], с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД, за заплащане на сумата 61 000 евро, представляваща удвоен размер на задатъка и на другите авансово платени суми по предварителен договор от 03.06.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда – 25.03.2014 г. до окончателното плащане и в тежест на касаторката са определени разноски. Касаторката В. Б. поддържа, че атакуваното въззивно решение е неправилно, поради съществено нарушение на съдопроизводствените правила, необоснованост и нарушение на материалния закон – основания за касационно обжалване по чл. 281, т.3 ГПК. Поддържа, че въззивният съд не е обсъдил всички събрани по делото доказателства, разгледал е избирателно само някои от тях, като им е придал несъществуващо значение и съдържание, при което тълкувайки действителната договорна воля на страните в нарушение на чл. 20 ЗЗД, е достигнал до необоснования извод за наличие на виновно неизпълнение на процесния предварителен договор от страна на купувача, каквото всъщност е реализирано от продавачите – ответници и последното е било основанието за разваляне на договора и за възникване на претендираното субективно право. По този начин извеждайки правния извод, че ищецът няма качеството изправна страна по процесния договор и поради това няма право на договорения задатък и връщане на авансово платените суми в двоен размер, според касатора, решаващият съд е нарушил и приложимия материален закон. Моли въззивното решение да бъде отменено, като предявените искове бъдат уважени изцяло. В съдебно заседание пълномощниците на касаторката адв. С. от АК-София и адв. Л. от АК-София поддържат жалбата и молят въззивното решение като неправилно да бъде отменено и постановено друго от касационния съд, с което се уважат изцяло предявените искове. Претендират направените по делото разноски. Подробни съображения са изложени в писмена защита.
Ответниците по касационната жалба К. А. Г. от [населено място], чрез пълномощника си адв. А. Т. от АК-София, както и С. В. Г., Е. Н. Г., А. В. Г. и К. А. Г., всички от [населено място], чрез пълномощника си адв. А. М. от АК-София, в писмени отговори по чл. 287, ал. 1 ГПК, излагат становище за неоснователност на касационната жалба. В съдебно заседание адв. Т. и адв. М. оспорват касационната жалба като неоснователна и молят въззивното решение като правилно да бъде оставено в сила. Подробни съображения адв. М. излага в писмена защита. В съдебното заседание адв. Т. претендира разноски, а адв. М. изрично заявява, че не претендира такива.
С определение № 90/07.02.2019 г. по делото е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпросите, обусловили изхода на делото, а именно - за задължението на въззивния съд да определи правната квалификация на предявения иск, както за задължението на съда при тълкуване на договора да установи действителната воля на страните, съобразно чл. 20 ЗЗД.
Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, като взе предвид данните по делото, доводите на страните и като провери правилността на въззивното решение на основание чл. 290, ал. 2 ГПК, намира следното:
С обжалваното решение, въззивният съд е отменил първоинстанционното решение, с което са уважени предявените искове с правно основание чл. 93, ал. 2, пр. 2, вр. с чл. 79 ЗЗД, за сумата от 61 000 евро и тези искове, квалифицирани от въззивния съд по чл. 93, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД, за същата сума, са отхвърлени като неоснователни. За да постанови този резултат, въззивният съд е приел, че ищцата като купувач по предварителния договор е неизправна в задължението си да избере нотариус и да плати остатъка от цената. Освен това не е информирала продавачите за непълнота на документите за собственост, което ги освобождава от последиците на забавата по обещаното от тях да сключат окончателния договор. Въззивният съд е добавил, че с учредената договорна ипотека продавачите не са нарушили своите задължения, тъй като извършеното реално обезпечение не е пречка за прехвърляне на собствеността и е възможно преди окончателния договор имотът да се освободи от вещната тежест. Освен това въззивният съд е приел, че неизправната страна по договора е единствено купувачът/ищец по делото/. Обобщил е, че неизправната страна не разполага както с правото на разваляне на договора, така и че това поведение изключва притезанието за двоен размер на задатъка и с правото на неустойката, уговорена в чл. 5, ал. 3 от договора - двойният размер на платеното над задатъка.
По поставения процесуалноправен въпрос за задължението на въззивния съд да определи правната квалификация на предявения иск константна е практиката на Върховния касационен съд, че определянето на правната квалификация е задължение на сезирания съд. Съдът е длъжен сам да квалифицира спорното право като изхожда от твърденията на ищеца за правопораждащите факти и от искането за защита, формулирани в исковата молба. Провеждат я не само решенията, на които касаторката се е позовала, а и много други (напр. решение № 369/ 17.12.2014 г. по гр.д. № 1833/ 2014 г. на ВКС, IV г.о., решение № 226 от 03.08.2011 г. по гр. д. № 1470/2011 г. на ІІІ г.о.; решение № 329 от 20.12.2011 г. по гр. д. № 1789/2010 г. на ІІІ г.о.; решение № 138 от 25.03.2011 г. по гр. д. № 1127/2010 г. на ІV г.о.; решение № 375 от 26.10.2011 г. по гр. д. № 931/2009 г. на ІV г.о; ; решение № 673 от 29.09.2009 г. по гр. д. № 2868/2008 г. на ІІІ г.о.; решение № 439 от 23.07.2010 г. по гр. д. № 476/2009 г. на ІV г.о.; решение № 398 от 25.05.2010 г. по гр. д. № 738/2009 г. на ІV г.о.; решение № 45 от 20.04.2010 г. по т.д. № 516/2009 г. на ІІ т.о. и решение № 75 от 28.05.2010 г. по т.д. № 923/2009 г. на ІІ т.о., постановени по реда на чл. 290 и сл. ГПК). Разрешението, което въззивният съд е дал, противоречи на приетото в тези решения. Той е приел, че няма предявен иск за връщане на платеното над задатъка по предварителния договор, а претенцията е включена в иска за неустойка, поради което е квалифицирал предявените искове по чл. 93, ал. 2 ЗЗД за заплащане на капаро в двоен размер и по чл. 92 ЗЗД за заплащане на неустойка за неизпълнение на договорно задължение. Въззивният съд се е обосновал с молбата в изпълнение на указанията по чл. 129, ал. 4, вр. ал. 2 ГПК, без да съобрази конкретните твърдения в исковата молба, а и извършената с нея препратка към уговореното в чл. 5, ал. 3 от предварителния договор. Независимо от неправилно определената от въззивния съд квалификация на иска, обжалваното решение не следва да се обезсилва като недопустимо, тъй като не е постановено по непредявен иск, а въззивният съд е обсъдил фактите и доказателствата, релевантни за спора като в случая правната квалификация на претенцията за авансово платената сума от 25 500 евро е по чл. 55, ал.1, предл. 3 ЗЗД - връщането на даденото по развален с обратно действие предварителен договор. Определянето на вярната правна квалификация е дейност на съда по приложението на закона. Ако в резултат на неправилното приложение на материалния закон дадената от съда правна квалификация е неправилна, постановеното решение ще е неправилно, а не недопустимо, като горната инстанция следва да определи /при същите фактически твърдения и петитум/ вярната квалификация и да разреши спора по същество, произнасяйки се по основателността на предявения иск. В този смисъл е решение № 45 от 20. 04. 2010 г. по т.д. № 516/2009 г. на ВКС, ІІ т.о., решение № 71 от 2. 02. 2010 г. по гр. д. № 138/2009 г. на ВКС, ІІІ г.о., решение № 398 от 25. 05. 2010 г. по гр. д. № 738/2009 г. на ВКС, ІV г.о., постановени по реда на чл. 290 и сл. ГПК.
По въпроса за задължението на съда при тълкуване на договора да установи действителната воля на страните, съобразно чл. 20 ЗЗД, е налице безпротиворечива практика на ВКС по смисъла на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, формирана по реда на чл. 290 ГПК: решение № 502 от 26.07.2010г. по гр. д. № 222/2009г. на ІV г.о.; решение № 546 от 23.07.2010г. по гр.д. № 856/2009г. на ІV г.о.; решение № 504 от 26.07.2010г. по гр.д. № 420/2009г. на ІV г.о.; решение № 220 от 31. 07. 2014г. по гр.д. № 6126/2013г. на ІV г.о.; решение № 134 от 25. 06. 2014г. по гр.д. № 6886/2013г. на ІІІ г.о.; решение № 430 от 20. 01. 2015г. по гр.д. № 1673/2014г. на ІV г.о. и др., която следва да намери приложение и по настоящото дело.
Според тази съдебна практика, при спор относно точния смисъл на договорни клаузи, съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД, издирвайки действителната обща воля на страните; тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Съдът тълкува договора, изхождайки не от буквалния смисъл на текста, а от смисъла, следващ от общия разум на изявлението; доколко буквалният текст изразява действителната обща воля на страните и как следва да се тълкува отделната уговорка предвид систематичното й място в договора и общия му смисъл, преценявайки и обстоятелствата, при които е сключен договора, както и поведението на страните преди и след сключването му. Недопустимо е при тълкуване съдът да игнорира част от текста на договора (решение № 129/12.07.2013 г. по т.д. № 558/2012 г. на ІІ т.о., решение № 482/11/30.05.2012 г. по гр. д. № 1421/2010 г. на І г.о., решение № 453/03.11.2011 г. по гр. д. № 634/2010 г. на ІV г.о., решение № 121/27.09.2013 г. по т.д. № 621/2012 г. на І т.о., решение № 170/15.10.2013 г. по т.д. № 595/2012 г. на ІІ т.о., постановени по реда на чл. 290 ГПК). В конкретния случай при тълкуването на процесния предварителен договор, сключен между страните, въззивният съд е пренебрегнал не само изразената от страните воля в чл. 5, ал. 3 от същия, а именно, че при виновно неизпълнение, на което и да е от задълженията на продавача по договора/чл. 3, ал. 1 – 5 и чл. 5, ал. 2 и ал. 3/, той възстановява на купувача предплатата/задатъка/, съгласно чл. 2, т. 1, както и другите авансово платени суми от цената по договора, съгласно чл. 2, т. 2 и т. 3 – в двоен размер, а също пазарната равностойност на направените в имота ремонти и подобрения, както и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора, но е игнорирал изцяло текста на чл. 3, ал. 3, че от датата на настоящия договор, продавачът няма право да прехвърля собствеността на имота или части от него, да го ипотекира, да учредява ограничени вещни права върху него в полза на лица, различни от купувача, както и да сключва договори за отдаването му под наем, а и уговореното в анекса към договора/чл. 1/.
По съществото на спора, Върховният касационен съд в настоящия си състав намира касационната жалба за частично основателна, а въззивното решение неправилно като постановено в нарушение на материалния закон, при съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необосновано - касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК по следните съображения:
От изложените в исковата молба и уточнителните молби на ищеца от 07.05.2014 г. и 26.06.2017 г. твърдения се обоснова извод, че са предявени обективно и субективно съединени искове по чл. 93, ал. 2 ЗЗД за заплащане на сумата от 10 000 евро, представляваща двойния размер на заплатения от ищеца задатък; по чл. 55, ал.1, предл. 3 ЗЗД за заплащане на сумата от 25 500 евро – представляваща заплатена по предварителния договор цена и по чл. 92 ЗЗД за заплащане на сумата от 25 500 евро, представлява обезщетение за вредите от неизпълнението на договора, съобразно уговореното между страните. В процентно съотношение отговорността на ответниците е обособена по следния начин: ответниците съпрузи С. В. Г. и Е. Н. Г. дължат солидарно 60% от сумите, ответникът А. В. Г. 20 % от сумите и ответницата К. А. Г. 20 % от сумите.
Правилно въззивният съд е приел, че за да бъде уважен първият от предявените искове по чл. 93, ал.2 ЗЗД, е необходимо да се установи наличието на следните предпоставки: валидно сключен договор, чието изпълнение е обезпечено с даване на задатък; неизпълнение от страната, която е получила задатъка; отказ (разваляне) от договора от другата страна – тази, която е дала задатъка, като последната трябва да е изправна - да е изпълнила задълженията си по договора или да е готова да престира; спазване на особените изисквания, предвидени в договора.
По делото е установено наличието на валидно сключен между страните предварителен договор, съдържащ уговорка за заплащане на капаро в размер на 5 000 евро, както и заплащането му. Неправилно въззивният съд е приел, че не са налице и останалите предпоставки за уважаване на иска - неизпълнение от страната, която е получила задатъка и изправност на ищцата, претендираща връщане на капарото в двоен размер.
Със сключения на 03.06.2011г. между С. В. Г., Е. Н. Г., А. В. Г. и К. А. Г. от една страна, като продавачи, и В. С. Б. от друга страна, като купувач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко - продажба на описания недвижим имот - УПИ в [населено място], район О. купел, с административен адрес: в.з. Горна баня, [улица], представляващ съгласно скица по кадастрална карта, одобрена със заповед № РД-18-74/20.10.2009г. на ИД на АГКК, поземлен имот с идентификатор 68134.4330.544 и със стар идентификатор 544 - имот планоснимачен номер, от квартал 10, парцел X. по регулационния план на [населено място], с площ 1159 кв. м, при съседи - улица и имоти с идентификатори: 68134.4330.1657, 68134.4330.543, 68134.4330.545, 68134.4330.546, 68134.4330.547, заедно с построената в имота вилна сграда на етаж и половина, със застроена площ 49 кв.м, както и заедно с построения в имота гараж, без посочена площ. В чл. 1, ал. 2 от договора е посочено, че имотът се притежава и владее с н. а. № 18, том I, рeг. № 460, дело № 18 от 2010г. по описа на нотариус Й. Литовски, вписан под № 263 от НК. Според чл. 2 от договора купувачът се е задължил да заплати на продавачите срещу прехвърляне на негово име в предвидената от закона форма на правото на собственост върху имота, продажна цена в размер 120 000 евро, както следва: в деня на подписването му се заплаща сумата 5 000 евро - задатък; - втора вноска 30 000 евро, платима в срок до 15.08.2011г.; трета вноска 5 000 евро, платима в срок до 31.12.2011г., остатъкът в размер 80 000 евро, следва да се плати в деня на изповядване на покупко-продажбата на имота. В чл. 3 продавачите са се задължили в деня на подписване на договора да представят всички оригинални документи, доказващи по безспорен начин правото им на собственост върху имота и неговата продаваемост, като до датата на изповядване на сделката документите следва да бъдат оставени на отговорно пазене при нотариуса, който ще изповяда сделката. В чл.3, ал.2 от договора продавачите са декларирали, че са единствени и пълноправни собственици на имота, а според ал.3 на чл.3 са поели задължение от датата на предварителния договор да не прехвърлят собствеността на имота или части от него, да не го ипотекират, да не учредяват ограничени вещни права върху него в полза на лица, различни от купувача и да не сключват договори за отдаването му под наем. Според чл. 4 купувачът е поел задължението да заплати на продавача договорената продажна цена в размера и сроковете, посочени в договора. В чл.5, ал.1 страните са постигнали съгласие да сключат окончателен договор, в периода от 05.06.2012г. до 25.06.2012г., пред нотариус, посочен от купувача. Посочено е, че при обективна невъзможност от страна на купувача или на продавача да бъде спазен този срок, той се продължава автоматично до набавянето на документите. В чл.5, ал.3 от предварителния договор е посочено, че при виновно неизпълнение на което и да е от задълженията на продавачите по договора, те възстановяват на купувача предплатата (задатъка) съгласно чл.2, т.1, както и другите авансово платени суми от цената по договора, съгласно чл. 2, т. и т.3 - в двоен размер, а също пазарната равностойност на направените в имота ремонти и подобрения, както и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора. Според чл.5, ал.4 при виновно неизпълнение на задълженията на купувача по чл. 2, т. 2 от договора (отказ от сделката), получената предплата (задатък) съгласно чл.2, т.1 остава в полза на продавача, като купувачът се задължава да възстанови и всички виновно причинени вреди и загуби, доколкото те са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договора. В чл.6, ал.2 е посочено, че договорът, подписан от продавача и купувача, служи за разписка за получената от продавача сума - задатък, уговорен в чл.2, т.1 от договора. С подписания на 20.06.2012г. между страните анекс към предварителния договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот е намалена цената на имота на 107 500 евро, установен е размерът на платените от купувача суми - 30 500 евро и страните са се съгласили купувачът да плати остатъка от 77 000 евро в деня на нотариалното изповядване на покупко-продажбата, като срокът за окончателно изповядване на покупко-продажбата на имота е удължен до 10.08.2012г.
Ищцата твърди, че ответниците виновно не са изпълнили задълженията си по чл. 3, ал. 1 и ал. 3 от предварителния договор да предоставят всички необходими документи за сключване на окончателен договор и да не ипотекират имота. Ответниците възразяват, че ищцата не е изпълнила задължението си по чл. 5, ал..1 да избере нотариус и да плати остатъка от сумата, поради което договорът бил развален с изпратената от тях нотариална покана.
При преценката за наличие на неизпълнение на една от страните по договора следва да се държи сметка, че действията на страните, насочени към изповядване на сделката, следва да се извършат в определена последователност, като някои от тях не биха могли да се предприемат без съдействието на другата страна.
Установено е по делото, че недвижимият имот, предмет на съглашението, се намира в територия, за която има одобрена кадастрална карта от 2009 г. и съобразно описанието в нея същият е обозначен в предварителния договор. В нотариалния акт № 18, том I, рег. № 460, дело № 18/2010 г., легитимиращ ответниците като собственици на недвижимия имот и построената върху него сграда, имотът е описан по регулационния план и в него не фигурира посочения в предварителния договор гараж. Съгласно чл. 49б ЗКИР, в ред. на ДВ, бр. 36 от 2004 г., след одобряването на кадастралната карта и кадастралните регистри за съответната територия за издаване на актове, с които се признава или се прехвърля право на собственост, или се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право върху недвижим имот, се изискват скици - копия от кадастралната карта, издадени от Агенцията по геодезия, картография и кадастър. Не се установява ответниците да са изпълнили задължението си, поето в чл. 3, ал.1 от договора, да представят всички необходими документи, установяващи правото им на собственост върху имота, съобразно актуалния му статут и върху описания гараж. Удостоверяване в такъв смисъл не е направено в договора, подобно на заплащане на уговореното капаро. От приложеното по делото удостоверение от нотариус Р. и показанията на свидетеля П. също се установява, че към момента на сезиране на нотариуса, ищцата не е разполагала с необходимите документи, установяващи идентичността на имота, описан в нотариалния акт, легитимиращ ответниците, и описания в скицата по кадастралната карта от 2011 г., както и строителни книжа или акт за узаконяване, касаещи несъответствието между описанието на имота в нотариалния акт и скицата с оглед наличието на пристройки. Ответниците не са ангажирали доказателства, че и в последващ момент са предоставили необходимите документи, за да бъде изповядана сделката. Това задължение на продавачите не е обусловено от поведението на купувача – да посочи конкретен нотариус, при който ще се изповяда сделката. Възражение, че ответниците не са знаели за нередовността на документите си не е заявено от тях и въззивният съд неправилно го е разгледал. Отделно от това същото се опровергава от свидетелските показания на свидетеля П.. Неотносим към преценката за изпълнение на поетото задължение за предаване на документите е изводът на въззивния съд, че ответниците са разполагали с всички необходими документи за нотариалното оформяне на сделката, тъй като впоследствие имотът е ипотекиран в полза на търговска банка. Въззивният съд не е съобразил уговореното между страните в анекса от 20.06.2012 г., че остатъкът от 77 000 евро следва да бъде заплатен при нотариалното изповядване на сделката. Неоказвайки съдействие да предоставят всички необходими документи за изповядване на сделката, продавачите са изпаднали в забава, която освобождава купувача от собствената му забава по отношение на задължението за заплащане на цената, още повече, че съгласно анекса към предварителния договор купувачът е следвало да заплати остатъкът от цената на имота/след заплащане на задатъка и втората вноска/ при нотариалното изповядване на покупко-продажбата, т.е. отпаднало е задължението му по чл. 2, т. 3 от предварителния договор.
Неправилни са съжденията на въззивния съд, който приема, позовавайки се на съдържанието на нотариалната покана-отговор от ищцата до ответниците, че въпреки учредяването на ипотеката, ищцата е настоявала за сключването на окончателен договор, тъй като е получила владението върху имота и към датата на нотариалната покана-отговор не е изгубила правния си интерес от придобиване на собствеността върху имота. Несъобразен с волята на страните, изразена в чл. 3, ал. 3 от договора, е изводът на съда, че наличието на вещна тежест не би мотивирало ищцата да развали договора или да се откаже от него, тъй като по никакъв начин не се възпрепятства прехвърлянето на собствеността върху имота, ако към датата на подписването на окончателен договор имотът вече е освободен от ипотеката. С учредяване на договорна ипотека на 20.11.2012 г. върху имота в полза на „БАНКА Д.“ ЕАД продавачите са нарушили задължението си по чл. 3, ал. 3 от договора да не ипотекират имота в полза на лица, различни от купувача. Това тяхно неизпълнение обуславя потестативното право на купувача да развали договора.
Относно принадлежността на потестативното право за разваляне на двустранен договор е формирана последователна практика на Върховния касационен съд, според която правото на разваляне на двустранен договор по реда на чл.87, ал.1 или ал.2 ЗЗД принадлежи на изправната страна и е обусловено от виновно неизпълнение на поето договорно задължение на насрещната страна. За да настъпи правното действие на изявлението за разваляне на договора, е необходимо да е доказано, че са били налице законовите предпоставки на чл.87, ал.1 ЗЗД, с предоставяне от изправната страна по договора на подходящ срок за изпълнение или чрез безусловно изявление за разваляне при невъзможност за изпълнение, за която длъжникът носи отговорност, при безполезност на изпълнението, или при уговорка за изпълнение непременно в определено време. Договорът може да бъде развален и с исковата молба. В този случай правото на извънсъдебно едностранно разваляне на договора се осъществява с исковата молба, с петитума на която се претендират последиците от развалянето. За да настъпи ефектът на разваляне на договора, трябва да се установени предпоставките по чл. 87 ЗЗД. Развалянето на договора с исковата молба може да се реализира, ако длъжникът не изпълни в хода на производството по делото до изтичането на обективно подходящ предвид конкретните обстоятелства срок. Уговорката за задатък освобождава изправната страна от необходимостта да спазва реда по чл.87 от ЗЗД, като кредиторът не следва да дава допълнителен срок за изпълнение с предупреждението, че при неизпълнение и в този допълнителен срок ще смята договора за развален. Уговореният задатък предоставя това право на изправната страна - чл. 93 ал.2 от ЗЗД. В случая с предявяване на претенцията за присъждане на стойността на дадения задатък в двоен размер ищцата – купувач по предварителния договор е упражнила потестативното си право на развалянето му. Предвид изложеното, настоящият състав на ВКС, III г.о., приема, че са налице предпоставките за уважаване на иска по чл. 93, ал.2 ЗЗД за заплащане на сумата от 10 000 евро.
С развалянето на договора настъпва ново правно положение, което поражда задължение за реституция на даденото по него; страните не си дължат изпълнение по договора, а се поражда задължение да възстановят състоянието, предхождащо сключването му, и да си върнат получените престации, независимо по чия вина е развалянето му. Облигационното отношение между страните е отпаднало и всяка от страните е длъжна да върне даденото на отпаднало основание. Безспорно е между страните обстоятелството, отразено и в сключения анекс, че ищцата е заплатила на ответниците - продавачи освен стойността на капарото и сумата от 25 500 евро като насрещна престация по договора. С развалянето му основанието за даването й е отпаднало и същата следва да се възстанови. Предвид изложеното и предявеният иск по чл. 55, ал.1, предл. 3 ЗЗД следва да бъде уважен.
Претенцията за заплащане на двойния размер на платената авансово сума от 25 500 евро намира своето основание в чл. 5, ал. 3 от договора и е предпоставена от виновно неизпълнение от страна на продавачите на задълженията им. Ясно е проведено разграничение между тази сума и уговорения задатък. При тълкуване на волята на страните се стига до извода, че това представлява неустоечна клауза, с която предварително се определя размерът на вредите от неизпълнението.
Във връзка с тази претенция следва да се посочи, че страните са свободни да уговарят различни последици от поведението си при сключване на всеки договор, както и от неизпълнението на всяко отделно поето задължение по него, единственото ограничение при неустойката е да съобразяват повелителните норми на закона и добрите нрави. Допустимостта на уговорката за неустойка обаче не е равнозначна на установеност на основанието за нейното присъждане. Тъй като в договорните отношения между страните правилото на чл. 92, ал.1 ЗЗД не е ограничено от естеството на задължението, чието изпълнение обезпечава, страните могат да уговорят и други обезпечения или да препратят към други последици. Ако те са за вреда, която изправната страна свързва с отказа си от договора, както е при задатъка, съгласно чл. 93, ал.1 ЗЗД, то задържането на задатъка или връщането му в двоен размер в полза на изправната страна, лишава от основание иска за неустойка, ако такава е санкционно уговорена за същото неизпълнение от страна на получилия задатъка. Освен да следят не противоречи ли клаузата за неустойка на добрите нрави, съдилищата следва да изясняват за всеки отделен случай дали вредата от конкретното неизпълнение не се компенсира по друг предвиден или уговорен от закона начин, което налага при иск за неустойка да се изясни и естеството на вредата като последица от конкретното неизпълнение. При неизпълнение на поетите от продавачите задължения да представят необходимите документи за изповядване на сделката и да не обременяват с вещни тежести имота, не е налице основание за присъждане на неустойка. След като за вредата от конкретното неизпълнение се търси компенсация с присъждане на двойния размер на капарото, то за същото неизпълнение не може да се присъдят две обезщетения - веднъж връщане на задатъка в двоен размер и втори път договорна неустойка. Последната е санкционно уговорена за същото неизпълнение от страна на получилия задатъка и връщането му в двоен размер лишава от основание иска за неустойка.
По изложените съображения, направените в противен на изложения по горе смисъл изводи на Софийския апелативен съд по исковете по чл. 93, ал.2 ЗЗД и чл. 55, ал.1, предл. 3 ЗЗД в обжалваното решение са необосновани от фактическа и правна страна и са довели до постановяване на незаконосъобразен съдебен акт в тази част. След частична отмяна на неправилното решение на въззивния съд при наличие на касационните основания по чл. 281, т. 3 ГПК, спорът следва да се пререши в противен смисъл с оглед правомощията на ВКС по чл. 293, ал. 1 и ал. 2 ГПК, тъй като не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия, като бъде постановено ново решение по съществото на гражданско правния спор, с което предявените искове с правно основание чл. 93, ал.2 ЗЗД и чл. 55, ал.1, предл. 3 ЗЗД за осъждане на ответниците да заплатят на ищцата, съобразно правата им в съсобствеността, установими от договора за замяна, обективиран в нотариален акт № 18, том I, рег. № 460, дело № 8 от 2010 г., както следва: на основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД С. В. Г. и Е. Н. Г. солидарно 6 000 евро, А. В. Г. 2 000 евро, К. А. Г. 2 000 евро и на основание чл. 55, ал.1, предл. 3 ЗЗД С. В. Г. и Е. Н. Г. солидарно 15 300 евро, А. В. Г. 5 100 евро, К. А. Г. 5 100 евро, следва да бъдат уважени като основателни.
По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД за сумата от 25 500 евро макар с различни мотиви, настоящата инстанция достига до същия правен резултат и в тази част въззивното решение следва да се остави в сила.
При този изход на делото, разноски следва да се присъдят на страните за всички инстанции, съразмерно с отхвърлената и уважена част от претенциите, както следва: на ищцата В. Б. в размер на 2 785, 30 лв. – заплатена ДТ пред първата и касационната инстанция; на ответника С. В. Г. сумата от 1 144,92 лв. – разноски за адвокатско възнаграждение пред първа инстанция и на ответника К. А. Г. – 4 148 лв., представляваща заплатена държавна такса пред въззивната инстанция и адвокатски възнаграждения за трите съдебни инстанции. От релевираните възражения за прекомерност на адвокатските възнаграждения на ответниците в трите инстанции, настоящият съдебен състав, счита за основателно възражението, касаещо претендираното пред касационната инстанция адвокатско възнаграждение от ответницата К. Г. в размер на 4 000 лв., като отчитайки определения в чл. 7, ал.2, т. 4 от Наредба № 1 от 9.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения размер и фактическата и правна сложност на делото, приема за дължимото възнаграждение в размер на 2 500 лв., от което се присъжда пропорционална част, съобразно отхвърлените претенции.
По изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение,
Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 2486 от 30.11.2017 г., постановено по в.гр.д. № 286/2017 г. по описа на Софийски апелативен съд, ГК, 4 с-в, в частта, с която е отменено решение № 6023 от 08.07.2016 г., постановено по гр.д. № 4128/2014 г. по описа на Софийски градски съд, ГО, 1 с-в и са отхвърлени предявените искове от В. С. Б. от [населено място] против С. В. Г., Е. Н. Г., А. В. Г. и К. А. Г., всички от [населено място], с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД, за заплащане на сумата 35 500 евро, представляваща удвоен размер на задатъка и авансово платени суми по предварителен договор от 03.06.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда – 25.03.2014 г. до окончателното плащане и в частта за разноските, с която В. С. Б. е осъдена да заплати на С. В. Г. разликата над 1 144, 92 лв. до 2 726 лв. и на С. В. Г., Е. Н. Г., А. В. Г. и К. А. Г. сумата от 4 386, 12 лв., а на К. А. Г. и сумата от 2 991, 26 лв. и вместо него постановява:
ОСЪЖДА С. В. Г., с ЕГН [ЕГН], и Е. Н. Г., с ЕГН[ЕИК], двамата от [населено място], [жк],“, [жилищен адрес] вх. „Б“, ет.2, ап. 5, да заплатят на В. С. Б., с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], ап. 1, солидарно сумата от 6 000 евро, представляваща удвоения размер на задатъка, уговорен в чл. 5, ал.3 от предварителен договор от 03.06.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот и сумата от 15 300 евро на основание чл. 55, ал.1, предл. 3 ЗЗД, представляваща платена на отпаднало основание цена по предварителен договор от 03.06.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва върху сумите от датата на подаване на исковата молба в съда – 25.03.2014 г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА А. В. Г., с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място],[жк], [жилищен адрес] вх. „ Д“, ет. 2, ап. 88, да заплати на В. С. Б., с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], ап. 1, сумата от 2 000 евро, представляваща удвоения размер на задатъка, уговорен в чл. 5, ал.3 от предварителен договор от 03.06.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот и сумата от 5 100 евро на основание чл. 55, ал.1, предл. 3 ЗЗД, представляваща платена отпаднало основание цена по предварителен договор от 03.06.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва върху сумите от датата на подаване на исковата молба в съда – 25.03.2014 г. до окончателното плащане.
ОСЪЖДА К. А. Г., с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място],[жк], [жилищен адрес] вх. „ Д“, ет. 2, ап. 88, да заплати на В. С. Б., с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], ап. 1, сумата от 2 000 евро, представляваща удвоения размер на задатъка, уговорен в чл. 5, ал.3 от предварителен договор от 03.06.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот и сумата от 5100 евро на основание чл. 55, ал.1, предл. 3 ЗЗД, представляваща платена на отпаднало основание цена по предварителен договор от 03.06.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва върху сумите от датата на подаване на исковата молба в съда – 25.03.2014 г. до окончателното плащане.
ОСТАВЯ В СИЛА въззивно решение № 2486 от 30.11.2017 г., постановено по в.гр.д. № 286/2017 г. по описа на Софийски апелативен съд, ГК, 4 с-в, в частта, с която е отменено решение № 6023 от 08.07.2016 г., постановено по гр.д. № 4128/2014 г. по описа на Софийски градски съд, ГО, 1 с-в и са отхвърлени предявените искове от В. С. Б. против С. В. Г., Е. Н. Г., А. В. Г. и К. А. Г., всички от [населено място], с правно основание чл. 92 ЗЗД, за заплащане на сумата 25 500 евро, представляваща удвоен размер на авансово платени суми по предварителен договор от 03.06.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба в съда – 25.03.2014 г. до окончателното плащане, както и в частта, с която В. С. Б. е осъдена да заплати на С. В. Г. сумата от 1 144, 92 лв. – разноски по делото пред първа инстанция.
ОСЪЖДА С. В. Г., с ЕГН [ЕГН], и Е. Н. Г., с ЕГН[ЕИК], двамата от [населено място], [жк],“, [жилищен адрес] вх. „Б“, ет.2, ап. 5, А. В. Г., с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място],[жк], [жилищен адрес] вх. „ Д“, ет. 2, ап. 88, и К. А. Г., с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място],[жк], [жилищен адрес] вх. „ Д“, ет. 2, ап. 88 да заплатят на В. С. Б., с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], ап. 1, на основание чл. 78, ал.1 ГПК, сумата от 2 785, 30 лв. – разноски по делото пред всички инстанции.
ОСЪЖДА В. С. Б., с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], ап. 1, да заплати на основание чл. 78, ал.3 ГПК на К. А. Г., с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място],[жк], [жилищен адрес] вх. „ Д“, ет. 2, ап. 88, сумата от 4 148 лв. – разноски за държавни такси и адвокатско възнаграждение за всички инстанции.
Решението е окончателно.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: