Ключови фрази
отклонения в площта на недвижим имот * договор за покупко-продажба * евентуална евикция при конкуриращи права на трети лица *


3
. стр. от решение по гр.д. № 1080/2009 на Върховния касационен съд, ІV ГО

РЕШЕНИЕ
№ 704

София, 07. януари 2011 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА


Върховният касационен съд, Четвърто гражданско отделение в публично заседание на четиринадесети октомври две хиляди и десета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борислав Белазелков
ЧЛЕНОВЕ: Албена Бонева
Владимир Йорданов

при участието на секретаря Ст. Т. като разгледа докладваното от съдията Б. Белазелков гр.д. № 1080 по описа за 2009 година, за да се произнесе, взе пред вид следното:
Производство по чл. 290 ГПК.
Допуснато е касационното обжалване на решението на В. апелативен съд от 26.03.2009 г. по гр.д. № 65/2009, с което са отхвърлени предявените искове за намаляване на цената на продаден имот поради разлика в площта му по чл. 210, ал. 2 ЗЗД. Обжалването е допуснато поради значението на материалноправния въпрос за приложимостта на правилата при отклонения в площта на продавания имот при публичните продажби извън публичната продан.
По поставения въпрос Върховният касационен съд намира, че правилата за изменяване на цената и отказване от договора за продажба на имот при отклонения в площта му са установени, тъй като имотите не се индивидуализират с площта, а с границите им. Разликата в площта няма значение за индивидуализацията на имота, но има значение за неговата потребителна стойност, затова трябва да се отчита причината за разликата в площта. Ако границите на имота се окажат различни, отношенията между страните се уреждат от правилата при евикция (чл. 190, ал. 2 ЗЗД), а ако границите са същите, последиците от отклоненията в площта се уреждат от правилата за изменяване на цената и отказване от договора по чл. 210 ЗЗД. Отклоненията обаче са без значение, ако разликата се дължи на различни начини на измерване на площта: при поземлените имоти – измерване на площта без да се отчита релефа и графично измерване на площта – по хоризонталната проекция на имота, при сградите и обектите в сгради – измерване на застроената площ и измерване на светли площи с включване или изключване на отворени части, принадлежности и други.
За разлика от правилата при евикция (те са приложими винаги), правилата на чл. 210, ал. 1 и 2 ЗЗД не са приложими при всички случаи на публична продажба. Публична продажба по смисъла на чл. 210, ал. 3 ЗЗД не е само публичната продан, извършвана от съдебния изпълнител, публичния изпълнител и синдика, както и всяка продажба от приватизиращ органи, от друго публично тяло или от частно лице, извършвана чрез наддаване по уредена в нормативен акт публична процедура, но също и всяка продажба, извършвана от частно лице чрез наддаване с обвързващи наддавателни (конкурсни) предложения. Основанието за неприложимост на тези правила е гарантираната възможност за оглед на имота и наддаването чрез обвързващи наддавателни (конкурсни) предложения. Затова тези правила (на чл. 210 ЗЗД) са приложими при продажба от синдик, частен съдебен изпълнител, публичен изпълнител, приватизиращ орган или друго публично тяло, извършена чрез преговори с потенциален купувач.
Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение, като разгледа жалбата и провери обжалваното решение с оглед изискванията на чл. 290, ал. 2 ГПК, я намира неоснователна поради следните съображения:
За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че процесният обект в сграда е продаден на публичен търг с обвързващи наддавателни (конкурсни) предложения, организиран от частно лице.
Правилно и в съответствие с изискванията на закона въззивният съд е приел, че предявеният на това основание иск е неоснователен. Извършването на продажбата чрез търг с обвързващи наддавателни (конкурсни) предложения изключва приложимостта на правилата за изменяване на цената и отказване от договора за продажба на имот при отклонения в площта му по чл. 210 ЗЗД. Договорът за продажба е сключен във формата на нотариален акт, като проведеният публичен търг с обвързващи наддавателни (конкурсни) предложения е извън фактическия му състав, но купувачът и условията на договора са определени по този начин, и това има обуславящо значение за характера на договора.
Воден от изложеното Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение

РЕШИ:

ОСТАВЯ В СИЛА решението на В. апелативен съд от 26.03.2009 г. по гр.д. № 65/2009.
ОСЪЖДА [фирма], Р. да заплати на ГПК „Н.”, Бяла сумата 2.000,00 лева разноски по делото.


ПРЕДСЕДАТЕЛ:


ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.